Samenvatting moduul vastgoedmanagement
Literatuur: Onroerend goed als belegging (Van Gool, 2013)
Week 1
Hoofdstuk 1; Beleggen in onroerend goed (Strategie)
Vastgoed wordt gebruikt als productiemiddel of belegging.
Bij beleggen staat de functie van het vermogensobject voorop bij investeren en ontwikkelen
dat van het productiemiddel respectievelijk de functie van (winstgevende) creatie.
Beleggen in vastgoed: vermogensobject om daar rendement uit te kunnen behalen
Risico en rendement zijn de afweging om te gaan beleggen.
Er wordt onderscheid gemaakt tussen direct onroerend goed en indirect onroerend goed.
Indirect onroerend goed tref je op private markten (niet-beursgenoteerd en gesloten) en
publieke markten (beursgenoteerd en openbaar).
Kenmerken van direct onroerend goed:
1. Vermogensobject én productiemiddel: vermogensmarkt (bijv. aandelen), verhuurmarkt
2. Kwetsbaar voor de omgeving: niet verplaatsbaar, kwetsbaar voor ontwikkelingen in de
omgeving
3. Heterogeen: elk gebouw is uniek
4. Er is niet een onroerend goed markt: lokale deelmarkten
5. Geen doorlopende prijsvorming: onvolledige informatie en marktimperfecties (prijsstarheid,
leegstand)
6. Relatief hoge eenheidsprijzen: onroerend goed is slecht splitsbaar in kleine eenheden, het
gaat om grote bedragen, anders dan bij aandelen en obligaties
7. Hoge transactiekosten: veel kosten bijvoorbeeld informatiekosten en kosten voor het
opstellen van een koopovereenkomst
8. Illiquide: het duurt lang voor je vastgoed om kunt zetten in geld
9. Lange levensduur: lange termijn belegging
10. Lange productietijd: aanbod reageert vertraagd op ontwikkelingen in de vraag
11. Veel overheidsregelgeving: bijvoorbeeld door bouwvergunningen, bouwvoorschriften,
vaststellen huurprijzen
12. Zeer managementintensief: veel extra activiteiten nodig
Voordelen van beleggen in direct onroerend goed:
1. Portefeuillediversificatie: risicospreiding → lage correlatie met andere assets (geen
samenhang met rendement op andere vermogenstitels als aandelen en obligaties)
2. Vrij stabiele stroom van inkomsten: lange levensduur van onroerend goed en langlopende
huurcontracten
3. Gunstige rendement/risicoverhouding
4. Redelijke bescherming tegen inflatie: door een hoog gemiddeld rendement
5. Meer rendement door intensief management: de waarde is te beïnvloeden door actief
management, bijv. door onderhoud, renovatie en herontwikkeling.
Pagina 1 van 38
,6. Specifieke kansen op onroerendgoedmarkten: door onvolledige informatie en
marktimperfecties is het mogelijk om een langere tijd een kennis en informatievoorsprong
op te bouwen. Dit kan leiden tot een hoger rendement.
7. Fiscale voordelen: omdat mag worden afgeschreven kan dit een fiscaal voordeel opleveren
als de belegger belastingplichtig is. Afschrijvingen leveren een aftrekpost op.
Nadelen van beleggen in direct onroerend goed:
1. Kennis- en managementintensieve beleggingsvorm: vereist een veel groter acquisitie- en
managementapparaat.
2. Groot vermogensbeslag: Door hoge eenheidsprijzen is het niet eenvoudig om met kleine
investeringen een risicospreiding te realiseren.
3. Intransparantie: Door het ondoorzichtige karakter worden ook spelers aangetrokken die
minder eerzaam zijn en zelfs criminele doelen najagen.
4. Illiquiditeit in verband met het heterogene karakter: het duurt lang voor je vastgoed om kunt
zetten in geld
5. Lastige performancemeting: De waarderingen en taxaties zijn moeilijk uit te voeren en
subjectief met het gevaar van lagging en smoothing.
