Samenvatting taxatieleer vastgoed 1
Peter C. van Arnhem
Tom M. Berkhout
George G.M. ten Have
Zesde druk
,Inhoud
Hoofdstuk 1 – Taxatieprofessie ............................................................................................................... 5
Kernbegrippen ..................................................................................................................................... 5
Ontstaan van de moderne taxatieleer ................................................................................................... 5
Taxateur ............................................................................................................................................... 5
Taxatiestandaarden .............................................................................................................................. 6
Hoofdstuk 2 – Fundamentele taxatiebeginselen ...................................................................................... 7
Vastgoed .............................................................................................................................................. 7
Waarde ................................................................................................................................................. 7
Waardebegrippen ................................................................................................................................. 8
Markt ................................................................................................................................................. 10
Hoofdstuk 3 – Taxatieproces ................................................................................................................. 13
Opdracht ............................................................................................................................................ 13
Identificatie........................................................................................................................................ 14
Objectafbakening........................................................................................................................... 14
Waardebegrip................................................................................................................................. 14
Peildatum ....................................................................................................................................... 15
Gebruikelijke uitgangspunten........................................................................................................ 15
Bijzondere uitgangspunten ............................................................................................................ 15
Gegevensverzameling en -analyse .................................................................................................... 15
Interne (object)analyse .................................................................................................................. 15
Externe (omgevings)analyse ......................................................................................................... 15
Analyse van de optimale aanwending ............................................................................................... 15
3.5 Toepassing van de taxatiemethode ........................................................................................ 16
3.6 Verzoening ............................................................................................................................. 16
3.7 Taxatierapport ........................................................................................................................ 17
Onderdelen van taxatierapport ...................................................................................................... 17
3.8 Toetsing van taxaties ............................................................................................................. 18
Taxatieonzekerheid (valuation uncertainty) .................................................................................. 18
Reviews ......................................................................................................................................... 19
Hoofdstuk 4 – Interne (object)analyse .................................................................................................. 21
Paragraaf 1 – Objectafbakening ........................................................................................................ 21
Paragraaf 2 – Grond .......................................................................................................................... 21
4.2.1 Straatfaciliteiten............................................................................................................. 21
4.2.2 Perceeloppervlakte en -vormgeving .............................................................................. 21
4.2.3 Bodemconditie............................................................................................................... 21
4.2.4 Ongebonden grond ........................................................................................................ 21
, Paragraaf 3 – Milieu .......................................................................................................................... 22
4.3.1 Bodem- en grondwaterverontreiniging .......................................................................... 22
4.3.2 Milieuschade door materiaalgebruik ............................................................................. 22
Paragraaf 4 – Gegevens bij het Kadaster ........................................................................................... 22
4.4.1 Taken en systeem van het Kadaster ............................................................................... 22
4.4.2 Kadastrale kaarten ......................................................................................................... 23
4.4.3 Kadastraal uittreksel ...................................................................................................... 23
4.4.4 Basisregistraties adressen en gebouwen ........................................................................ 23
Paragraaf 5 – Aankomsttitel .............................................................................................................. 23
Paragraaf 6 – Bouwkunde aspecten................................................................................................... 24
4.6.1. Inspectie van de gebouwen ............................................................................................ 24
4.6.2. Onderhoud van het gebouw ........................................................................................... 24
4.6.3. Energieprestatie van het gebouw ................................................................................... 24
4.6.4. Bouwkundige gebreken aan het gebouw ....................................................................... 24
4.6.5. Checklist bij inspectie.................................................................................................... 24
Paragraaf 7 – Bestemming van grond en opstal ................................................................................ 24
4.7.1 Wet ruimtelijke ordening ............................................................................................... 24
4.7.2 Woningwet ..................................................................................................................... 25
4.7.3 Wetgeving voor monumenten ........................................................................................ 25
4.7.4 Wet voorkeursrecht gemeenten ..................................................................................... 26
Paragraaf 8 – Huursituatie ................................................................................................................. 26
