Aankoop eigen woning
Totstandkoming van de koopovereenkomst
De dag waarop de overeenkomst is ondertekend door de kopers en verkopers, is de
koopovereenkomst tot stand gekomen.
Mondeling: kan normaliter. Bij particulier onroerend goed echter niet.
Voorlopig koopcontract
Het koopcontract wordt aangemerkt als ‘voorlopig’, omdat de overeenkomst vanaf het
moment der ondertekening bindend is, maar er nog geen daadwerkelijke overdracht heeft
plaatsgevonden. Deze juridische overdracht vindt pas plaats bij de notaris.
- Juridisch: voorlopig koopcontract is bindend, ondanks dat er nog geen daadwerkelijke
overdracht heeft plaatsgevonden. Het is bindend en elke partij dient zich aan de
gemaakte afspraken te houden.
Kopersbescherming/bedenktijd
Recht op ontbinding tijdens de bedenktijd. Deze bepaal je als volgt:
1. Bedenktijd is 3 dagen.
2. Begin met tellen vanaf de dag nadat de getekende koopovereenkomst is ontvangen door
de koper. Die dag is dag 1.
3. Minimaal twee van de drie dagen mogen geen za, zo of feestdag zijn.
4. De laatste dag mag geen za, zo of feestdag zijn. (Niet eindigen!)
Vb: do – vrij – za. Mag niet. Dan is het tot en met maandag.
5. Langere bedenktijd mag. Dit dient opgenomen te worden in de koopovereenkomst.
6. Kortere bedenktijd mag niet. Dit is wettelijk vastgelegd.
Vernietigbaarheid/nietigheid van de koopovereenkomst
Vernietigbaarheid
- De overeenkomst is rechtsgeldig tot stand gekomen, echter voldoet deze niet aan
voorwaarden.
- Hiervan is sprake bij:
Handelingsonbekwaamheid: curatele, minderjarigheid
Wilsgebrek
o Dwaling: onjuiste voorstelling van zaken
o Bedrog: opzettelijk verkeerde voorstelling geven van omstandigheden
o Misbruik van omstandigheden: iemand is psychisch niet in orde en daarmee
niet in staat om beslissingen te maken
o Bedreiging: uitoefenen van psychische dwang, waardoor de wil wordt
beïnvloed.
Niet voldaan aan de toestemmingsvereiste: je dient toestemming te krijgen van je
partner, om de woning te verkopen. Let op, dit geldt niet voor een tweede woning. Enkel
voor het hoofdverblijf.
Bepalen of er een beroep kan worden gedaan op vernietigbaarheid:
1. Benoem de ontbindende voorwaarden bij vernietiging
- Handelingsonbekwaamheid
- Wilsgebrek
- Niet voldaan aan toestemmingsvereiste
2. Beoordeel of hieraan is voldaan
Aan bovenstaande voldaan: dan wel vernietigbaar
Niet aan bovenstaande voldaan: dan niet vernietigbaar
, Nietigheid
- De overeenkomst wordt geacht nooit te hebben bestaan.
- Handelingsonbevoegd
- In strijd met de wet, openbare orde en goede zeden
Rol notaris bij bepaling koopprijs van een onroerende zaak
De geldverstrekker maakt het geld over aan de notaris. Betalingen lopen via de notaris:
- Overdrachtsbelasting
- Kosten hypotheekadviseur
Schuldeisers
1. Separatisten
- Schuldeisers die voorrang hebben ten aanzien van andere schuldeisers.
- Pandrecht, hypotheekrecht.
- Mogen handelen alsof er geen faillissement is.
- Deze schuldeisers hebben het recht van parate executie: zij kunnen het pand verkopen
zonder tussenkomst van de rechter en hebben voorrang van verhaal.
Parate executie kan enkel indien er sprake is van een betalingsachterstand en er al
aanmaningen zijn gestuurd. Er kan ook een nieuwe betalingsdatum zijn afgesproken.
Indien deze niet wordt nagekomen, kan er worden geëxecuteerd. Dan is de debiteur
in verzuim.
- Er wordt gekeken naar data!
2. Preferente schuldeisers: de belastingdienst
3. Concurrente schuldeisers
- Overige
- Worden naar rato verdeeld.
