Hoorcollege 4 Vormerkerung en beslag
Koop en vormerkerung
Algemene regels
Koop van een woning door een consument
- Art. 7:2 BW de koop van een woning door een consument. De wetgever heeft consument
kopers van woningen enige bescherming willen bieden.
- Schriftelijkheidsvereiste en drie dagen bedenktijd. De koop van een woning door een
consument moet schriftelijk worden aangegaan, anders is er geen contract. Uitzondering
op de hoofdregel van vormvrije koop. Geldt dus niet wanneer een consument een
bedrijfspand is. Vraag is hoe het zit met een vakantiehuisje of huis voor kind. Het zijn op
zich wel woningen, het kan zijn dat koper nog niet zijn status als consument kwijt raakt.
Tot stand gekomen in een markt waar kopers bescherming nodig hadden, koper mag niet
te snel gebonden worden. Vervolgens is de markt veranderd. Er is een tijd geweest dat
kopers juist koning waren op de markt. Dat je blij moest zijn als iemand jouw huis wilde
aanschaffen. HR: ook de verkoper kan op dit artikel een beroep doen, het moet wel nog
steeds gaan om de verkoop van een woning aan een consument. Mits de verkoper zelf
ook particulier is voegt de HR toe. Als het contact schriftelijk is opgesteld, dan moet de
akte ter beschikking worden gesteld aan de koper, beide partijen hun handtekening
gezet, dan gaat bedenktijd van 3 dagen lopen. Naar de letter van de wet heeft enkel de
koper de bedenktijd, de HR zegt dit ook: enkel koper heeft recht op 3 dagen bedenktijd.
- Levering ex art. 3:89 BW
- Art. 7:26 lid 3 BW het verschuldigde moet ten tijde van ondertekening akte uit de macht
van de koper zijn gebracht, en behoeft pas na inschrijving in de macht van de verkoper
gebracht te worden. In de tussentijd blijft het geld bij de notaris, op de derdenrekening.
Gedurende deze perioden kunnen allerlei incidenten plaatsvinden.
Vaak komt koop tot stand onder ontbindende voorwaarden, denk aan financieringen.
Levering heeft goederenrechtelijke werking. Maar ook regels in koop. Boek 7.
Vormerkung: vastgoedtransactie. Koopovereenkomst bevat een hoop rechten en verplichtingen. De
titel is vereist voor overdracht, overdracht vindt later plaats, in tussen tijd kunnen allerlei dingen
gebeuren, bijv. faillissement of beslag. Tegen die incidenten kan een koper zich beschermen door
middel van een vormerkung: als koopovereenkomst er is wordt hij ingeschreven in openbare
registers, gedurende 6 maanden is koper beschermd dan, ook al gaat verkoper failliet of wordt beslag
gelegd, dit werkt dan niet tegen de koper. Inschrijving is dus vormerkung.
Ze kunnen zonder notaris worden gesloten, maar het is wel gebruikelijk om een notaris in te
schakelen.
In principe is een koop vormvrij. Het kan ook zonder makelaar, maar is wel gebruikelijk.
Aankoopmakelaar krijgt geld als transactie doorgaat. Hierdoor kun je je ook laten begeleiden.
Meestal op basis van een modelcontract van de KNB of NVM.
, Als je niks afspreekt geldt art. 7:17 BW. De zaak moet aan de overeenkomst beantwoorden.
Mededelingsplicht aan de ene kant, informatieplicht aan de andere kant.
‘As is’ – al het risico bij de koper. Wordt vaak gebruikt in commerciële praktijk.
KOOP EN VORMERKUNG
Incidenten tussen koop en levering
‐ Verkoper gaat failliet
‐ Verkoper vervreemdt de onroerende zaak nogmaals aan iemand anders. Komt niet heel vaak voor.
Met name wanneer partijen betwisten dat er überhaupt verkocht is. Er geldt op zich geen
schriftelijkheidsvereiste, onderhandelingen vorderen. Uiteindelijk vindt verkoper iemand anders en
gaat daarmee verder. Koper zegt dan ‘wij hadden eigenlijk al een afspraak’.
