Hoe bepaal je de WOZ-waarde van de fabriek?
Waarderingsmethoden
Huurwaarde kapitalisatiemethode
Dit is een variant op de vergelijkingsmethode en wordt toegepast bij de waardering van diverse
courante niet-woningen waarbij het belangrijkste deel van de markttransacties bestaat uit
verhuurtransacties (bijv. winkelpanden en kantoorruimten). De verhuurtransacties vormen de basis
voor de berekening van de waarde in het economische verkeer. Als er een verkooptransactie
beschikbaar is van de koper die het tevens ook zelf gaat gebruiken, dan heeft die transactie bij de
waardebepaling de voorkeur om te gebruiken. De brutohuurwaarde van een WOZ-object wordt
daarbij vermenigvuldigd met een brutokapitalisatiefactor op basis van vergelijking met huur- en
verkooptransacties waarbij een eigenaar/gebruiker betrokken is. Van groot belang is dat kengetallen
voor het bepalen van de huurwaarde (bijv. huurprijs per vierkante meter), en voor de gebruikte
kapitalisatiefactor (=verkoopprijs gedeeld door huurwaarde) kunnen worden verklaard vanuit het
referentiestelsel. De gemeente dient haar waardebepaling (zowel haar gebruikte huurwaarden als de
kapitalisatiefactor) dus te kunnen onderbouwen en inzichtelijk te maken met daadwerkelijk
gerealiseerde marktgegevens. Bij de waarde dient uitgegaan te worden van brutohuurprijzen.
Discountedcashflowmethode
Deze methode wordt toegepast bij objecten die wel een duidelijke economische waarde hebben,
maar waarbij geen verkoop- of verhuurtransacties aanwezig zijn om mee te vergelijken
(kantoorobjecten bijvoorbeeld). Alle toekomstige inkomsten en uitgaven worden m.b.t. de
onroerende zaak contant gemaakt naar de waardepeildatum. Indien markttransacties niet alleen
betrekking hebben op de onroerende zaak maar op de gehele bedrijfsvoering, dan wordt de
berekening uitgevoerd op de gerealiseerde omzet van 20 jaar.
Gecorrigeerde vervangingswaarde
Met deze methode wordt over het algemeen bedoeld het offer dat nodig is om een bepaald object
weer in dezelfde staat aan te schaffen of te vervaardigen. Uitgangspunt bij de bepaling van die
waarde zijn weliswaar de vervangingswaarde van de grond en de vervangingswaarde van de opstal,
dit dient te worden bezien in het licht van het feit dat deze waarde onderdeel uitmaakt van de totale
gecorrigeerde vervangingswaarde. Als de totale vervangingswaarde lager is dan de totale indirect
verkoopwaarde of de minimale waarde die de eigenaar ervoor zal kunnen ontvangen, dan zal die
laatste waarde uiteraard de WOZ-waarde zijn. Op grond van art. 17 lid 3 Wet WOZ geldt de hoogste
van de waarde in het economische verkeer en de gecorrigeerde vervangingswaarde. De in de
Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ neergelegde regels zijn hulpmiddelen bij de
bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde.
De gecorrigeerde vervangingswaarde mag niet hoger zijn dan de investering die de huidige eigenaar
bereid is te plegen om een onroerende zaak te stichten die hem in economische zin hetzelfde nut
oplevert. Bij bedrijfsmatig gebruikte onroerende zaken is dat de bedrijfswaarde en bij onroerende
zaken met cultuurhistorische (kerk) betekenis is dat de benuttingswaarde.
