Samenvatting Vastgoedmanagement kwartiel 1.2 Vastgoed en Makelaardij

Vastgoedmanagement Samenvatting 2016/2017

Vastgoedmanagement
Wat is vastgoedmanagement?
De vastgoedmanager, is de persoon: de vastgoedmanagement organisatie is de organisatie
die in opdracht van één of meerdere belegginsorganisaties het management van de
vastgoed portefeuille uitoefent.

 Beheer en onderhoud
 Winst eruit halen
 Administratie

Deelprocessen:
1. Acquisitie: Aankoop vastgoed
2. Exploitatie: Beheer
3. Dispositie: Sloop/ Verkoop (Verhuur bij een belegger)


Het is een multidisciplinair vakgebied!

Belegger heeft een huurovereenkomst met de huurder
Belegger heeft vastgoedmanagement overeenkomst met de organisatie (VMO)

Vastgoedmanagement: Breed begrip. Je hebt te maken met:
•Verschillende beleidsniveaus van vastgoedmanagement
•Verschillende stakeholders
•Verschillende marktsegmenten

Vastgoedexploitatie taakgebieden:
 Commercieel management
 Technisch/ facilitair management
 Financieel/ administratief management

Vastgoedbelegging:
 Indirecte vastgoedbelegging
 Directe vasgoedbelegging

Direct vastgoed
 Particuliere beleggers
 Institutionele belggingsorganisaties
 Vastgoedfondsen
 Vastgoed-cv’s

In de toekomst zullen vastgoedmanagementorganisaties zich nog meer richten op verdere
professionalisering, kwaliteitsverbetering en verbreding van het dienstenpakket.

,Activiteiten Vastgoedmanager
 Onderhoud
 Aankoop vastgoed
 Marktontwikkelingen volgen
 Uitbesteden
 Energie beter / duurzaamheid
 Administratie
 Rendement halen (Doel) Rendementsoptimalisatie: Direct/ indirect
 Verbouw
 Marketing
 Uitponden (woningen) > Verkoop
 Financieel management > Huurincasso


Vastgoedmanagement Piramide
- Strategisch: aankoop van een gebouw (Wat gebeurt ermee?) Portefeuillemanager
- Tactisch: Wat ga je ermee doen? (verkopen? Verhuren?) Assetmanager
- Operationeel: Propertymanager




Fundmanagement boven de piramide: Obligaties, aandelen, Vastgoed (zak met geld,
investeringen in bovenstaande).

Portefeuillemanager: Kijken na complete vastgoed portefeuille
Assetmanager: Kijken welk rendement eruit kan worden gehaald
Propertymanager: Wordt aangestuurd door de assetmanager. (Technisch/ commercieel/
financieel) Operationeel management = uitvoerend, die voeren alle onderhoud en alle andere
zaken uit.

6% direct rendement, noodzakelijk. Kijken naar welke vastgoed gebouwen onder dat
rendement zitten. Deze gebouwen verkopen en niet meer in je vastgoed portefeuille houden.

,Vastgoedbeleidsproces (Interactie tussen de beleidsniveaus)
1. Doelstelling opstellen
2. Beleidsplan portefeuille, langere termijn bekijken, hoe deze doelstellingen te behalen
(3 jaar opgesteld)
3. Performanceanalyse portefeuille
4. Vertalen beleidsplan portefeuille in objectplannen
5. Performanceanalyse objecten
6. Objectplannen / opgestelde criteria, beoordeling leiden tot een objectbeleid (6%
rendement die behaald moet worden)
Per object kan dit inhouden
 Door exploiteren
 Renoveren
 Her ontwikkelen
 Dispositie (verkopen)
1. Exploitatie objecten
VMO’s werken in opdracht van de BO’s (Disciplines)
 Administratief management
 Financieel management
 Technisch/ facilitaire management
 Commercieel management

, Stakeholders (Relatie onderhouden)
Verschillende stakeholders
 Eigenaar =geen gebruiker (Huur-verhuur)
 Eigenaar=gebruiker

Eigenaar =geen gebruiker
 Beleggers
 Woningcorporaties

Eigenaar=gebruiker
 Particulieren met een koopwoning
 Corporate Real Estate
(ondernemingsvastgoed)
 Public Real Estate (zorg, onderwijs,
overheid)




Enkele definities vanuit perspectief vastgoedbelegger!:
•Het gehele managementproces dat tot doel heeft om beleggingen in vastgoed zo goed
mogelijk te laten renderen.

•Het geheel aan beheeractiviteiten met betrekking tot de voor de verhuur op de markt
gebrachte vastgoedobjecten, dan wel beleggingsportefeuilles, gericht op het behalen van
een optimaal rendement, het realiseren van waardeontwikkeling en de invulling van de
overige doelstellingen, binnen de door de eigenaar gestelde randvoorwaarden, gedurende
de beschouwde periode, op basis van de analyse van gesignaleerde marktontwikkeling en
verkregen exploitatieresultaten, alsmede middels een adequate marketing en professioneel
relatiebeheer, waarbij de huurders en doelgroepen centraal staan.


Ontstaan Vastgoedmanagement
Vastgoedbeheer
–Tot 1960 vastgoed meestal eigendom van industriële ondernemingen, staat, (vermogende)
particulieren en kerk;
–Beheer “werd erbij gedaan” (meestal alleen technisch beheer en innen van huren);
–Beheer impliceert een wat passievere benaming ten opzichte van het gebruik van het
begrip vastgoedmanagement tegenwoordig.
-Na 1960 groeiende vraag ondernemingen naar huurpanden; verhuurders moeten ook
administratief gaan beheren.

-Jaren ’80 vorige eeuw spectaculaire groei kantorenmarkt waar na in de jaren’90 een
overaanbod ontstond; de bestaande huurder werd heel belangrijk > toekennen
huurvrijeperiodes/ bijdrage in verbouwingen etc..
-Naast administratief en technisch beheer als gevolg van overaanbod ook commercieel
beheer van grootbelang: actieve houding is belangrijkom huurder te behouden!

-In de jaren’90 vorige eeuw vindt verdere professionalisering plaats > performance analyse
per object wordt belangrijk. Het belang van object beleid wordt verder onderkend.
-De professionalisering gaat steeds verder. Benchmarking van vastgoedmanagement
prestaties doet haar intrede.