Samenvatting
Lesweek 1: De huurovereenkomst, titel 4, huurbescherming, dwingend recht, koop
breekt geen huur.
Dwingend recht: Je mag niet afwijken van de wet
Semi-dwingend recht: Het mag afwijken van de wet zolang het niet ten nadele is van de
huurder. Vaak staat dit letterlijk in de wet.
Huurovereenkomst art. 7:201 lid 1 BW
Rg: Er is sprake van een huurovereenkomst
Rv1: Er wordt een zaak of gedeelte daarvan in gebruik gegeven
Rv2: Er is sprake van een tegenprestatie
Rv3: De verstrekte zaak is voldoende bepaalbaar en geïndividualiseerd. (Dit komt uit de
jurisprudentie)
De tegenprestatie hoeft niet altijd geld te zijn. Het kan ook elke dag schoonmaken, of de tuin
bijhouden. Dit is dus tegen betaling in natura.
Regels van toepassing op woonruimte:
art. 7:233 BW
Rg: Er is sprake van woonruimte indien het gaat om:
Rv1a1: Een gebouwde onroerende zaak
Rv1a2: voor zover als een (on)zelfstandige) woning verhuurd
Rv1b: Een woonwagen
Rv1c: Een standplaats
Rv1d: Alsmede de bij bovenstaande opties behorende onroerende aanhorigheden
Een woonruimte moet dus verhuurt worden als woonruimte. Het maakt dus niet uit wat er
boven de overeenkomst staat. Het gaat erom wat er in de overeenkomst staat. Als hieruit
blijkt dat het gaat om woonruimte is het alsnog woonruimte. Woonruimte moet hetgeen zijn
waar degene zijn nachtrust heeft.
Anti kraak regeling en tijdelijk verhuur onder de leegstandswet
Anti-kraak regeling: De tegenprestatie tegenover de verhuurder is geen huur maar een
onkostenvergoeding. Je betaald vaak alleen het geld voor gas water en licht. Soms moet je
ook een klein bedrag betalen, maar dit staat niet in recht met wat je ervoor terug krijgt. Je
kan er wel uitgezet worden. Er is hier niet altijd sprake van een overeenkomst.
Tijdelijk verhuur onder leegstandwet: Wanneer een woning leeg is, door afwachting voor
sloop of renovatie kan deze woning verhuurt worden. Dit gebeurt omdat dit ervoor zorgt dat
krakers op afstand worden gehouden. Bij deze vorm betaal je vaak wel huur en de huur
staat langer vast. Hier is wel altijd sprake van een overeenkomst.
Huurbescherming
,Als er sprake is van een huurovereenkomst heeft elke huurder recht op huurbescherming.
Huurbescherming bestaat uit huurprijsbescherming en huuropzegging bescherming. De huur
kan dus niet opeens verhoogt worden en een huurder kan ook niet opeens zijn huis uitgezet
worden. Hier zijn verschillende regelingen voor.
Koop breekt geen huur
Als het eigendom wordt overgedragen naar een andere eigenaar, mag de huurder het
blijven huren. Dit betekent dat als je in een woning woont en dit huurt en je verhuurder
verkoopt de woning jij in de woning mag blijven wonen. art. 7: 226 BW
Lid 1
Rg: De rechten en plichten van de verhuurder uit de huurovereenkomst, die na overdracht
van de zaak opeisbaar worden, gaan over op de verkrijger
Rv1a: Er is sprake van overdracht door de verhuurder van de zaak waarop de
huurovereenkomst betrekking heeft.
rv1b: Er is sprake van een vestiging of overdracht van een zelfstandig recht van
vruchtgebruik, erfpacht of opstal op de zaak waarop de huurovereenkomst betrekking heeft.
Lid 4
Rg: Van de leden 1-3 van dit artikel kan niet worden afgeweken
rv1a: Bij huur van een gebouwde onroerende zaak
Rv1b: Bij huur van een gedeelte van een gebouwde onroerende zaak.
