1MA-Stedenbouwkunde Delphine De Roy
SAMENVATTING MAATSCHAPPIJ EN RUIMTE
DEEL 1: VASTGOEDMARKTEN
1. INLEIDING
2. DE KANTORENMARKT
2.1. Begrippen en kenmerken
2.1.1. Begrippen
2.1.2. Kenmerken
2.2. Bestaand aanbod van kantoren
2.2.1. Kantorenmarkt in Vlaanderen
2.2.2. Kantorenmarkt in Brussel
2.2.3. Investeringen in de kantorenmarkt
2.3. Tendensen
2.3.1. Tendens van kantoren
2.3.2. Tendens van kantoorachtige
2.4. Locatie-eisen
3. DETAILHANDEL
3.1. Begrippenkader
3.2. Tendensen
3.3. Types winkelgebieden
3.3.1. Traditionele winkelstraten
3.3.2. Grootschalige detailhandel
3.3.3. Shoppingcentra
3.3.4. Factory outlet centra
4. DE WONINGMARKT s
4.1. Demografische evoluties in Vlaanderen
4.2. Het woningpark
4.3. Stadsvlucht
4.4. Houdingen tegenover nieuwe woonvormen
4.5. Betaalbaarheid
4.5.1. Woningprijzen
4.5.2. Factoren die de prijs doen stijgen
5. BEDRIJVENTERREIN & LOGISTIEK
5.1. Wat zijn bedrijventerreinen?
5.2. Wat is het beleidskader
5.2.1. RSV
5.2.2. Problematiek van de zonevreemde bedrijven
5.3. Wat is het aanbod aan bedrijventerreinen
5.3.1. Uit GIS-inventaris bedrijventerreinen
5.3.2. Project “activeringsteams”
5.4. Wat is de vraag naar bedrijventerreinen
5.4.1. Extrapolatie van historische uitgifte
5.4.2. Terrein quotiënten methode
5.4.3. IJzeren voorraad methode
5.5. Wat is de dynamiek op de markt voor bedrijventerreinen?
5.5.1. Verhuisdynamiek bij bedrijven
5.5.2. Wijziging locatiefactoren van bedrijven
6. HETE HANGIJZERS VOOR HET RUIMTELIJK-ECONOMISCH BELEID?
6.1. Heet hangijzer 1: gebrek aan ruimte voor grotere investeringsprojecten?
6.1.1. Aangeboden ruimte beschikbaar voor logistiek vastgoed?
6.1.2. Uitdagingen
6.1.3. Type en ruimtelijke spreiding logistieke activiteiten?
6.2. Heet hangijzer 2: van leegstand in de kernen…naar verweven werklocaties
6.2.1. Waarom die focus op "bedrijvige kernen"?
6.2.2. Kansen en bedreigingen!
6.2.3. Verweving binnen het lokaal bedrijfshuisvestingsbeleid
1
,1MA-Stedenbouwkunde Delphine De Roy
DEEL 2: SOCIAAL-ECONOMISCHE GEOGRAFIE (SEG)
