Uitgebreide samenvatting Gebiedsontwikkeling

Gebiedsontwikkeling

Hoorcollege 1: 04-09-18 Inleiding
HONIG: voormalig industrieterrein, vandaag cafés, winkels, startups, horeca, etc.
Terrein was eerste gepland voor woningbouw maar dan kwam een crisisVandaag worden er ook
woningen gebouwd

Hoe bepalen we die kosten van een locatie?
 Verhuiskosten
 Bestemmingsplan
 Bereikbaarheid
 Locatie
 Image van locatie
 Afstand van centrum
 Waarde huidige gebruik en waarde toekomstige gebruik
 Waarde woningen-waarde om woningen te bouwen=Waarde terrein
 Totale Kosten=Verwervingskosten+ Bouw- en woonrijpaken +Overige kosten
 Totale opbrengsten: Grondopbrengsten+Overig+Binnenplanse verevening
 Exploitatiesaldo: Totale opbrengsten-Totale Kosten

 Nergens stijgen in Nijmegen de wooningprjzen zo als in het gebied rond de HONIG
 Aanbod wordt door vraag bepaaldBelangrijke vraag: Hoe veel koop- en hoeveel huurwoningen?
Andere soort bewoners, andere vraag
 Belangrijke vraag: Welk terrein gebruik je voor koop- en welke voor huurwoningen?
Het wordt meer verdiend met koopwoningen, dus is dan de grond veel duurder
 In Nederland willen ze meestal een 50/50 mix van koop- en huurwoningen
 Met de verkoop van grond voor koopwoningen kan de gemeente de grond van huurwoningen mee
financieren
 VINEX-beleid=jaren '90

Tot 2030/2040 moeten ca. 1 miljoen woningen worden gebouwd
 Veel vervanging van bestaande (naoorlogse) wijken
 Individualisering: Meer vraag naar huizen in plaats van woningen
 Belangrijke vraag; Waar gaan we de woningen bouwen? Bestaande stedelijke gebieden of
weilanden?!?

 Op zoek naar een bouwlocatie voor woningen: Hoe is de eigenaar? Hoe makkelijk/moeilijk om te
overtuigen om te betalen; kosten per vierkante meter veel hoger in steden dan op weilanden
 Rijtjeshuis
 Vraag naar verschillende de soort woning verschuift
 Meer vraag naar attracties
 Winkelpanden worden meestal verhuurd
 In de toekomst veel gebouwen met verschillende functiesStationsgebied Nijmegen in de toekomst
gebouw met Hotel, studentenwoningen, sociale huurwoningen, supermarkt...
 Hong Kong: Cages homesHeel grote woningnood400/500 Euro per maand

,Gebiedsontwikkeling en klimaat:
Gevaar van het waterDijkenOp sommige plekken geen bebouwing toegestaan
Hoe doe je dat bij bestaande woningen?
Veel privaat initiatiefZonenpanelen, etc.
 Waardestijging van locaties is gewenst maar is het niet unfair voor de mensen die er wonen en dan
moeten verhuizen omdat ze niet genoeg geld hebben voor die locatie?!?
 Grond behoord in Nederland de eigenaren van de woningen/bebouwenWaardestijging blijft bij de
eigenaar van de woning

Vraagstukken gebiedsontwikkeling
 Wie is de eigenaar?
 Wat is de waarde van grond en vastgoed?
 Gebiedsontwikkeling: beschikking over de grond (en gebouwen)
 Waardecreatie: aan wie komt de waarde toe?
 Value capturing en kostenverhaal voor publieke voorzieningen
 Regie: wie neemt het initiatief?: Grondbeleid, Publiek-private samenwerking, Investeringsstrategieën
 Grondmanagement cruciaal voor realisatie ruimtelijke beleidsdoelen

Vraagstukken grondmanagement
 Toename waarde van de grond door bestemmingswijziging: aan wie komt die toe?
 Kostenverhaal ‘publieke werken’ t.b.v. gebiedsontwikkeling
Bouwrijp maken
Infrastructuur en openbare ruimte
Sociale woningbouw
 Beschikking over de grond: ontwikkelingsmodel
Actief
Publiek-privaat
Passief

Welke typen interventies?
 Actief grondbeleid
 Regels voor kostenverhaal (en valuecapturing)
 Belastingheffing op waardestijging grond

Kenmerken grondmanagement / grondbeleid:
 met name lokale overheid; belangrijke rol gemeentelijke grondbedrijven;
 uitvoeringsgericht; implementatie van ruimtelijk beleid;
 besturingsinstrument, teneinde ook voorzieningen te realiseren die niet door de markt worden
opgepakt.
 Grondbeleid is geen doel op zich; staat in principe altijd in dienst van de realisatie van ruimtelijke
beleidsdoelen

Grondmarkt en politiek:
 Grondmarkt onderwerp van politiek debat, bijv.: verdeling ontwikkelingswinsten; onteigening;
voorkeursrecht gemeenten; rol gemeenten (actief versus faciliterend grondbeleid); recht op
zelfrealisatie.
 Grondexploitatie: inzicht in kosten en opbrengsten; inzicht in factoren die daar op van invloed zijn;
kostensoorten / kostenplaatsen en kostendragers.


