Wat is een onroerende zaak op basis van de huidige stand van de
jurisprudentie?
Art. 3.3 BW geeft aan welke zaken op zichzelf onroerend zijn:
1. Onroerend zijn de grond, de nog niet gewonnen delfstoffen, de met de grond verenigde
beplantingen, alsmede de gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd,
hetzij rechtstreeks, hetzij door vereniging met andere gebouwen of werken.
2. Roerend zijn alle zaken die niet onroerend zijn.
Indien een zaak op zichzelf niet onroerend is, kan deze toch onroerend zijn omdat het een
bestanddeel is van een andere onroerende zaak. Bestanddelen zijn dus onzelfstandige zaaksdelen die
opgaan in de zaak waarvan zij deel uitmaken. Op grond van art. 3:4 BW kan een zaak bestanddeel zijn
indien het voldoet aan het maatschappelijke criterium (verkeerscriterium) of het fysieke criterium
(lid 1). Maatschappelijk criterium: al hetgeen volgens verkeersopvatting onderdeel van een zaak
uitmaakt, is bestanddeel van die zaak (lid 2). Een zaak die met de hoofdzaak zodanig is verbonden
wordt dat zij daarvan niet kan worden afgescheiden zonder dat beschadiging van betekenis wordt
toegebracht aan een der zaken, wordt bestanddeel van de hoofdzaak.
‘Al hetgeen volgens verkeersopvattingen’ heeft als nader criterium in de jurisprudentie gekregen: is
de hoofdzaak zonder dit bestanddeel incompleet? Met andere woorden: beslissend is of het
betrokken voorwerp een zo essentieel deel van de hoofdzaak vormt dat laatstgenoemde zonder dit
deel niet aan haar economische of maatschappelijke bestemming kan beantwoorden.
SLEEPBOOT EGBERTHA: dit onderdeel hoeft niet aard- of nagelvast aan de hoofdzaak verbonden te
zijn. Een voorbeeld van een zaak die op grond van het maatschappelijk criterium bestanddeel is van
een onroerende zaak: dakpan.
DEPEX/CURATOREN: bij gebouwen geldt dat apparatuur in een gebouw bestanddeel is van het
gebouw, indien het gebouw bij het ontbreken ervan als onvoltooid moet worden beschouwd. Functie
van de apparatuur is niet van belang. Aanwijzing voor het zijn van een bestanddeel is dat het gebouw
en de apparatuur een constructieve eenheid vormen.
Hoofdregel is dat de eigenaar van de grond tevens eigenaar is van de daarop voorkomende opstallen:
verticale natrekking. Onder omstandigheden kan sprake zijn van horizontale natrekking.
Het huidige BW spreekt in art. 3:3 BW van een duurzame vereniging en dat gaat volgens
jurisprudentie verder dan ‘aard- of nagelvaste verbinding’.
AMERCENTRALE: ‘naar aard en inrichting bestemd om duurzaam ter plaatse te blijven’. De eis
‘duurzaam met de grond verenigd’ betekent niet dat een niet vaste verbinding met de grond, niet
duurzaam verenigd kan zijn met de grond. Voor het begrip ‘duurzaam’ dient gekeken te worden naar
de intentie van degene die het object sticht voor zover deze naar buiten kenbaar is. Die bedoeling
moet blijken uit bijzonderheden van aard en inrichting van het bouwsel en daarbij is de technische
mogelijkheid om te kunnen verplaatsen niet relevant. De verkeersopvattingen kunnen – anders dan
voor de vraag of iets een bestanddeel van een onroerende zaak is – niet als een zelfstandige maatstaf
gelden voor de beoordeling van de vraag of iets op zichzelf een onroerende zaak is. Zij komen wel in
aanmerking wanneer er onzekerheid bestaat over of iets ‘duurzaam met de grond verenigd’ en wat
‘bestemming’ en ‘naar buiten kenbaar’ zijn.
PORTACABIN: aangesloten op riolering en nutsvoorzieningen en visueel door een schutting verenigd
met een reeds bestaand bedrijfsgebouw. Tijn met tegelpad en de portacabin vormde met de grond
één visueel geheel. Er moest voor de beoordeling of het gebouw bedoeld was om duurzaam ter
plaatse te blijven gekeken worden naar de bedoeling van de bouwer voor zover deze naar buiten toe
kenbaar is. Art. 3:4 lid 2 BW is het fysieke criterium bij bestanddeelvorming.
