Literatuursamenvatting FAR 2026
Hoofdstuk 2
2.1 Algemeen
Vanaf 2013 geldt er een aflossingseis in de eigenwoningregeling. Het belang om
een woning als eigen woning aan te merken, is veelal gelegen in de
(hypotheek)renteaftrek.
2.2 Eigen woning
Definitie ‘eigen woning’
Art 3.111 lid 1 Wet IB -> Ten eerste moet het een gebouw betreffen, dan wel
een duurzaam aan een plaats gebonden schip of woonwagen, hieronder
begrepen behorende aanhorigheden. Ten tweede moet de woning dienen als
hoofdverblijf van de belastingplichtige of van personen die behoren tot zijn
huishouden. Ten derde moet de woning ter beschikking staan op grond van
eigendom, waaronder economisch eigendom (als iemand niet de juridische
eigendom van de woning heeft, maar wel het risico van tenietgaan van de
woning loopt, de eigenaarslasten voor zijn rekening neemt en een rechtstreeks
belang bij de positieve en negatieve waardeontwikkeling van de woning heeft), of
een zakelijk recht van vruchtgebruik of een zakelijk recht van bewoning of
gebruik gevestigd krachtens erfrecht. Ten vierde moeten de voordelen uit de
woning en de eigenaarslasten van de woning voor rekening komen van de
belastingplichtige of zijn partner.
Hoofdverblijf -> woning die duurzaam voor eigen gebruik bestemd is en als
zodanig ter beschikking staat en die niet in vrij opleverbare staat te verkopen is
zonder dat de belastingplichtige op een andere wijze in zijn woonbehoefte heeft
voorzien. De feiten en omstandigheden bepalen in onderlinge samenhang waar
iemand zijn hoofdverblijf en daarmee zijn centrale levensplaats heeft. Het is niet
relevant hoe vaak de belastingplichtige daadwerkelijk verblijft in zijn
hoofdverblijf, maar er kan wel slechts één hoofdverblijf zijn.
Een woning die wordt verhuurd staat de eigenaar niet meer ter beschikking,
maar kan nog steeds als eigen woning worden aangemerkt, mits de verhuur van
tijdelijke aard is.
Kamerverhuurvrijstelling -> een niet zelfstandig deel van de woning wat voor
langere tijd wordt verhuurd, en waarvan de gebruiksvergoeding niet meer
bedraagt dan €5.998 per jaar, blijft dat deel onderdeel van de eigen woning.
Partners kunnen slechts één woning als hoofdverblijf aanmerken in box 1. Een
eventuele andere woning valt in box 3. Tenzij er sprake is van duurzaam
gescheiden wonende echtgenoten, dan kan ieder een eigen hoofdverblijf hebben.
Eigenwoningficties
De volgende ficties zorgen voor een geruisloze overgang naar een ander
hoofdverblijf:
Situatie waarin een woning in de nabije toekomst als
hoofdverblijf/eigenlijke eigen woning van de belastingplichtige gaat
fungeren.
, Situatie waarin een woning in het verleden als zijn hoofdverblijf/eigenlijke
woning fungeerde en het maatschappelijk ongewenst zou zijn om de
belastingplichtige de eigenwoningregeling te onthouden.
,De wet kent de volgende fictieve eigen woningen (let op het verschil tussen
kalenderjaar en jaar):
Nieuwbouwfictie of verkoopfictie ->
verkoopfictie als de woning leeg staat, die woning in het kalenderjaar of
drie voorgaande kalenderjaren het hoofdverblijf is geweest van de
belastingplichtige en het is aannemelijk dat de woning bestemd is voor
verkoop (of dit aannemelijk is wordt beoordeeld naar de omstandigheden
in het kalenderjaar zelf). (art 3.111 lid 2 Wet IB) Na deze drie jaren gaan de
woning en eigenwoningschuld naar box 3. Tijdens een verhuurperiode van
de woning valt de woning in box 3, aangezien de woning dan niet
leegstaat.
nieuwbouwfunctie als de woning leegstaat of in aanbouw is, en die woning
uitsluitend is bestemd om in het kalenderjaar of drie kalenderjaren daarna
zijn hoofdverblijf te worden. (art 3.111 lid 3 Wet IB) Wat als de oude
woning niet wordt verkocht -> wordt een eigen woning te koop gezet en is
zij dus niet meer bestemd om als hoofdverblijf te dienen, dan blijft de
woning binnen de eigenwoningregeling, voor het kalenderjaar en twee
jaren erna, als de woning is gekocht om er zelf in te gaan wonen en de
woning leeg te koop staat.
