Waarderen: residentiële markt
Institutionele context
1)Doel van de taxatieopdracht (1)
- Waarom?
- Basis voor latere beslissing
- Second opinion
- Als verplichting
Aankoop en verkoop
- Prijsvork (schatting) en relatie met marktprijzen = prijszetting
- Beperkte schattingsmethodes
- Uitgebreid schattingsverslag
- BIV plichtenleer
Toekennen van krediet door de bank
- Loondienst, zelfstandig of losse medewerker
- Gedwongen verkoopwaarde
Ruiling
- Verschil in waarde
- Projectontwikkelaars
- Ruilrecht shm’s
Gelijkwaardig indien niet meer dan ¼ prijsverschil
- Enkel registratierecht op hoogste waarde
Aangifte in nalatenschap
- Grondslag voor erfbelasting
- Tekortschatting bij verschil van 10% of meer
- Verkoop 2 jaar na aangifte
- Regularisatie mogelijk
- Waardeoordeel van taxateur niet bindend voor administratie schatter-expert (kwaliteit
vereisen van schattingsverslagen)
- Gratis schatting obv econometrisch model = bindend, maar beroep mogelijk
Planschade bepalen
- ≠ onteigeningen tot algemeen nut
Billijke en voorafgaandelijke vergoeding
- Instrumentendecreet van de Vlaamse regering
Betonstop of bouwshift
- Schadevergoeding door bestemmingswijzing
Schade moet ontstaan binnen de 5 jaar na bestemmingswijziging
80% van de waardevermindering (start: geïndexeerde oorspronkelijke verwervingsprijs)
Voorstel om 100% te vergoeden?
Doel van de taxatieopdracht (2)
- Verdeling
- Afsluiten van verzekeringspolis en na schadegevallen
, Nieuwbouwwaarde en/of werkelijke waarde
- Bij vennootschappen
In- en uitbreng van onroerende goederen (belasten als VAA)
Waardering vruchtgebruik
- Jaarrekening van beursgenoteerde bedrijven
GVV: 4 keer per jaar
Doel van de taxatieopdracht (3)
- Controletaxatie
Prijsbewimpeling (bij gewone verkoop)
- Bij gerechtelijke geschillen of juridische problemen
- Bij huurprijsherziening
20% of 15% stijging of daling ten gevolge van nieuwe omstandigheden
2)Beroep van de taxateur
Vastgoedmakelaar
- Art. 46.
De schatting en ramingen van de vastgoedmakelaar-bemiddelaar, zowel beknopte als
uitgebreide, moeten oprecht verricht worden, onverminderd eventuele verfijningen
- Art. 47.
De vastgoedmakelaar-bemiddelaar is verplicht zijn opdrachtgever op de hoogte te stellen
van zijn voorbehoud met betrekking tot de prijs die deze laatste oordeelt of verwacht te
bekomen in het kader van een schatting of het verhandelen van zijn goed, indien deze
prijs, naar zijn mening, duidelijk niet in verhouding staat – daar hij te hoog of te laag is –
tot de waarde van het goed of de prijs die kan bekomen worden op de markt
- Waardevolle marktkennis
- Concurrentie
Prijszetting (appraisal)
Gratis?
Informatieplicht
o Tuchtprocedures BIV contractueel verantwoordelijk
(de vastgoedmakelaar begaat een zware contractuele fout wanneer hij een
verkoopopdracht aanvaardt waarvan de vraagprijs niet realistisch is en hij
hiervan de opdrachtgevers niet informeert)
- Taxatie-afdeling los van makelaarsafdeling
Landmeter-expert
- Terreinen afpalen, grenserkenning, …
- Beschermde titel
- Schattingsverslagen ihkv transacties door gemeenten, provincies, gemeentelijke en
provinciale verzelfstandige agentschappen, OCMW’s en sociale woonorganisaties
< 2 jaar
Min.- en maxwaarde, apply or explain
- Vroeger : nalatenschappen
- Grondwettelijk Hof
- Ook makelaarsactiviteiten. Schatting is nooit gratis
Vastgoedexpert en schatter-expert
- Kamer van Vastgoed-Experten (Kavex)
, Beroepsvereniging
Geen titelbescherming
- Schatter-expert: decreet Vlabel
Online taxateurs
- Computermodel
- Immoprice, Realo, Immoweb, Zimmo, …
- Online schattingen kunnen tot 20 procent afwijken van verkoopprijs
Andere beroepspartijen
- Architect (kostenbenadering)
- Notaris
- Interne taxateurs
3)Taxatieproces: opdrachtgever
- Formuleren van de opdracht
- Informatiebron (opgepast met aannames)
4)Grondslagen van taxatieleer (1)
- Geschiedenis van de prijsvorming
Klassieke denken
- 1775-1850: grondslagen voor waardeleer of waardetheorie
- Klassieke exonomen zoals Adam Smith
- Aanbodkant van de economie
- Vraag en aanbod automatisch naar een evenwicht