4.8.1 Kwaliteit van de huurder(s) ........................................................................................... 26
4.8.2 Huurprijs ........................................................................................................................ 26
Hoofdstuk 5 – Externe (omgevings)analyse.......................................................................................... 27
Paragraaf 1 – Macro-economische factoren ...................................................................................... 27
5.1.1. Groei van het nationaal inkomen ......................................................................................... 27
5.1.2. Ontwikkeling van de huurprijzen ........................................................................................ 27
5.1.3 Ontwikkeling van de bouwkosten ........................................................................................ 27
5.1.4 Ontwikkeling van de onderhoudskosten............................................................................... 27
5.1.5 Ontwikkeling van de hypotheekrente ................................................................................... 27
5.1.6 Invloed van de overheid op het prijsverloop ........................................................................ 28
5.1.7 Discontinuïteit in verwachtingspatronen op het prijsverloop ............................................... 28
Paragraaf 2 – Regio en plaats ............................................................................................................ 28
5.2.1 Trends in het aantal inwoners en hun karakteristieken ......................................................... 28
5.2.2 Economische gegevens en groeifactoren.............................................................................. 28
5.2.3 Ruimtelijke structuur en transport ........................................................................................ 29
5.2.4 Karakter van de woonplaats ................................................................................................. 29
, Paragraaf 3 – Buurt............................................................................................................................ 29
5.3.1 Buurtopbouw naar onroerende zaak ..................................................................................... 30
5.3.2 Buurtopbouw naar sociale gegevens .................................................................................... 30
5.3.3 Economische karakteristieken van de buurt ......................................................................... 30
5.3.4 Openbare voorzieningen en openbare dienstverlening in de buurt ...................................... 30
5.3.5 Overige karakteristieken ....................................................................................................... 30
5.3.6 Checklist voor buurtanalyse ................................................................................................. 30
Hoofdstuk 7 – Comparatieve benadering .............................................................................................. 31
Paragraaf 1 – Vergelijkingsmethode .................................................................................................. 31
Ideale omstandigheden voor de prijsvergelijking .......................................................................... 31
Correcties op de kenmerken van de referentieobjecten ................................................................. 31
Selectie van de referentieobjecten ................................................................................................. 31
Analyse van de referenties............................................................................................................. 31
Mogelijkheden bij tekort aan referentieobjecten ........................................................................... 32
Verzoening van de waarden ........................................................................................................... 32
Peter C. van Arnhem
Tom M. Berkhout
George G.M. ten Have
Zesde druk
,Inhoud
Hoofdstuk 1 – Taxatieprofessie ............................................................................................................... 5
Kernbegrippen ..................................................................................................................................... 5
Ontstaan van de moderne taxatieleer ................................................................................................... 5
Taxateur ............................................................................................................................................... 5
Taxatiestandaarden .............................................................................................................................. 6
Hoofdstuk 2 – Fundamentele taxatiebeginselen ...................................................................................... 7
Vastgoed .............................................................................................................................................. 7
Waarde ................................................................................................................................................. 7
Waardebegrippen ................................................................................................................................. 8
Markt ................................................................................................................................................. 10
Hoofdstuk 3 – Taxatieproces ................................................................................................................. 13
Opdracht ............................................................................................................................................ 13
Identificatie........................................................................................................................................ 14
Objectafbakening........................................................................................................................... 14
Waardebegrip................................................................................................................................. 14
Peildatum ....................................................................................................................................... 15
Gebruikelijke uitgangspunten........................................................................................................ 15
Bijzondere uitgangspunten ............................................................................................................ 15
Gegevensverzameling en -analyse .................................................................................................... 15
Interne (object)analyse .................................................................................................................. 15
Externe (omgevings)analyse ......................................................................................................... 15
Analyse van de optimale aanwending ............................................................................................... 15
3.5 Toepassing van de taxatiemethode ........................................................................................ 16
3.6 Verzoening ............................................................................................................................. 16
3.7 Taxatierapport ........................................................................................................................ 17
Onderdelen van taxatierapport ...................................................................................................... 17
3.8 Toetsing van taxaties ............................................................................................................. 18
