Bijeenkomst 1
Bij de overgave van een verbintenis van onroerend goed gaat de actieve zijde (het vorderingsrecht) wel mee
over op degene die dat goed onder bijzondere titel verkrijgt, maar de passieve zijde (de schuld) niet, deze blijf
bij de oorspronkelijke eigenaar (Arrest Blaauboer/Berlips). Voor het oude recht werd de lex dicta
geïnterpreteerd dat alles mee overgaat zowel onder algemene titel en bijzondere titel.
Onder algemene titel gaan altijd alle rechten en plechten mee over (Accessoir karakter) De vraag gaat echter
juist er echter om of dit ook het geval is onder bijzondere titel.
Dit zou moeten veranderen volgens de HR, omdat dit niet verenigbaar is met het stelsel van erfdienstbaarheid.
Bij het stelsel van erfdienstbaarheid gaat het alleen maar een dulden of een niet doen.
Het is echter wel nog altijd mogelijk om een positieve verplichting op een overeenkomst op te leggen door
middel van een kettingbeding. Dan is de overeenkomst de hoofdverplichting en wordt daarnaast een doorgeef
beding gevestigd.
Bij het vestigen van een kettingbeding is er:
- Een plicht
- Een doorgeef plicht en deze ook weer door te geven
- Een boetebeding om de plicht na te komen te stimuleren
Als er wanprestate optreedt dan heef de derde zijn plicht jegens de eerste die de plicht heef geschapen (X)
geschonden.
Stel de derde wordt insolvent en het goed wordt verkocht door executie dan wordt deze vrij van rechten
verkochten, hierbij dienen wel de belangen van X worden meegewogen.
Een kwalitatief recht gaat vanzelf mee over. Of iets een kwalitatief recht is moet worgden getoetst aan de hand
van artikel 6:251 BW
- Het recht moet voortvloeien uit een overeenkomst;
- Het recht moet voor overgang vatbaar zijn;
- Het betref een goed dat aan de schuldeiser toebehoort;
- De schuldeiser heef na “verlies” van het goed geen belang meer bij het recht.
Kwalitatieve verplichtingen Artikel 6:252 BW:
Kwalitatieve verplichtingen om iets te dulden of niet doen, kunnen worden overgedragen mits deze worden
ingeschreven. Is dit ingeschreven dan is de nieuwe eigenaar verantwoordelijk. Is deze niet ingeschreven dan is
de oude eigenaar aansprakelijk.
Taak 1: Kwalitateve rechten en verplichtngen en
Ketngbeding
De twee eigenaren van een groot perceel grond, Monda en Stegeman Hardenberg B.V., hebben een
bouwproject ontwikkeld: een villapark met de naam Villapark “De Weerribben”. Alle eigenaren van de villa’s
hebben zich verenigd in Vereniging De Weerribben. Het perceel wordt in eigendom overgedragen aan Vinifera
B.V. In de transportakte neemt notaris Kemp te Hellendoorn de volgende passages op:
“G. RECREATIECENTRUM/TENNISBAAN/ZWEMBAD
1. Koper [Vinifera B.V.] verplicht zich jegens de kopers van voormelde villa's om op het sub 1 verkochte een
recreatecentrum te doen stichten alsmede een tennisbaan te doen aanleggen. Voorts verplicht hij zich ervoor
zorg te dragen dat er in de nabijheid van dit project een overdekt zwembad zal worden gerealiseerd hetwelk
toegankelijk zal zijn voor de eigenaars/bewoners van de onderhavige villa's.
2. Koper [Vinifera B.V.] verplicht zich jegens de grondeigenaar de tennisbaan gereed te hebben uiterlijk bij de
oplevering van het recreatiecentrum.
, 3. De koper [Vinifera B.V.] is verplicht jegens de grondeigenaar en de vereniging het recreatiecentrum met
bijbehorende tennisbaan en overdekt zwembad in stand en in goede staat te houden en ten dienste te stellen
van de eigenaars/bewoners van de onderhavige villa's.