7. INLEIDING
8. DE OPEN RUIMTE: GEOGRAFISCHE STREKEN, NATUUR EN LANDBOUW
8.1. Inleiding: Geografische streken, natuur en landbouw
8.1.1. De Kempen als geografische streek
8.1.2. De Ardennen
8.1.3. Geografische streken in België.
8.2. Theorieën en concepten
8.2.1. Fysisch determinisme
8.2.2. Relatie samenleving – fysisch milieu in de landschapskunde en planning
8.2.3. Klimaatverandering
8.2.4. Modelmatige kijk op het ruimtelijk patroon van landbouwproductie: von Thünen
8.3. Beleid
9. MIJNBOUW EN INDUSTRIE
9.1. Mijnbouw en industrie: voorbeelden
9.1.1. De industriële revolutie in Chicago en Manchester
9.1.2. Ruimtelijke spreiding van industrie in het Vlaamse gewest
9.1.3. Ruimtelijke ongelijkheid op diverse schaalniveaus
9.2. Theorieën en concepten
9.2.1. Industriële Locatietheorie
9.2.2. Regionale Theorieën
9.3. Beleid
9.3.1. Spatial margins of profitability wijzigen
9.3.2. NEG en Beleid
9.3.3. Clusterbeleid
10.DIENSTEN
10.1. Voorbeelden: Diensten
10.2. Theorieën en concepten
10.2.1. De vele aspecten van detailhandel
10.2.2. Detailhandel in de binnenstad en Retail Gentrification
10.2.3. Centrale Plaatsentheorie (CPT)
10.2.4. Wereldsteden
10.2.5. Creatieve steden
10.2.6. Toerisme
10.3. Beleid
10.3.1. Detailhandelsbeleid
10.3.2. Hiërarchie van steden
10.3.3. Wereldsteden en ‘World-city building.’
10.3.4. Toeristische reconversie
11.BEVOLKING
11.1. Bevolking: Voorbeelden
11.1.1. Bevolkingsspreiding in België.
11.1.2. De wereldbevolking
11.2. Theorieën en concepten
11.2.1. Rank-size rule (‘Zipf’s law’)
11.2.2. Natuurlijke groei
11.2.3. Demografische transitie
11.2.4. Leeftijdsstructuur
11.2.5. Gezinsverdunning
11.2.6. Migratie en diversiteit
11.2.7. Segregatie
11.3. Beleid
2
,1MA-Stedenbouwkunde Delphine De Roy
12.WONEN
12.1. Wonen: voorbeelden
12.2. Theorieën en Concepten
12.2.1. Fases van (sub)urbanisering en het stedelijk leefcomplex
12.2.2. Interne structuur van steden
12.2.3. Verstedelijking en de stedelijke levenswijze
12.2.4. Nieuwbouw, verhuizingen en segregatie
12.2.5. Gated Communities en Gentrificatie
12.2.6. Ethnoburbs versus Design Assimilation
12.3. Beleid
12.3.1. Slum Clearance, Gentrificatie en Stadsvernieuwingsprojecten
12.3.2. Buurtmonitors
12.3.3. Omgevingsbeleid en woonbeleid
13.POLITIEK
13.1. Politieke Geografie: Voorbeelden
13.1.1. Verkiezingsuitslagen in kaart
13.1.2. De Belgische Staatsstructuur
13.2. Theorieën en concepten
13.2.1. De politiek, de politieke en publieke ruimte
13.2.2. Het politieke landschap in België.
13.2.3. Gerrymandering
13.2.4. Rescaling en New State Spaces
13.2.5. De slimme stad en de publieke ruimte
13.3. Beleid
13.3.1. Nieuwe bestuurslagen en het clusteren van gemeentes
13.3.2. Neohygienistisch beleid in Franse steden
14.SYNTHESE
14.1. Naar een synthese
14.2. Maatschappij en ruimte
14.3. Modellen en synthese
14.4. Polycentrisme
14.5. Verstedelijking
14.5.1. Het ontstaan van steden
14.5.2. Steden in de Middeleeuwen
14.5.3. Van Feodalisme naar Kapitalisme
14.5.4. Space-time compression
14.6. Verstedelijking en voedsel
3
, 1MA-Stedenbouwkunde Delphine De Roy
DEEL 1: VASTGOEDMARKTEN
1. INLEIDING
¾ Wat zijn vastgoedmarkten?
® De markt waarin de eigendoms- en gebruiksrechten (huur en erfpachten) van gronden de daarop
opgetrokken bouwwerken (opstallen) verhandeld worden
¾ Onroerende goederen versus roerende goederen
o Onroerende goederen: alles wat vasthangt aan grond of gebouw
o Roerende goederen: al de andere goederen
¾ Koopmarkt (verhandeling van eigendomsrechten)
o Bestaand vastgoed
o Nieuwbouw (op plan kopen)
o Grond
¾ Huurmarkt (verhandeling van zakelijke rechten)
o Residentiele huur (3-9 contracten, Vlaamse woninghuurdecreet)
o Zakelijke huur: Handelshuur 9 jaar, Federale handelshuurwet
o …
= evenwicht door het prijsmechanisme
Zakelijke gebruiksrechten (goederenrecht)
o Volle eigendom: Het recht om te gebruiken, te beschikken en het genot (vruchten) ervan te hebben.
o Vruchtgebruik: Vruchtgebruik verleent aan zijn titularis het tijdelijk recht op het gebruik en genot van een
goed van de blote eigenaar, zoals een voorzichtig en redelijk persoon, in overeenstemming met de
bestemming van dat goed en onder de verplichtingen om het goed bij het einde van zijn recht terug te
geven. (Bv.: recht om er te wonen, te verhuren…) Kan voor een bepaalde of onbepaalde duur.
