Vastgoedverwerving: Financieel
Hoorcollege 1
Tijdelijke regeling hypothecair krediet (Trhk)
De Tijdelijke regeling hypothecair krediet (TRHK) vormt voor aanbieders de wettelijke basis om
hypotheken in Nederland te kunnen verstrekken. Hypotheekverstrekkers moeten verplicht rekening
houden met de hypotheekregels die in deze wet zijn vastgelegd met betrekking tot de financiering
van onder andere een eigen woning.
Hypotheekverstrekkers moeten verplicht rekening houden met deze regels, maar wanneer neemt
iemand nou een hypothecaire lening? Er zijn drie dingen waarvoor mensen een hypothecaire lening
nemen:
1. Aankoop van een woning
2. Verbouwen van een woning
3. Lenen met een huis als onderpand
LTI (Loan to Income)
Bij LTI moet je met je inkomen de maandelijkse hypotheeklasten kunnen betalen. Wanneer je de
maandelijkse hypotheeklasten niet meer kunt opbrengen wil de bank dat de waarde van het
onderpand hoog genoeg is om de hypotheekschuld af te kunnen lossen bij gedwongen verkoop.
Het bereken van de maximale leencapaciteit aan de hand van de LTV gaat via zes stappen:
Het berekenen van het toetsinkomen
Wanneer wij het toetsinkomen willen berekenen moeten wij weten wat er onder het
toetsinkomen valt. Bij het berekenen van het toetsinkomen wordt rekening gehouden met vier
onderdelen (art. 2 van de Trhk):
Huidige vaste en bestendige inkomen
Onder het vaste inkomen valt het maandloon, de vakantietoeslag, de vaste dertiende maand
et cetera. Bestendige inkomensbestandsdelen zijn provisie en overwerk.
Is er geen vast inkomen dan neemt men het gemiddelde inkomen van de afgelopen drie
jaar
Het inkomen van de afgelopen drie jaar / 3 = het gemiddelde inkomen
, Inkomsten uit vrij beschikbaar vermogen kunnen meetellen
Het sparen/ beleggen van geld en de huurinkomsten van een ander pand dan het te
financieren pand vallen onder het vrij beschikbaar vermogen. Bij het sparen/ beleggen kan je
3% meerekenen en voor de huurinkomsten kan je 75% meerekenen.
Het vermogen sparen of beleggen x 3% = het vermogen wat je kan meetellen
Het vermogen van huurinkomsten x 75% = het vermogen wat je kan meetellen
, Een te verwachten inkomensstijging
Het bepalen van de toetsrente
De toetsrente is afhankelijk van de duur van de rentevast periode van de af te sluiten
hypothecaire lening. Marieke wil een rente vaste periode van 12 jaar. Bij een renteperiode vanaf
10 jaar is de toetsrente de rente van de af te sluiten hypothecaire lening (art. 3 lid 9 letter a). Is
de rentevast periode korter dan 10 jaar, dan is de toetsrente gegeven.
Het bepalen van het financieringslastpercentage
Aan de hand van het toetsinkomen en de toetsrente wordt het financieringslastpercentage
vastgesteld (bijlage 1, tabel 1 Trhk). Wanneer het huishouden bestaat uit tweeverdieners dan telt
het hogere inkomen voor 100% en het lagere inkomen voor 90% bij de bepaling van het
financieringslastpercentage (art. 3, lid 6 Trhk).
(Hogere inkomen x 100%) + (lagere inkomen x 90%) = toetsinkomen bij financieringslastperc.
Het bepalen van de jaarlijkse financieringslast in geld
Voor het berekenen van de jaarlijkse financieringslast ben je twee gegevens nodig. Je bent
hiervoor het toetsinkomen en het financieringslastpercentage nodig. Wanneer je het
financieringslastpercentage vermenigvuldigd met het toetsinkomen dan heb je de jaarlijkse
financieringslast.
