Samenvatting handboek projectontwikkeling
Hoofdstuk 1: Historie, actualiteit en trends
Projectontwikkeling belangrijke branche voor de Nederlandse economie, invloed:
´ Werkgelegenheid
´ Hoe er in NL gewerkt, gewoond en gecreëerd wordt.
´ Nationaal geluk
´ Toekomstige generaties
NEPROM: Vereniging van Nederlandse Projectontwikkeling Maatschappijen
1.1 De maatschappelijke context van projectontwikkeling
Projectontwikkeling heeft betekenis op 2 manieren voor de samenleving:
´ Tastbaar betekenis: Projecten die worden uitgevoerd, die staan vast op bekende/onbekende plekken
waardeontwikkeling, ontwikkelingsmogelijkheden, vorm & inhoud aan openbare ruimtes (Publiek goed), bouwjaar
zichtbaar, maatschappelijk functie (wonen & werken) en welke normen & waarden in een bepaalde tijd de overhand
hadden.
´ Projectontwikkeling + invloed macro-economische ontwikkeling: Gedurende looptijd van projectontwikkeling
komt niet alleen de ontwikkelingsbranche aan het werk, maar ook heel veel ander afgeleide werkgelegenheid
(notarissen, financiers of beleggers). Dit geeft aan, dat het ontwikkelen heel erg belangrijk is voor de Nederlandse
economie.
1.2 Historie van projectontwikkeling
Na de WOII werd projectontwikkelaar onmisbaar in de inrichting van de gebouwde omgeving, gevolgen:
´ Kantoren voor de vrije verhuur ontwikkeld
´ Ontwikkeling van koopwoningen en winkelcentra ging snel
´ Loop van de tijd werd het vak complexer moest op allerlei vakken kunnen
´ Aanpak bestaande stad stadsvernieuwing naar stedelijke vernieuwing
1974 NEPROM (Vereniging van Nederlandse Projectontwikkeling Maatschappijen) opgericht samenwerking te
bevorderen tussen overheid & projectontwikkelaars bij de totstandkoming van vastgoedprojecten.
Na de economische en vastgoedcrisis van 2008, gevolgen:
´ Aantal grote spelers verdwenen fijn voor de kleinere partijen
´ Verlies van arbeidsplaatsen in de totale bouw -en vastgoed sector
´ Ontwikkelingsbranche 50% minder personeel
´ Nieuwe partijen betreden
´ Aanbodgericht naar vraaggerichte markt
´ Project komt pas als er echt eindgebruikers zijn
1.3 Kenmerken van projectontwikkeling
Projectontwikkelaar brengt grond, geld, gebruikers en kennis bij elkaar om een bouwwerk uit te voeren op eigen
geld en risico belangrijke is winst, om het bedrijf voortzetten.
Projectontwikkelaar is het belangrijkste van het proces, terwijl er nog heel veel andere partijen betrokken zijn nodig om
zijn doelstellingen te behalen kunst om als team te werken.
Projectontwikkelaar belangrijk deel de opdrachtgever heeft het voor het zeggen verantwoordelijk eindresultaat
ondernemerschap belangrijk.
Projectontwikkelaar begint met een nieuw project terwijl er geen zekerheid is of iemand bereid is om het voor goede
prijs te kopen risico’s en onzekerheid kansen zien en benutten aantrekkelijk
Wat doet/moet een projectontwikkelaar doen:
´ Kennis en kunde
´ Markt ontdekken en hierbij een haalbaar project te bedenken
´ Verdiept en verbind met eindegebruikers en omgeving
Aan elke ontwikkeling zitten 2 kanten waarbij projectontwikkelaar rekening moet houden:
,´ Publiek De gemeente als vertegenwoordiger van de publieke belangen moet instemmen + partij op de markt die
het vastgoed wilt kopen beide kanten voortdurend in de gaten houden voor een overeenstemming
´ Privaat Globaal op de hoogte zijn van de kennis van die andere partijen inbrengen beoordelen of deze
bijdrage zin heeft.