o Erfpacht: Vol gebruik en genot van een onroerend goed tussen 15-99 jaar. (Minder specifiek dan
vruchtgebruik qua functie)
o Erfdienstbaarheid: Een erfdienstbaarheid is een last op een onroerend goed, het lijdend erf, tot gebruik
en tot nut van de andermans onroerend goed, het heersend erf. (Gaat over doorgang, zowel privé als
publiek)
o Recht van opstal: Het opstalrecht is een zakelijk gebruiksrecht dat het eigendomsrecht verleent op al
dan niet gebouwde volumes, voor het geheel of een deel, op, boven of ander andermans grond om er
bouwwerken of beplantingen te hebben, duurtijd <99 jaar. (Gebruikt bij ontwikkelingsprojecten, zijn vaak
niet eigenaar van de grond maar wel van het gebouw op de grond)
Kenmerken van vastgoedmarkten
¾ Inelasticiteit van het aanbod, op korte termijn (Als de prijs verandert dan veranderd de
hoeveelheid aanbod ook niet)
¾ Immobiliteit van vastgoedmarkt, onroerend. (Vastgoed is gebonden aan een specifieke locatie)
¾ Asset specificity: elk vastgoedproject is uniek, omwille van de:
• Ligging
• Type
¾ Ruimtelijke en functionele segmentatie (De prijs van het vastgoed komt tot stand in deelmarkten,
naast elkaar bestaan, zowel ruimtelijk als functioneel. Er is dus geen prijsvormingsmechanisme
dat beide coördineert)
• Type locaties: binnenstedelijk versus randstedelijk/buiten stedelijk
• Type vastgoed: woningen, kantoren, Retail (ligt ver uit elkaar)
¾ Langdurig karakter van vastgoedproducten (mobiliteit maakt dat het
vastgoedaanbod verschillende leeftijdsklassen heeft, die niet zoveel veranderen;
dat geeft ook aan dat de nieuwere producten vaak meer gewaardeerd worden dan
de oudere producten en dat nieuwe producten de oude uit de markt drukken)
• Innovatie bij nieuwere “producten” ofwel nieuwe woningen.
• Vermindering van attractiviteit van oudere producten, bestaande woningen.
¾ Sterk gereguleerde markt (het aanbod is sterk gereguleerd door ruimtelijke planning en
regelgeving; dichtheden, bouwlagen, functies worden bepaald in ruimtelijke plannen, waarmee
er niet echt een “vrije markt” is)