Het financieringslastpercentage x het toetsinkomen = de jaarlijkse financieringslast in geld
Hoorcollege 1
Tijdelijke regeling hypothecair krediet (Trhk)
De Tijdelijke regeling hypothecair krediet (TRHK) vormt voor aanbieders de wettelijke basis om
hypotheken in Nederland te kunnen verstrekken. Hypotheekverstrekkers moeten verplicht rekening
houden met de hypotheekregels die in deze wet zijn vastgelegd met betrekking tot de financiering
van onder andere een eigen woning.
Hypotheekverstrekkers moeten verplicht rekening houden met deze regels, maar wanneer neemt
iemand nou een hypothecaire lening? Er zijn drie dingen waarvoor mensen een hypothecaire lening
nemen:
1. Aankoop van een woning
2. Verbouwen van een woning
3. Lenen met een huis als onderpand
LTI (Loan to Income)
Bij LTI moet je met je inkomen de maandelijkse hypotheeklasten kunnen betalen. Wanneer je de
maandelijkse hypotheeklasten niet meer kunt opbrengen wil de bank dat de waarde van het
onderpand hoog genoeg is om de hypotheekschuld af te kunnen lossen bij gedwongen verkoop.
Het bereken van de maximale leencapaciteit aan de hand van de LTV gaat via zes stappen:
Het berekenen van het toetsinkomen
Wanneer wij het toetsinkomen willen berekenen moeten wij weten wat er onder het
toetsinkomen valt. Bij het berekenen van het toetsinkomen wordt rekening gehouden met vier
onderdelen (art. 2 van de Trhk):
Huidige vaste en bestendige inkomen
Onder het vaste inkomen valt het maandloon, de vakantietoeslag, de vaste dertiende maand
et cetera. Bestendige inkomensbestandsdelen zijn provisie en overwerk.
Is er geen vast inkomen dan neemt men het gemiddelde inkomen van de afgelopen drie
jaar
Het inkomen van de afgelopen drie jaar / 3 = het gemiddelde inkomen
, Inkomsten uit vrij beschikbaar vermogen kunnen meetellen
Het sparen/ beleggen van geld en de huurinkomsten van een ander pand dan het te
financieren pand vallen onder het vrij beschikbaar vermogen. Bij het sparen/ beleggen kan je
3% meerekenen en voor de huurinkomsten kan je 75% meerekenen.
Het vermogen sparen of beleggen x 3% = het vermogen wat je kan meetellen
Het vermogen van huurinkomsten x 75% = het vermogen wat je kan meetellen
, Een te verwachten inkomensstijging
Het bepalen van de toetsrente
De toetsrente is afhankelijk van de duur van de rentevast periode van de af te sluiten
hypothecaire lening. Marieke wil een rente vaste periode van 12 jaar. Bij een renteperiode vanaf
10 jaar is de toetsrente de rente van de af te sluiten hypothecaire lening (art. 3 lid 9 letter a). Is
de rentevast periode korter dan 10 jaar, dan is de toetsrente gegeven.
Het bepalen van het financieringslastpercentage
Aan de hand van het toetsinkomen en de toetsrente wordt het financieringslastpercentage
vastgesteld (bijlage 1, tabel 1 Trhk). Wanneer het huishouden bestaat uit tweeverdieners dan telt
het hogere inkomen voor 100% en het lagere inkomen voor 90% bij de bepaling van het
financieringslastpercentage (art. 3, lid 6 Trhk).
(Hogere inkomen x 100%) + (lagere inkomen x 90%) = toetsinkomen bij financieringslastperc.
Het bepalen van de jaarlijkse financieringslast in geld
Voor het berekenen van de jaarlijkse financieringslast ben je twee gegevens nodig. Je bent
hiervoor het toetsinkomen en het financieringslastpercentage nodig. Wanneer je het
financieringslastpercentage vermenigvuldigd met het toetsinkomen dan heb je de jaarlijkse
financieringslast.
Het financieringslastpercentage x het toetsinkomen = de jaarlijkse financieringslast in geld