De gecorrigeerde vervangingswaarde bestaat op grond van art. 4 lid 2 Uitvoeringsregeling instructie
waardebepaling Wet WOZ uit vier componenten:
Vervangingswaarde van de grond | Hierbij kan worden uitgegaan van de uitgifteprijzen die
de gemeente hanteert op de waardepeildatum, voor grond met dezelfde bestemming op een
vergelijkbare locatie en met een vergelijkbare kavelgrootte, mits de uitgifteprijs een reële
afspiegeling is van de marktwaarde. Echter is het hanteren van de gronduitgifteprijs niet
verplicht: uit een procedure blijkt dat de rechter vrij is in zijn keuze van de
1
Waarderingsmethoden
Huurwaarde kapitalisatiemethode
Dit is een variant op de vergelijkingsmethode en wordt toegepast bij de waardering van diverse
courante niet-woningen waarbij het belangrijkste deel van de markttransacties bestaat uit
verhuurtransacties (bijv. winkelpanden en kantoorruimten). De verhuurtransacties vormen de basis
voor de berekening van de waarde in het economische verkeer. Als er een verkooptransactie
beschikbaar is van de koper die het tevens ook zelf gaat gebruiken, dan heeft die transactie bij de
waardebepaling de voorkeur om te gebruiken. De brutohuurwaarde van een WOZ-object wordt
daarbij vermenigvuldigd met een brutokapitalisatiefactor op basis van vergelijking met huur- en
verkooptransacties waarbij een eigenaar/gebruiker betrokken is. Van groot belang is dat kengetallen
voor het bepalen van de huurwaarde (bijv. huurprijs per vierkante meter), en voor de gebruikte
kapitalisatiefactor (=verkoopprijs gedeeld door huurwaarde) kunnen worden verklaard vanuit het
referentiestelsel. De gemeente dient haar waardebepaling (zowel haar gebruikte huurwaarden als de
kapitalisatiefactor) dus te kunnen onderbouwen en inzichtelijk te maken met daadwerkelijk
gerealiseerde marktgegevens. Bij de waarde dient uitgegaan te worden van brutohuurprijzen.
Discountedcashflowmethode
Deze methode wordt toegepast bij objecten die wel een duidelijke economische waarde hebben,
maar waarbij geen verkoop- of verhuurtransacties aanwezig zijn om mee te vergelijken
(kantoorobjecten bijvoorbeeld). Alle toekomstige inkomsten en uitgaven worden m.b.t. de
onroerende zaak contant gemaakt naar de waardepeildatum. Indien markttransacties niet alleen
betrekking hebben op de onroerende zaak maar op de gehele bedrijfsvoering, dan wordt de
berekening uitgevoerd op de gerealiseerde omzet van 20 jaar.
Gecorrigeerde vervangingswaarde
Met deze methode wordt over het algemeen bedoeld het offer dat nodig is om een bepaald object
weer in dezelfde staat aan te schaffen of te vervaardigen. Uitgangspunt bij de bepaling van die
waarde zijn weliswaar de vervangingswaarde van de grond en de vervangingswaarde van de opstal,
dit dient te worden bezien in het licht van het feit dat deze waarde onderdeel uitmaakt van de totale
gecorrigeerde vervangingswaarde. Als de totale vervangingswaarde lager is dan de totale indirect
verkoopwaarde of de minimale waarde die de eigenaar ervoor zal kunnen ontvangen, dan zal die
laatste waarde uiteraard de WOZ-waarde zijn. Op grond van art. 17 lid 3 Wet WOZ geldt de hoogste
van de waarde in het economische verkeer en de gecorrigeerde vervangingswaarde. De in de
Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ neergelegde regels zijn hulpmiddelen bij de
bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde.
De gecorrigeerde vervangingswaarde mag niet hoger zijn dan de investering die de huidige eigenaar
bereid is te plegen om een onroerende zaak te stichten die hem in economische zin hetzelfde nut
oplevert. Bij bedrijfsmatig gebruikte onroerende zaken is dat de bedrijfswaarde en bij onroerende
zaken met cultuurhistorische (kerk) betekenis is dat de benuttingswaarde.
De gecorrigeerde vervangingswaarde bestaat op grond van art. 4 lid 2 Uitvoeringsregeling instructie
waardebepaling Wet WOZ uit vier componenten:
Vervangingswaarde van de grond | Hierbij kan worden uitgegaan van de uitgifteprijzen die
de gemeente hanteert op de waardepeildatum, voor grond met dezelfde bestemming op een
vergelijkbare locatie en met een vergelijkbare kavelgrootte, mits de uitgifteprijs een reële
afspiegeling is van de marktwaarde. Echter is het hanteren van de gronduitgifteprijs niet
verplicht: uit een procedure blijkt dat de rechter vrij is in zijn keuze van de
1
