Samenvatting Heffingen lokale overheden: Probleem 4

Hoe wordt de WOZ-waarde bepaald?

Inleiding
Art. 17 e.v. Wet WOZ regelen de waardebepaling en vaststelling van onroerende zaken voor
heffingen waarvoor het waarde gegeven elk jaar van belang is. O.a. gemeentewet verwijst naar de
wet WOZ voor wat betreft de heffingsmaatstaf. (De heffingsmaatstaf van de OZB is bijvoorbeeld de
vastgestelde WOZ-waarde).

Art. 17 lid 2 Wet WOZ: Voor (niet in aanbouw zijnde) woningen en rijksmonumenten geldt als
waarderingsvoorschrift de waarde in het economische verkeer. De zogenoemde waarderingsficties
zijn hierin opgenomen.
Art. 17 lid 3 Wet WOZ: De waarderingsvoorschrift voor een onroerende zaak, niet zijnde een woning
of een rijksmonument is de gecorrigeerde vervangingswaarde, indien deze leidt tot een hogere
waarde dan de waarde in het economisch verkeer.

Bij objecten in aanbouw, ook woningen, dient op grond van art. 17 lid 4 Wet WOZ altijd de
vervangingswaarde te worden gehanteerd.

Er bestaan geen echte vrijstellingen in de Wet WOZ maar er wordt uitgegaan van het bij de bepaling
van de heffingsmaatstaf buiten aanmerking laten van de waarde van objecten of delen ervan
(waarde wordt op 0 gezet). Dit zijn de waarderingsuitzonderingen. Bij een op grond van art. 16 Wet
WOZ afgebakend object, dat een gecombineerd woon-bedrijfspand is, kan de waarde in het
economische verkeer worden bepaald door middel van verschillende waarderingsmethodieken, die
gezamenlijk leiden tot één totale waarde. De waarde in het economische verkeer van een dergelijk
gecombineerd woon-bedrijfspand is dan een mix van diverse waarderingsmethodieken. Een
combinatie van waarderingsvoorschriften is, op een uitzondering na, echter niet mogelijk. Bij de
waardebepaling van één onroerende zaak is een mix van waarderingsvoorschriften (zoals het
hanteren van zowel de waarde in het economische verkeer als de gecorrigeerde vervangingswaarde
voor de waardering van één WOZ-object) in beginsel niet toegestaan. Een uitzondering is ‘voor zover
de wet niet anders voorschrijft’. Deze uitzondering deed zich voor bij marine complex; een deel van
het complex was een rijksmonument en dat deel diende verplicht op de waarde in het economische
verkeer te worden gewaardeerd. Hierdoor is een combinatie van de waarde in het economische
verkeer met de gecorrigeerde vervangingswaarde niet mogelijk, tenzij in afwijking hiervan wettelijk
een anders waarderingsvoorschrift verplicht is (zoals bij rijksmonumenten).

Waarde in het economische verkeer
De waarde in het economische verkeer geldt als enig waarderingsvoorschrift voor twee categorieën
van onroerende zaken: voor woningen en voor rijksmonumenten.
Voor niet woningen, die geen rijksmonumenten zijn, geldt de waarde in het economische verkeer als
deze hoger is dan de gecorrigeerde vervangingswaarde.

De waarde in het economische verkeer in is de Wet WOZ omschreven als de waarde die aan de
onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou
kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin deze zich bevindt,
onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.

Bij de waarde in het economische verkeer van een onroerende zaak gaat het om de prijs die bij
aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste
voorbereiding door de meest biedende gegadigde zou zijn besteed, met inachtneming van de
waarderingsficties. Een koper onder tijdsdruk is volgens rechtspraak bij uitstek de meest biedende
gegadigde. Een situatie waarin de verkoper onder tijdsdruk staat, leidt daarentegen niet tot een

1