Type projectontwikkelaars:
´ Zelfstandige projectontwikkelaar
´ Projectontwikkelaar gekoppeld aan een financiële instelling
´ Ontwikkeld bouwer
´ Ontwikkeld belegger
´ Ontwikkeld woningcorporatie
´ Gedelegeerd projectontwikkelaar
´ Ontwerpend of adviserend projectontwikkelaar
´ Projectontwikkeling als afgeleide activiteit
1.4 De actualiteit: Het vak anno nu
Aan verschillende soorten eind gebouwen verschillende soorten eindgebruikers eigen dynamiek/opgave
Sommige projectontwikkelaars zijn actief over de gehele breedte sommige kiezen voor 1 of meerdere deelmarkten.
Door de crisis werd de bouwopgave anders verbeteren/transformeren van bestaande bouw groeiden zagen kansen
eiste wel kunde in bijvoorbeeld bouwtechniek en regelgeving focus van buitenstedelijk ontwikkelen naar
binnenstedelijk ontwikkelen.
1.5 Toekomst en trends
Projectontwikkelaar steeds belangrijker moeilijker geworden, maar hierdoor ook boeiende, uitdagender en inspirerend.
Vroeger serie geschakeld: Projectontwikkelaar kocht grond en daarop een bouwplan liet uitvoeren.
Parralel geschakeld: Projectontwikkelaar continu heen er weer springt tussen de actoren en aandachtsvelden, hierdoor
moet hij blijven innoveren om de kansen van toenemende ingewikkeldheden te benutten.
Projectontwikkeling steeds meer draait om service, eindgebruikers willen steeds meer ontzorgd worden bij wonen en
werken. Vraagt om geïntegreerde concepten dienstverlening vanaf begin wordt meegenomen beheer en exploitatie
belangrijker meer vraag naar gecombineerde projecten projectontwikkelaar kan een full service provider zijn.
, Hoofdstuk 4: Het werkveld
4.1 Een nieuwe exploitatie met meer waarde
Projectontwikkeling zorgt voor een match tussen een maatschappelijk verantwoord ruimtegebruik en een lokale
marktvraag naar ruimte nut van landoppervlakte verhoogd grijpt in op de levensduur van de ruimte.
Bij projectontwikkeling eindigt het eerste exploitatie en begint na de realisatie een nieuw exploitatie, zoals:
´ Bebouwen
´ Bestaande bouw slopen en opnieuw te bouwen
´ Transformeren
Waarde van ruimte stijgt door het nieuwe gebruik.
Om gebieden en gebouwen beter te benutten, verhoogt projectontwikkeling de ‘prestatie’ van de ruimte prestatie
geleverd door aspecten of kwaliteiten van het vastgoed beoordelingen van directe gebruikers en eigenaren.
Afhankelijk van het aspect/belanghebbende zijn er verschillende levensduren:
´ Technische levensduur
´ Etnische levensduur
´ Ecologische levensduur
´ Functionele levensduur
´ Economische levensduur
Een projectontwikkeling is financieel haalbaar
Wanneer de kosten van de aankoop van een oude exploitatie, de sloop, ontwikkeling, bouw op die plek van de
nieuwe exploitatie lager liggen dan de verkoopopbrengsten van de nieuwe exploitatie.
Waardesprong
Nieuwe gebruikers en/of eigenaren die de prestatiesprong door de projectontwikkeling weten te waarderen + ook moeten
de huidige gebruikers en eigenaren het bedrag dat de projectontwikkelaar kan betalen voor het verwerven van de locatie
en eventuele opstallen hoger waarderen dan wat het voortzetten van de huidige exploitatie opbrengt.
Stijging gebruikswaarde belevingswaarde toekomstwaarde
De afweging om wel of niet te ontwikkelen gaan over de kosten en opbrengsten, ook andere belangen spelen een rol:
Sociaal, ecologisch en culturele kan ook worden ingebracht door direct betrokkenen/eigenaren/andere
belanghebbende.
