Examenvragen notariële
deontologie
MET OPLOSSING
2021 – 2022
,1. Bespreek de inhoud en draagwijdte van art. 9 DC
Plichten tov het publiek, 1) onbaatzuchtigheid. Hoofddoel mag niet zijn het
nastreven van winsten, maar de dienstbaarheid vh publiek. Steeds het belang van de
clienten voorop zetten, nooit eigen belang!
Dus bv nooit een akte of een bepaalde transactie aanraden omdat die een
interessant ereloon opbrengt. Hij moet de juiste transactie aanraden en als die een
interessant ereloon meebrengt is dat mooi meegenomen, maar mag nooit het
hoofddoel zijn!
De notaris moet ook eerlijk zijn tijdens het verlenen van zijn ambt. Dat eerlijk en
nauwgezet uitoefenen komt terug in de ambtseed die elke notaris moet afleggen
voor dat hij zijn ambt kan opnemen. Rechtsbron: bijzondere ambtseed (art 517
Ger W EN art. 47 OWN) (‘eerlijk en nauwgezet’).
2. Verklaar verbod om handel te drijven maar toch aan vastgoedbemiddeling
mogen / kunnen doen
Zie Artikel 6, 6° OWN:
Voor de invoering van het verbod in 1935 deden sommige notarissen handelsdaden
zoals beleggingen met gelden van clienten of aankoop van OG’n enz. Door de crisis
jaren ’30 van de faillissementen van notarissen is dat verbod ingevoerd waardoor
enkel normaal beheer van privévermogen toegelaten is.
9°: geen belegging van fondsen van cliënten te eigen bate
Quid vastgoedbemiddeling: is een traditionele activiteit vh notariaat. Is een daad van
koophandel, vroeger gaf dit aanleiding tot veel conflicten met het BeroepsInstituut
Vastgoed in de mate dat notarissen die activiteit georganiseerd uitoefenden via
notariële verkoopbureaus of op intensieve wijze aan vastgoedbemiddeling deden.
Zoals bv een aparte afdeling op hun kantoor die alleen aan vastgoedbemiddeling
deden.
MAAR Cass. RS bevestigde dat notariële vastgoedbemiddeling behoort tot de traditie
binnen het notariaat en dat het geoorloofd is voor zover dat het een BIJZAAK is van
de hoofdopdracht van de notaris die bestaat uit het authentiek verlijden van akten.
Dus in zoverre het vastgoed bemiddelen geen taak op zich is, maar in het verlengde
ligt vd opdracht om nadien de authentieke akte verkoop te verlijden, is dat
toegelaten.
Staat ook in het Organiek KB en makelaarswet dat bepaalde beroepsgroepen die een
traditie hadden in vastgoedbemiddeling en die onderworpen zijn aan een eigen
deontologie, dat die niet vallen onder de verplichting dat ze moeten ingeschreven
zijn in het BIV en de notarissen vallen daar duidelijk onder want hebben eigen
deontologie!!!
Notariële is anders dan de commerciële vastgoedbemiddeling. Principes van
onafhankelijk blijven gelden, ook voor vastgoedbemiddeling. Dwz dat de notaris
dezelfde of juiste info dient te geven aan alle partijen en dus geen commerciële info
mag geven die louter gericht is op de verkoop. Hij moet objectieve informatie over
het pand geven zodanig dat vastgoedbemiddeling door het notariaat andere
accenten zal leggen dan commerciële. Hetgeen dat trouwens voor een gevolg kan
hebben dat bepaalde cliënten juist kiezen voor notariële vastgoedbemiddeling ze
voelen er zich beter bij omdat het eerlijk is.
, 3. Wat kan je vertellen over identificatie en archiversingsverplichting in het kader van
de antiwitwaswetgeving
Identificatieverplichting: Dit valt onder het KYC proces, dus de notaris heeft een
verplichting om alvorens professionele relatie aan te knopen met een cliënt hun
gegevens te bewaren.
- Natuurlijke personen: ID-kaart met foto in het dossier bewaren zodanig dat ze
die personen kunnen identificeren moest het nodig zijn
- Rechtspersonen: informatie over hun economische begunstigden
HOE?
Voorheen via formulier ‘Verklaring Uiteindelijke Begunstigden’, daarin werden
natuurlijk personen aangeduid die economische begunstigden zijn (dus minstens
25% vd aandelen bezitten) en bestuurders zijn van de rechtspersonen. Bestuurders
moeten die info verzamelen en geregeld updaten, doorgeven aan UBO register en
aan de notaris die hierom verzoekt (bewaart formulier in dossier)
Sinds UBO register: enkel uitprint vragen aan vertegenwoordigers RP
Als notaris vermoeden heeft dat er banden zijn met ‘criminele activiteiten’ of Politiek
Prominente personen en entourage (belg en buitenl): verplichte melding aan CFI!!!
