SCHEMA FAR
Inkomstenbelasting; eigen woning
Tentamenvraag: gevolgen inkomstenbelasting
1. Fiscaal partnerschap, art. 5a AWR jo. 1.2 IB (evt. 2.17 lid 7).
2. (Fictieve) eigen woning, art. 3.111 IB.
o Ga in op de situatie. Eerst huren, of vorige eigen woning, wanneer intrekken,
etc. Eerst fictief, dan noemen in welke periode, en wanneer overgang tot
eigen woning.
3. Belastbare inkomsten uit eigen woning
Het belastbare inkomen uit EW = de voordelen uit de EW -/- de op die voordelen
drukkende aftrekbare kosten.
o EW-forfait (voordeel uit EW), art. 3.112 IB
Kan je zien als een soort van huur, afgeleid van de WOZ-waarde van de
woning (bepaald percentage van de gegeven WOZ-waarde).
o Aftrekbare kosten, art. 3.120 IB
Het gezamenlijke bedrag van:
a. Rente en schulden die behoren tot de EWS (financieringskosten van
schulden die behoren tot de EWS);
b. Kosten van geldleningen die behoren tot de EWS;
c. Periodieke betalingen o.g.v. erfpacht etc.
Hier kom je na rest weer op terug.
4. Bepalen (maximale) eigenwoningschuld, art. 3.119a IB
Lid 1 - EWS is het gezamenlijke bedrag van de schulden van de belastingplichtige
ter zake: (a) schulden aangegaan i.v.m. eigen woning (b) waarvan contractuele
verplichting tot aflossing geldt (c) en waarvan aan verplichting rot aflossing wordt
voldaan (aflossingseis), enzovoort.
Lid 2 – wat wordt verstaan onder schulden aangegaan i.v.m. de EW?
a. Schulden ter verwerving;
b. Schulden voor verbetering of onderhoud (art. 3.123), of ter afkoop van rechten
van erfpacht;
c. Schulden ter verkrijging van de schulden onder a en b (afsluitprovisies), art.
3.120 lid 5 (denk aan hypotheekadviseur etc.).
De maximale EWS is het laagste bedrag van:
- Het gezamenlijke bedrag van schulden i.v.m. verwerving van de EW
(financieringskosten, denk aan hypotheek);
- Het gezamenlijk bedrag gelijk aan de kosten ter verwerving van de EW
(verwervingskosten, denk aan koopsom, notariskosten, etc.)
Het idee hier is dat de eigenwoningschuld niet hoger mag zijn dan de waarde van
de woning en de verwervingskosten samen, en dat je dus niet meer rente kunt
aftrekken dan over het bedrag dat je daadwerkelijk hebt geleend voor de
verwerving van de woning inclusief de noodzakelijke verwervingskosten.
De EWS mag niet meer zijn dan hetgeen bepaald in lid 2 sub a en b, minus het
bedrag van de positieve eigenwoningreserve op het moment dat de nieuwe
woning een EW is.
5. Bepalen eigenwoningreserve, art. 3.119aa IB
Lid 1 – bij vervreemding EW wordt het vervreemdingssaldo toegevoegd aan de
EWR. Onder vervreemdingssaldo wordt verstaan: waarde tegenprestatie bij
, verkoop -/- kosten ter zake van die vervreemding en -/- de EWS.
Vervreemdingssaldo is het verschil tussen de verkoopwaarde en de
eigenwoningschuld (hypotheek of lening). De EWR is het bedrag dat overblijft na
verkoop woning.
Als je ‘winst’ maakt bij verkoop van een woning, wordt dit in principe toegevoegd
aan je eigenwoningreserve. Als je een nieuwe woning aankoopt, moet je bij de
aankoop rekening hiermee houden (positieve EWR gebruiken bij aankoop, dan
namelijk aftrek rente over EWR). Maar de EWR wordt alleen belast op moment dat
het bedrag niet binnen 3 jaar wordt geïnvesteerd in een nieuwe woning.
VB: Je verkoopt een woning voor €300.000, terwijl je deze voor €250.000 hebt
gekocht. Je hebt dus een winst van €50.000. Die €50.000 komt op je
eigenwoningreserve terecht. Als je binnen 3 jaar een nieuwe woning koopt, kun je
deze winst gebruiken voor de financiering van de nieuwe woning. Als je dat niet
doet, wordt de €50.000 alsnog belast in box 1, wat betekent dat je er belasting
over moet betalen.
