Vastgoedmanagement 2
Les 1: Geschiedenis huisvesting in Nederland
De woningmarkt bestaat uit:
o Koop: (sociaal) en vrij (60%) -> hypotheekrenteaftrek;
o Huur: sociaal (-> huurtoeslag) en vrij (40%).
Kenmerken woningen:
o Onmisbaarheid: functie -> veilig, droog en warm;
o Lange bestaansduur;
o Fixatie van de plaats;
o Kosten huisvesting aanzienlijk deel van het inkomen.
Actoren woningmarkt: overheid, woninginrichters, makelaars, bouwers, projectontwikkelaars
en beleggers. Partijen op de woningmarkt:
Opkomst huisvesting (tot 1945).
1850-1900
Hoe het begon: het was altijd landbouw en toen kwam de stoommachine. Rondom de
fabrieken kwamen steden. Industrialisatie: trek van het platteland naar de stad.
Nachtwakersstaat: overheid zorgde voornamelijk voor veiligheid en in mindere mate de
gezondheid van de burgers.
Er waren te weinig goedkope woningen voor de arbeiders. De huurprijzen stegen hard. Dit
werkte speculatie met vastgoed door particuliere beleggers in de hand. Het gevolg was de
revolutie bouw: er werden in hoog tempo hele woonwijken gebouwd, maar van slechte
kwaliteit. Verder werden bestaande kleine woningen gesplitst met als gevolg sociale
misstanden. De overheid deed nog steeds niks. Een deel van de gegoede burgerij kon de
slechte leefomstandigheden niet meer aanzien en greep in. Fabrikanten zagen dat de
arbeiders beter gingen werken als ze beter woonden. De gegoede burgerij richtte de eerste
coöperatieve vereniging op in 1852 “Behoeve der Arbeidersklasse”. In 1899 waren er al 112
verenigingen met elk zo’n 70 woningen in bezit. Door de verzuiling kende men verschillende
verenigingen voor verschillende delen van de bevolking. Particulieren leenden, tegen lage
rente, het kapitaal aan de vereniging zodat deze kwalitatief redelijke en goedkope woningen
konden bouwen. Toch waren er nog te weinig woningen en bleef de particuliere markt
belangrijk. Ook kwam er paternalisme (= bepalen voor anderen wat goed voor hen is) bij
kijken. Er kwamen opzichteressen die de bewoners moest opvoeden tot beschaafde burgers.
Motieven om te interveniëren:
o Sociale bewogenheid van deel van gegoede burgerij;
, o Eigen belang van fabrikanten;
o Politieke verschuivingen: arbeidersverenigingen oefende druk uit voor betere
huisvesting;
o Angst voor revolutie;
o Risico’s volksgezondheid.
1900-1945
Als gevolg van de maatschappelijke druk grijpt de overheid in -> de Woningwet 1901. Het
doel daarvan is de kwaliteit van de woningen verbeteren en slechte woningen tegen gaan.
Door in de wet zaken te regelen:
o Opstellen bouwvoorschriften waarin eisen staan voor nieuwe en bestaande
woningen;
o Invoering bouwvergunning, ter controle van de bouwvoorschriften;
o Gemeente kreeg een controlerende taak bij de bestaande bouw. Zij konden de
eigenaren verplichtingen opleggen en onbewoonbaarverklaringen, ontruiming of
onteigening opleggen;
o Er kwamen bestemmingsplannen;
o Financiële steun voor (sociale) woningbouw voor gemeentelijke woningbedrijven en
toegelaten instellingen. De particuliere markt bleef leidend voor de realisatie van
woningen. Er was maar beperkte financiële steun aanwezig. De financiële steun
bestond uit goedkope kredieten en jaarlijkse bijdragen om kwalitatief betere maar wel
goedkope woningen te maken. Er moest verantwoording worden afgelegd voor de
financiële steun. Tijden en na de Tweede Wereldoorlog werd hier pas echt gebruik
van gemaakt.
In die jaren was de huurprijs een discussie. Een liberale partij pleitte in 1904 voor corporaties
om tegen marktprijs te verhuren i.p.v. kostprijs die door subsidies lager waren. Dit op basis
van volledige mededinging.
In de eerste jaren tot 1919 werd er gekozen voor het “redelijke” huren systeem (afhankelijk
van exploitatie kosten, kwaliteit woning en inkomen arbeider). Na 1919 kwam de maximale
huurprijs de kostprijs dekkende huurprijs, deze is lager dan de markthuur.
1904: eerste toegelaten instelling ingeschreven.
1906: eerste woningwetwoningen worden gebouwd.
1916: huurbevriezing.
1918: intrede huurbescherming.
Na 1918: huurregulering.
Voor de Tweede Wereldoorlog was de verhuur van woonruimte voor particulieren. Voordelen
voor hen: maandelijkse huurinkomsten en waardestijging. Na de Tweede Wereldoorlog
veranderde dit sterk.
Na 1945
Woningnood:
o Woningtekort van 300.000;
o Aandacht ging meer naar de economische wederopbouw i.p.v. het woningtekort;
o De overheid heeft een sterke rol. Sterk centraal gestuurd beleid, veel
marktregulering/ overheidsinterventie;
o Stimuleren van de bouwproductie als de economie slecht ging. Als de economie goed
ging werd er in andere dingen geïnvesteerd.
Verzorgingsstaat: volkshuisvesting werd centraal geleid en gefinancierd door de overheid.
Drie overheidstaken:
1. Bouwen (veel en homogeen) (stempelwijken);
2. Verdelen
- De woonruimtewet 1947 regelde huurwoningverdeling in de grote woningnood;
- In 1969 is deze wet grotendeels weg gezet;
- De huisvestingwet 2015.