‐ Art. 3:298 BW oudste recht tot levering gaat voor, als in tussentijd geleverd is aan jongere koper,
dat is op zich wel een geldige overdracht, dan is na die overdracht aan latere koper, de verkoper niet
meer beschikkingsbevoegd. Tot moment van daadwerkelijke overdracht kun je je verzetten, maar
daarna niet meer vanwege het ontbreken van de beschikkingsbevoegdheid.
‐ Schuldeiser van verkoper legt beslag op de onroerende zaak. Beslag kan ingeroepen worden tegen
zo’n latere verkrijger, schuldeiser kan zijn rechten vervolgen op de zaak.
‐ Schuldeiser van verkoper legt beslag op de vordering tot betaling van de koopprijs. Uw recht als
koper is levering van de zaak, verkoper heeft recht op betaling van de koopprijs,
vermogensbestanddeel. Een goed waarop een schuldeiser beslag kan leggen dus. Je kunt beslag
leggen op vordering van de betaling van de koopprijs. Je moet dan niet betalen. Betaling kan niet
worden tegengeworpen aan beslaglegger, schuldeiser kan alsnog bedrag van je eisen, dan moet je
nog een keer betalen. Koper moet dus niet betalen aan verkoper. Wat gebeurd er dan? De verkoper
gaat dan in ieder geval niet leveren.
Beslag
Algemene werking van beslag, als schuldeiser beslag legt dan kunnen allerlei
beschikkingshandelingen niet tegen beslaglegger worden ingeroepen.
Conservatoir en executoriaal beslag. Conservatoir beslag doe je door verlof te vragen van de rechter,
daar is verder niemand bij, ter bewaring van jou rechten. Ter voorkoming van het risico dat iemand
een object in tussentijd overdraagt aan een ander. Dat wordt een executoriaal beslag op het moment
dat je een executoriale titel hebt, je kunt dan gaan veilen en innen als beslaglegger. Je kunt
executoriaal gaan verkopen en je uit de opbrengst voldoen.
Eerst conservatoir beslag, vervolgens haal je je ex. titel en dan wordt het een executoriaal beslag.
Voor titel moet je ook naar rechter, dan ga je een procedure voeren.
‐ Executoriale titel? Voorbeelden:
- vonnis van de rechter
- notariële akte, de grosse heeft executoriale kracht. Niet altijd een executoriale titel.
Koop en vormerkerung
Algemene regels
Koop van een woning door een consument
- Art. 7:2 BW de koop van een woning door een consument. De wetgever heeft consument
kopers van woningen enige bescherming willen bieden.
- Schriftelijkheidsvereiste en drie dagen bedenktijd. De koop van een woning door een
consument moet schriftelijk worden aangegaan, anders is er geen contract. Uitzondering
op de hoofdregel van vormvrije koop. Geldt dus niet wanneer een consument een
bedrijfspand is. Vraag is hoe het zit met een vakantiehuisje of huis voor kind. Het zijn op
zich wel woningen, het kan zijn dat koper nog niet zijn status als consument kwijt raakt.
Tot stand gekomen in een markt waar kopers bescherming nodig hadden, koper mag niet
te snel gebonden worden. Vervolgens is de markt veranderd. Er is een tijd geweest dat
kopers juist koning waren op de markt. Dat je blij moest zijn als iemand jouw huis wilde
aanschaffen. HR: ook de verkoper kan op dit artikel een beroep doen, het moet wel nog
steeds gaan om de verkoop van een woning aan een consument. Mits de verkoper zelf
ook particulier is voegt de HR toe. Als het contact schriftelijk is opgesteld, dan moet de
akte ter beschikking worden gesteld aan de koper, beide partijen hun handtekening
gezet, dan gaat bedenktijd van 3 dagen lopen. Naar de letter van de wet heeft enkel de
koper de bedenktijd, de HR zegt dit ook: enkel koper heeft recht op 3 dagen bedenktijd.
- Levering ex art. 3:89 BW
- Art. 7:26 lid 3 BW het verschuldigde moet ten tijde van ondertekening akte uit de macht
van de koper zijn gebracht, en behoeft pas na inschrijving in de macht van de verkoper
gebracht te worden. In de tussentijd blijft het geld bij de notaris, op de derdenrekening.
Gedurende deze perioden kunnen allerlei incidenten plaatsvinden.
Vaak komt koop tot stand onder ontbindende voorwaarden, denk aan financieringen.
Levering heeft goederenrechtelijke werking. Maar ook regels in koop. Boek 7.
