Samenvatting vastgoedrecht
1 Koop – verkoop van een onroerend goed
Wat zijn de eerste stappen als je iets wilt kopen?
Online kijken met regio en budget, naar de bank gaan om te kijken hoeveel ik kan lenen, dan contact
opnemen met de eigenaar, een bod doen, afwegen met de eigenaar, als hij aanvaard hebben we
onze koop
1.1 Essentiële bestanddelen & kenmerken van de
koopovereenkomst
Regelgeving: Burgerlijk Wetboek - Titel VI. Koop (artikelen 1582 ev. BW)
Artikel 1582 BW: Wettelijke omschrijving van ‘koop’
Koop is een overeenkomst waarbij de ene partij zich verbindt om een zaak te leveren, en de andere
om daarvoor een prijs te betalen.
Hij kan bij authentieke of bij onderhandse akte worden aangegaan.
Een zaak leveren hoe gaat dat concreet in zijn werk?
o Eigendomsoverdracht, door sleutels te geven!
De koop kan gesloten worden door een onderhandse akte
o MAAR naar bewijsvoering naar derden toe hebben we ALTIJD een authentieke
akte nodig!
Artikel 1583 BW:
Hij is tussen partijen voltrokken, en de koper verkrijgt van rechtswege de eigendom ten aanzien van
de verkoper, zodra er overeenkomst is omtrent de zaak en de prijs, hoewel de zaak nog niet
geleverd en de prijs nog niet betaald is.
Art. 1582 BW: Essentiële bestanddelen van een koop:
Leveren van de zaak - Eigendomsoverdracht (door verkoper)
EN
Betaling van koopprijs (door de koper)
Art. 1583 BW:
Sprake van een geldige koop-verkoop van zodra overeenstemming inzake zaak en prijs
(consensualisme)
OOK indien zaak nog niet wordt geleverd
OOK indien nog geen document/contract wordt opgemaakt (kan dus mondeling)
1
,Kenmerken van de koopovereenkomst:
Ten bezwarende titel
o Het is altijd voor geld! Nooit gratis want dan is het een schenking!
o (vs. ten kosteloze titel)
Wederkerig (vs. eenzijdig)
Consensueel
o = door loutere wilsovereenstemming, ‘solo consensu’ vs. plechtig of zakelijk contract
Praktijk: opmaak onderhandse overeenkomst (= compromis) omwille van BEWIJSREDENEN
Koop-verkoop van onroerende goederen (ORG): opmaak notariële akte verplicht met oog op
tegenstelbaarheid aan derden (zie verder) (betreft GEEN geldigheidsvoorwaarde)
Art. 1583 BW: Eigendomsoverdracht van zodra koop tot stand komt
Staat los van levering (en betaling)
Samen met overdracht van eigendom gaat ook het risico over (!)
o Dus vanaf dat de overeenkomst er is en de koop overgaat, draag je als nieuwe
eigenaar al de risico’s van het pand!
o Voorbeelden risico’s huis afbranden, stormschade,…
Van aanvullend recht
o Partijen kunnen dus anders overeenkomen
o Bv. Overeenkomen in de onderhandse overeenkomst dat eigendom over de zaak pas
overgaat op het moment van het verlijden van de notariële akte ( = clausule van
eigendomsvoorbehoud)
Verkopen van andermans goed
Is nietig en kan aanleiding geven tot schadevergoeding (1599 BW).
De werkelijke eigenaar kan revindiceren.
Koop-verkoop onder opschortende voorwaarde (art. 1584 BW)
Geldige koop komt tot stand maar de uitvoering ervan (afdwingbaarheid van de
verbintenissen) gebeurt pas van zodra een toekomstige, onzekere gebeurtenis plaatsvindt
(art. 1181 BW)
Bv. koop van een onroerend goed gebeurt vaak onder opschortende voorwaarde van het
verkrijgen van een hypothecaire lening bij de bank
o Bv. “vanaf nu heeft u 6 weken, om min. bij 3 banken langs te gaan. Bij de 3 ga je een
kredietvraag indienen (en er wordt ook bepaald welk kredietbedrag)”
2
, o Dan moet je voorleggen dat de 3 banken nee hebben gezegd EN DAN treed de
opschortende voorwaarde in werking!
Bescherming koper!