Bepalen hoeveel een schuldeiser krijgt:
1. Bepaal de bezittingen en de schulden
2. Trek de schulden van de bezittingen af
3. Schuld schuldeiser/totale schuld x bezittingen = hetgeen dat de schuldeiser krijgt
Bepalen welke schuldeiser als eerste geld krijg:
1. Is er hypothecaire zekerheid?
Deze worden als eerste afgewikkeld van oud naar nieuw
2. Zijn er verpandingen?
Deze worden daarna volledig afgewikkeld van oud naar nieuw
3. Leningen zonder zekerheden
Deze worden daarna afgewikkeld naar rato.
Let op! Indien er een beding wordt verstreken (voorbeeld: huurbeding) en hierna heeft een
geldverstrekker hypothecaire zekerheid gevestigd, terwijl hij geen gehoor heeft gegeven aan
het overtreden van het beding, dan gaat de andere schuldeiser voor.
Recht van hypotheek (zekerheidsrecht)
- Wordt gevestigd op registergoederen
Onroerend goed, vliegtuigen en schepen die zijn geregistreerd in het openbaar
regiser.
Verpanding van goederen geeft extra zekerheid bij het verhalen van de vordering
op een schuldenaar
- Dient gevestigd te worden via de notaris, middels de hypotheekakte.
- Deze akte wordt ook ingeschreven in het kadaster.
- Hypotheeknemer: de geldverstrekker
- Hypotheekgevers: degene die de hypotheek krijgen
, Zaaksvervanging (bij recht van hypotheek)
Bij zaaksvervanging vervangt de verzekeringsuitkering de zaak. De nieuwe zaak kan ook de
oude zaak vervangen. Dit is bijvoorbeeld het geval bij het afbranden van de zaak. De
hypotheeknemer kan in dit geval aanspraak maken op de vervangende zaak.
Pandrecht (zekerheidsrecht)
- Wordt gevestigd op roerende zaken en vorderingen
Verpanding van goederen geeft extra zekerheid bij het verhalen van de vordering
op een schuldenaar
Hypotheekvormen (drie) Hypothecaire zekerheden.
1. Vaste hypotheek
- Geen sprake van flexibiliteit
- De lening daalt, de hypothecaire zekerheid daalt mee
- Er bestaat een koppeling tussen de hoogte van de zekerheidsstelling en de nog
verschuldigde bedragen van de lening
- Indien je meer wilt lenen, dien je een nieuwe lening af te sluiten.
- De hypotheek en de hypothecaire zekerheid vervallen wanneer de financiering is afgelost
2. Krediethypotheek
- Flexibel binnen de lening
- Het hypotheekrecht is gevestigd tot een bepaald maximumbedrag, waarbij rekening
wordt gehouden met boeten, renten en kosten.
- Na aflossing kan er weer een bedrag worden opgenomen tot het overeengekomen
maximum.
- Je hoeft maar 1x naar de notaris
3. Bankhypotheek
- Flexibel en voor alle huidige en toekomstige leningen
- Hypothecaire inschrijving kan zekerheid bieden aan de huidige en toekomstige schulden
bij dezelfde geldverstrekker.
- Zorgt voor extra ruimte bij toekomstige lening
- Kan leiden dat er nog geen lening is verstrekt, maar wel zekerheid wordt gesteld. Er dient
wel een maximumbedrag te worden opgenomen.
Bedingen in de hypotheekakte
1. Huurbeding: zonder toestemming van de geldverstrekking mag je de woning niet
verhuren
- Kan worden ingeroepen tegen de huurders: vernietiging huis verlaten. Wel contract,
dus recht op andere woning of schadevergoeding
2. Beding van niet-wegneming: de hypotheeknemer regelt hiermee dat de
hypotheekgever een aanbouw of verbouwing niet mag wegnemen
3. Beding van niet wijzigen: hypotheekgever mag de aard van de woning niet wijzigen
4. Beheerbeding: de hypotheekfhogernemer kan het beheer van de woning overnemen
bijvoorbeeld bij achterstallig onderhoud
5. Ontruimingsbeding: hypotheeknemer kan de woning ontruimen in aanloop na de
executoriale verkoop
Bepalen maximale hypothecaire lening
Er wordt gekeken naar drie aspecten:
1. Moraliteit
- Getoetst middels harde informatie, dus echte onderzoeken
- Zachte informatie, dus gevoelsmatig
2. LTI – inkomens-/lastentoets
Totstandkoming van de koopovereenkomst
De dag waarop de overeenkomst is ondertekend door de kopers en verkopers, is de
koopovereenkomst tot stand gekomen.
