MONITORAAT 7 – RECHTSFEITEN EN RECHTSHANDELINGEN
1) Relevante feiten uit casus filteren, 2) Feiten juridisch kwalificeren, 3) Vraag
analyseren,
4) Antwoord formuleren
Casus 1. Lena Van Dijck, een 32-jarige doctoraatsstudente kunstgeschiedenis, is eigenares
van een gerenoveerde herenwoning gelegen aan het stadspark in Leuven. De woning telt drie
slaapkamers, een ruime tuin en is ingericht met authentieke elementen zoals moulures en
parketvloeren. Omdat Lena voor minstens twee jaar naar Florence vertrekt voor een
onderzoeksopdracht aan een Italiaanse universiteit, besluit ze haar geliefde woning tijdelijk te
verhuren.
Ze schakelt het gerenommeerde vastgoedkantoor Domus Vastgoed in om dit voor haar te
regelen. In overleg met Lena stelt het kantoor een professioneel verhuurdossier samen, inclusief
foto’s, een beschrijving van de woning, de huurprijs (2.400 euro per maand), huurvoorwaarden
en enkele praktische details (geen huisdieren, geen studentenverhuur, minimumduur 12
maanden, beschikbaar vanaf 1 september). Het dossier wordt gepubliceerd op de website van
Domus Vastgoed, in de etalage van het kantoor én op sociale media.
Tom bezoekt de woning een paar dagen later en maakt zijn interesse daar kenbaar. Domus
Vastgoed geeft aan dat ze de publiciteit enkel zal weghalen na een duidelijke intentieverklaring,
zodat Lena zeker zou weten dat hij het ernstig meent. Tom neemt contact op via mail en krijgt
volgend antwoord van makelaar An-Sofie van Domus Vastgoed: “Hierbij het besproken
huurcontract. Ik stel voor dat u deze ingevuld en ondertekend inscant en me spoedig terugstuurt.
Dan is iedereen zeker van uw intentie. Bij komst naar België wil Lena u uiteraard met graagte
ontvangen voor een gemoedelijk gesprek...”. Bij de rubriek onderwerp staat vermeld “vrijblijvend
huurcontract” en bij de rubriek bijlagen “vrijblijvend ontwerp huurcontract Mullem huis (…)”.
Een dag later vult Tom het huurcontract in, ondertekent het digitaal, voegt zijn loonfiches toe én
stuurt een begeleidende mail naar An-Sofie met als afsluiter: “Ik kijk er echt naar uit om dit huis
mijn thuis te maken.”
Twee dagen later krijgt Tom telefoon van An-Sofie. Ze deelt mee dat Lena uiteindelijk heeft
beslist om de woning te verhuren aan een jong koppel, die volgens haar meer stabiliteit en een
gezinscontext bieden. Volgens de makelaar was dit een gevoelsmatige keuze van de eigenares.
Tom is verbaasd en boos. Hij meent dat hij als eerste kandidaat de voorwaarden had aanvaard
en alles correct heeft ingevuld. Hij had zelfs al een verhuisfirma gecontacteerd en zijn huidige
appartement opgezegd.
Tom komt bij u ten rade als advocaat. Kan hij iets ondernemen tegen Domus Vastgoed
en/of Lena? Verwijs naar de relevante rechtsgrond(en).
Juridische kwalificatie = totstandkoming van een contract
Is er sprake van wilsovereenstemming? (art 5.16-5.18 BW)
Opdat er sprake is van wilsovereenstemming, moet er sprake zijn van aanbod en
aanvaarding (art 5.18 e.v. BW)
Toepassingsvoorwaarden + toepassing
Aanbod: was het ingevulde huurcontract van Tom en zijn communicatie een aanbod?
o Art 5.19, eerste lid BW
o => Tom heeft zijn wil geuit door het projectcontract in te vullen en te versturen,
waardoor hij kandidaat-huurder is (materieel en moreel element vervult)
Aanvaarding: heeft Lena uitdrukkelijke aanvaarding gegeven?