4.2 Planologische ruimte voor project ontwikkeling
De overheid heeft voor het gebruik maken van de leefruimte allerlei regels en eisen opgesteld, dit moet ervoor zorgen dat
bij verandering in de inrichting rekening wordt gehouden met individuele en gemeenschappelijke belangen.
Ruimtelijk ordening ruimtelijke planning systematische voorbereiding van beleidsvormen en uitvoerende
handelingen gericht op het bemiddelen in de ruimtelijke orde en het organiseren van de bemiddeling.
Rijksoverheid is de systeemverantwoordelijke voor de goede ruimtelijke ordening zorgt dat andere overheden over de
juiste instrumenten beschikken en zorgvuldig benutten van de ruimte.
Ruimtelijke ordering start met vaststellen van de maatschappelijke uitdagingen voor lange termijn en het formuleren
van een nieuw ruimtelijke opgave.
De rol van overheden (name het Rijk) in de ruimtelijke ordening werd sinds de invoering van de woningwet in 1901 steeds
groter.
Tot 1930 was er legitimatieplanologie ontwikkelingen achteraf op de kaart een formele plek kregen Ontstond de
wens vanuit de overheden om nog meer te sturen.
Toelatingsplanologie ontstond maakt overheidsinstanties een ruimtelijke plan, dat de meest gewenste ontwikkeling
van een gebied weergeeft. wachten op initiatieven uit de markt waarbij een initiatief pas door mocht gaan als het aan
de vastgestelde gewenste eisen voldeed Niet aan de gewenste eisen voldoen, kon gebruik maken van
afwijkingsartikel 19 van de wet ruimtelijke ordening (Wro) om het initiatief alsnog door te laten gaan.
Rol van overheidsinstanties toetsend en handhavend in praktijk leidde dit tot postzegelplanologie waarbij pas
nadat er een initiatief voor een plan was en er met de gemeente overeenstemming was bereikt over de uitvoering, de
gemeente bereid was om via artikel 19 het project ook planologisch mogelijk te maken.
Hoofdstuk 1: Historie, actualiteit en trends
Projectontwikkeling belangrijke branche voor de Nederlandse economie, invloed:
´ Werkgelegenheid
´ Hoe er in NL gewerkt, gewoond en gecreëerd wordt.
´ Nationaal geluk
´ Toekomstige generaties
NEPROM: Vereniging van Nederlandse Projectontwikkeling Maatschappijen
1.1 De maatschappelijke context van projectontwikkeling
Projectontwikkeling heeft betekenis op 2 manieren voor de samenleving:
´ Tastbaar betekenis: Projecten die worden uitgevoerd, die staan vast op bekende/onbekende plekken
waardeontwikkeling, ontwikkelingsmogelijkheden, vorm & inhoud aan openbare ruimtes (Publiek goed), bouwjaar
zichtbaar, maatschappelijk functie (wonen & werken) en welke normen & waarden in een bepaalde tijd de overhand
hadden.
´ Projectontwikkeling + invloed macro-economische ontwikkeling: Gedurende looptijd van projectontwikkeling
komt niet alleen de ontwikkelingsbranche aan het werk, maar ook heel veel ander afgeleide werkgelegenheid
(notarissen, financiers of beleggers). Dit geeft aan, dat het ontwikkelen heel erg belangrijk is voor de Nederlandse
economie.
1.2 Historie van projectontwikkeling
Na de WOII werd projectontwikkelaar onmisbaar in de inrichting van de gebouwde omgeving, gevolgen:
´ Kantoren voor de vrije verhuur ontwikkeld
´ Ontwikkeling van koopwoningen en winkelcentra ging snel
´ Loop van de tijd werd het vak complexer moest op allerlei vakken kunnen
´ Aanpak bestaande stad stadsvernieuwing naar stedelijke vernieuwing
1974 NEPROM (Vereniging van Nederlandse Projectontwikkeling Maatschappijen) opgericht samenwerking te
bevorderen tussen overheid & projectontwikkelaars bij de totstandkoming van vastgoedprojecten.