Voor buitenlandse personen: voornamelijk nazien of geen ‘politiek prominente
personen’ of hun verwanten en of van bepaalde landen die als verdacht worden
beschouwd ‘schurkenstaat’ (lijst op e-notariaat raadpleegbaar), dit zijn landen die
onvoldoende inspanningen leveren voor terrorismebestrijding en de
antiwitwaswetgeving. Zo ja: verhoogde waakzaamheid en melding aan CFi ingevolge
objectieve meldingsplicht!!
Archiveringsverplichting: notaris moet bewijzen (stukken) van identificatie 10 jaar
bewaren (art. 60 AWW), voorheen 5. Kan ook elektronisch via de kantoorsoftware.
Notaris moet ze niet alleen bewaren maar ook geregeld gegevens updaten
(kantoorsoftware), dus telkens als de cliënten na een aantal jaar het kantoor
opnieuw bezoeken moeten de gegevens opnieuw worden geupdate via de
kantoorsoftware.
4. Bedingen ter voorkoming van aansprakelijkheid, wat kan notaris in de akte
opnemen?
Ten eerste speelt het onderscheid tussen decharge en vrijwaring hier.
- Decharge = ontslag v aansprakelijkheid, mag NOOIT want is tegen de openbare
orde (ASH is v OO). Notaris moet verantwoordelijkheid nemen tav de taak die ze
krijgt als openbaar ambtenaar, dus je kan niet in een decharge voorzien.
!!! akte mag geen bepalingen bevatten in het voordeel vd notaris zelf. Maw
clausules die leiden tot decharge van ASH ed kunnen niet in een notariele akte,
kan zelfs leiden tot nietigheid vd akte.
- Vrijwaring: is een verbintenis van de cliënt om de financiële gevolgen die
voortspruiten uit een niet-naleven van een bepaalde wettelijke verplichting door
de notaris, op zich te nemen. Dit is geen decharge dus in principe is het mogelijk,
maar de geoorloofdheid wordt wel betwist waardoor het eigenlijk niet aan te
deontologie
MET OPLOSSING
2021 – 2022
,1. Bespreek de inhoud en draagwijdte van art. 9 DC
Plichten tov het publiek, 1) onbaatzuchtigheid. Hoofddoel mag niet zijn het
nastreven van winsten, maar de dienstbaarheid vh publiek. Steeds het belang van de
clienten voorop zetten, nooit eigen belang!
Dus bv nooit een akte of een bepaalde transactie aanraden omdat die een
interessant ereloon opbrengt. Hij moet de juiste transactie aanraden en als die een
interessant ereloon meebrengt is dat mooi meegenomen, maar mag nooit het
hoofddoel zijn!
De notaris moet ook eerlijk zijn tijdens het verlenen van zijn ambt. Dat eerlijk en
nauwgezet uitoefenen komt terug in de ambtseed die elke notaris moet afleggen
voor dat hij zijn ambt kan opnemen. Rechtsbron: bijzondere ambtseed (art 517
Ger W EN art. 47 OWN) (‘eerlijk en nauwgezet’).
2. Verklaar verbod om handel te drijven maar toch aan vastgoedbemiddeling
mogen / kunnen doen
Zie Artikel 6, 6° OWN:
Voor de invoering van het verbod in 1935 deden sommige notarissen handelsdaden
zoals beleggingen met gelden van clienten of aankoop van OG’n enz. Door de crisis
jaren ’30 van de faillissementen van notarissen is dat verbod ingevoerd waardoor
enkel normaal beheer van privévermogen toegelaten is.
9°: geen belegging van fondsen van cliënten te eigen bate
Quid vastgoedbemiddeling: is een traditionele activiteit vh notariaat. Is een daad van
koophandel, vroeger gaf dit aanleiding tot veel conflicten met het BeroepsInstituut
Vastgoed in de mate dat notarissen die activiteit georganiseerd uitoefenden via
notariële verkoopbureaus of op intensieve wijze aan vastgoedbemiddeling deden.
Zoals bv een aparte afdeling op hun kantoor die alleen aan vastgoedbemiddeling
deden.
MAAR Cass. RS bevestigde dat notariële vastgoedbemiddeling behoort tot de traditie
binnen het notariaat en dat het geoorloofd is voor zover dat het een BIJZAAK is van
de hoofdopdracht van de notaris die bestaat uit het authentiek verlijden van akten.