4. Bij niet-nakoming van de hiervoor vermelde verplichtingen verbeurt koper [Vinifera B.V.] jegens de
grondeigenaar [Monda en Stegeman Hardenberg B.V.] een boete groot tweehonderd vijfig duizend gulden (f.
250.000,--).
I. KWALITATIEVE VERPLICHTINGEN
l. De hiervoor onder G omschreven verplichtingen zullen overgaan op al degenen die het bij deze akte
verkochte registergoed zullen verkrijgen, hetzij onder algemene titel, hetzij onder bijzondere ttel.
2. Degenen die van de rechthebbende een recht tot gebruik van het goed zullen verkrijgen, zijn eveneens aan
de hiervoor onder G vermelde verplichtingen gebonden.
3. Voor zover de sub G gemelde verplichtingen niet mochten gelden als kwalitatieve verplichtingen als bedoeld
in artikel 6:252 van het Burgerlijk Wetboek dient de koper de onder G neergelegde verplichtingen, alsmede het
hier bepaalde bij overdracht in eigendom of toedeling bij scheiding van het geheel of een gedeelte van het
verkochte, alsook bij verlening daarop van enig zakelijk genotsrecht aan de nieuwe eigenaar of zakelijk
gerechtigde ten behoeve van de grondeigenaar en de vereniging op te leggen en te hunnen behoeve aan te
nemen en in verband daarmede om het in dit artikel bepaalde in de akte van overdracht in eigendom of
verlening van enig zakelijk genotsrecht op te nemen.
J. BEHEER VILLAPARK "DE WEERRIBBEN"
1. (...)
2. Het beheer van voormeld villapark berust thans bij de vereniging.
3. Koper [Vinifera B.V.] heef zich jegens de grondeigenaar [Monda en Stegeman Hardenberg B.V.] verplicht het
beheer van voormeld villapark over te nemen van de vereniging De
Weerribben onder nader te bepalen voorwaarden en bedingen. Ter zake is inmiddels door de vereniging en de
koper een beheersovereenkomst gesloten waarvan blijkt uit een aan deze akte te hechten onderhandse akte.”
Dezelfde dag verkoopt Vinifera het perceel aan Renkema en draagt het aan hem over. Twee jaar later komt
Renkema in financiële problemen. Hij blijf het beheer van het villapark uitvoeren, maar verkoopt het perceel en
draagt het over aan Ter Steege. Uiteindelijk wordt Renkema failliet verklaard en sluit Ter Steege alle
voorzieningen die op het park zijn aangebracht.
In beide transportakten (Vinifera-Renkema en Renkema-Ter Steege) staat dat de koper van het perceel de
verplichtingen genoemd in onderdeel G van de “Kemp-akte” (zie boven) overneemt. De Vereniging De
Weerribben eist nu van Ter Steege nakoming van de beheersovereenkomst en openstelling van de
voorzieningen en bovendien betaling van de overeengekomen boete. Ter Steege meent hiertoe niet verplicht
te zijn.
Vraag: Is Ter Steege inderdaad gebonden aan de verplichtingen genoemd
in artikel G van de Kemp-akte, waaronder de verplichting de
voorzieningen op het park open te houden en te onderhouden? Zo ja, op
grond waarvan zijn deze verplichtingen die aanvankelijk op Vinifera rusten
op Ter Steege overgegaan?
Om de vraag te beantwoorden of de kwalitatieve verplichtingen mee overgaan dient te worden beantwoord
om welke verplichtingen het gaat. Het zijn als het ware groten deels positieve verplichtingen dus die kunnen
in beginsel niet mee overgaan. Tenzij er een kettingbeding is opgenomen en dit is er. Dus de kwalitatieve
verplichtingen gaan mee over.
- Je moet dan in elke leveringsakte gaan bezien of het kettingbeding is overgenomen!
- In elke leveringsakte is de ketting doorgegeven.
- Een notaris zal hier wel op letten!
Ter Steege heeft wel de verplichtingen opgenomen maar niet de rechten, dus hij is de sjaak. Maar hij heef
misschien wel een laatste redmiddel namelijk recht op aanspraak wegens ongerechtvaardigde verrijking.
