hoorcollege aantekeningen Verbreding B

- Vve is een rechtspersoon die los staat. Schuldeiser hiervan kunnen geen
beslag leggen op het gebouw.
o De belangrijkste taak is voeren van beheer van gebouw dat niet aan
een individuele eigenaar toebehoort.
Aard van het appartementsrecht

- Akte van splitsing kan worden gewijzigd door de bestuurders, indien 80%
van de VvE voor stemt.
o HR oordeelt dat de 80% regeling niet altijd mag worden toegepast.
Iedereen moet het ermee eens zijn.
De deelgenotenregeling tussen de appartementseigenaars
Art. 5:112 BW

- Gemeenschappelijke schulden en kosten
o (avondmaaltijden) kan je van te voren in de akte van splitsing
vinden.
- Gebruik van gemeenschappelijke gedeelten
o Hoe het gebruik is geregeld is in hoofdlijnen in akte van splitsing. Als
er onverkort staat dat je een bepaalde ruimte mag gebruiken, dan
heb je er recht op.
- Gebruik privédoeleinden
o Bijvoorbeeld je mag er alleen wonen, geen winkel, geen bordeel of
kamerverhuur exploiteren. H
- Oprichting VvE
o De statuten liggen vast in de splitsing akte, waardoor je door de
hoepel van art. 5:139 BW moet.
- Evt. lidmaatschap van een andere vereniging ex art. 5:112 lid 3 BW.
o De hoofdregel van BW is dat je het mag opzeggen, maar bij een
aantal verenigingen mag je niet zomaar uittreden, dus niet bij de
VvE.
 Art. 5:112 lid 3 BW: als je eenmaal splitst in
appartementsrechten ook nog verplicht bent om lid te zijn
van een andere vereniging. Dit zie je gebeuren bij
bedrijfsverenigingen of buurtverenigingen.
 Modelreglement wordt in de praktijk veel gebruikt. Reglement van 2006
kan je doornemen.
De VvE:

- Bijzonder type rechtspersoon geregeld in BW 5.
o Alle eigenaren zijn verplicht lid. De VvE is o.g.v. art. 5:126 BW
bevoegd over beheer van gemeenschappelijke gedeelten.
o Reservefonds (rechtspersoon die vermogen kan hebben).
 Dit is voor groot onderhoudt. Ze kunnen besluiten nemen in
kader van onderhoudt en gebruik gemeenschappelijke
gedeelten.
 Hoofdregels staan in splitsingsreglement, maar als daar
in algemene regeling is bepaalt hoe het moet, geef je
de VvE ruimte om het verder in te vullen. Je kan ervoor

, kiezen om de zekerheid een beetje op te geven en voor
flexibiliteit kiezen.
 Je ziet vaak dat men in splitsingsakte het gebruik heel
algemeen regelt, waarin er wordt gesteld dat als ze
bijvoorbeeld het dak willen vervangen een
gekwalificeerde meerderheid nodig is.
o Huishoudelijk reglement en andere besluiten
 Het is een reglement van de VvE. In splitsingsakte kan zijn
gesteld dat voor het huishoudelijk reglement een
gekwalificeerde meerderheid nodig is.
 Art. 5:129 BW
o Eventueel ballotage ex art. 5:112 lid 4 BW.
 Dit is om de verenigingsvrijheid optimaal tot zijn recht te
laten komen. Je verschijnt voor een commissie die beslist of je
lid mag worden.
 Het kan in de splitsingsakte worden geregeld, waardoor
eventuele weigering kan voorkomen. Ze houden
hierdoor invloed over wie er komt te wonen. Dit is
handig bij bijvoorbeeld serviceflats voor bejaarde
mensen.
o Madonna is bijvoorbeeld een keer geweigerd bij
Central Parks, omdat ze net uit playboy kwam.
Onder splitsing

- Gemeenschappelijke gedeelten die niet voor iedereen zijn
Het eigendom van onroerende zaak wordt gesplitst in een aantal hoofd
appartementsrechten.
o Winkels op de begane grond, woningen vanaf de eerste etage
Je maakt van iedere individuele woning een privé gedeelte en je houdt
bijvoorbeeld de liften en galerijen over. De onder splitsing ziet op
beheer over de portiek, liften etc. van de woningen.
 Hoofd VvE  als hier wordt vergaderd, dan moet er worden
voor-vergaderd in de VvE van de onder splitsing en met dit
besluit gaan ze naar de vergadering in de hoofd VvE.
 Ondersplitsing VvE.

- Voor iedere splitsing een eigen VvE
o Bestuur van de VvE-onder splitsing stemt in de VvE-hoofdsplitsing
(art. 5:127 BW).
Rechtsgevolgen van de splitsing
De splitsing transformeert het recht in meerdere - zelfstandig verhandelbare –
delen

- Er ontstaan na de splitsing appartementsrechten die je moet overdragen
aan iemand anders, indien je verkoop. Je kan er van alles meedoen wat je
met een normale onroerende zaak ook kan.
- Gevolgen voor latere beschikkingsmogelijkheden:
o Art. 5:114 jo. 5:117 BW
o Ratio en uitzonderingen

, o ‘onttrekking aan de splitsing’

Stel: we hebben een appartementencomplex met een grote tuin en we geven een
groot feest. De achterbuurman komt en vraagt of we een stukje van de tuin aan
hem willen overdragen. We zijn allemaal eens om dit te doen. Alle eigenaren
kunnen samen besluiten. We gaan naar de notaris, maar er blijkt dat een
eigenaar een hypothecaire lening had op het stukje tuin in de splitsingsakte.
In een splitsing betrokken zaak kan na de splitsing niet meer over worden
beschikt. De gezamenlijke appartementseigenaren kunnen samen
erfdienstbaarheid vormen. Waarom kan dit wel? Omdat de wetgever in 1972
werd ingefluisterd dat hij erfdienstbaarheid nodig had.
Positie van de individuele appartementseigenaar.
Het privégedeelte
Art. 5:122 lid 4 BW:

- Ballotage en AirBNB
- Regels van orde met betrekking tot het feitelijke gebruik.
o Dit moet allemaal in de splitsingsakte staan. De VvE kan niet
verbieden
 Uitzondering: HR VvE kan regels die het feitelijke gebruik van
een appartement betreffen, maar die een weerslag hebben op
het appartement, zoals bijvoorbeeld een type vloerbedekking
die de rest stoort. Het raakt aan de orde in het
appartementengebouw.
 Kan bijvoorbeeld ook zo zijn dat bepaalde honden niet zijn
toegestaan.
 Voorbeeldje: Voetballer loopt met een Amerikaanse
Steffer naar de lift en die bijt een klein hondje van een
andere eigenaar dood.
Besluitvorming in VvE
Geldigheid van genomen besluiten
1) Niet in strijd met de splitsingsakte (art. 5:129 jo. 2:14 BW)
- Kosten die o.g.v. splitsingsakte niet gezamenlijk dienen te worden betaalt
en alsnog worden verhaald door de VvE, dan zijn deze kosten nietig.
o Als iedereen recht heeft gebruik te maken van de tuin, dan mag de
VvE dit niet iemand ontzeggen. I.v.m. rechtszekerheid bij de koop
van een appartementsrecht.

2) Niet in strijd met de redelijkheid en billijkheid (art. 5:130 jo. 2:15 BW)
- Binnen 1 maand moet de procedure worden gestart, maar dan kan een
nietig besluit worden vernietigd.
Strijd met akte van splitsing
Uitleg van de splitsingsakte: dient naar objectieve maatstaven te worden
uitgelegd.
HR 14 februari 2014, NJ 2014/119