Samenvatting toets F&F Onderdeel Financiën SVMNIVO

SAMENVATTING FINANCIËN EN FISCALITEITEN VOOR VASTGOED


Hoofdstuk 1: Inleiding op de financiële administratie

Twee noodzakelijke redenen waarom een bedrijf een administratie uitvoert:
 Interne noodzaak  voor het bedrijf zelf
 Externe noodzaak  belang voor derden

Interne noodzaak:
Een goede financiële administratie vervult bij de bedrijfsvoering 3 essentiële functies:
 Registratiefunctie = vastleggen en samenvatten van alle financiële gebeurtenissen. Dit geeft
inzicht in de kosten en de omzet.
 Controlefunctie = controleren van bedrijfsprocessen via de boekhouding.
 Sturingsfunctie  voor opstellen van prognoses en begrotingen, hier kunnen strategische
keuzes op gebaseerd worden.

Externe noodzaak:
Naast het feit dat een financiële administratie wettelijk verplicht is, zijn er de volgende
belanghebbenden die hun reden hebben voor een eventuele inzage in een financiële administratie:
 De fiscus
 Kredietverlening/banken  van belang bij het aanvragen van een lening.
 Aandeelhouders en klanten  het voorzien van informatie voor medebelanghebbenden.

Jaarrekening:
 Jaarrekening: hieronder verstaan we de balans en de winst- en verliesrekening met de
toelichting.
 Hierbij heb je te maken met een inzichtseis (art. 2.362 lid 1 BW). Volgende drie eisen:
1. Getrouw: gegevens moeten overeen komen met de werkelijkheid
2. Duidelijk: mogen geen misverstanden ontstaan over wijze van bijhouden van
administratie.
3. Stelselmatig: eenmaal gekozen indeling met niet zonder goede reden worden gewijzigd.

Standaard balans vastgoedfonds
Debet (activa) Credit (passiva)
Vast activa (Vreemd vermogen lang) Eigen vermogen / permanent vermogen
Gebruiksduur langer dan één jaar
- Gebouwen Vaste Passiva (Lang vreemd vermogen)
- Inventaris Schulden met looptijd langer dan één jaar
- Vervoersmiddelen - Aandelenvermogen
Vlottende Activa (Vreemd vermogen kort) - Agioreserve
Gebruiksduur korter dan één jaar - Algemene reserve
- Debiteuren - Voorzieningen groot onderhoud
- Beleggingen - Pensioenverzekering
- Bank / kas - Hypotheek
- Overlopende Posten Vlottende passiva (Vreemd vermogen kort)
- Te ontvangen bedragen Schulden met looptijd korter dan één jaar
- Crediteuren
- Te betalen bedragen (transoria)

,Bijzondere vormen van activa:
- Materiële vaste activa: hieronder verstaan we vaste activa die tastbaar zijn. Zoals
gebouwen, grond en machines
- Immateriële vaste activa: deze in juist niet tastbaar. Voorbeeld: de post ‘goodwill’.
- Financiële vaste activa: deze activa bestaat uit vaste financiële activa, zoals een
deelname aan een ander bedrijf, of een verstrekte lening aan derde met een lange
looptijd (1 jaar of langer)

Bijzondere vormen van passiva:
- Obligatielening: Dit is een langlopende lening die financiële instellingen of beleggers
verstrekken aan een bedrijf of overheidsinstelling. Als een obligatielening tussen twee
partijen wordt afgesloten spreken van een onderhandse lening. Een obligatielening kan
in de vorm van een verhandelbare obligatie op de effectenbeurs tot stand komen.
- Rekening-courant krediet: is een vorm van kort vreemd vermogen. Deze lening wordt
verstrekt door de bank. Het bedrijf heeft een kredietlimiet waar men rood mag staan.
- Achtergestelde lening: de kredietverstrekker neemt genoegen met de voorwaarde dat
hij bij een eventueel faillissement als laatste schuldeisers wordt voldaan uit de boedel.
Meestal is de kredietverstrekker een partij die nauw verbonden is met het bedrijf bv.
Familielid of moederonderneming.

Eigen vermogen + achtergestelde lening = garantievermogen

Het garantievermogen = het vermogen waarmee de onderneming garant staat voor de aflossing van
schulden. Het garantievermogen dient tot zekerheid dat de gewone schuldeisers bij een
faillissement betaald krijgen.