Bij de overgave van een verbintenis van onroerend goed gaat de actieve zijde (het vorderingsrecht) wel mee
over op degene die dat goed onder bijzondere titel verkrijgt, maar de passieve zijde (de schuld) niet, deze blijf
bij de oorspronkelijke eigenaar (Arrest Blaauboer/Berlips). Voor het oude recht werd de lex dicta
geïnterpreteerd dat alles mee overgaat zowel onder algemene titel en bijzondere titel.
Onder algemene titel gaan altijd alle rechten en plechten mee over (Accessoir karakter) De vraag gaat echter
juist er echter om of dit ook het geval is onder bijzondere titel.
Dit zou moeten veranderen volgens de HR, omdat dit niet verenigbaar is met het stelsel van erfdienstbaarheid.
Bij het stelsel van erfdienstbaarheid gaat het alleen maar een dulden of een niet doen.
Het is echter wel nog altijd mogelijk om een positieve verplichting op een overeenkomst op te leggen door
middel van een kettingbeding. Dan is de overeenkomst de hoofdverplichting en wordt daarnaast een doorgeef
beding gevestigd.
Bij het vestigen van een kettingbeding is er:
- Een plicht
- Een doorgeef plicht en deze ook weer door te geven
- Een boetebeding om de plicht na te komen te stimuleren
Als er wanprestate optreedt dan heef de derde zijn plicht jegens de eerste die de plicht heef geschapen (X)
geschonden.
Stel de derde wordt insolvent en het goed wordt verkocht door executie dan wordt deze vrij van rechten
verkochten, hierbij dienen wel de belangen van X worden meegewogen.
Een kwalitatief recht gaat vanzelf mee over. Of iets een kwalitatief recht is moet worgden getoetst aan de hand
van artikel 6:251 BW
- Het recht moet voortvloeien uit een overeenkomst;
- Het recht moet voor overgang vatbaar zijn;
- Het betref een goed dat aan de schuldeiser toebehoort;
- De schuldeiser heef na “verlies” van het goed geen belang meer bij het recht.
Kwalitatieve verplichtingen Artikel 6:252 BW:
Kwalitatieve verplichtingen om iets te dulden of niet doen, kunnen worden overgedragen mits deze worden
ingeschreven. Is dit ingeschreven dan is de nieuwe eigenaar verantwoordelijk. Is deze niet ingeschreven dan is
de oude eigenaar aansprakelijk.
Taak 1: Kwalitateve rechten en verplichtngen en
Ketngbeding
De twee eigenaren van een groot perceel grond, Monda en Stegeman Hardenberg B.V., hebben een
bouwproject ontwikkeld: een villapark met de naam Villapark “De Weerribben”. Alle eigenaren van de villa’s
hebben zich verenigd in Vereniging De Weerribben. Het perceel wordt in eigendom overgedragen aan Vinifera
B.V. In de transportakte neemt notaris Kemp te Hellendoorn de volgende passages op:
“G. RECREATIECENTRUM/TENNISBAAN/ZWEMBAD
1. Koper [Vinifera B.V.] verplicht zich jegens de kopers van voormelde villa's om op het sub 1 verkochte een
recreatecentrum te doen stichten alsmede een tennisbaan te doen aanleggen. Voorts verplicht hij zich ervoor
zorg te dragen dat er in de nabijheid van dit project een overdekt zwembad zal worden gerealiseerd hetwelk
toegankelijk zal zijn voor de eigenaars/bewoners van de onderhavige villa's.
2. Koper [Vinifera B.V.] verplicht zich jegens de grondeigenaar de tennisbaan gereed te hebben uiterlijk bij de
oplevering van het recreatiecentrum.
, 3. De koper [Vinifera B.V.] is verplicht jegens de grondeigenaar en de vereniging het recreatiecentrum met
bijbehorende tennisbaan en overdekt zwembad in stand en in goede staat te houden en ten dienste te stellen
van de eigenaars/bewoners van de onderhavige villa's.