Rv1c: Bij huur van een woonwagen in de zin van art. 7: 235 BW
Rv1d: Bij huur van een standplaats in de zin van art. 7:236 BW
Lesweek 2: gebreken en verplichtingen van de verhuurder
, Gebrek: Een staat of eigenschap van de woning of een andere niet aan de huurder toe te
rekenen omstandigheid, waardoor de woning aan de huurder niet het genot kan verschaffen
dat deze bij het aangaan van de overeenkomst mocht verwachten van een goed
onderhouden zaak. (Art. 7:204 lid 2 (3) BW)
Uitwerking van de artikelen:
lid 2
Rg: Er is sprake van een gebrek
Rv1: Er is sprake van een staat of een eigenschap van de zaak of een andere niet aan de
huurder toe te rekenen omstandigheid.
Rv2: Waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij
het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van
de soort waar de overeenkomst betrekking heeft
lid 3
Rg: Er is geen sprake van een gebrek
Rv1a: Er is sprake van een feitelijke stoornis door derde zonder bewering van recht
Rv1b: Er is sprake van bewering van recht zonder feitelijke stoornis.
Als er sprake is van dezelfde verhuurder is het toch wel een gebrek.
Verplichtingen van de verhuurder
- Het verhuurde ter beschikking stellen
- Het verhelpen van gebreken tenzij dit:
- Onmogelijk is
- Uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de
verhuurder zijn te vergen
- Dit kleine herstellingen zijn
- Dingen waar de huurder jegens de verhuurder aansprakelijk voor is.
art. 7:206 lid 1 en 2 BW
RG: De verhuurder is verplicht de gebreken te verhelpen
Rv1: Er is sprake van een gebrek
Rv2: De verhuurder verlangt dat dit gebrek verholpen wordt
Rv3: Het is niet onmogelijk om het gebrek te verhelpen
Rv4: Het verhelpen van het gebrek vereist geen uitgaven die in de gegeven
omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen.
Rv5: Er is geen sprake van kleine herstellingen zoals bedoeld in art 7:217 BW
Rv6: De huurder is niet jegens de verhuurder aansprakelijk voor het ontstaan van het gebrek
Mogelijkheden voor huurder om verhuurder te verplichten tot het verhelpen van achterstallig
onderhoud
- Nakoming vorderen art 7:206 BW
Lesweek 1: De huurovereenkomst, titel 4, huurbescherming, dwingend recht, koop
breekt geen huur.
Dwingend recht: Je mag niet afwijken van de wet
Semi-dwingend recht: Het mag afwijken van de wet zolang het niet ten nadele is van de
huurder. Vaak staat dit letterlijk in de wet.
Huurovereenkomst art. 7:201 lid 1 BW
Rg: Er is sprake van een huurovereenkomst
Rv1: Er wordt een zaak of gedeelte daarvan in gebruik gegeven
Rv2: Er is sprake van een tegenprestatie
Rv3: De verstrekte zaak is voldoende bepaalbaar en geïndividualiseerd. (Dit komt uit de
jurisprudentie)
De tegenprestatie hoeft niet altijd geld te zijn. Het kan ook elke dag schoonmaken, of de tuin
bijhouden. Dit is dus tegen betaling in natura.
Regels van toepassing op woonruimte:
art. 7:233 BW
Rg: Er is sprake van woonruimte indien het gaat om:
Rv1a1: Een gebouwde onroerende zaak
Rv1a2: voor zover als een (on)zelfstandige) woning verhuurd
Rv1b: Een woonwagen
Rv1c: Een standplaats
Rv1d: Alsmede de bij bovenstaande opties behorende onroerende aanhorigheden
Een woonruimte moet dus verhuurt worden als woonruimte. Het maakt dus niet uit wat er
boven de overeenkomst staat. Het gaat erom wat er in de overeenkomst staat. Als hieruit
blijkt dat het gaat om woonruimte is het alsnog woonruimte. Woonruimte moet hetgeen zijn
waar degene zijn nachtrust heeft.
Anti kraak regeling en tijdelijk verhuur onder de leegstandswet
Anti-kraak regeling: De tegenprestatie tegenover de verhuurder is geen huur maar een
onkostenvergoeding. Je betaald vaak alleen het geld voor gas water en licht. Soms moet je
ook een klein bedrag betalen, maar dit staat niet in recht met wat je ervoor terug krijgt. Je
kan er wel uitgezet worden. Er is hier niet altijd sprake van een overeenkomst.
