Samenvatting huurrecht
College 1
Roerende zaak
Is iets wat niet vastzit aan de grond je moet hier denken aan bijvoorbeeld een auto een fiets etc.
Definitie van de huurovereenkomst:
Art. 7:201 lid 1 BW: Huur is de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan
de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de
huurder zich verbindt tot een tegenprestatie.
Aan deze definitie zijn verschillende aspecten te onderscheiden:
1. Een zaak of een gedeelte daarvan: roerende zaken, onroerende zaken of vermogensrechten
(zie art.7:201 lid 2 BW).
2. Tegenprestatie:
Je hoeft niet per se in geld te betalen dit kan van alles zijn mits er een overeenkomst is. Zoals
verplichting tot gebruik of verplichting tot onderhoud. Stel je woont antikraak en je betaalt
alleen de servies kosten gas etc. dan huur je dus eigenlijk niet het huis of de kamer alleen
het gas waardoor je geen huurbescherming geniet.
Regelmatig draait het in rechterlijke uitspraken om de vraag of er sprake is van een
bruikleenovereenkomst of om een huurovereenkomst. Hierbij is van belang of er een
tegenprestatie wordt geleverd. Het gaat erom of de verhuurder een voordeel geniet.
Samenvattend: Als er geen tegenprestatie is, is er geen sprake van een huurovereenkomst
maar bijvoorbeeld van een gebruiksovereenkomst of een bruikleenovereenkomst.
Gemengde overeenkomsten
Volgens art. 6:215 BW: Voldoet een overeenkomst aan de omschrijving van twee of meer door de
wet geregelde bijzondere soorten van overeenkomsten, dan zijn de voor elk van die soorten
gegeven bepalingen naast elkaar op de overeenkomst van toepassing, behoudens voor zover deze
bepalingen niet wel verenigbaar zijn of de strekking daarvan in verband met de aard van de
overeenkomst zich tegen toepassing verzet.
De 2 overeenkomsten blijven dus ook naast elkaar bestaan je kan er niet in een keer 1 van maken.
Er moet wel een onderscheid gemaakt worden tussen een eigenlijke dienstwoning en een
oneigenlijke dienstwoning.
- Eigenlijke dienstwoning
Bij een eigenlijke dienstwoning vloeit het bewonen van de woning voort uit de
arbeidsovereenkomst met de werkgever. Of er sprake is van een dienstwoning moet worden
nagegaan dat het bewonen van de woning nodig is voor het goed uitoefenen van de baan
van de huurder. Stel je stopt met werk word je er wel uitgezet.
- De oneigenlijke dienstwoning
Beide partijen hebben een woning als een dienstwoning bestemmend in hun overeenkomst.
Je hebt dan ook 2 overeenkomsten de bedrijfsruimte en de woningruimte. Je hebt hier de
woningruimte niet per se nodig voor het goed uitoefenen van je beroep.
,Voorbeelden van zaken, die je zoal kunnen huren:
- Woning, valt onder woonruimte
- Studentenkamer, valt ook onder woonruimte. - Winkel, valt onder bedrijfsruimte en
specifiek onder middenstandsbedrijfsruimte.
- Patatkraam, is roerende zaak, als het niet duurzaam met de grond verbonden is. Als wel
duurzaam met grond verbonden, dan kan het ook middenstandsbedrijfsruimte zijn.
- Garagebox valt overige gebouwde onroerende zaken
- Drogisterij valt onder middenstandsbedrijfsruimte- Apotheek valt onder bedrijfsruimte,
maar ook middenstandsbedrijfsruimte? In de rechtspraak veel discussie, maar een apotheek
lijkt de laatste jaren steeds meer op een drogisterij en wordt daarom doorgaans beschouwd
als een middenstandsbedrijfsruimte. Huurrechtbescherming kort Afhankelijk van het
huurregime is een sterkere of minder sterkere huurrechtbescherming van toepassing. Deze
huurbescherming kenmerkt zich door opzeggingsbescherming en huurprijsbescherming.
- Opzeggingsbescherming
Er zijn verschillende regimes binnen het huurrecht die ieder zijn eigen regels heeft. Huurders
van woningbouw worden veel sterker beschermd dan huurders van bedrijfsruimte, die op
hun beurt weer worden beschermd zijn van huurders van onbebouwde grond of roerende
zaken.
- Huurbescherming
Bescherming tegen onredelijke of sterke jaarlijkse huurstijgingen. Dit is weer bij huurders
van woningen erg sterk en bij sociale huur is dit al helemaal sterk geregeld.
- Bescherming huurperiode
Weer bij woningen is dit erg sterk maar ook bij specifieke categorieën van bedrijfsruimtes,
die met name bestaan uit winkels/horeca/ hotels. Minder bescherming bij kantoren of
fabrieken etc.