4. Bij niet-nakoming van de hiervoor vermelde verplichtingen verbeurt koper [Vinifera B.V.] jegens de
grondeigenaar [Monda en Stegeman Hardenberg B.V.] een boete groot tweehonderd vijfig duizend gulden (f.
250.000,--).
I. KWALITATIEVE VERPLICHTINGEN
l. De hiervoor onder G omschreven verplichtingen zullen overgaan op al degenen die het bij deze akte
verkochte registergoed zullen verkrijgen, hetzij onder algemene titel, hetzij onder bijzondere ttel.
2. Degenen die van de rechthebbende een recht tot gebruik van het goed zullen verkrijgen, zijn eveneens aan
de hiervoor onder G vermelde verplichtingen gebonden.
3. Voor zover de sub G gemelde verplichtingen niet mochten gelden als kwalitatieve verplichtingen als bedoeld
in artikel 6:252 van het Burgerlijk Wetboek dient de koper de onder G neergelegde verplichtingen, alsmede het
hier bepaalde bij overdracht in eigendom of toedeling bij scheiding van het geheel of een gedeelte van het
verkochte, alsook bij verlening daarop van enig zakelijk genotsrecht aan de nieuwe eigenaar of zakelijk
gerechtigde ten behoeve van de grondeigenaar en de vereniging op te leggen en te hunnen behoeve aan te
nemen en in verband daarmede om het in dit artikel bepaalde in de akte van overdracht in eigendom of
verlening van enig zakelijk genotsrecht op te nemen.
J. BEHEER VILLAPARK "DE WEERRIBBEN"
1. (...)
2. Het beheer van voormeld villapark berust thans bij de vereniging.
3. Koper [Vinifera B.V.] heef zich jegens de grondeigenaar [Monda en Stegeman Hardenberg B.V.] verplicht het
beheer van voormeld villapark over te nemen van de vereniging De
Weerribben onder nader te bepalen voorwaarden en bedingen. Ter zake is inmiddels door de vereniging en de
koper een beheersovereenkomst gesloten waarvan blijkt uit een aan deze akte te hechten onderhandse akte.”
Dezelfde dag verkoopt Vinifera het perceel aan Renkema en draagt het aan hem over. Twee jaar later komt
Renkema in financiële problemen. Hij blijf het beheer van het villapark uitvoeren, maar verkoopt het perceel en
draagt het over aan Ter Steege. Uiteindelijk wordt Renkema failliet verklaard en sluit Ter Steege alle
voorzieningen die op het park zijn aangebracht.
In beide transportakten (Vinifera-Renkema en Renkema-Ter Steege) staat dat de koper van het perceel de
verplichtingen genoemd in onderdeel G van de “Kemp-akte” (zie boven) overneemt. De Vereniging De
Weerribben eist nu van Ter Steege nakoming van de beheersovereenkomst en openstelling van de
voorzieningen en bovendien betaling van de overeengekomen boete. Ter Steege meent hiertoe niet verplicht
te zijn.
Vraag: Is Ter Steege inderdaad gebonden aan de verplichtingen genoemd
in artikel G van de Kemp-akte, waaronder de verplichting de
voorzieningen op het park open te houden en te onderhouden? Zo ja, op
grond waarvan zijn deze verplichtingen die aanvankelijk op Vinifera rusten
op Ter Steege overgegaan?
Om de vraag te beantwoorden of de kwalitatieve verplichtingen mee overgaan dient te worden beantwoord
om welke verplichtingen het gaat. Het zijn als het ware groten deels positieve verplichtingen dus die kunnen
in beginsel niet mee overgaan. Tenzij er een kettingbeding is opgenomen en dit is er. Dus de kwalitatieve
verplichtingen gaan mee over.
- Je moet dan in elke leveringsakte gaan bezien of het kettingbeding is overgenomen!
- In elke leveringsakte is de ketting doorgegeven.
- Een notaris zal hier wel op letten!
Ter Steege heeft wel de verplichtingen opgenomen maar niet de rechten, dus hij is de sjaak. Maar hij heef
misschien wel een laatste redmiddel namelijk recht op aanspraak wegens ongerechtvaardigde verrijking.