Na de economische en vastgoedcrisis van 2008, gevolgen:
´ Aantal grote spelers verdwenen fijn voor de kleinere partijen
´ Verlies van arbeidsplaatsen in de totale bouw -en vastgoed sector
´ Ontwikkelingsbranche 50% minder personeel
´ Nieuwe partijen betreden
´ Aanbodgericht naar vraaggerichte markt
´ Project komt pas als er echt eindgebruikers zijn
1.3 Kenmerken van projectontwikkeling
Projectontwikkelaar brengt grond, geld, gebruikers en kennis bij elkaar om een bouwwerk uit te voeren op eigen
geld en risico belangrijke is winst, om het bedrijf voortzetten.
Projectontwikkelaar is het belangrijkste van het proces, terwijl er nog heel veel andere partijen betrokken zijn nodig om
zijn doelstellingen te behalen kunst om als team te werken.
Projectontwikkelaar belangrijk deel de opdrachtgever heeft het voor het zeggen verantwoordelijk eindresultaat
ondernemerschap belangrijk.
Projectontwikkelaar begint met een nieuw project terwijl er geen zekerheid is of iemand bereid is om het voor goede
prijs te kopen risico’s en onzekerheid kansen zien en benutten aantrekkelijk
Wat doet/moet een projectontwikkelaar doen:
´ Kennis en kunde
´ Markt ontdekken en hierbij een haalbaar project te bedenken
´ Verdiept en verbind met eindegebruikers en omgeving
Aan elke ontwikkeling zitten 2 kanten waarbij projectontwikkelaar rekening moet houden:
,´ Publiek De gemeente als vertegenwoordiger van de publieke belangen moet instemmen + partij op de markt die
het vastgoed wilt kopen beide kanten voortdurend in de gaten houden voor een overeenstemming
´ Privaat Globaal op de hoogte zijn van de kennis van die andere partijen inbrengen beoordelen of deze
bijdrage zin heeft.
Type projectontwikkelaars:
´ Zelfstandige projectontwikkelaar
´ Projectontwikkelaar gekoppeld aan een financiële instelling
´ Ontwikkeld bouwer
´ Ontwikkeld belegger
´ Ontwikkeld woningcorporatie
´ Gedelegeerd projectontwikkelaar
´ Ontwerpend of adviserend projectontwikkelaar
´ Projectontwikkeling als afgeleide activiteit
1.4 De actualiteit: Het vak anno nu
Aan verschillende soorten eind gebouwen verschillende soorten eindgebruikers eigen dynamiek/opgave
Sommige projectontwikkelaars zijn actief over de gehele breedte sommige kiezen voor 1 of meerdere deelmarkten.
Door de crisis werd de bouwopgave anders verbeteren/transformeren van bestaande bouw groeiden zagen kansen
eiste wel kunde in bijvoorbeeld bouwtechniek en regelgeving focus van buitenstedelijk ontwikkelen naar
binnenstedelijk ontwikkelen.
1.5 Toekomst en trends
Projectontwikkelaar steeds belangrijker moeilijker geworden, maar hierdoor ook boeiende, uitdagender en inspirerend.
Vroeger serie geschakeld: Projectontwikkelaar kocht grond en daarop een bouwplan liet uitvoeren.
Parralel geschakeld: Projectontwikkelaar continu heen er weer springt tussen de actoren en aandachtsvelden, hierdoor
moet hij blijven innoveren om de kansen van toenemende ingewikkeldheden te benutten.
Projectontwikkeling steeds meer draait om service, eindgebruikers willen steeds meer ontzorgd worden bij wonen en
werken. Vraagt om geïntegreerde concepten dienstverlening vanaf begin wordt meegenomen beheer en exploitatie
belangrijker meer vraag naar gecombineerde projecten projectontwikkelaar kan een full service provider zijn.