Mondeling: kan normaliter. Bij particulier onroerend goed echter niet.
Voorlopig koopcontract
Het koopcontract wordt aangemerkt als ‘voorlopig’, omdat de overeenkomst vanaf het
moment der ondertekening bindend is, maar er nog geen daadwerkelijke overdracht heeft
plaatsgevonden. Deze juridische overdracht vindt pas plaats bij de notaris.
- Juridisch: voorlopig koopcontract is bindend, ondanks dat er nog geen daadwerkelijke
overdracht heeft plaatsgevonden. Het is bindend en elke partij dient zich aan de
gemaakte afspraken te houden.
Kopersbescherming/bedenktijd
Recht op ontbinding tijdens de bedenktijd. Deze bepaal je als volgt:
1. Bedenktijd is 3 dagen.
2. Begin met tellen vanaf de dag nadat de getekende koopovereenkomst is ontvangen door
de koper. Die dag is dag 1.
3. Minimaal twee van de drie dagen mogen geen za, zo of feestdag zijn.
4. De laatste dag mag geen za, zo of feestdag zijn. (Niet eindigen!)
Vb: do – vrij – za. Mag niet. Dan is het tot en met maandag.
5. Langere bedenktijd mag. Dit dient opgenomen te worden in de koopovereenkomst.
6. Kortere bedenktijd mag niet. Dit is wettelijk vastgelegd.
Vernietigbaarheid/nietigheid van de koopovereenkomst
Vernietigbaarheid
- De overeenkomst is rechtsgeldig tot stand gekomen, echter voldoet deze niet aan
voorwaarden.
- Hiervan is sprake bij:
Handelingsonbekwaamheid: curatele, minderjarigheid
Wilsgebrek
o Dwaling: onjuiste voorstelling van zaken
o Bedrog: opzettelijk verkeerde voorstelling geven van omstandigheden
o Misbruik van omstandigheden: iemand is psychisch niet in orde en daarmee
niet in staat om beslissingen te maken
o Bedreiging: uitoefenen van psychische dwang, waardoor de wil wordt
beïnvloed.
Niet voldaan aan de toestemmingsvereiste: je dient toestemming te krijgen van je
partner, om de woning te verkopen. Let op, dit geldt niet voor een tweede woning. Enkel
voor het hoofdverblijf.
Bepalen of er een beroep kan worden gedaan op vernietigbaarheid:
1. Benoem de ontbindende voorwaarden bij vernietiging
- Handelingsonbekwaamheid
- Wilsgebrek
- Niet voldaan aan toestemmingsvereiste
2. Beoordeel of hieraan is voldaan
Aan bovenstaande voldaan: dan wel vernietigbaar
Niet aan bovenstaande voldaan: dan niet vernietigbaar
, Nietigheid
- De overeenkomst wordt geacht nooit te hebben bestaan.
- Handelingsonbevoegd
- In strijd met de wet, openbare orde en goede zeden
Rol notaris bij bepaling koopprijs van een onroerende zaak
De geldverstrekker maakt het geld over aan de notaris. Betalingen lopen via de notaris:
- Overdrachtsbelasting
- Kosten hypotheekadviseur
Schuldeisers
1. Separatisten
- Schuldeisers die voorrang hebben ten aanzien van andere schuldeisers.
- Pandrecht, hypotheekrecht.
- Mogen handelen alsof er geen faillissement is.
- Deze schuldeisers hebben het recht van parate executie: zij kunnen het pand verkopen
zonder tussenkomst van de rechter en hebben voorrang van verhaal.
Parate executie kan enkel indien er sprake is van een betalingsachterstand en er al
aanmaningen zijn gestuurd. Er kan ook een nieuwe betalingsdatum zijn afgesproken.
Indien deze niet wordt nagekomen, kan er worden geëxecuteerd. Dan is de debiteur
in verzuim.
- Er wordt gekeken naar data!
2. Preferente schuldeisers: de belastingdienst
3. Concurrente schuldeisers
- Overige
- Worden naar rato verdeeld.