De EWR neemt af, niet verder dan nihil, met:
- EWR wordt in mindering gebracht om de maximale EWS (afboeking EWR bij
aankoop nieuwe woning);
- Doordat wordt afgelost op de EWS (schuld wordt kleiner; wordt afgeboekt
van de EWR);
- Kosten verbouwing, onderhoud of afkoop erfpacht (eigenaarslasten);
- Het toegevoegde bedrag als periode van drie jaar is verstreken nadat
vervreemdingssaldo is toegevoegd (lid 3).
VB: Stel dat je je woning verkoopt voor €350.000 en je hebt een hypotheekschuld
van €200.000. Het vervreemdingssaldo zou dan €150.000 zijn (350.000 -
200.000). Als je die €150.000 aan winst zou reserveren voor een nieuwe woning,
zou dat je eigenwoningreserve zijn. Als je echter niet binnen 3 jaar een nieuwe
woning koopt, wordt deze reserve belast. Als er echter nog een restant van de
eigenwoningschuld is die niet direct wordt afgelost of verrekend bij de verkoop,
wordt dit bedrag in mindering gebracht op de eigenwoningreserve, zodat je
belasting over de daadwerkelijke winst betaalt.
Lid 1 gaat dus over de berekening van het vervreemdingssaldo: de verkoopprijs
minus de EWS. Lid 2 en verder leggen uit hoe de EWR wordt aangepast door de
EWS af te boeken, afhankelijk van hoe deze schuld is afgelost of meegenomen bij
de verkoop.
Let op, bij schenking of een te lage verkoopprijs geldt voor het bepalen van het
vervreemdingssaldo (verkoper) een maximaal op te voeren box 1 lening (koper) de
WEV ten tijde van verkrijging.
6. Berekening EWS/EWR bij partners
Beide in beginsel individueel berekend (art. 3.119aa lid 5 jo. 3.119a lid 1). De EWR
die ontstaat door vervreemding van een EW wordt aan elk van hen toegerekend
naar mate waarin zij gerechtigd zijn.
Bij fiscaal partnerschap en aankoop woning gezamenlijk, waarbij één partner wel
een EWR heeft (verkoop vorige woning) en de ander niet (vanwege huurpositie),
dan dient daar alsnog rekening mee gehouden te worden. De EWS wordt dan op
die manier beperkt door afboeking EWR van de partner (art. 3.119a lid 4).
Eigendomsverhouding is hierbij niet relevant.
7. Overgangsrecht (bestaande EWS), art. 10bis.1 IB
Inkomstenbelasting; eigen woning
Tentamenvraag: gevolgen inkomstenbelasting
1. Fiscaal partnerschap, art. 5a AWR jo. 1.2 IB (evt. 2.17 lid 7).
2. (Fictieve) eigen woning, art. 3.111 IB.
o Ga in op de situatie. Eerst huren, of vorige eigen woning, wanneer intrekken,
etc. Eerst fictief, dan noemen in welke periode, en wanneer overgang tot
eigen woning.
3. Belastbare inkomsten uit eigen woning
Het belastbare inkomen uit EW = de voordelen uit de EW -/- de op die voordelen
drukkende aftrekbare kosten.
o EW-forfait (voordeel uit EW), art. 3.112 IB
Kan je zien als een soort van huur, afgeleid van de WOZ-waarde van de
woning (bepaald percentage van de gegeven WOZ-waarde).
o Aftrekbare kosten, art. 3.120 IB
Het gezamenlijke bedrag van:
a. Rente en schulden die behoren tot de EWS (financieringskosten van
schulden die behoren tot de EWS);
b. Kosten van geldleningen die behoren tot de EWS;
c. Periodieke betalingen o.g.v. erfpacht etc.
Hier kom je na rest weer op terug.
4. Bepalen (maximale) eigenwoningschuld, art. 3.119a IB
Lid 1 - EWS is het gezamenlijke bedrag van de schulden van de belastingplichtige
ter zake: (a) schulden aangegaan i.v.m. eigen woning (b) waarvan contractuele
verplichting tot aflossing geldt (c) en waarvan aan verplichting rot aflossing wordt
voldaan (aflossingseis), enzovoort.
Lid 2 – wat wordt verstaan onder schulden aangegaan i.v.m. de EW?
a. Schulden ter verwerving;
b. Schulden voor verbetering of onderhoud (art. 3.123), of ter afkoop van rechten
van erfpacht;
c. Schulden ter verkrijging van de schulden onder a en b (afsluitprovisies), art.
3.120 lid 5 (denk aan hypotheekadviseur etc.).
De maximale EWS is het laagste bedrag van:
- Het gezamenlijke bedrag van schulden i.v.m. verwerving van de EW
(financieringskosten, denk aan hypotheek);
- Het gezamenlijk bedrag gelijk aan de kosten ter verwerving van de EW
(verwervingskosten, denk aan koopsom, notariskosten, etc.)