, - Gebrekenregeling. Dat de verhuurder verplicht is om het gebouw goed te onthouden wordt
later op door gegaan.
Gebrekenregeling (art.7:204 e.v. BW)
Tip: bekijk het schema onder welk huur regime welk object valt dit kan namenlijk erg verschillen.
College 2 verplichtingen van de verhuurder
Beding
Een bepaling in een schriftelijke overeenkomst een contract dus.
Dwingend recht
Men mag bij de overeenkomst hier niet van afwijken. Je hebt altijd een basis overeenkomst die
wordt opgesteld waar bepaalde zaken in staan opgenomen.
Dwingend recht herken je dat er in de wettelijke bepaling staat “op straffe van nietigheid”. Zie
bijvoorbeeld art.7:271 lid 4 BW. Bij dwingend recht is afwijking dus niet mogelijk.
Semi dwingend recht
Bij semi–dwingend recht is afwijking door de verhuurder en huurder binnen bepaald grenzen
mogelijk. Vaak is dan afwijking ten voordele van de huurder mogelijk. Herken je aan de zinsnede
“niet ten nadele van de huurder afwijkt”. Zie bijvoorbeeld 7:206 lid 3BW.
Regelend of ook wel aanvullend recht
In die gevallen mag je afwijken van wat er in de wet geregeld is of vult de wet jouw
huurovereenkomst aan als je niets geregeld hebt. Bij huurrecht vaak te vinden in de algemene
bepalingen (art: 7:201-231 BW)
Verplichting van de verhuurder
Bij de verplichtingen van de verhuurder moet je steeds kijken of er sprake is van regelend recht of
semi-dwingend recht. De verplichtingen van de verhuurder zijn onder te verdelen in de volgende
drie categorieën:
1. Het gehuurde ter beschikking stellen. (Art.7:203 BW)
2. Alle (groot) onderhoud uitvoeren (nuance in art. 7:217 BW)
3. Gebrekenregeling (art. 7:204 e.v. BW)
Gebreken
Nogmaals: Er geldt bij de gebrekenregeling een verjaringstermijn van drie jaar (art.3:52 BW).
Iets wat mis is met je huis voorbeelden zijn:
- Lekkage aan het dak van een gehuurde woning, tenzij deze lekkage veroorzaakt is door een
illegaal dakterras dat is aangebracht door de huurder.
College 1
Roerende zaak
Is iets wat niet vastzit aan de grond je moet hier denken aan bijvoorbeeld een auto een fiets etc.
Definitie van de huurovereenkomst:
Art. 7:201 lid 1 BW: Huur is de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan
de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de
huurder zich verbindt tot een tegenprestatie.
Aan deze definitie zijn verschillende aspecten te onderscheiden:
1. Een zaak of een gedeelte daarvan: roerende zaken, onroerende zaken of vermogensrechten
(zie art.7:201 lid 2 BW).
2. Tegenprestatie:
Je hoeft niet per se in geld te betalen dit kan van alles zijn mits er een overeenkomst is. Zoals
verplichting tot gebruik of verplichting tot onderhoud. Stel je woont antikraak en je betaalt
alleen de servies kosten gas etc. dan huur je dus eigenlijk niet het huis of de kamer alleen
het gas waardoor je geen huurbescherming geniet.
Regelmatig draait het in rechterlijke uitspraken om de vraag of er sprake is van een
bruikleenovereenkomst of om een huurovereenkomst. Hierbij is van belang of er een
tegenprestatie wordt geleverd. Het gaat erom of de verhuurder een voordeel geniet.
Samenvattend: Als er geen tegenprestatie is, is er geen sprake van een huurovereenkomst
maar bijvoorbeeld van een gebruiksovereenkomst of een bruikleenovereenkomst.
Gemengde overeenkomsten
Volgens art. 6:215 BW: Voldoet een overeenkomst aan de omschrijving van twee of meer door de
wet geregelde bijzondere soorten van overeenkomsten, dan zijn de voor elk van die soorten
gegeven bepalingen naast elkaar op de overeenkomst van toepassing, behoudens voor zover deze
bepalingen niet wel verenigbaar zijn of de strekking daarvan in verband met de aard van de
overeenkomst zich tegen toepassing verzet.
De 2 overeenkomsten blijven dus ook naast elkaar bestaan je kan er niet in een keer 1 van maken.
Er moet wel een onderscheid gemaakt worden tussen een eigenlijke dienstwoning en een
oneigenlijke dienstwoning.
- Eigenlijke dienstwoning
Bij een eigenlijke dienstwoning vloeit het bewonen van de woning voort uit de
arbeidsovereenkomst met de werkgever. Of er sprake is van een dienstwoning moet worden
nagegaan dat het bewonen van de woning nodig is voor het goed uitoefenen van de baan
van de huurder. Stel je stopt met werk word je er wel uitgezet.
