Hoofdstuk 1
Sociale huur (alles inc. Behalve GWL) / vrije sector
Netto/bruto woonlasten bij koop komen door de fiscale voordelen.
Hypotheekrente laag, goed economisch klimaat, politiek ( fiscaal rente aftrekken), Regels
over huren (prijzen omlaag of vast) = koopwoning aantrekkelijk of minder aantrekkelijk
Kopersmarkt = meer aanbod / verkopers markt = meer vraag
Keuze huren/kopen?
Keuzevrijheid: weinig goede huurwoningen
Lastenrisico: Renteverhoging onvoorspelbaarder van huurverhoging
Fiscaal voordeel: hypotheekrenteaftrek
Kosten verhuizing: koper hoger van bij huurder
Vermogensrisico: Koopwoning onderwater
Volgorderisico: 2 huizen bezitten te hoge lasten
Bezitsvorming: woning wordt waardevol bezit
Woongenot: bij koper hoger dan bij huurder
Starters/doorstromers/oversluiters (huidige woning nieuwe lening of rente)/verhogers
Keuze voor: hoogte financiering/ keuze periode rente vasteproducten/ verscheidenheid aan
producten/ aflossingen
Execution only: toets maken waarna blijkt of je bekwaam genoeg bent om geen advies nodig
te hebben.
Kadastraal uittreksel: makelaar kan nagaan wie eigenaar is en gegevens object controleren
Hypothecair uittreksel: of er hypotheek op object zit en of het beslag op de woning is gelegd
Onderzoek bij gemeente: Wat is het bestemmingsplan en komen daar veranderingen in
Lasten die op zaak liggen: erfpacht, onroerendezaakbelasting en waterschaplasten.
Wettelijke regels bij koop:
- Schriftelijke vastlegging van de overeenkomst
- Bedenktijd van 3 dagen voor de koper
- Mogelijkheid tot inschrijving van de koopovereenkomst in de openbare registers
- Geen gedwongen vooruitbetalingen
Koopak te ontvangen op: Bedenk t i jd eindigt op: Bedenk t i jd bedraagt :
maandag donderdag drie kalenderdagen
dinsdag vrijdag drie kalenderdagen
woensdag maandag vijf kalenderdagen
donderdag maandag vier kalenderdagen
vrijdag dinsdag vier kalenderdagen
zaterdag dinsdag drie kalenderdagen
zondag woensdag drie kalenderdagen
,Door inschrijving in de openbare registers geniet de kopende partij 6 maanden bescherming
tegen levering aan een andere kopen of faillissement van de verkoper.
Meestal 10% van de koopsom op rekening van de notaris gestort (waarborgsom) na aflopen
ontbindende voorwaarde. Bij nieuwbouw 5%
Ontbindende voorwaarde:
Niet verkrijgen financiering
Niet verkrijgen woonvergunning
Niet verkrijgen NHG
aanwezigheid verborgen gebreken in bouwkundig rapport
Beschadiging door storm of brand
Garanties kopende partij
Vrij van lasten, aanschrijvingen tot woonverbetering, verontreiniging, hypotheek en
beslaglegging, huur en pacht.
Marktwaarde: wat woning waard is bij aan/verkoop.
Executiewaarde: wat woning opbrengt bij gedwongen verkoop (50/60% van marktwaarde)
Herbouwwaarde: waarde die verzekeringsmaatschappij wil weten voor woonhuisverzekering
Laatste 2 niet meer opgenomen in taxatierapporten
Gehuwde partner geen toestemming nodig van partner tenzij woning door hen beide wordt
gekocht
Hypotheek uitschrijven bij kadaster bij volledige aflossing NIET handig als je bij zelfde bank
nog een hypotheek wil nemen voor verbouwing o.i.d. dan hoef je niet opnieuw notaris kosten
te betalen. Bij verkoop wel verplicht.
Overdrachtsbelasting woonhuis 2% beleggingspanden/ vakantiewoningen 8%
Tussen 18-35 eerste keer vrijstelling woning waar in je gaat wonen onder de €400.000 geen
overdrachtsbelasting.
1 boven en 1 onder 35 wordt pro rato eigendomsverdeling belasting berekend beide 50% is
1% overdrachtsbelasting.
Geen verkrijging:
-boedelmening, erfrecht of verjaring
-verdeling van huwelijksgemeenschap of nalatenschap waarin verkrijger deelgenoot was
-natrekking (huis wordt op grondgebouw van jou en daardoor word jij eigenaar van huis)
Anticumulatiebepaling: Als woning binnen 6 maanden weer wordt verkocht: geen
overdrachtsbelasting maar belasting over de aanvullende som
Gekocht 200K = 4K binnen 6 maanden verkocht voor 210K =4.2K alleen €200 moet worden
betaald wat het verschil is.