Dus in zoverre het vastgoed bemiddelen geen taak op zich is, maar in het verlengde
ligt vd opdracht om nadien de authentieke akte verkoop te verlijden, is dat
toegelaten.
Staat ook in het Organiek KB en makelaarswet dat bepaalde beroepsgroepen die een
traditie hadden in vastgoedbemiddeling en die onderworpen zijn aan een eigen
deontologie, dat die niet vallen onder de verplichting dat ze moeten ingeschreven
zijn in het BIV en de notarissen vallen daar duidelijk onder want hebben eigen
deontologie!!!
Notariële is anders dan de commerciële vastgoedbemiddeling. Principes van
onafhankelijk blijven gelden, ook voor vastgoedbemiddeling. Dwz dat de notaris
dezelfde of juiste info dient te geven aan alle partijen en dus geen commerciële info
mag geven die louter gericht is op de verkoop. Hij moet objectieve informatie over
het pand geven zodanig dat vastgoedbemiddeling door het notariaat andere
accenten zal leggen dan commerciële. Hetgeen dat trouwens voor een gevolg kan
hebben dat bepaalde cliënten juist kiezen voor notariële vastgoedbemiddeling ze
voelen er zich beter bij omdat het eerlijk is.
, 3. Wat kan je vertellen over identificatie en archiversingsverplichting in het kader van
de antiwitwaswetgeving
Identificatieverplichting: Dit valt onder het KYC proces, dus de notaris heeft een
verplichting om alvorens professionele relatie aan te knopen met een cliënt hun
gegevens te bewaren.
- Natuurlijke personen: ID-kaart met foto in het dossier bewaren zodanig dat ze
die personen kunnen identificeren moest het nodig zijn
- Rechtspersonen: informatie over hun economische begunstigden
HOE?
Voorheen via formulier ‘Verklaring Uiteindelijke Begunstigden’, daarin werden
natuurlijk personen aangeduid die economische begunstigden zijn (dus minstens
25% vd aandelen bezitten) en bestuurders zijn van de rechtspersonen. Bestuurders
moeten die info verzamelen en geregeld updaten, doorgeven aan UBO register en
aan de notaris die hierom verzoekt (bewaart formulier in dossier)
Sinds UBO register: enkel uitprint vragen aan vertegenwoordigers RP
Als notaris vermoeden heeft dat er banden zijn met ‘criminele activiteiten’ of Politiek
Prominente personen en entourage (belg en buitenl): verplichte melding aan CFI!!!
Voor buitenlandse personen: voornamelijk nazien of geen ‘politiek prominente
personen’ of hun verwanten en of van bepaalde landen die als verdacht worden
beschouwd ‘schurkenstaat’ (lijst op e-notariaat raadpleegbaar), dit zijn landen die
onvoldoende inspanningen leveren voor terrorismebestrijding en de
antiwitwaswetgeving. Zo ja: verhoogde waakzaamheid en melding aan CFi ingevolge
objectieve meldingsplicht!!
Archiveringsverplichting: notaris moet bewijzen (stukken) van identificatie 10 jaar
bewaren (art. 60 AWW), voorheen 5. Kan ook elektronisch via de kantoorsoftware.
Notaris moet ze niet alleen bewaren maar ook geregeld gegevens updaten
(kantoorsoftware), dus telkens als de cliënten na een aantal jaar het kantoor
opnieuw bezoeken moeten de gegevens opnieuw worden geupdate via de
kantoorsoftware.
4. Bedingen ter voorkoming van aansprakelijkheid, wat kan notaris in de akte
opnemen?
Ten eerste speelt het onderscheid tussen decharge en vrijwaring hier.
- Decharge = ontslag v aansprakelijkheid, mag NOOIT want is tegen de openbare
orde (ASH is v OO). Notaris moet verantwoordelijkheid nemen tav de taak die ze
krijgt als openbaar ambtenaar, dus je kan niet in een decharge voorzien.
!!! akte mag geen bepalingen bevatten in het voordeel vd notaris zelf. Maw
clausules die leiden tot decharge van ASH ed kunnen niet in een notariele akte,
kan zelfs leiden tot nietigheid vd akte.
- Vrijwaring: is een verbintenis van de cliënt om de financiële gevolgen die
voortspruiten uit een niet-naleven van een bepaalde wettelijke verplichting door
de notaris, op zich te nemen. Dit is geen decharge dus in principe is het mogelijk,
maar de geoorloofdheid wordt wel betwist waardoor het eigenlijk niet aan te