Voordelen van beleggen in indirect onroerend goed:
1. Geen lokale expertise nodig
2. Mogelijkheid van kleine investeringen
3. Geen overdrachtsbelasting
4. Hogere liquiditeit (indien beursgenoteerd, dus openbaar toegankelijk)
5. Schaalvoordelen: door expertise en management te centraliseren in lokale deskundige
beheerapparaten ontstaan schaalvoordelen
6. Minder emotionele waarde
7. Mogelijkheid hoger rendement
8. Hefboomwerking (dit kan ook bij direct og)
9. Makkelijker te benchmarken
Nadelen van beleggen in indirect onroerend goed:
1. Weinig invloed op beleid
2. Minder ‘feeling’ met de markt: geen invloed op het management
3. Hoger risico door vreemd vermogen
4. Hoger risico indien beursgenoteerd: koersen van aandelen vertonen soms meer
samenhang met de koersen van andere aandelen dan met de waardeontwikkeling van het
onderliggende onroerende goed.
Belangrijke begrippen in dit hoofdstuk:
- Free float: het percentage aandelen van een fonds of bedrijf dat vrij verhandelbaar is op de
beurs
- Disagio: de situatie dat de beurswaarde lager is dan de nettowaarde van de beleggingen (=
de intrinsieke waarde na aftrek van het vreemd vermogen)
- Volatiliteit: beweeglijkheid van het rendement
Gecombineerde voordelen van direct onroerend goed, privaat indirect onroerend goed en
beursgenoteerd onroerend goed:
Pagina 2 van 38
,Hoofdstuk 2: Theorie in beeld (Strategie)
Onroerend goed is in de eerste plaats een gebruiksobject, daardoor creëert onroerend goed
een directe relatie met de economie. Hoe beter het economisch gaat, hoe meer rendement
behaald wordt op direct onroerend goed in Nederland.
Om de inflatie in toom te houden kan de overheid de economische groei sturen via de
kortetermijnrente. De economische groei is de motor achter de vraag naar kantoor-, winkel-
en bedrijfsruimte. De netto-opname reageert doorgaans enkele kwartalen vertraagt op de
economische groei. De economische activiteit bepaalt dus voor een belangrijk deel de
prestaties van onroerend goed als belegging. Het consumentenvertrouwen (een van de
leading indicators) loopt juist een of enkele kwartalen vooruit op de economische activiteit.
Pagina 3 van 38
, De eerdere relaties tussen economische indicatoren en de vastgoedmarkt gaan niet altijd op.
Ook financiële markten hebben een sterke invloed.
Rendementen op vastgoedmarkten worden gedreven door economische activiteit (huurders),
financiële markten (beleggers) en door bouwactiviteiten (ontwikkelaars). Deze drie actoren
reageren op elkaar. Dit heet het onroerendgoedsysteem.
Huurmarkt → beleggingsmarkt → ontwikkelmarkt → voorraadaanpassing → huurmarkt …….
Vierkwadrantenmodel
Het vierkwadrantenmodel van Dipasquale & Wheaton laat de werking van de
onroerendgoedmarkten duidelijk zien. Dit model maakt het mogelijk om te voorspellen hoe de
onroerendgoedmarkt reageert op bepaalde veranderingen.
Vier kwadranten:
1. Huurmarkt
2. Beleggersmarkt
3. Bouwmarkt / Ontwikkelmarkt
4. Vierde kwadrant (aanpassing in de vastgoedvoorraad)
Het model is een versimpelde weergave van de werkelijkheid. De vraag wordt via het
marktmechanisme afgestemd op het aanbod, maar de vastgoedmarkten worden gekenmerkt
door onvolledige informatie en marktimperfectie.
De veronderstellingen: het gaat om commercieel vastgoed & de gebruiker is huurder!
De huurmarkt
De evenwichtsprijs is de huurprijs: daar waar vraag en aanbod
gelijk is (evenwichtspunt). Als de prijs hoog is, is de gevraagde
hoeveelheid laag en andersom. Het aanbod op korte termijn is
constant (een verticale lijn, Qa), de vraaglijn verschuift (Qv).
H = huurprijs
Q = hoeveelheid
De beleggingsmarkt
Twee soorten beleggers: institutionele beleggers (pensioenfondsen en verzekeringen) en
particuliere beleggers.
Het bruto aanvangsrendement van de belegger wordt als volgt berekend: BAR = huurprijs /
prijs van onroerend goed.
De waarde kan dan als volgt berekend worden: waarde = huurprijs / BAR.