, Hoofdstuk 2
Heersend erf voordeel erfdienstbaarheid over dienstbaar erf (recht van overpad/recht van
uitzicht)
Kettingbeding: hoe de wijk er uitziet (geen gekke kleuren of winkels te vestigen)
Veel voorkomende publieksrechtelijke gebruiksbeperkingen:
Wet voorkeursrecht gemeenten: Eerst mogelijkheid geven aan de gemeente om de woning te
kopen
Wet voorkeursrecht tot koop: bij verkoop eerst aangeboden worden aan huurder
Antispeculatie beding: hierbij mag woning voor bepaalde periode niet worden verkocht
gebeurt dit wel moet deel van de winst worden afgedragen. (Vaak in nieuwbouwwoningen
met woning te kort)
Maatschappelijk gebonden eigendom MGE: woning verkopen aan corporatie winst/verlies
wordt vaak gedeeld.
Belemmeringenwet privaatrecht: geeft minister recht om kabels/leidingen/mastvoeten in of op
jouw grond te plaatsen
Onteigeningswet: grond kan worden ingenomen door de overheid voor aantoonbaar algemeen
belang
Blooteigenaar: eigenaar huis waar vruchtgebruik op is voor een vruchtgebruiker
Erfpacht: jaarlijkse huur voor grond gebruik kan ook worden afgekocht. Als erfpacht afloopt
kan er nieuw erfpacht afgesproken worden met hogere canon (huur)
Recht van opstal: recht om op of boven ontroerende zak van ander werk of beplanting in
eigendom te hebben over te verkrijgen. Hierbij is wel scheiding tussen grond en bebouwing
van de ander.
Appartementsrecht: vergunning aanvragen via huisvestingswet. Koper koop alleen
gebruiksrecht niet het appartement.
VvE: Onderhoud appartementen maandelijkse bijdragen
Coöperatieve flatexploitatievereniging: ingeschreven in het handelsregister, leden kunnen lid
worden door onderhandse akte. Vereniging kan geld lenen van een geldschieter, leden kunnen
aanspraak doen op deze lening en ieder lid moet zijn deel betalen. Woning moet worden
verpand aan de geldschieter i.v.m. wanbetalers.
Voorrangsrecht: Hypotheeknemer (bank) kan zonder tussenkomst rechter het huis veilen op
executieveilig. Restant na schuldeisers wordt overgemaakt naar oud-eigenaar huis.
Afhankelijk recht: Het is aan een ander recht verbonden (vorderingsrecht) kan hierzonder niet
bestaan.
Nevenrecht: als je vorderingsrecht overdraagt naar een ander gaat het hypotheekrecht mee
Sociale huur (alles inc. Behalve GWL) / vrije sector
Netto/bruto woonlasten bij koop komen door de fiscale voordelen.
Hypotheekrente laag, goed economisch klimaat, politiek ( fiscaal rente aftrekken), Regels
over huren (prijzen omlaag of vast) = koopwoning aantrekkelijk of minder aantrekkelijk
Kopersmarkt = meer aanbod / verkopers markt = meer vraag
Keuze huren/kopen?
Keuzevrijheid: weinig goede huurwoningen
Lastenrisico: Renteverhoging onvoorspelbaarder van huurverhoging
Fiscaal voordeel: hypotheekrenteaftrek
Kosten verhuizing: koper hoger van bij huurder
Vermogensrisico: Koopwoning onderwater
Volgorderisico: 2 huizen bezitten te hoge lasten
Bezitsvorming: woning wordt waardevol bezit
Woongenot: bij koper hoger dan bij huurder
Starters/doorstromers/oversluiters (huidige woning nieuwe lening of rente)/verhogers
Keuze voor: hoogte financiering/ keuze periode rente vasteproducten/ verscheidenheid aan
producten/ aflossingen
Execution only: toets maken waarna blijkt of je bekwaam genoeg bent om geen advies nodig
te hebben.
Kadastraal uittreksel: makelaar kan nagaan wie eigenaar is en gegevens object controleren
Hypothecair uittreksel: of er hypotheek op object zit en of het beslag op de woning is gelegd
Onderzoek bij gemeente: Wat is het bestemmingsplan en komen daar veranderingen in
Lasten die op zaak liggen: erfpacht, onroerendezaakbelasting en waterschaplasten.
Wettelijke regels bij koop:
- Schriftelijke vastlegging van de overeenkomst
- Bedenktijd van 3 dagen voor de koper
- Mogelijkheid tot inschrijving van de koopovereenkomst in de openbare registers
- Geen gedwongen vooruitbetalingen
Koopak te ontvangen op: Bedenk t i jd eindigt op: Bedenk t i jd bedraagt :
maandag donderdag drie kalenderdagen
dinsdag vrijdag drie kalenderdagen
woensdag maandag vijf kalenderdagen
donderdag maandag vier kalenderdagen
vrijdag dinsdag vier kalenderdagen
zaterdag dinsdag drie kalenderdagen
zondag woensdag drie kalenderdagen
,Door inschrijving in de openbare registers geniet de kopende partij 6 maanden bescherming
tegen levering aan een andere kopen of faillissement van de verkoper.