4
SAMENVATTING MAATSCHAPPIJ EN RUIMTE
DEEL 1: VASTGOEDMARKTEN
1. INLEIDING
2. DE KANTORENMARKT
2.1. Begrippen en kenmerken
2.1.1. Begrippen
2.1.2. Kenmerken
2.2. Bestaand aanbod van kantoren
2.2.1. Kantorenmarkt in Vlaanderen
2.2.2. Kantorenmarkt in Brussel
2.2.3. Investeringen in de kantorenmarkt
2.3. Tendensen
2.3.1. Tendens van kantoren
2.3.2. Tendens van kantoorachtige
2.4. Locatie-eisen
3. DETAILHANDEL
3.1. Begrippenkader
3.2. Tendensen
3.3. Types winkelgebieden
3.3.1. Traditionele winkelstraten
3.3.2. Grootschalige detailhandel
3.3.3. Shoppingcentra
3.3.4. Factory outlet centra
4. DE WONINGMARKT s
4.1. Demografische evoluties in Vlaanderen
4.2. Het woningpark
4.3. Stadsvlucht
4.4. Houdingen tegenover nieuwe woonvormen
4.5. Betaalbaarheid
4.5.1. Woningprijzen
4.5.2. Factoren die de prijs doen stijgen
5. BEDRIJVENTERREIN & LOGISTIEK
5.1. Wat zijn bedrijventerreinen?
5.2. Wat is het beleidskader
5.2.1. RSV
5.2.2. Problematiek van de zonevreemde bedrijven
5.3. Wat is het aanbod aan bedrijventerreinen
5.3.1. Uit GIS-inventaris bedrijventerreinen
5.3.2. Project “activeringsteams”
5.4. Wat is de vraag naar bedrijventerreinen
5.4.1. Extrapolatie van historische uitgifte
5.4.2. Terrein quotiënten methode
5.4.3. IJzeren voorraad methode
5.5. Wat is de dynamiek op de markt voor bedrijventerreinen?
5.5.1. Verhuisdynamiek bij bedrijven
5.5.2. Wijziging locatiefactoren van bedrijven
6. HETE HANGIJZERS VOOR HET RUIMTELIJK-ECONOMISCH BELEID?
6.1. Heet hangijzer 1: gebrek aan ruimte voor grotere investeringsprojecten?
6.1.1. Aangeboden ruimte beschikbaar voor logistiek vastgoed?
6.1.2. Uitdagingen
6.1.3. Type en ruimtelijke spreiding logistieke activiteiten?
6.2. Heet hangijzer 2: van leegstand in de kernen…naar verweven werklocaties
6.2.1. Waarom die focus op "bedrijvige kernen"?
6.2.2. Kansen en bedreigingen!
6.2.3. Verweving binnen het lokaal bedrijfshuisvestingsbeleid
1
,1MA-Stedenbouwkunde Delphine De Roy
DEEL 2: SOCIAAL-ECONOMISCHE GEOGRAFIE (SEG)
7. INLEIDING
8. DE OPEN RUIMTE: GEOGRAFISCHE STREKEN, NATUUR EN LANDBOUW
8.1. Inleiding: Geografische streken, natuur en landbouw
8.1.1. De Kempen als geografische streek
8.1.2. De Ardennen
8.1.3. Geografische streken in België.
8.2. Theorieën en concepten
8.2.1. Fysisch determinisme
8.2.2. Relatie samenleving – fysisch milieu in de landschapskunde en planning
8.2.3. Klimaatverandering
8.2.4. Modelmatige kijk op het ruimtelijk patroon van landbouwproductie: von Thünen
8.3. Beleid
9. MIJNBOUW EN INDUSTRIE
9.1. Mijnbouw en industrie: voorbeelden
9.1.1. De industriële revolutie in Chicago en Manchester
9.1.2. Ruimtelijke spreiding van industrie in het Vlaamse gewest
9.1.3. Ruimtelijke ongelijkheid op diverse schaalniveaus
9.2. Theorieën en concepten
9.2.1. Industriële Locatietheorie
9.2.2. Regionale Theorieën
9.3. Beleid
9.3.1. Spatial margins of profitability wijzigen
9.3.2. NEG en Beleid
9.3.3. Clusterbeleid
10.DIENSTEN
10.1. Voorbeelden: Diensten
10.2. Theorieën en concepten
10.2.1. De vele aspecten van detailhandel
10.2.2. Detailhandel in de binnenstad en Retail Gentrification
10.2.3. Centrale Plaatsentheorie (CPT)
10.2.4. Wereldsteden
10.2.5. Creatieve steden
10.2.6. Toerisme
10.3. Beleid
10.3.1. Detailhandelsbeleid
10.3.2. Hiërarchie van steden
10.3.3. Wereldsteden en ‘World-city building.’
10.3.4. Toeristische reconversie
11.BEVOLKING
11.1. Bevolking: Voorbeelden
11.1.1. Bevolkingsspreiding in België.
11.1.2. De wereldbevolking
11.2. Theorieën en concepten
11.2.1. Rank-size rule (‘Zipf’s law’)
11.2.2. Natuurlijke groei
11.2.3. Demografische transitie
11.2.4. Leeftijdsstructuur
11.2.5. Gezinsverdunning
11.2.6. Migratie en diversiteit
11.2.7. Segregatie
11.3. Beleid
2
,1MA-Stedenbouwkunde Delphine De Roy
12.WONEN
12.1. Wonen: voorbeelden
12.2. Theorieën en Concepten
12.2.1. Fases van (sub)urbanisering en het stedelijk leefcomplex
12.2.2. Interne structuur van steden
12.2.3. Verstedelijking en de stedelijke levenswijze
12.2.4. Nieuwbouw, verhuizingen en segregatie
12.2.5. Gated Communities en Gentrificatie
12.2.6. Ethnoburbs versus Design Assimilation
12.3. Beleid
12.3.1. Slum Clearance, Gentrificatie en Stadsvernieuwingsprojecten
12.3.2. Buurtmonitors
12.3.3. Omgevingsbeleid en woonbeleid
13.POLITIEK
13.1. Politieke Geografie: Voorbeelden
13.1.1. Verkiezingsuitslagen in kaart
13.1.2. De Belgische Staatsstructuur
13.2. Theorieën en concepten
13.2.1. De politiek, de politieke en publieke ruimte
13.2.2. Het politieke landschap in België.
13.2.3. Gerrymandering
13.2.4. Rescaling en New State Spaces
13.2.5. De slimme stad en de publieke ruimte
13.3. Beleid
13.3.1. Nieuwe bestuurslagen en het clusteren van gemeentes
13.3.2. Neohygienistisch beleid in Franse steden
14.SYNTHESE
14.1. Naar een synthese
14.2. Maatschappij en ruimte
14.3. Modellen en synthese
14.4. Polycentrisme
14.5. Verstedelijking
14.5.1. Het ontstaan van steden
14.5.2. Steden in de Middeleeuwen
14.5.3. Van Feodalisme naar Kapitalisme
14.5.4. Space-time compression
14.6. Verstedelijking en voedsel
3
, 1MA-Stedenbouwkunde Delphine De Roy
DEEL 1: VASTGOEDMARKTEN
1. INLEIDING
¾ Wat zijn vastgoedmarkten?