Scheidingsfictie -> woning wordt voor ten hoogste twee jaren mede
aangemerkt als eigen woning als de belastingplichtige zijn hoofdverblijf
heeft verplaatst en de gewezen partner in de woning woont. (art 3.111 lid
4 Wet IB)
Verpleegfictie -> woning wordt voor ten hoogste twee jaren mede
aangemerkt als eigen woning als de belastingplichtige zijn hoofdverblijf
heeft verplaatst en de belastingplichtige gedurende die periode is
opgenomen in een verpleeg- of verzorgingstehuis vanwege medische
redenen of ouderdom. (art 3.111 lid 5 Wet IB). Let op als er een partner is
die in de woning blijft wonen en de woning wordt de volledig eigenlijke
eigen woning van de partner (economische eigendom is voldoende) dan
blijft het ook na die twee jaar binnen box 1.
Detacheerfictie -> woning wordt mede aangemerkt als eigen woning als de
woning ten minste een jaar het hoofdverblijf van de belastingplichtige is
geweest, de woning sindsdien als tweede woning fungeert, de woning niet
aan derden ter beschikking is gesteld, de belastingplichtige en zijn partner
genieten niet met betrekking tot een andere eigen woning belastbare
inkomsten en de belastingplichtige verzoekt om toepassing van de fictie.
(art 3.111 lid 6 Wet IB) (bijvoorbeeld in de situatie dat de belastingplichtige
vanwege een uitzending naar het buitenland gaat of een overplaatsing
binnen Nederland) Het gebruik van de woning door een kraakwacht met
een specifieke beheertaak staat niet in de weg (valt niet onder ter
beschikking stellen aan derden). Let op -> belastingplichtige en
partner kunnen fictie niet toepassen bij twee woningen, dan zou er immers
renteaftrek voor twee woningen in box 1 komen door de fictie en dat wilde
de wetgever niet.
Werkruimteregeling
Werkruimteregime met ingang van 1 januari 2005 -> werkruimten (ruimte in
gebruik voor werk) lopen zoveel mogelijk mee met de eigen woning
(gekwalificeerd als niet-kwalificerende werkruimten). De rente is volledig
, aftrekbaar als aftrekbare kosten eigen woning plus eigenwoningforfait op de
gehele woning van toepassing, dus inclusief de werkruimte. (art 3.111 lid 10 Wet
IB) Let op -> Kwalificerende werkruimten (maken geen deel uit van de eigen
woning) worden geacht niet als hoofdverblijf ter beschikking te staan dus niet
aftrekbare rente.
2.3 Eigenwoningschuld
Begrippen ‘verwerven’ en ‘vervreemden’, ‘verbetering’ of ‘onderhoud’
Deze begrippen spelen een belangrijke rol als het gaat om de omvang van de
eigenwoningschuld.
Van een verwerving dan wel vervreemding is sprake als de woning als eigen
woning van de belastingplichtige in aanmerking wordt genomen of niet meer als
zodanig in aanmerking wordt genomen, art 3.119aa lid 4 Wet IB. Onderscheid
tussen echte en fictieve verwerving/vervreemding. Echte
vervreemding/vervreemding als er een eigendomsoverdracht plaatsvindt of er
een koop-/aanneemovereenkomst wordt getekend. Fictieve
verwerving/vervreemding als een woning binnen het vermogen van de
belastingplichtige verandert van fiscale sfeer, bijvoorbeeld bij verschuiving van
box 1 naar box 3 en vice versa.
Onderhoudswerkzaamheden dienen ervoor om de woning in bruikbare staat
te behouden om achteruitgang en verval te voorkomen.
Verbeteringen dienen ervoor om een wezenlijke verandering en verbetering
aan te brengen, waardoor het naar inrichting, aard of omvang een wijziging
ondergaat zonder dat sprake is van een radicale vernieuwing.
Kosten ter verwerving en voor verbetering of onderhoud
De eigenwoningschuld is ten hoogste het gezamenlijke bedrag van de kosten ter
verwerving, verbetering en onderhoud van de eigen woning.