Invisible hand, geen overheidsinterventie
- Waarde = arbeidskosten, later productiekosten (kostprijswaarde)
Objectieve waardeleer
Neo-klassieke denken
- 1870: Oostenrijkse School
- Alfred Marshall
- Vraagkant van de economie
- Prijs wordt verklaard uit het nut van goed of dienst
Subjectieve waardeleer
- 1900: combinatie (grens)nut en (grens)kosten
School van Cambridge
Neo-instituitioneel denken
- Economische veronderstellingen (neo)klassieken
Actoren handelen rationeel en zijn volledig geïnformeerd
V&A bewegen naar een evenwicht
Perfecte markt met volkomen concurrentie
- Realiteit
Geen of onvolledige kennis
Irrationeel en onvoorzichtig
Financiering bepaalt bestedingsruimte
Overheidsoptreden (subsidies, belastingen, maximumprijzen, …)
- Werking van het gehele economische systeem
- Markten en overheden falen
, - Niet automatisch naar evenwicht
- Aanvullende regelgeving nodig
Marktfalen compenseren, vb. sociale huisvesting
Financial Behaviour
- Een taxatie is een schatting van waarde van een object door een taxateur waarbij deze
taxateur een transactie moet veronderstellen en daarbij de begrippen en regels van de
taxatieleer moeten toepassen. De taxatie is daarmee een persoonlijke schatting. Echter,
mensen zijn onvolmaakte processors van informatie en zijn vaak onderworpen aan
vooroordelen, fouten en perceptuele illusies
- Gedrag, niet-rationeel handelen, beïnvloeding van denken en doen
- Anchoring
Diaz & Wolverton experiment
Conclusie: onderzoeksgroep zakte in dalende markt niet genoeg in prijs, had zich teveel
laten leiden door eigen vorige taxatie
In experimenten waarbij portefeuilles steeds door andere taxateurs werden getaxeerd,
werden taxaties veel beweeglijker over de tijd
- Smoothing
Onderschatten van werkelijke volatiliteit
Grondslagen van taxatieleer (2)
- Het begrip waarde
Bezit Ruil
Worth Value
Economische waarde Verkoopwaarde
Investeringswaarde Marktwaarde
Worth-concept
- Waarde door bezit (exploitatie of gebruik)
- Vermogenswaarde – Beleggingswaarde (investment value) – Economische waarde –
Investeringswaarde
- Afhankelijk van de gebruiker/bezitter
Value
- Mogelijkheid om te ruilen/verkopen
Institutionele context
1)Doel van de taxatieopdracht (1)
- Waarom?
- Basis voor latere beslissing
- Second opinion
- Als verplichting
Aankoop en verkoop
- Prijsvork (schatting) en relatie met marktprijzen = prijszetting
- Beperkte schattingsmethodes
- Uitgebreid schattingsverslag
- BIV plichtenleer
Toekennen van krediet door de bank
- Loondienst, zelfstandig of losse medewerker
- Gedwongen verkoopwaarde
Ruiling
- Verschil in waarde
- Projectontwikkelaars
- Ruilrecht shm’s
Gelijkwaardig indien niet meer dan ¼ prijsverschil
- Enkel registratierecht op hoogste waarde
Aangifte in nalatenschap
- Grondslag voor erfbelasting
- Tekortschatting bij verschil van 10% of meer
- Verkoop 2 jaar na aangifte
- Regularisatie mogelijk
- Waardeoordeel van taxateur niet bindend voor administratie schatter-expert (kwaliteit
vereisen van schattingsverslagen)
- Gratis schatting obv econometrisch model = bindend, maar beroep mogelijk
Planschade bepalen
- ≠ onteigeningen tot algemeen nut
Billijke en voorafgaandelijke vergoeding
- Instrumentendecreet van de Vlaamse regering
Betonstop of bouwshift
- Schadevergoeding door bestemmingswijzing
Schade moet ontstaan binnen de 5 jaar na bestemmingswijziging
80% van de waardevermindering (start: geïndexeerde oorspronkelijke verwervingsprijs)
Voorstel om 100% te vergoeden?
Doel van de taxatieopdracht (2)
- Verdeling
- Afsluiten van verzekeringspolis en na schadegevallen
, Nieuwbouwwaarde en/of werkelijke waarde
- Bij vennootschappen
In- en uitbreng van onroerende goederen (belasten als VAA)
Waardering vruchtgebruik
- Jaarrekening van beursgenoteerde bedrijven
GVV: 4 keer per jaar
Doel van de taxatieopdracht (3)
- Controletaxatie
Prijsbewimpeling (bij gewone verkoop)
- Bij gerechtelijke geschillen of juridische problemen
- Bij huurprijsherziening
20% of 15% stijging of daling ten gevolge van nieuwe omstandigheden
2)Beroep van de taxateur
Vastgoedmakelaar
- Art. 46.