Resultatenrekening:
 Op een resultatenrekening staan de omzetten en de kosten vermeld.
 Omzet – kosten = bedrijfsresultaat  bedrijfsresultaat = eigen vermogen

De belangrijkste boekhoudregels zijn:
- Toerekeningsbeginsel: baten en lasten boeken in de periode waarop ze betrekking
hebben, ongeacht het moment waarop de betalingen plaatsvinden.
- Stelselmatigheid: indeling balans en w&v mag niet afwijken van vorig boekjaar.
- Salderingsverbod: activa en passiva moeten in de jaarrekening niet tegen elkaar worden
weggestreept. (bv crediteuren niet wegstrepen tegen debiteuren.)
- Voorgaand boekjaar: gebruik is om voorgaand boekjaar op te nemen in de jaarrekening
zodat je minimaal twee periodes met elkaar kunt vergelijken.

Hoofdstuk 2: Het boekhoudproces

Financial lease: dit is een bijzondere vorm van aankopen van activa. Activa zoals bv bedrijfsauto’s
financiert men dan niet met eigen vermogen maar met vreemd vermogen dat speciaal voor de
aanschaf van die activa is aangewend. Het bedrijf koopt de middelen op afbetaling.
Met deze wijze van aankoop is de makelaar eigenaar van de auto’s die dan ook op de debetzijde van
de balans staan. Hiertegenover staat een leaseschuld credit op de balans.
Voordeel: bedrijf hoeft de aanschaf van de auto niet zelf te financieren.
Nadeel: er is blijkbaar een noodzaak om vreemd vermogen aan te trekken.
We noemen dit ook wel ‘on balance financiering’ omdat deze gefinancierde bedrijfsmiddelen wél
op de balans staan.

, Operational lease
De activa wordt als het ware gehuurd voor een vooraf vastgestelde periode. Het bedrijf betaald
maandelijks een bedrag aan de leasemaatschappij. De auto’s blijven eigendom van de
leasemaatschappij, het bedrijf heeft alleen kosten. Daarom staat dit ook niét op de balans.
Deze manier van financiering wordt ook wel ‘off balance’ financiering genoemd.
Voordeel: het bedrijf hoeft voor het gebruik van deze activa zoals auto’s geen vreemd vermogen aan
te trekken. Dit kan gunstig uitwerken op de balanswaarden. Daarnaast is het een voordeel dat bij
deze leasekosten de verzekering, wegenbelasting en onderhoud etc. in zitten.

Sale- and leaseback
De onderneming verkoopt zijn activa aan een leasemaatschappij en huurt deze vervolgens terug. Een
onderneming kan dit doen als ze geld nodig heeft om schulden af te lossen of als een onderneming
investeringen in andere activiteiten wil doen.

Opmaken van de balans en resultatenrekening: (vaste volgorde)
 Proefbalans: eerst maken we bij een periodeafsluiting een proefbalans. Daartoe brengen we
alle eindtotalen van de grootboekkaarten over naar een zogenoemde proefbalans. Alles wat
debet staat wordt debet gezet op de profbalans, dit zelfde voor credit.
 Saldibalans: vervolgens berekenen we per grootboekrubriek het saldo tussen de debet- en
creditkolommen van de proefbalans, deze noteren we in 2 kolommen. Wanneer er debet
meer staat dan credit, wordt de debet kolom in de saldibalans ingevuld, dit zelfde voor
credit.
 Eindbalans: we brengen vervolgens de saldi van de balansrekeningen over naar de
eindbalans
 Resultatenrekening: we brengen daarna de saldi van de resultatenrekeningen over naar de
kolommen bestemd voor de resultatenrekening. We kunnen eenvoudig het resultaat
bepalen.
Zie voorbeelden van het boek en pag. 55 en 56.


Hoofdstuk 3: Afschrijvingen en voorzieningen

De waarde van lange activa zoals gebouwen, machines, kantoorinrichting, auto’s etc. kan door het
gebruik der jaren in waarde verminderen. Deze waardevermindering noemen we afschrijvingen dit
zijn kosten voor de ondernemer. De activa worden minder waard, waardoor de bezittingen op de
debetzijde van de balans periodiek moeten worden afgewaardeerd. Deze afschrijvingskosten staan
op de resultatenrekening.

Begrippen afschrijvingen:
 Aanschafwaarde: dit is de waarde van een bedrijfsmiddel op het moment van aanschaf.
 Boekwaarde: dit is de waarde die een bedrijfsmiddel ‘in de boeken’ heeft staan. De
boekwaarde bereken we door: aanschafwaarde – cumulatieve afschrijving.
Cumulatieve afschrijving is de afschrijving door je jaren heen bij elkaar opgeteld.
 Restwaarde: dit is de waarde die het bedrijfsmiddel heeft na het verloop van de
economische levensduur. Over de restwaarde wordt niet afgeschreven.
 Over het algemeen mogen we de volgende afschrijvingsperiodes hanteren:
- Gebouwen: 40 jaar
- Inventaris: 10 jaar
- Computers: 5 jaar
- Auto’s: 3 tot 5 jaar, hierbij rekening houden met de restwaarde op het moment van
inruil.