Pagina 4 van 38
Literatuur: Onroerend goed als belegging (Van Gool, 2013)
Week 1
Hoofdstuk 1; Beleggen in onroerend goed (Strategie)
Vastgoed wordt gebruikt als productiemiddel of belegging.
Bij beleggen staat de functie van het vermogensobject voorop bij investeren en ontwikkelen
dat van het productiemiddel respectievelijk de functie van (winstgevende) creatie.
Beleggen in vastgoed: vermogensobject om daar rendement uit te kunnen behalen
Risico en rendement zijn de afweging om te gaan beleggen.
Er wordt onderscheid gemaakt tussen direct onroerend goed en indirect onroerend goed.
Indirect onroerend goed tref je op private markten (niet-beursgenoteerd en gesloten) en
publieke markten (beursgenoteerd en openbaar).
Kenmerken van direct onroerend goed:
1. Vermogensobject én productiemiddel: vermogensmarkt (bijv. aandelen), verhuurmarkt
2. Kwetsbaar voor de omgeving: niet verplaatsbaar, kwetsbaar voor ontwikkelingen in de
omgeving
3. Heterogeen: elk gebouw is uniek
4. Er is niet een onroerend goed markt: lokale deelmarkten
5. Geen doorlopende prijsvorming: onvolledige informatie en marktimperfecties (prijsstarheid,
leegstand)
6. Relatief hoge eenheidsprijzen: onroerend goed is slecht splitsbaar in kleine eenheden, het
gaat om grote bedragen, anders dan bij aandelen en obligaties
7. Hoge transactiekosten: veel kosten bijvoorbeeld informatiekosten en kosten voor het
opstellen van een koopovereenkomst
8. Illiquide: het duurt lang voor je vastgoed om kunt zetten in geld
9. Lange levensduur: lange termijn belegging
10. Lange productietijd: aanbod reageert vertraagd op ontwikkelingen in de vraag
11. Veel overheidsregelgeving: bijvoorbeeld door bouwvergunningen, bouwvoorschriften,
vaststellen huurprijzen
12. Zeer managementintensief: veel extra activiteiten nodig
Voordelen van beleggen in direct onroerend goed:
1. Portefeuillediversificatie: risicospreiding → lage correlatie met andere assets (geen
samenhang met rendement op andere vermogenstitels als aandelen en obligaties)
2. Vrij stabiele stroom van inkomsten: lange levensduur van onroerend goed en langlopende
huurcontracten
3. Gunstige rendement/risicoverhouding
4. Redelijke bescherming tegen inflatie: door een hoog gemiddeld rendement
5. Meer rendement door intensief management: de waarde is te beïnvloeden door actief
management, bijv. door onderhoud, renovatie en herontwikkeling.
Pagina 1 van 38
,6. Specifieke kansen op onroerendgoedmarkten: door onvolledige informatie en
marktimperfecties is het mogelijk om een langere tijd een kennis en informatievoorsprong
op te bouwen. Dit kan leiden tot een hoger rendement.
7. Fiscale voordelen: omdat mag worden afgeschreven kan dit een fiscaal voordeel opleveren
als de belegger belastingplichtig is. Afschrijvingen leveren een aftrekpost op.
Nadelen van beleggen in direct onroerend goed:
1. Kennis- en managementintensieve beleggingsvorm: vereist een veel groter acquisitie- en
managementapparaat.
2. Groot vermogensbeslag: Door hoge eenheidsprijzen is het niet eenvoudig om met kleine
investeringen een risicospreiding te realiseren.
3. Intransparantie: Door het ondoorzichtige karakter worden ook spelers aangetrokken die
minder eerzaam zijn en zelfs criminele doelen najagen.
4. Illiquiditeit in verband met het heterogene karakter: het duurt lang voor je vastgoed om kunt
zetten in geld
5. Lastige performancemeting: De waarderingen en taxaties zijn moeilijk uit te voeren en
subjectief met het gevaar van lagging en smoothing.