Zuiver potestatieve voorwaarde is verboden (nietig)
o = 1 van de partijen heeft alles in de hand om de overeenkomst niet te laten doorgaan
Duidelijke formulering is belangrijk (termijn, kennisgeving, …)
Opschortende voorwaarde niet vervuld? Koop gaat niet door
Koop onder ontbindende voorwaarde
Ook mogelijk: uitdrukkelijk ontbindende voorwaarde (art. 1383 en 1384 BW)
Bv. koop komt tot stand maar wordt van rechtswege ontbonden bij bijvoorbeeld niet-
betaling
Zie ook verder (‘einde koop’)
De prijs
Art. 1591 BW: de prijs moet bepaald (of bepaalbaar) zijn
Prijs moet vastgesteld kunnen worden ahv objectieve criteria, bv. verwijzing naar
marktprijzen op moment van levering
o Door objectieve experts
In geld (anders: ruil ipv koop)
Dus niet: Verkoop ‘tegen een nader te bepalen prijs’
3
, 1.2 Praktisch verloop
Het is belangrijk dat er een goede wisselwerking is tussen de makelaar en de notaris!!
Wie maakt er de onderhandse overeenkomst op? De vastgoedmakelaar of de notaris
Hoe gaat dit in zijn werk
We hebben een verkoper en koper. De verkoper heeft een makelaar aangesteld. De
makelaar kan een compromis aanmaken OF de notaris van de verkoper. De notaris van de
verkoper maakt de compromis. De notaris van de koper maakt de akte. ALTIJD!
De 2 notarissen kunnen eventueel wel dezelfde persoon zijn (stel dat de notaris beide
vertegenwoordigd heeft hij een integraal inkomen, anders maar de helft)
De notaris maakt de compromis op en stuurt dat naar de andere notaris (die geeft
opmerkingen etc.)
o (onderhandse akte BESTAAT NIET!)
o Onderhandse overeenkomst (= compromis) is begin van bewijs.
Notariële akte
Vanaf het moment dat de notariële akte getekend wordt loopt er een termijn van 4 maand 4
maand later verwacht het kantoor rechtszekerheid dat er betaald wordt
Praktisch verloop:
1. Precontractuele fase
2. Onderhandse koop-verkoopovereenkomst of het compromis
In de meeste gevallen wordt dit opgesteld door de notaris
3. Notariële akte
4. Registratie Kantoor rechtszekerheid (vroeger: hypotheekkantoor)
1.2.1 Precontractuele fase
Verkoop via vastgoedmakelaar
Tussenpersoon tussen verkoper en koper
Lastgevings- of aannemingscontract afgesloten met de verkoper
Kan notaris niet vervangen
Mogelijke diensten:
o Prijsbepaling
Makelaar is aangesteld door de verkoper dus zo hoog mogelijke prijs
Als koper zo laag mogelijke prijs
4
1 Koop – verkoop van een onroerend goed
Wat zijn de eerste stappen als je iets wilt kopen?
Online kijken met regio en budget, naar de bank gaan om te kijken hoeveel ik kan lenen, dan contact
opnemen met de eigenaar, een bod doen, afwegen met de eigenaar, als hij aanvaard hebben we
onze koop
1.1 Essentiële bestanddelen & kenmerken van de
koopovereenkomst
Regelgeving: Burgerlijk Wetboek - Titel VI. Koop (artikelen 1582 ev. BW)
Artikel 1582 BW: Wettelijke omschrijving van ‘koop’
Koop is een overeenkomst waarbij de ene partij zich verbindt om een zaak te leveren, en de andere
om daarvoor een prijs te betalen.
Hij kan bij authentieke of bij onderhandse akte worden aangegaan.
Een zaak leveren hoe gaat dat concreet in zijn werk?
o Eigendomsoverdracht, door sleutels te geven!
De koop kan gesloten worden door een onderhandse akte
o MAAR naar bewijsvoering naar derden toe hebben we ALTIJD een authentieke
akte nodig!
Artikel 1583 BW:
Hij is tussen partijen voltrokken, en de koper verkrijgt van rechtswege de eigendom ten aanzien van
de verkoper, zodra er overeenkomst is omtrent de zaak en de prijs, hoewel de zaak nog niet
geleverd en de prijs nog niet betaald is.
Art. 1582 BW: Essentiële bestanddelen van een koop:
Leveren van de zaak - Eigendomsoverdracht (door verkoper)
EN
Betaling van koopprijs (door de koper)
Art. 1583 BW:
Sprake van een geldige koop-verkoop van zodra overeenstemming inzake zaak en prijs
(consensualisme)
OOK indien zaak nog niet wordt geleverd
OOK indien nog geen document/contract wordt opgemaakt (kan dus mondeling)
1
,Kenmerken van de koopovereenkomst:
Ten bezwarende titel
o Het is altijd voor geld! Nooit gratis want dan is het een schenking!