® De markt waarin de eigendoms- en gebruiksrechten (huur en erfpachten) van gronden de daarop
opgetrokken bouwwerken (opstallen) verhandeld worden
¾ Onroerende goederen versus roerende goederen
o Onroerende goederen: alles wat vasthangt aan grond of gebouw
o Roerende goederen: al de andere goederen
¾ Koopmarkt (verhandeling van eigendomsrechten)
o Bestaand vastgoed
o Nieuwbouw (op plan kopen)
o Grond
¾ Huurmarkt (verhandeling van zakelijke rechten)
o Residentiele huur (3-9 contracten, Vlaamse woninghuurdecreet)
o Zakelijke huur: Handelshuur 9 jaar, Federale handelshuurwet
o …
= evenwicht door het prijsmechanisme
Zakelijke gebruiksrechten (goederenrecht)
o Volle eigendom: Het recht om te gebruiken, te beschikken en het genot (vruchten) ervan te hebben.
o Vruchtgebruik: Vruchtgebruik verleent aan zijn titularis het tijdelijk recht op het gebruik en genot van een
goed van de blote eigenaar, zoals een voorzichtig en redelijk persoon, in overeenstemming met de
bestemming van dat goed en onder de verplichtingen om het goed bij het einde van zijn recht terug te
geven. (Bv.: recht om er te wonen, te verhuren…) Kan voor een bepaalde of onbepaalde duur.
o Erfpacht: Vol gebruik en genot van een onroerend goed tussen 15-99 jaar. (Minder specifiek dan
vruchtgebruik qua functie)
o Erfdienstbaarheid: Een erfdienstbaarheid is een last op een onroerend goed, het lijdend erf, tot gebruik
en tot nut van de andermans onroerend goed, het heersend erf. (Gaat over doorgang, zowel privé als
publiek)
o Recht van opstal: Het opstalrecht is een zakelijk gebruiksrecht dat het eigendomsrecht verleent op al
dan niet gebouwde volumes, voor het geheel of een deel, op, boven of ander andermans grond om er
bouwwerken of beplantingen te hebben, duurtijd <99 jaar. (Gebruikt bij ontwikkelingsprojecten, zijn vaak
niet eigenaar van de grond maar wel van het gebouw op de grond)
Kenmerken van vastgoedmarkten
¾ Inelasticiteit van het aanbod, op korte termijn (Als de prijs verandert dan veranderd de
hoeveelheid aanbod ook niet)
¾ Immobiliteit van vastgoedmarkt, onroerend. (Vastgoed is gebonden aan een specifieke locatie)
¾ Asset specificity: elk vastgoedproject is uniek, omwille van de:
• Ligging
• Type
¾ Ruimtelijke en functionele segmentatie (De prijs van het vastgoed komt tot stand in deelmarkten,
naast elkaar bestaan, zowel ruimtelijk als functioneel. Er is dus geen prijsvormingsmechanisme
dat beide coördineert)
• Type locaties: binnenstedelijk versus randstedelijk/buiten stedelijk
• Type vastgoed: woningen, kantoren, Retail (ligt ver uit elkaar)
¾ Langdurig karakter van vastgoedproducten (mobiliteit maakt dat het
vastgoedaanbod verschillende leeftijdsklassen heeft, die niet zoveel veranderen;
dat geeft ook aan dat de nieuwere producten vaak meer gewaardeerd worden dan
de oudere producten en dat nieuwe producten de oude uit de markt drukken)
• Innovatie bij nieuwere “producten” ofwel nieuwe woningen.
• Vermindering van attractiviteit van oudere producten, bestaande woningen.
¾ Sterk gereguleerde markt (het aanbod is sterk gereguleerd door ruimtelijke planning en
regelgeving; dichtheden, bouwlagen, functies worden bepaald in ruimtelijke plannen, waarmee
er niet echt een “vrije markt” is)
4