Voordelen van beleggen in indirect onroerend goed:
1. Geen lokale expertise nodig
2. Mogelijkheid van kleine investeringen
3. Geen overdrachtsbelasting
4. Hogere liquiditeit (indien beursgenoteerd, dus openbaar toegankelijk)
5. Schaalvoordelen: door expertise en management te centraliseren in lokale deskundige
beheerapparaten ontstaan schaalvoordelen
6. Minder emotionele waarde
7. Mogelijkheid hoger rendement
8. Hefboomwerking (dit kan ook bij direct og)
9. Makkelijker te benchmarken
Nadelen van beleggen in indirect onroerend goed:
1. Weinig invloed op beleid
2. Minder ‘feeling’ met de markt: geen invloed op het management
3. Hoger risico door vreemd vermogen
4. Hoger risico indien beursgenoteerd: koersen van aandelen vertonen soms meer
samenhang met de koersen van andere aandelen dan met de waardeontwikkeling van het
onderliggende onroerende goed.
Belangrijke begrippen in dit hoofdstuk:
- Free float: het percentage aandelen van een fonds of bedrijf dat vrij verhandelbaar is op de
beurs
- Disagio: de situatie dat de beurswaarde lager is dan de nettowaarde van de beleggingen (=
de intrinsieke waarde na aftrek van het vreemd vermogen)
- Volatiliteit: beweeglijkheid van het rendement
Gecombineerde voordelen van direct onroerend goed, privaat indirect onroerend goed en
beursgenoteerd onroerend goed:
Pagina 2 van 38
,Hoofdstuk 2: Theorie in beeld (Strategie)
Onroerend goed is in de eerste plaats een gebruiksobject, daardoor creëert onroerend goed
een directe relatie met de economie. Hoe beter het economisch gaat, hoe meer rendement
behaald wordt op direct onroerend goed in Nederland.
Om de inflatie in toom te houden kan de overheid de economische groei sturen via de
kortetermijnrente. De economische groei is de motor achter de vraag naar kantoor-, winkel-
en bedrijfsruimte. De netto-opname reageert doorgaans enkele kwartalen vertraagt op de
economische groei. De economische activiteit bepaalt dus voor een belangrijk deel de
prestaties van onroerend goed als belegging. Het consumentenvertrouwen (een van de
leading indicators) loopt juist een of enkele kwartalen vooruit op de economische activiteit.
Pagina 3 van 38
, De eerdere relaties tussen economische indicatoren en de vastgoedmarkt gaan niet altijd op.
Ook financiële markten hebben een sterke invloed.
Rendementen op vastgoedmarkten worden gedreven door economische activiteit (huurders),
financiële markten (beleggers) en door bouwactiviteiten (ontwikkelaars). Deze drie actoren
reageren op elkaar. Dit heet het onroerendgoedsysteem.
Huurmarkt → beleggingsmarkt → ontwikkelmarkt → voorraadaanpassing → huurmarkt …….
Vierkwadrantenmodel
Het vierkwadrantenmodel van Dipasquale & Wheaton laat de werking van de
onroerendgoedmarkten duidelijk zien. Dit model maakt het mogelijk om te voorspellen hoe de
onroerendgoedmarkt reageert op bepaalde veranderingen.
Vier kwadranten:
1. Huurmarkt
2. Beleggersmarkt
3. Bouwmarkt / Ontwikkelmarkt
4. Vierde kwadrant (aanpassing in de vastgoedvoorraad)
Het model is een versimpelde weergave van de werkelijkheid. De vraag wordt via het
marktmechanisme afgestemd op het aanbod, maar de vastgoedmarkten worden gekenmerkt
door onvolledige informatie en marktimperfectie.
De veronderstellingen: het gaat om commercieel vastgoed & de gebruiker is huurder!
De huurmarkt
De evenwichtsprijs is de huurprijs: daar waar vraag en aanbod
gelijk is (evenwichtspunt). Als de prijs hoog is, is de gevraagde
hoeveelheid laag en andersom. Het aanbod op korte termijn is
constant (een verticale lijn, Qa), de vraaglijn verschuift (Qv).
H = huurprijs
Q = hoeveelheid
De beleggingsmarkt
Twee soorten beleggers: institutionele beleggers (pensioenfondsen en verzekeringen) en
particuliere beleggers.
Het bruto aanvangsrendement van de belegger wordt als volgt berekend: BAR = huurprijs /
prijs van onroerend goed.
De waarde kan dan als volgt berekend worden: waarde = huurprijs / BAR.
Pagina 4 van 38