1
jurisprudentie?
Art. 3.3 BW geeft aan welke zaken op zichzelf onroerend zijn:
1. Onroerend zijn de grond, de nog niet gewonnen delfstoffen, de met de grond verenigde
beplantingen, alsmede de gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd,
hetzij rechtstreeks, hetzij door vereniging met andere gebouwen of werken.
2. Roerend zijn alle zaken die niet onroerend zijn.
Indien een zaak op zichzelf niet onroerend is, kan deze toch onroerend zijn omdat het een
bestanddeel is van een andere onroerende zaak. Bestanddelen zijn dus onzelfstandige zaaksdelen die
opgaan in de zaak waarvan zij deel uitmaken. Op grond van art. 3:4 BW kan een zaak bestanddeel zijn
indien het voldoet aan het maatschappelijke criterium (verkeerscriterium) of het fysieke criterium
(lid 1). Maatschappelijk criterium: al hetgeen volgens verkeersopvatting onderdeel van een zaak
uitmaakt, is bestanddeel van die zaak (lid 2). Een zaak die met de hoofdzaak zodanig is verbonden
wordt dat zij daarvan niet kan worden afgescheiden zonder dat beschadiging van betekenis wordt
toegebracht aan een der zaken, wordt bestanddeel van de hoofdzaak.
‘Al hetgeen volgens verkeersopvattingen’ heeft als nader criterium in de jurisprudentie gekregen: is
de hoofdzaak zonder dit bestanddeel incompleet? Met andere woorden: beslissend is of het
betrokken voorwerp een zo essentieel deel van de hoofdzaak vormt dat laatstgenoemde zonder dit
deel niet aan haar economische of maatschappelijke bestemming kan beantwoorden.
SLEEPBOOT EGBERTHA: dit onderdeel hoeft niet aard- of nagelvast aan de hoofdzaak verbonden te
zijn. Een voorbeeld van een zaak die op grond van het maatschappelijk criterium bestanddeel is van
een onroerende zaak: dakpan.
DEPEX/CURATOREN: bij gebouwen geldt dat apparatuur in een gebouw bestanddeel is van het
gebouw, indien het gebouw bij het ontbreken ervan als onvoltooid moet worden beschouwd. Functie
van de apparatuur is niet van belang. Aanwijzing voor het zijn van een bestanddeel is dat het gebouw
en de apparatuur een constructieve eenheid vormen.
Hoofdregel is dat de eigenaar van de grond tevens eigenaar is van de daarop voorkomende opstallen:
verticale natrekking. Onder omstandigheden kan sprake zijn van horizontale natrekking.
Het huidige BW spreekt in art. 3:3 BW van een duurzame vereniging en dat gaat volgens
jurisprudentie verder dan ‘aard- of nagelvaste verbinding’.
AMERCENTRALE: ‘naar aard en inrichting bestemd om duurzaam ter plaatse te blijven’. De eis
‘duurzaam met de grond verenigd’ betekent niet dat een niet vaste verbinding met de grond, niet
duurzaam verenigd kan zijn met de grond. Voor het begrip ‘duurzaam’ dient gekeken te worden naar
de intentie van degene die het object sticht voor zover deze naar buiten kenbaar is. Die bedoeling
moet blijken uit bijzonderheden van aard en inrichting van het bouwsel en daarbij is de technische
mogelijkheid om te kunnen verplaatsen niet relevant. De verkeersopvattingen kunnen – anders dan
voor de vraag of iets een bestanddeel van een onroerende zaak is – niet als een zelfstandige maatstaf
gelden voor de beoordeling van de vraag of iets op zichzelf een onroerende zaak is. Zij komen wel in
aanmerking wanneer er onzekerheid bestaat over of iets ‘duurzaam met de grond verenigd’ en wat
‘bestemming’ en ‘naar buiten kenbaar’ zijn.
PORTACABIN: aangesloten op riolering en nutsvoorzieningen en visueel door een schutting verenigd
met een reeds bestaand bedrijfsgebouw. Tijn met tegelpad en de portacabin vormde met de grond
één visueel geheel. Er moest voor de beoordeling of het gebouw bedoeld was om duurzaam ter
plaatse te blijven gekeken worden naar de bedoeling van de bouwer voor zover deze naar buiten toe
kenbaar is. Art. 3:4 lid 2 BW is het fysieke criterium bij bestanddeelvorming.
1