o (vs. ten kosteloze titel)
Wederkerig (vs. eenzijdig)
Consensueel
o = door loutere wilsovereenstemming, ‘solo consensu’ vs. plechtig of zakelijk contract
Praktijk: opmaak onderhandse overeenkomst (= compromis) omwille van BEWIJSREDENEN
Koop-verkoop van onroerende goederen (ORG): opmaak notariële akte verplicht met oog op
tegenstelbaarheid aan derden (zie verder) (betreft GEEN geldigheidsvoorwaarde)
Art. 1583 BW: Eigendomsoverdracht van zodra koop tot stand komt
Staat los van levering (en betaling)
Samen met overdracht van eigendom gaat ook het risico over (!)
o Dus vanaf dat de overeenkomst er is en de koop overgaat, draag je als nieuwe
eigenaar al de risico’s van het pand!
o Voorbeelden risico’s huis afbranden, stormschade,…
Van aanvullend recht
o Partijen kunnen dus anders overeenkomen
o Bv. Overeenkomen in de onderhandse overeenkomst dat eigendom over de zaak pas
overgaat op het moment van het verlijden van de notariële akte ( = clausule van
eigendomsvoorbehoud)
Verkopen van andermans goed
Is nietig en kan aanleiding geven tot schadevergoeding (1599 BW).
De werkelijke eigenaar kan revindiceren.
Koop-verkoop onder opschortende voorwaarde (art. 1584 BW)
Geldige koop komt tot stand maar de uitvoering ervan (afdwingbaarheid van de
verbintenissen) gebeurt pas van zodra een toekomstige, onzekere gebeurtenis plaatsvindt
(art. 1181 BW)
Bv. koop van een onroerend goed gebeurt vaak onder opschortende voorwaarde van het
verkrijgen van een hypothecaire lening bij de bank
o Bv. “vanaf nu heeft u 6 weken, om min. bij 3 banken langs te gaan. Bij de 3 ga je een
kredietvraag indienen (en er wordt ook bepaald welk kredietbedrag)”
2
, o Dan moet je voorleggen dat de 3 banken nee hebben gezegd EN DAN treed de
opschortende voorwaarde in werking!
Bescherming koper!
Zuiver potestatieve voorwaarde is verboden (nietig)
o = 1 van de partijen heeft alles in de hand om de overeenkomst niet te laten doorgaan
Duidelijke formulering is belangrijk (termijn, kennisgeving, …)
Opschortende voorwaarde niet vervuld? Koop gaat niet door
Koop onder ontbindende voorwaarde
Ook mogelijk: uitdrukkelijk ontbindende voorwaarde (art. 1383 en 1384 BW)
Bv. koop komt tot stand maar wordt van rechtswege ontbonden bij bijvoorbeeld niet-
betaling
Zie ook verder (‘einde koop’)
De prijs
Art. 1591 BW: de prijs moet bepaald (of bepaalbaar) zijn
Prijs moet vastgesteld kunnen worden ahv objectieve criteria, bv. verwijzing naar
marktprijzen op moment van levering
o Door objectieve experts
In geld (anders: ruil ipv koop)
Dus niet: Verkoop ‘tegen een nader te bepalen prijs’
3
, 1.2 Praktisch verloop
Het is belangrijk dat er een goede wisselwerking is tussen de makelaar en de notaris!!
Wie maakt er de onderhandse overeenkomst op? De vastgoedmakelaar of de notaris
Hoe gaat dit in zijn werk
We hebben een verkoper en koper. De verkoper heeft een makelaar aangesteld. De
makelaar kan een compromis aanmaken OF de notaris van de verkoper. De notaris van de
verkoper maakt de compromis. De notaris van de koper maakt de akte. ALTIJD!
De 2 notarissen kunnen eventueel wel dezelfde persoon zijn (stel dat de notaris beide
vertegenwoordigd heeft hij een integraal inkomen, anders maar de helft)
De notaris maakt de compromis op en stuurt dat naar de andere notaris (die geeft
opmerkingen etc.)
o (onderhandse akte BESTAAT NIET!)
o Onderhandse overeenkomst (= compromis) is begin van bewijs.
Notariële akte
Vanaf het moment dat de notariële akte getekend wordt loopt er een termijn van 4 maand 4
maand later verwacht het kantoor rechtszekerheid dat er betaald wordt
Praktisch verloop:
1. Precontractuele fase
2. Onderhandse koop-verkoopovereenkomst of het compromis
In de meeste gevallen wordt dit opgesteld door de notaris
3. Notariële akte
4. Registratie Kantoor rechtszekerheid (vroeger: hypotheekkantoor)
1.2.1 Precontractuele fase
Verkoop via vastgoedmakelaar
Tussenpersoon tussen verkoper en koper
Lastgevings- of aannemingscontract afgesloten met de verkoper
Kan notaris niet vervangen
Mogelijke diensten:
o Prijsbepaling
Makelaar is aangesteld door de verkoper dus zo hoog mogelijke prijs
Als koper zo laag mogelijke prijs
4