Bepalen hoeveel een schuldeiser krijgt:
1. Bepaal de bezittingen en de schulden
2. Trek de schulden van de bezittingen af
3. Schuld schuldeiser/totale schuld x bezittingen = hetgeen dat de schuldeiser krijgt
Bepalen welke schuldeiser als eerste geld krijg:
1. Is er hypothecaire zekerheid?
Deze worden als eerste afgewikkeld van oud naar nieuw
2. Zijn er verpandingen?
Deze worden daarna volledig afgewikkeld van oud naar nieuw
3. Leningen zonder zekerheden
Deze worden daarna afgewikkeld naar rato.
Let op! Indien er een beding wordt verstreken (voorbeeld: huurbeding) en hierna heeft een
geldverstrekker hypothecaire zekerheid gevestigd, terwijl hij geen gehoor heeft gegeven aan
het overtreden van het beding, dan gaat de andere schuldeiser voor.
Recht van hypotheek (zekerheidsrecht)
- Wordt gevestigd op registergoederen
Onroerend goed, vliegtuigen en schepen die zijn geregistreerd in het openbaar
regiser.
Verpanding van goederen geeft extra zekerheid bij het verhalen van de vordering
op een schuldenaar
- Dient gevestigd te worden via de notaris, middels de hypotheekakte.
- Deze akte wordt ook ingeschreven in het kadaster.
- Hypotheeknemer: de geldverstrekker
- Hypotheekgevers: degene die de hypotheek krijgen
, Zaaksvervanging (bij recht van hypotheek)
Bij zaaksvervanging vervangt de verzekeringsuitkering de zaak. De nieuwe zaak kan ook de
oude zaak vervangen. Dit is bijvoorbeeld het geval bij het afbranden van de zaak. De
hypotheeknemer kan in dit geval aanspraak maken op de vervangende zaak.
Pandrecht (zekerheidsrecht)
- Wordt gevestigd op roerende zaken en vorderingen
Verpanding van goederen geeft extra zekerheid bij het verhalen van de vordering
op een schuldenaar
Hypotheekvormen (drie) Hypothecaire zekerheden.
1. Vaste hypotheek
- Geen sprake van flexibiliteit
- De lening daalt, de hypothecaire zekerheid daalt mee
- Er bestaat een koppeling tussen de hoogte van de zekerheidsstelling en de nog
verschuldigde bedragen van de lening
- Indien je meer wilt lenen, dien je een nieuwe lening af te sluiten.
- De hypotheek en de hypothecaire zekerheid vervallen wanneer de financiering is afgelost
2. Krediethypotheek
- Flexibel binnen de lening
- Het hypotheekrecht is gevestigd tot een bepaald maximumbedrag, waarbij rekening
wordt gehouden met boeten, renten en kosten.
- Na aflossing kan er weer een bedrag worden opgenomen tot het overeengekomen
maximum.
- Je hoeft maar 1x naar de notaris
3. Bankhypotheek
- Flexibel en voor alle huidige en toekomstige leningen
- Hypothecaire inschrijving kan zekerheid bieden aan de huidige en toekomstige schulden
bij dezelfde geldverstrekker.
- Zorgt voor extra ruimte bij toekomstige lening
- Kan leiden dat er nog geen lening is verstrekt, maar wel zekerheid wordt gesteld. Er dient
wel een maximumbedrag te worden opgenomen.
Bedingen in de hypotheekakte
1. Huurbeding: zonder toestemming van de geldverstrekking mag je de woning niet
verhuren
- Kan worden ingeroepen tegen de huurders: vernietiging huis verlaten. Wel contract,
dus recht op andere woning of schadevergoeding
2. Beding van niet-wegneming: de hypotheeknemer regelt hiermee dat de
hypotheekgever een aanbouw of verbouwing niet mag wegnemen
3. Beding van niet wijzigen: hypotheekgever mag de aard van de woning niet wijzigen
4. Beheerbeding: de hypotheekfhogernemer kan het beheer van de woning overnemen
bijvoorbeeld bij achterstallig onderhoud
5. Ontruimingsbeding: hypotheeknemer kan de woning ontruimen in aanloop na de
executoriale verkoop
Bepalen maximale hypothecaire lening
Er wordt gekeken naar drie aspecten:
1. Moraliteit
- Getoetst middels harde informatie, dus echte onderzoeken
- Zachte informatie, dus gevoelsmatig
2. LTI – inkomens-/lastentoets