- De oneigenlijke dienstwoning
Beide partijen hebben een woning als een dienstwoning bestemmend in hun overeenkomst.
Je hebt dan ook 2 overeenkomsten de bedrijfsruimte en de woningruimte. Je hebt hier de
woningruimte niet per se nodig voor het goed uitoefenen van je beroep.
,Voorbeelden van zaken, die je zoal kunnen huren:
- Woning, valt onder woonruimte
- Studentenkamer, valt ook onder woonruimte. - Winkel, valt onder bedrijfsruimte en
specifiek onder middenstandsbedrijfsruimte.
- Patatkraam, is roerende zaak, als het niet duurzaam met de grond verbonden is. Als wel
duurzaam met grond verbonden, dan kan het ook middenstandsbedrijfsruimte zijn.
- Garagebox valt overige gebouwde onroerende zaken
- Drogisterij valt onder middenstandsbedrijfsruimte- Apotheek valt onder bedrijfsruimte,
maar ook middenstandsbedrijfsruimte? In de rechtspraak veel discussie, maar een apotheek
lijkt de laatste jaren steeds meer op een drogisterij en wordt daarom doorgaans beschouwd
als een middenstandsbedrijfsruimte. Huurrechtbescherming kort Afhankelijk van het
huurregime is een sterkere of minder sterkere huurrechtbescherming van toepassing. Deze
huurbescherming kenmerkt zich door opzeggingsbescherming en huurprijsbescherming.
- Opzeggingsbescherming
Er zijn verschillende regimes binnen het huurrecht die ieder zijn eigen regels heeft. Huurders
van woningbouw worden veel sterker beschermd dan huurders van bedrijfsruimte, die op
hun beurt weer worden beschermd zijn van huurders van onbebouwde grond of roerende
zaken.
- Huurbescherming
Bescherming tegen onredelijke of sterke jaarlijkse huurstijgingen. Dit is weer bij huurders
van woningen erg sterk en bij sociale huur is dit al helemaal sterk geregeld.
- Bescherming huurperiode
Weer bij woningen is dit erg sterk maar ook bij specifieke categorieën van bedrijfsruimtes,
die met name bestaan uit winkels/horeca/ hotels. Minder bescherming bij kantoren of
fabrieken etc.
, - Gebrekenregeling. Dat de verhuurder verplicht is om het gebouw goed te onthouden wordt
later op door gegaan.
Gebrekenregeling (art.7:204 e.v. BW)
Tip: bekijk het schema onder welk huur regime welk object valt dit kan namenlijk erg verschillen.
College 2 verplichtingen van de verhuurder
Beding
Een bepaling in een schriftelijke overeenkomst een contract dus.
Dwingend recht
Men mag bij de overeenkomst hier niet van afwijken. Je hebt altijd een basis overeenkomst die
wordt opgesteld waar bepaalde zaken in staan opgenomen.
Dwingend recht herken je dat er in de wettelijke bepaling staat “op straffe van nietigheid”. Zie
bijvoorbeeld art.7:271 lid 4 BW. Bij dwingend recht is afwijking dus niet mogelijk.
Semi dwingend recht
Bij semi–dwingend recht is afwijking door de verhuurder en huurder binnen bepaald grenzen
mogelijk. Vaak is dan afwijking ten voordele van de huurder mogelijk. Herken je aan de zinsnede
“niet ten nadele van de huurder afwijkt”. Zie bijvoorbeeld 7:206 lid 3BW.
Regelend of ook wel aanvullend recht
In die gevallen mag je afwijken van wat er in de wet geregeld is of vult de wet jouw
huurovereenkomst aan als je niets geregeld hebt. Bij huurrecht vaak te vinden in de algemene
bepalingen (art: 7:201-231 BW)
Verplichting van de verhuurder
Bij de verplichtingen van de verhuurder moet je steeds kijken of er sprake is van regelend recht of
semi-dwingend recht. De verplichtingen van de verhuurder zijn onder te verdelen in de volgende
drie categorieën:
1. Het gehuurde ter beschikking stellen. (Art.7:203 BW)
2. Alle (groot) onderhoud uitvoeren (nuance in art. 7:217 BW)
3. Gebrekenregeling (art. 7:204 e.v. BW)
Gebreken
Nogmaals: Er geldt bij de gebrekenregeling een verjaringstermijn van drie jaar (art.3:52 BW).
Iets wat mis is met je huis voorbeelden zijn:
- Lekkage aan het dak van een gehuurde woning, tenzij deze lekkage veroorzaakt is door een
illegaal dakterras dat is aangebracht door de huurder.