Toekomstige problemen binnensteden:
 Leegstand winkelpanden neemt toe
 Minder bezoekers naar binnensteden

,  Verloedering en soms slechte kwaliteit openbare ruimte (met name in aanloopstraten’)
 Sluiting winkelketens

Wat zijn de achterliggende oorzaken van het probleem?
 Consumenten
-Snelle groei internetaankopen
-Bezoek binnensteden: ‘kijken, kijken, niet kopen’
-Demografische ontwikkeling: minder groei, vergrijzing, krimp, minder bestedingen
-Economische ontwikkelingen: minder bestedingen
 Winkelketens
-Verouderde retailconcepten gaan failliet
-Schaalvergroting, maar onvoldoende grootschalige winkelruimte beschikbaar in Historische
binnensteden
-Winkelketen domineren; geen plaats meer voor unieke, kleinschalige concepten
 Overheidsbeleid
-Grootschalige retailontwikkelingen buiten de binnensteden
-Regionaal beleid vaak onvoldoende effectief
-Transformatie van de binnenstad blijft uit
 Binnenstad nu vooral functie als winkelgebied; andere functies ‘verdreven’ uit binnenstad
 Vastgoedmarkt:
-Winkelhuren gaan onvoldoende omlaag?
-Eigenaren investeren onvoldoende in vernieuwing
-‘Collective action’ probleem
 Herontwikkeling van de binnenstad gewenst, maar moeilijk
-Versnipperd grond- en vastgoedeigendom
-Investeren in vastgoedontwikkeling risicovol: kosten gaan voor de baat uit
-Transformatievastgoed: vaak verliesgevend
-Wie neemt de regie?

Wat kun je eraan doen?
 Inzicht in eigendom, prijsvorming, huren, etc.
 Transformatiebinnensteden: minder m2, schaalvergroting, kwaliteit impuls, nieuwe functies
Grondbeleid gemeente
Ontwikkelstrategie
Samenwerking vastgoedeigenaren
 Ontwikkelstrategie
Actief gemeentelijk grondbeleid
Publiek-private samenwerking
Organische gebiedsontwikkeling
Stedelijke herverkaveling
 Overheidsbeleid en regionale afstemming
 Of toch misschien maar ‘de markt zijn werk laten doen’?

, Hoorcollege 1: Literatuur Segeren 2007
 Gemeenten hebben hun monopolypositie op de grondmarkt voor woningbouw – als enige aanbieders
van bouwrijpe grond – verloren.
Ook andere marktpartijen zijn ruwe bouwgrond in een vroeg stadium gaan aankopen.
 Door de toenemende vraag naar grond door een toenemend aantal actoren zijn de prijzen van ruwe
bouwgrond, en daarmee van landbouwgrond, enorm gestegen.
Vooral op locaties waar stadsuitbreiding gaat plaats vinden, ligt de prijs van de grond gemiddeld tot
acht keer zo hoog als de gemiddelde prijs voor landbouwgrond die geen woonbestemming heeft, elders
in dezelfde provincie.
 De oorspronkelijke eigenaren van de grond (agrariërs), of de andere marktpartijen die de grond in
een heel vroeg stadium hebben verworven, weten een steeds groter deel van de waardestijging van de
grond na bestemmingswijziging naar zich toe te trekken.
 De concurrentie op de woningbouwmarkt is hierdoor verplaatst naar de grondmarkt voor ruwe
bouwgrond.
 Doordat het mogen bouwen van woningen is gekoppeld aan het bezit van de bouwgrond, is de
grondmarkt voor woningbouw eigenlijk een markt in bouwrechten geworden.
 Bij de huidige grondmarkt moeten gemeenten steeds vaker aanvullende voorwaarden hanteren om de
transactie tot stand te brengen. Deze aanvullende voorwaarden vertegenwoordigen een waarde die niet
in de transactieprijs tot uitdrukking komt. Door de huidige marktverhoudingen loopt de gemeente
grotere financiële risico’s dan voorheen.
 Doordat gemeenten voor steeds hogere kosten wordt gesteld – zij moet bijvoorbeeld de grond voor
woningbouwlocaties veelal duurder aankopen van projectontwikkelaars of andere marktpartijen – is
het steeds moeilijker om haar doelstellingen, zoals een gewenst stedenbouwkundig plan op een
bepaalde locatie, te realiseren. Dit kan ten koste gaan van onder andere de kwaliteit van de nieuwe
woonwijk, de sociale woningbouw en de groenvoorzieningen in die wijk.
 In de huidige situatie is het legitiem om de vraag te stellen of een faciliterend grondbeleid voor een
gemeente niet meer passend is dan het huidige actief grondbeleid.
 Grond is een speculatieproduct geworden
 De overheid moet marktmeester (regels bepalen en handhaven) worden in plaats van marktspeeler en
zou zo min mogelijk actief grondbeleid moeten voeren.
 Prijs van landbouwgrond wordt niet langer bepaald door de agrarische opbrengstwaarde, maar vooral
door mogelijke (toekomstige) bestemmingen, zoals woningbouw, bedrijventerreinen, natuur en
infrastructuur.
Hierdoor ontstaan grote regionale verschillen omdat de verwachtingswaarde van de grond immers
hoger is in gebieden waar veel vraag is naar grond voor stedelijke uitbreiding
 De vraag naar grond voor bedrijventerreinen komt voornamelijk uit de regio
Een bedrijf zoekt grond in zijn eigen regio omdat het zijn bestaande contacten, vooral met
werknemers, dan niet hoeft te breken.
 De markt kenmerkt zich door een toenemende functiescheiding