Taxatieonzekerheid (valuation uncertainty) .................................................................................. 18
Reviews ......................................................................................................................................... 19
Hoofdstuk 4 – Interne (object)analyse .................................................................................................. 21
Paragraaf 1 – Objectafbakening ........................................................................................................ 21
Paragraaf 2 – Grond .......................................................................................................................... 21
4.2.1 Straatfaciliteiten............................................................................................................. 21
4.2.2 Perceeloppervlakte en -vormgeving .............................................................................. 21
4.2.3 Bodemconditie............................................................................................................... 21
4.2.4 Ongebonden grond ........................................................................................................ 21
, Paragraaf 3 – Milieu .......................................................................................................................... 22
4.3.1 Bodem- en grondwaterverontreiniging .......................................................................... 22
4.3.2 Milieuschade door materiaalgebruik ............................................................................. 22
Paragraaf 4 – Gegevens bij het Kadaster ........................................................................................... 22
4.4.1 Taken en systeem van het Kadaster ............................................................................... 22
4.4.2 Kadastrale kaarten ......................................................................................................... 23
4.4.3 Kadastraal uittreksel ...................................................................................................... 23
4.4.4 Basisregistraties adressen en gebouwen ........................................................................ 23
Paragraaf 5 – Aankomsttitel .............................................................................................................. 23
Paragraaf 6 – Bouwkunde aspecten................................................................................................... 24
4.6.1. Inspectie van de gebouwen ............................................................................................ 24
4.6.2. Onderhoud van het gebouw ........................................................................................... 24
4.6.3. Energieprestatie van het gebouw ................................................................................... 24
4.6.4. Bouwkundige gebreken aan het gebouw ....................................................................... 24
4.6.5. Checklist bij inspectie.................................................................................................... 24
Paragraaf 7 – Bestemming van grond en opstal ................................................................................ 24
4.7.1 Wet ruimtelijke ordening ............................................................................................... 24
4.7.2 Woningwet ..................................................................................................................... 25
4.7.3 Wetgeving voor monumenten ........................................................................................ 25
4.7.4 Wet voorkeursrecht gemeenten ..................................................................................... 26
Paragraaf 8 – Huursituatie ................................................................................................................. 26
4.8.1 Kwaliteit van de huurder(s) ........................................................................................... 26
4.8.2 Huurprijs ........................................................................................................................ 26
Hoofdstuk 5 – Externe (omgevings)analyse.......................................................................................... 27
Paragraaf 1 – Macro-economische factoren ...................................................................................... 27
5.1.1. Groei van het nationaal inkomen ......................................................................................... 27
5.1.2. Ontwikkeling van de huurprijzen ........................................................................................ 27
5.1.3 Ontwikkeling van de bouwkosten ........................................................................................ 27
5.1.4 Ontwikkeling van de onderhoudskosten............................................................................... 27
5.1.5 Ontwikkeling van de hypotheekrente ................................................................................... 27
5.1.6 Invloed van de overheid op het prijsverloop ........................................................................ 28
5.1.7 Discontinuïteit in verwachtingspatronen op het prijsverloop ............................................... 28
Paragraaf 2 – Regio en plaats ............................................................................................................ 28
5.2.1 Trends in het aantal inwoners en hun karakteristieken ......................................................... 28
5.2.2 Economische gegevens en groeifactoren.............................................................................. 28
5.2.3 Ruimtelijke structuur en transport ........................................................................................ 29
5.2.4 Karakter van de woonplaats ................................................................................................. 29
, Paragraaf 3 – Buurt............................................................................................................................ 29
5.3.1 Buurtopbouw naar onroerende zaak ..................................................................................... 30
5.3.2 Buurtopbouw naar sociale gegevens .................................................................................... 30
5.3.3 Economische karakteristieken van de buurt ......................................................................... 30
5.3.4 Openbare voorzieningen en openbare dienstverlening in de buurt ...................................... 30
5.3.5 Overige karakteristieken ....................................................................................................... 30
5.3.6 Checklist voor buurtanalyse ................................................................................................. 30
Hoofdstuk 7 – Comparatieve benadering .............................................................................................. 31
Paragraaf 1 – Vergelijkingsmethode .................................................................................................. 31
Ideale omstandigheden voor de prijsvergelijking .......................................................................... 31
Correcties op de kenmerken van de referentieobjecten ................................................................. 31
Selectie van de referentieobjecten ................................................................................................. 31
Analyse van de referenties............................................................................................................. 31
Mogelijkheden bij tekort aan referentieobjecten ........................................................................... 32
Verzoening van de waarden ........................................................................................................... 32