Het idee hier is dat de eigenwoningschuld niet hoger mag zijn dan de waarde van
de woning en de verwervingskosten samen, en dat je dus niet meer rente kunt
aftrekken dan over het bedrag dat je daadwerkelijk hebt geleend voor de
verwerving van de woning inclusief de noodzakelijke verwervingskosten.
De EWS mag niet meer zijn dan hetgeen bepaald in lid 2 sub a en b, minus het
bedrag van de positieve eigenwoningreserve op het moment dat de nieuwe
woning een EW is.
5. Bepalen eigenwoningreserve, art. 3.119aa IB
Lid 1 – bij vervreemding EW wordt het vervreemdingssaldo toegevoegd aan de
EWR. Onder vervreemdingssaldo wordt verstaan: waarde tegenprestatie bij
, verkoop -/- kosten ter zake van die vervreemding en -/- de EWS.
Vervreemdingssaldo is het verschil tussen de verkoopwaarde en de
eigenwoningschuld (hypotheek of lening). De EWR is het bedrag dat overblijft na
verkoop woning.
Als je ‘winst’ maakt bij verkoop van een woning, wordt dit in principe toegevoegd
aan je eigenwoningreserve. Als je een nieuwe woning aankoopt, moet je bij de
aankoop rekening hiermee houden (positieve EWR gebruiken bij aankoop, dan
namelijk aftrek rente over EWR). Maar de EWR wordt alleen belast op moment dat
het bedrag niet binnen 3 jaar wordt geïnvesteerd in een nieuwe woning.
VB: Je verkoopt een woning voor €300.000, terwijl je deze voor €250.000 hebt
gekocht. Je hebt dus een winst van €50.000. Die €50.000 komt op je
eigenwoningreserve terecht. Als je binnen 3 jaar een nieuwe woning koopt, kun je
deze winst gebruiken voor de financiering van de nieuwe woning. Als je dat niet
doet, wordt de €50.000 alsnog belast in box 1, wat betekent dat je er belasting
over moet betalen.
De EWR neemt af, niet verder dan nihil, met:
- EWR wordt in mindering gebracht om de maximale EWS (afboeking EWR bij
aankoop nieuwe woning);
- Doordat wordt afgelost op de EWS (schuld wordt kleiner; wordt afgeboekt
van de EWR);
- Kosten verbouwing, onderhoud of afkoop erfpacht (eigenaarslasten);
- Het toegevoegde bedrag als periode van drie jaar is verstreken nadat
vervreemdingssaldo is toegevoegd (lid 3).
VB: Stel dat je je woning verkoopt voor €350.000 en je hebt een hypotheekschuld
van €200.000. Het vervreemdingssaldo zou dan €150.000 zijn (350.000 -
200.000). Als je die €150.000 aan winst zou reserveren voor een nieuwe woning,
zou dat je eigenwoningreserve zijn. Als je echter niet binnen 3 jaar een nieuwe
woning koopt, wordt deze reserve belast. Als er echter nog een restant van de
eigenwoningschuld is die niet direct wordt afgelost of verrekend bij de verkoop,
wordt dit bedrag in mindering gebracht op de eigenwoningreserve, zodat je
belasting over de daadwerkelijke winst betaalt.
Lid 1 gaat dus over de berekening van het vervreemdingssaldo: de verkoopprijs
minus de EWS. Lid 2 en verder leggen uit hoe de EWR wordt aangepast door de
EWS af te boeken, afhankelijk van hoe deze schuld is afgelost of meegenomen bij
de verkoop.
Let op, bij schenking of een te lage verkoopprijs geldt voor het bepalen van het
vervreemdingssaldo (verkoper) een maximaal op te voeren box 1 lening (koper) de
WEV ten tijde van verkrijging.
6. Berekening EWS/EWR bij partners
Beide in beginsel individueel berekend (art. 3.119aa lid 5 jo. 3.119a lid 1). De EWR
die ontstaat door vervreemding van een EW wordt aan elk van hen toegerekend
naar mate waarin zij gerechtigd zijn.
Bij fiscaal partnerschap en aankoop woning gezamenlijk, waarbij één partner wel
een EWR heeft (verkoop vorige woning) en de ander niet (vanwege huurpositie),
dan dient daar alsnog rekening mee gehouden te worden. De EWS wordt dan op
die manier beperkt door afboeking EWR van de partner (art. 3.119a lid 4).
Eigendomsverhouding is hierbij niet relevant.
7. Overgangsrecht (bestaande EWS), art. 10bis.1 IB