3. Financieren.
Les 1: Geschiedenis huisvesting in Nederland
De woningmarkt bestaat uit:
o Koop: (sociaal) en vrij (60%) -> hypotheekrenteaftrek;
o Huur: sociaal (-> huurtoeslag) en vrij (40%).
Kenmerken woningen:
o Onmisbaarheid: functie -> veilig, droog en warm;
o Lange bestaansduur;
o Fixatie van de plaats;
o Kosten huisvesting aanzienlijk deel van het inkomen.
Actoren woningmarkt: overheid, woninginrichters, makelaars, bouwers, projectontwikkelaars
en beleggers. Partijen op de woningmarkt:
Opkomst huisvesting (tot 1945).
1850-1900
Hoe het begon: het was altijd landbouw en toen kwam de stoommachine. Rondom de
fabrieken kwamen steden. Industrialisatie: trek van het platteland naar de stad.
Nachtwakersstaat: overheid zorgde voornamelijk voor veiligheid en in mindere mate de
gezondheid van de burgers.
Er waren te weinig goedkope woningen voor de arbeiders. De huurprijzen stegen hard. Dit
werkte speculatie met vastgoed door particuliere beleggers in de hand. Het gevolg was de
revolutie bouw: er werden in hoog tempo hele woonwijken gebouwd, maar van slechte
kwaliteit. Verder werden bestaande kleine woningen gesplitst met als gevolg sociale
misstanden. De overheid deed nog steeds niks. Een deel van de gegoede burgerij kon de
slechte leefomstandigheden niet meer aanzien en greep in. Fabrikanten zagen dat de
arbeiders beter gingen werken als ze beter woonden. De gegoede burgerij richtte de eerste
coöperatieve vereniging op in 1852 “Behoeve der Arbeidersklasse”. In 1899 waren er al 112
verenigingen met elk zo’n 70 woningen in bezit. Door de verzuiling kende men verschillende
verenigingen voor verschillende delen van de bevolking. Particulieren leenden, tegen lage
rente, het kapitaal aan de vereniging zodat deze kwalitatief redelijke en goedkope woningen
konden bouwen. Toch waren er nog te weinig woningen en bleef de particuliere markt
belangrijk. Ook kwam er paternalisme (= bepalen voor anderen wat goed voor hen is) bij
kijken. Er kwamen opzichteressen die de bewoners moest opvoeden tot beschaafde burgers.
Motieven om te interveniëren:
o Sociale bewogenheid van deel van gegoede burgerij;
, o Eigen belang van fabrikanten;
o Politieke verschuivingen: arbeidersverenigingen oefende druk uit voor betere
huisvesting;
o Angst voor revolutie;
o Risico’s volksgezondheid.
1900-1945
Als gevolg van de maatschappelijke druk grijpt de overheid in -> de Woningwet 1901. Het
doel daarvan is de kwaliteit van de woningen verbeteren en slechte woningen tegen gaan.
Door in de wet zaken te regelen:
o Opstellen bouwvoorschriften waarin eisen staan voor nieuwe en bestaande
woningen;
o Invoering bouwvergunning, ter controle van de bouwvoorschriften;
o Gemeente kreeg een controlerende taak bij de bestaande bouw. Zij konden de
eigenaren verplichtingen opleggen en onbewoonbaarverklaringen, ontruiming of
onteigening opleggen;
o Er kwamen bestemmingsplannen;
o Financiële steun voor (sociale) woningbouw voor gemeentelijke woningbedrijven en
toegelaten instellingen. De particuliere markt bleef leidend voor de realisatie van
woningen. Er was maar beperkte financiële steun aanwezig. De financiële steun
bestond uit goedkope kredieten en jaarlijkse bijdragen om kwalitatief betere maar wel
goedkope woningen te maken. Er moest verantwoording worden afgelegd voor de
financiële steun. Tijden en na de Tweede Wereldoorlog werd hier pas echt gebruik
van gemaakt.
In die jaren was de huurprijs een discussie. Een liberale partij pleitte in 1904 voor corporaties
om tegen marktprijs te verhuren i.p.v. kostprijs die door subsidies lager waren. Dit op basis
van volledige mededinging.
In de eerste jaren tot 1919 werd er gekozen voor het “redelijke” huren systeem (afhankelijk
van exploitatie kosten, kwaliteit woning en inkomen arbeider). Na 1919 kwam de maximale
huurprijs de kostprijs dekkende huurprijs, deze is lager dan de markthuur.
1904: eerste toegelaten instelling ingeschreven.
1906: eerste woningwetwoningen worden gebouwd.
1916: huurbevriezing.
1918: intrede huurbescherming.
Na 1918: huurregulering.
Voor de Tweede Wereldoorlog was de verhuur van woonruimte voor particulieren. Voordelen
voor hen: maandelijkse huurinkomsten en waardestijging. Na de Tweede Wereldoorlog
veranderde dit sterk.
Na 1945
Woningnood:
o Woningtekort van 300.000;
o Aandacht ging meer naar de economische wederopbouw i.p.v. het woningtekort;
o De overheid heeft een sterke rol. Sterk centraal gestuurd beleid, veel
marktregulering/ overheidsinterventie;
o Stimuleren van de bouwproductie als de economie slecht ging. Als de economie goed
ging werd er in andere dingen geïnvesteerd.
Verzorgingsstaat: volkshuisvesting werd centraal geleid en gefinancierd door de overheid.
Drie overheidstaken:
1. Bouwen (veel en homogeen) (stempelwijken);
2. Verdelen
- De woonruimtewet 1947 regelde huurwoningverdeling in de grote woningnood;
- In 1969 is deze wet grotendeels weg gezet;
- De huisvestingwet 2015.
3. Financieren.