Vormerkung: vastgoedtransactie. Koopovereenkomst bevat een hoop rechten en verplichtingen. De
titel is vereist voor overdracht, overdracht vindt later plaats, in tussen tijd kunnen allerlei dingen
gebeuren, bijv. faillissement of beslag. Tegen die incidenten kan een koper zich beschermen door
middel van een vormerkung: als koopovereenkomst er is wordt hij ingeschreven in openbare
registers, gedurende 6 maanden is koper beschermd dan, ook al gaat verkoper failliet of wordt beslag
gelegd, dit werkt dan niet tegen de koper. Inschrijving is dus vormerkung.
Ze kunnen zonder notaris worden gesloten, maar het is wel gebruikelijk om een notaris in te
schakelen.
In principe is een koop vormvrij. Het kan ook zonder makelaar, maar is wel gebruikelijk.
Aankoopmakelaar krijgt geld als transactie doorgaat. Hierdoor kun je je ook laten begeleiden.
Meestal op basis van een modelcontract van de KNB of NVM.
, Als je niks afspreekt geldt art. 7:17 BW. De zaak moet aan de overeenkomst beantwoorden.
Mededelingsplicht aan de ene kant, informatieplicht aan de andere kant.
‘As is’ – al het risico bij de koper. Wordt vaak gebruikt in commerciële praktijk.
KOOP EN VORMERKUNG
Incidenten tussen koop en levering
‐ Verkoper gaat failliet
‐ Verkoper vervreemdt de onroerende zaak nogmaals aan iemand anders. Komt niet heel vaak voor.
Met name wanneer partijen betwisten dat er überhaupt verkocht is. Er geldt op zich geen
schriftelijkheidsvereiste, onderhandelingen vorderen. Uiteindelijk vindt verkoper iemand anders en
gaat daarmee verder. Koper zegt dan ‘wij hadden eigenlijk al een afspraak’.
‐ Art. 3:298 BW oudste recht tot levering gaat voor, als in tussentijd geleverd is aan jongere koper,
dat is op zich wel een geldige overdracht, dan is na die overdracht aan latere koper, de verkoper niet
meer beschikkingsbevoegd. Tot moment van daadwerkelijke overdracht kun je je verzetten, maar
daarna niet meer vanwege het ontbreken van de beschikkingsbevoegdheid.
‐ Schuldeiser van verkoper legt beslag op de onroerende zaak. Beslag kan ingeroepen worden tegen
zo’n latere verkrijger, schuldeiser kan zijn rechten vervolgen op de zaak.
‐ Schuldeiser van verkoper legt beslag op de vordering tot betaling van de koopprijs. Uw recht als
koper is levering van de zaak, verkoper heeft recht op betaling van de koopprijs,
vermogensbestanddeel. Een goed waarop een schuldeiser beslag kan leggen dus. Je kunt beslag
leggen op vordering van de betaling van de koopprijs. Je moet dan niet betalen. Betaling kan niet
worden tegengeworpen aan beslaglegger, schuldeiser kan alsnog bedrag van je eisen, dan moet je
nog een keer betalen. Koper moet dus niet betalen aan verkoper. Wat gebeurd er dan? De verkoper
gaat dan in ieder geval niet leveren.
Beslag
Algemene werking van beslag, als schuldeiser beslag legt dan kunnen allerlei
beschikkingshandelingen niet tegen beslaglegger worden ingeroepen.
Conservatoir en executoriaal beslag. Conservatoir beslag doe je door verlof te vragen van de rechter,
daar is verder niemand bij, ter bewaring van jou rechten. Ter voorkoming van het risico dat iemand
een object in tussentijd overdraagt aan een ander. Dat wordt een executoriaal beslag op het moment
dat je een executoriale titel hebt, je kunt dan gaan veilen en innen als beslaglegger. Je kunt
executoriaal gaan verkopen en je uit de opbrengst voldoen.
Eerst conservatoir beslag, vervolgens haal je je ex. titel en dan wordt het een executoriaal beslag.
Voor titel moet je ook naar rechter, dan ga je een procedure voeren.
‐ Executoriale titel? Voorbeelden:
- vonnis van de rechter
- notariële akte, de grosse heeft executoriale kracht. Niet altijd een executoriale titel.