1/7
, o Art 5.20, eerste lid BW
o => het projectcontract en het publicatiemateriaal van Domus is een uitnodiging tot
onderhandelen, maar geen aanbod dat juridisch bindt
Vermelding sanctie van de rechtsfiguur
Ontbreken van wilsovereenstemmingen dus geen totstandkoming van de
huurovereenkomst
Geen contractuele aansprakelijkheid
Tom kan buitencontractuele aansprakelijkheid (vertrouwensleer) proberen indien
gerechtvaardigd vertrouwen dat er een overeenkomst zijn (twijfelachtig)
Antwoord
Tom kan geen aanspraak doen op Lena. Er was geen contract want er was geen
wilsovereenkomst van Lena
2/7
1) Relevante feiten uit casus filteren, 2) Feiten juridisch kwalificeren, 3) Vraag
analyseren,
4) Antwoord formuleren
Casus 1. Lena Van Dijck, een 32-jarige doctoraatsstudente kunstgeschiedenis, is eigenares
van een gerenoveerde herenwoning gelegen aan het stadspark in Leuven. De woning telt drie
slaapkamers, een ruime tuin en is ingericht met authentieke elementen zoals moulures en
parketvloeren. Omdat Lena voor minstens twee jaar naar Florence vertrekt voor een
onderzoeksopdracht aan een Italiaanse universiteit, besluit ze haar geliefde woning tijdelijk te
verhuren.
Ze schakelt het gerenommeerde vastgoedkantoor Domus Vastgoed in om dit voor haar te
regelen. In overleg met Lena stelt het kantoor een professioneel verhuurdossier samen, inclusief
foto’s, een beschrijving van de woning, de huurprijs (2.400 euro per maand), huurvoorwaarden
en enkele praktische details (geen huisdieren, geen studentenverhuur, minimumduur 12
maanden, beschikbaar vanaf 1 september). Het dossier wordt gepubliceerd op de website van
Domus Vastgoed, in de etalage van het kantoor én op sociale media.
Tom bezoekt de woning een paar dagen later en maakt zijn interesse daar kenbaar. Domus
Vastgoed geeft aan dat ze de publiciteit enkel zal weghalen na een duidelijke intentieverklaring,
zodat Lena zeker zou weten dat hij het ernstig meent. Tom neemt contact op via mail en krijgt
volgend antwoord van makelaar An-Sofie van Domus Vastgoed: “Hierbij het besproken
huurcontract. Ik stel voor dat u deze ingevuld en ondertekend inscant en me spoedig terugstuurt.
Dan is iedereen zeker van uw intentie. Bij komst naar België wil Lena u uiteraard met graagte
ontvangen voor een gemoedelijk gesprek...”. Bij de rubriek onderwerp staat vermeld “vrijblijvend
huurcontract” en bij de rubriek bijlagen “vrijblijvend ontwerp huurcontract Mullem huis (…)”.
Een dag later vult Tom het huurcontract in, ondertekent het digitaal, voegt zijn loonfiches toe én
stuurt een begeleidende mail naar An-Sofie met als afsluiter: “Ik kijk er echt naar uit om dit huis
mijn thuis te maken.”
Twee dagen later krijgt Tom telefoon van An-Sofie. Ze deelt mee dat Lena uiteindelijk heeft
beslist om de woning te verhuren aan een jong koppel, die volgens haar meer stabiliteit en een
gezinscontext bieden. Volgens de makelaar was dit een gevoelsmatige keuze van de eigenares.
Tom is verbaasd en boos. Hij meent dat hij als eerste kandidaat de voorwaarden had aanvaard
en alles correct heeft ingevuld. Hij had zelfs al een verhuisfirma gecontacteerd en zijn huidige
appartement opgezegd.
Tom komt bij u ten rade als advocaat. Kan hij iets ondernemen tegen Domus Vastgoed
en/of Lena? Verwijs naar de relevante rechtsgrond(en).
Juridische kwalificatie = totstandkoming van een contract
Is er sprake van wilsovereenstemming? (art 5.16-5.18 BW)
Opdat er sprake is van wilsovereenstemming, moet er sprake zijn van aanbod en
aanvaarding (art 5.18 e.v. BW)
Toepassingsvoorwaarden + toepassing
Aanbod: was het ingevulde huurcontract van Tom en zijn communicatie een aanbod?
o Art 5.19, eerste lid BW
o => Tom heeft zijn wil geuit door het projectcontract in te vullen en te versturen,
waardoor hij kandidaat-huurder is (materieel en moreel element vervult)
Aanvaarding: heeft Lena uitdrukkelijke aanvaarding gegeven?
1/7
, o Art 5.20, eerste lid BW
o => het projectcontract en het publicatiemateriaal van Domus is een uitnodiging tot
onderhandelen, maar geen aanbod dat juridisch bindt
Vermelding sanctie van de rechtsfiguur
Ontbreken van wilsovereenstemmingen dus geen totstandkoming van de
huurovereenkomst
Geen contractuele aansprakelijkheid
Tom kan buitencontractuele aansprakelijkheid (vertrouwensleer) proberen indien
gerechtvaardigd vertrouwen dat er een overeenkomst zijn (twijfelachtig)
Antwoord
Tom kan geen aanspraak doen op Lena. Er was geen contract want er was geen
wilsovereenkomst van Lena
2/7