Meestal 10% van de koopsom op rekening van de notaris gestort (waarborgsom) na aflopen
ontbindende voorwaarde. Bij nieuwbouw 5%
Ontbindende voorwaarde:
Niet verkrijgen financiering
Niet verkrijgen woonvergunning
Niet verkrijgen NHG
aanwezigheid verborgen gebreken in bouwkundig rapport
Beschadiging door storm of brand
Garanties kopende partij
Vrij van lasten, aanschrijvingen tot woonverbetering, verontreiniging, hypotheek en
beslaglegging, huur en pacht.
Marktwaarde: wat woning waard is bij aan/verkoop.
Executiewaarde: wat woning opbrengt bij gedwongen verkoop (50/60% van marktwaarde)
Herbouwwaarde: waarde die verzekeringsmaatschappij wil weten voor woonhuisverzekering
Laatste 2 niet meer opgenomen in taxatierapporten
Gehuwde partner geen toestemming nodig van partner tenzij woning door hen beide wordt
gekocht
Hypotheek uitschrijven bij kadaster bij volledige aflossing NIET handig als je bij zelfde bank
nog een hypotheek wil nemen voor verbouwing o.i.d. dan hoef je niet opnieuw notaris kosten
te betalen. Bij verkoop wel verplicht.
Overdrachtsbelasting woonhuis 2% beleggingspanden/ vakantiewoningen 8%
Tussen 18-35 eerste keer vrijstelling woning waar in je gaat wonen onder de €400.000 geen
overdrachtsbelasting.
1 boven en 1 onder 35 wordt pro rato eigendomsverdeling belasting berekend beide 50% is
1% overdrachtsbelasting.
Geen verkrijging:
-boedelmening, erfrecht of verjaring
-verdeling van huwelijksgemeenschap of nalatenschap waarin verkrijger deelgenoot was
-natrekking (huis wordt op grondgebouw van jou en daardoor word jij eigenaar van huis)
Anticumulatiebepaling: Als woning binnen 6 maanden weer wordt verkocht: geen
overdrachtsbelasting maar belasting over de aanvullende som
Gekocht 200K = 4K binnen 6 maanden verkocht voor 210K =4.2K alleen €200 moet worden
betaald wat het verschil is.
, Hoofdstuk 2
Heersend erf voordeel erfdienstbaarheid over dienstbaar erf (recht van overpad/recht van
uitzicht)
Kettingbeding: hoe de wijk er uitziet (geen gekke kleuren of winkels te vestigen)
Veel voorkomende publieksrechtelijke gebruiksbeperkingen:
Wet voorkeursrecht gemeenten: Eerst mogelijkheid geven aan de gemeente om de woning te
kopen
Wet voorkeursrecht tot koop: bij verkoop eerst aangeboden worden aan huurder
Antispeculatie beding: hierbij mag woning voor bepaalde periode niet worden verkocht
gebeurt dit wel moet deel van de winst worden afgedragen. (Vaak in nieuwbouwwoningen
met woning te kort)
Maatschappelijk gebonden eigendom MGE: woning verkopen aan corporatie winst/verlies
wordt vaak gedeeld.
Belemmeringenwet privaatrecht: geeft minister recht om kabels/leidingen/mastvoeten in of op
jouw grond te plaatsen
Onteigeningswet: grond kan worden ingenomen door de overheid voor aantoonbaar algemeen
belang
Blooteigenaar: eigenaar huis waar vruchtgebruik op is voor een vruchtgebruiker
Erfpacht: jaarlijkse huur voor grond gebruik kan ook worden afgekocht. Als erfpacht afloopt
kan er nieuw erfpacht afgesproken worden met hogere canon (huur)
Recht van opstal: recht om op of boven ontroerende zak van ander werk of beplanting in
eigendom te hebben over te verkrijgen. Hierbij is wel scheiding tussen grond en bebouwing
van de ander.
Appartementsrecht: vergunning aanvragen via huisvestingswet. Koper koop alleen
gebruiksrecht niet het appartement.
VvE: Onderhoud appartementen maandelijkse bijdragen
Coöperatieve flatexploitatievereniging: ingeschreven in het handelsregister, leden kunnen lid
worden door onderhandse akte. Vereniging kan geld lenen van een geldschieter, leden kunnen
aanspraak doen op deze lening en ieder lid moet zijn deel betalen. Woning moet worden
verpand aan de geldschieter i.v.m. wanbetalers.
Voorrangsrecht: Hypotheeknemer (bank) kan zonder tussenkomst rechter het huis veilen op
executieveilig. Restant na schuldeisers wordt overgemaakt naar oud-eigenaar huis.
Afhankelijk recht: Het is aan een ander recht verbonden (vorderingsrecht) kan hierzonder niet
bestaan.
Nevenrecht: als je vorderingsrecht overdraagt naar een ander gaat het hypotheekrecht mee