De schatting en ramingen van de vastgoedmakelaar-bemiddelaar, zowel beknopte als
uitgebreide, moeten oprecht verricht worden, onverminderd eventuele verfijningen
- Art. 47.
De vastgoedmakelaar-bemiddelaar is verplicht zijn opdrachtgever op de hoogte te stellen
van zijn voorbehoud met betrekking tot de prijs die deze laatste oordeelt of verwacht te
bekomen in het kader van een schatting of het verhandelen van zijn goed, indien deze
prijs, naar zijn mening, duidelijk niet in verhouding staat – daar hij te hoog of te laag is –
tot de waarde van het goed of de prijs die kan bekomen worden op de markt
- Waardevolle marktkennis
- Concurrentie
Prijszetting (appraisal)
Gratis?
Informatieplicht
o Tuchtprocedures BIV contractueel verantwoordelijk
(de vastgoedmakelaar begaat een zware contractuele fout wanneer hij een
verkoopopdracht aanvaardt waarvan de vraagprijs niet realistisch is en hij
hiervan de opdrachtgevers niet informeert)
- Taxatie-afdeling los van makelaarsafdeling
Landmeter-expert
- Terreinen afpalen, grenserkenning, …
- Beschermde titel
- Schattingsverslagen ihkv transacties door gemeenten, provincies, gemeentelijke en
provinciale verzelfstandige agentschappen, OCMW’s en sociale woonorganisaties
< 2 jaar
Min.- en maxwaarde, apply or explain
- Vroeger : nalatenschappen
- Grondwettelijk Hof
- Ook makelaarsactiviteiten. Schatting is nooit gratis
Vastgoedexpert en schatter-expert
- Kamer van Vastgoed-Experten (Kavex)
, Beroepsvereniging
Geen titelbescherming
- Schatter-expert: decreet Vlabel
Online taxateurs
- Computermodel
- Immoprice, Realo, Immoweb, Zimmo, …
- Online schattingen kunnen tot 20 procent afwijken van verkoopprijs
Andere beroepspartijen
- Architect (kostenbenadering)
- Notaris
- Interne taxateurs
3)Taxatieproces: opdrachtgever
- Formuleren van de opdracht
- Informatiebron (opgepast met aannames)
4)Grondslagen van taxatieleer (1)
- Geschiedenis van de prijsvorming
Klassieke denken
- 1775-1850: grondslagen voor waardeleer of waardetheorie
- Klassieke exonomen zoals Adam Smith
- Aanbodkant van de economie
- Vraag en aanbod automatisch naar een evenwicht
Invisible hand, geen overheidsinterventie
- Waarde = arbeidskosten, later productiekosten (kostprijswaarde)
Objectieve waardeleer
Neo-klassieke denken
- 1870: Oostenrijkse School
- Alfred Marshall
- Vraagkant van de economie
- Prijs wordt verklaard uit het nut van goed of dienst
Subjectieve waardeleer
- 1900: combinatie (grens)nut en (grens)kosten
School van Cambridge
Neo-instituitioneel denken
- Economische veronderstellingen (neo)klassieken
Actoren handelen rationeel en zijn volledig geïnformeerd
V&A bewegen naar een evenwicht
Perfecte markt met volkomen concurrentie
- Realiteit
Geen of onvolledige kennis
Irrationeel en onvoorzichtig
Financiering bepaalt bestedingsruimte
Overheidsoptreden (subsidies, belastingen, maximumprijzen, …)
- Werking van het gehele economische systeem
- Markten en overheden falen
, - Niet automatisch naar evenwicht
- Aanvullende regelgeving nodig
Marktfalen compenseren, vb. sociale huisvesting
Financial Behaviour
- Een taxatie is een schatting van waarde van een object door een taxateur waarbij deze
taxateur een transactie moet veronderstellen en daarbij de begrippen en regels van de
taxatieleer moeten toepassen. De taxatie is daarmee een persoonlijke schatting. Echter,
mensen zijn onvolmaakte processors van informatie en zijn vaak onderworpen aan
vooroordelen, fouten en perceptuele illusies
- Gedrag, niet-rationeel handelen, beïnvloeding van denken en doen
- Anchoring
Diaz & Wolverton experiment
Conclusie: onderzoeksgroep zakte in dalende markt niet genoeg in prijs, had zich teveel
laten leiden door eigen vorige taxatie
In experimenten waarbij portefeuilles steeds door andere taxateurs werden getaxeerd,
werden taxaties veel beweeglijker over de tijd
- Smoothing
Onderschatten van werkelijke volatiliteit
Grondslagen van taxatieleer (2)
- Het begrip waarde
Bezit Ruil
Worth Value
Economische waarde Verkoopwaarde
Investeringswaarde Marktwaarde
Worth-concept
- Waarde door bezit (exploitatie of gebruik)
- Vermogenswaarde – Beleggingswaarde (investment value) – Economische waarde –
Investeringswaarde
- Afhankelijk van de gebruiker/bezitter
Value
- Mogelijkheid om te ruilen/verkopen