, Hoofdstuk 4: Het werkveld
4.1 Een nieuwe exploitatie met meer waarde
Projectontwikkeling zorgt voor een match tussen een maatschappelijk verantwoord ruimtegebruik en een lokale
marktvraag naar ruimte nut van landoppervlakte verhoogd grijpt in op de levensduur van de ruimte.
Bij projectontwikkeling eindigt het eerste exploitatie en begint na de realisatie een nieuw exploitatie, zoals:
´ Bebouwen
´ Bestaande bouw slopen en opnieuw te bouwen
´ Transformeren
Waarde van ruimte stijgt door het nieuwe gebruik.
Om gebieden en gebouwen beter te benutten, verhoogt projectontwikkeling de ‘prestatie’ van de ruimte prestatie
geleverd door aspecten of kwaliteiten van het vastgoed beoordelingen van directe gebruikers en eigenaren.
Afhankelijk van het aspect/belanghebbende zijn er verschillende levensduren:
´ Technische levensduur
´ Etnische levensduur
´ Ecologische levensduur
´ Functionele levensduur
´ Economische levensduur
Een projectontwikkeling is financieel haalbaar
Wanneer de kosten van de aankoop van een oude exploitatie, de sloop, ontwikkeling, bouw op die plek van de
nieuwe exploitatie lager liggen dan de verkoopopbrengsten van de nieuwe exploitatie.
Waardesprong
Nieuwe gebruikers en/of eigenaren die de prestatiesprong door de projectontwikkeling weten te waarderen + ook moeten
de huidige gebruikers en eigenaren het bedrag dat de projectontwikkelaar kan betalen voor het verwerven van de locatie
en eventuele opstallen hoger waarderen dan wat het voortzetten van de huidige exploitatie opbrengt.
Stijging gebruikswaarde belevingswaarde toekomstwaarde
De afweging om wel of niet te ontwikkelen gaan over de kosten en opbrengsten, ook andere belangen spelen een rol:
Sociaal, ecologisch en culturele kan ook worden ingebracht door direct betrokkenen/eigenaren/andere
belanghebbende.
4.2 Planologische ruimte voor project ontwikkeling
De overheid heeft voor het gebruik maken van de leefruimte allerlei regels en eisen opgesteld, dit moet ervoor zorgen dat
bij verandering in de inrichting rekening wordt gehouden met individuele en gemeenschappelijke belangen.
Ruimtelijk ordening ruimtelijke planning systematische voorbereiding van beleidsvormen en uitvoerende
handelingen gericht op het bemiddelen in de ruimtelijke orde en het organiseren van de bemiddeling.
Rijksoverheid is de systeemverantwoordelijke voor de goede ruimtelijke ordening zorgt dat andere overheden over de
juiste instrumenten beschikken en zorgvuldig benutten van de ruimte.
Ruimtelijke ordering start met vaststellen van de maatschappelijke uitdagingen voor lange termijn en het formuleren
van een nieuw ruimtelijke opgave.
De rol van overheden (name het Rijk) in de ruimtelijke ordening werd sinds de invoering van de woningwet in 1901 steeds
groter.
Tot 1930 was er legitimatieplanologie ontwikkelingen achteraf op de kaart een formele plek kregen Ontstond de
wens vanuit de overheden om nog meer te sturen.
Toelatingsplanologie ontstond maakt overheidsinstanties een ruimtelijke plan, dat de meest gewenste ontwikkeling
van een gebied weergeeft. wachten op initiatieven uit de markt waarbij een initiatief pas door mocht gaan als het aan
de vastgestelde gewenste eisen voldeed Niet aan de gewenste eisen voldoen, kon gebruik maken van
afwijkingsartikel 19 van de wet ruimtelijke ordening (Wro) om het initiatief alsnog door te laten gaan.
Rol van overheidsinstanties toetsend en handhavend in praktijk leidde dit tot postzegelplanologie waarbij pas
nadat er een initiatief voor een plan was en er met de gemeente overeenstemming was bereikt over de uitvoering, de
gemeente bereid was om via artikel 19 het project ook planologisch mogelijk te maken.