Tijdelijk verhuur onder leegstandwet: Wanneer een woning leeg is, door afwachting voor
sloop of renovatie kan deze woning verhuurt worden. Dit gebeurt omdat dit ervoor zorgt dat
krakers op afstand worden gehouden. Bij deze vorm betaal je vaak wel huur en de huur
staat langer vast. Hier is wel altijd sprake van een overeenkomst.
Huurbescherming
,Als er sprake is van een huurovereenkomst heeft elke huurder recht op huurbescherming.
Huurbescherming bestaat uit huurprijsbescherming en huuropzegging bescherming. De huur
kan dus niet opeens verhoogt worden en een huurder kan ook niet opeens zijn huis uitgezet
worden. Hier zijn verschillende regelingen voor.
Koop breekt geen huur
Als het eigendom wordt overgedragen naar een andere eigenaar, mag de huurder het
blijven huren. Dit betekent dat als je in een woning woont en dit huurt en je verhuurder
verkoopt de woning jij in de woning mag blijven wonen. art. 7: 226 BW
Lid 1
Rg: De rechten en plichten van de verhuurder uit de huurovereenkomst, die na overdracht
van de zaak opeisbaar worden, gaan over op de verkrijger
Rv1a: Er is sprake van overdracht door de verhuurder van de zaak waarop de
huurovereenkomst betrekking heeft.
rv1b: Er is sprake van een vestiging of overdracht van een zelfstandig recht van
vruchtgebruik, erfpacht of opstal op de zaak waarop de huurovereenkomst betrekking heeft.
Lid 4
Rg: Van de leden 1-3 van dit artikel kan niet worden afgeweken
rv1a: Bij huur van een gebouwde onroerende zaak
Rv1b: Bij huur van een gedeelte van een gebouwde onroerende zaak.
Rv1c: Bij huur van een woonwagen in de zin van art. 7: 235 BW
Rv1d: Bij huur van een standplaats in de zin van art. 7:236 BW
Lesweek 2: gebreken en verplichtingen van de verhuurder
, Gebrek: Een staat of eigenschap van de woning of een andere niet aan de huurder toe te
rekenen omstandigheid, waardoor de woning aan de huurder niet het genot kan verschaffen
dat deze bij het aangaan van de overeenkomst mocht verwachten van een goed
onderhouden zaak. (Art. 7:204 lid 2 (3) BW)
Uitwerking van de artikelen:
lid 2
Rg: Er is sprake van een gebrek
Rv1: Er is sprake van een staat of een eigenschap van de zaak of een andere niet aan de
huurder toe te rekenen omstandigheid.
Rv2: Waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij
het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van
de soort waar de overeenkomst betrekking heeft
lid 3
Rg: Er is geen sprake van een gebrek
Rv1a: Er is sprake van een feitelijke stoornis door derde zonder bewering van recht
Rv1b: Er is sprake van bewering van recht zonder feitelijke stoornis.
Als er sprake is van dezelfde verhuurder is het toch wel een gebrek.
Verplichtingen van de verhuurder
- Het verhuurde ter beschikking stellen
- Het verhelpen van gebreken tenzij dit:
- Onmogelijk is
- Uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de
verhuurder zijn te vergen
- Dit kleine herstellingen zijn
- Dingen waar de huurder jegens de verhuurder aansprakelijk voor is.
art. 7:206 lid 1 en 2 BW
RG: De verhuurder is verplicht de gebreken te verhelpen
Rv1: Er is sprake van een gebrek
Rv2: De verhuurder verlangt dat dit gebrek verholpen wordt
Rv3: Het is niet onmogelijk om het gebrek te verhelpen
Rv4: Het verhelpen van het gebrek vereist geen uitgaven die in de gegeven
omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen.
Rv5: Er is geen sprake van kleine herstellingen zoals bedoeld in art 7:217 BW
Rv6: De huurder is niet jegens de verhuurder aansprakelijk voor het ontstaan van het gebrek
Mogelijkheden voor huurder om verhuurder te verplichten tot het verhelpen van achterstallig
onderhoud
- Nakoming vorderen art 7:206 BW