Verwervingskosten -> hiertoe behoort in ieder geval de koopsom van de
woning. Bij een woning in aanbouw behoort daartoe de koop-/aanneemsom
inclusief de grond- en bouwrente. Voort behoren hiertoe kosten die in
direct verband staan met de verwerving van de woning, zoals
belastingen/makelaarskosten/notariskosten/sloopkosten.
Verbetering- en onderhoudskosten -> moet gaan om
eigenaarslasten, want huurderslasten dienen door de verhuurder te
worden gedragen (dus kosten bij huren/verhuren komen niet in
aanmerking voor de eigenwoningschuld). Alleen uitgaven voor zaken die
duurzaam met de grond worden verenigd doordat zij naar aard en
inrichting bestemd zijn om duurzaam ter plaatse te blijven, en uitgaven
voor zaken die een bestanddeel (art 3:4 BW) gaan vormen van de woning
vallen hieronder. (art 3:3 BW) Voorbeelden -> vervangen oprit,
buitenschilderwerk, vervangen open haard door een gashaard, enzovoort.
Hoofdstuk 2
2.1 Algemeen
Vanaf 2013 geldt er een aflossingseis in de eigenwoningregeling. Het belang om
een woning als eigen woning aan te merken, is veelal gelegen in de
(hypotheek)renteaftrek.
2.2 Eigen woning
Definitie ‘eigen woning’
Art 3.111 lid 1 Wet IB -> Ten eerste moet het een gebouw betreffen, dan wel
een duurzaam aan een plaats gebonden schip of woonwagen, hieronder
begrepen behorende aanhorigheden. Ten tweede moet de woning dienen als
hoofdverblijf van de belastingplichtige of van personen die behoren tot zijn
huishouden. Ten derde moet de woning ter beschikking staan op grond van
eigendom, waaronder economisch eigendom (als iemand niet de juridische
eigendom van de woning heeft, maar wel het risico van tenietgaan van de
woning loopt, de eigenaarslasten voor zijn rekening neemt en een rechtstreeks
belang bij de positieve en negatieve waardeontwikkeling van de woning heeft), of
een zakelijk recht van vruchtgebruik of een zakelijk recht van bewoning of
gebruik gevestigd krachtens erfrecht. Ten vierde moeten de voordelen uit de
woning en de eigenaarslasten van de woning voor rekening komen van de
belastingplichtige of zijn partner.
Hoofdverblijf -> woning die duurzaam voor eigen gebruik bestemd is en als
zodanig ter beschikking staat en die niet in vrij opleverbare staat te verkopen is
zonder dat de belastingplichtige op een andere wijze in zijn woonbehoefte heeft
voorzien. De feiten en omstandigheden bepalen in onderlinge samenhang waar
iemand zijn hoofdverblijf en daarmee zijn centrale levensplaats heeft. Het is niet
relevant hoe vaak de belastingplichtige daadwerkelijk verblijft in zijn
hoofdverblijf, maar er kan wel slechts één hoofdverblijf zijn.
Een woning die wordt verhuurd staat de eigenaar niet meer ter beschikking,
maar kan nog steeds als eigen woning worden aangemerkt, mits de verhuur van
tijdelijke aard is.
Kamerverhuurvrijstelling -> een niet zelfstandig deel van de woning wat voor
langere tijd wordt verhuurd, en waarvan de gebruiksvergoeding niet meer
bedraagt dan €5.998 per jaar, blijft dat deel onderdeel van de eigen woning.
Partners kunnen slechts één woning als hoofdverblijf aanmerken in box 1. Een
eventuele andere woning valt in box 3. Tenzij er sprake is van duurzaam
gescheiden wonende echtgenoten, dan kan ieder een eigen hoofdverblijf hebben.
Eigenwoningficties
De volgende ficties zorgen voor een geruisloze overgang naar een ander
hoofdverblijf:
Situatie waarin een woning in de nabije toekomst als
hoofdverblijf/eigenlijke eigen woning van de belastingplichtige gaat
fungeren.
, Situatie waarin een woning in het verleden als zijn hoofdverblijf/eigenlijke
woning fungeerde en het maatschappelijk ongewenst zou zijn om de
belastingplichtige de eigenwoningregeling te onthouden.
,De wet kent de volgende fictieve eigen woningen (let op het verschil tussen
kalenderjaar en jaar):
Nieuwbouwfictie of verkoopfictie ->
verkoopfictie als de woning leeg staat, die woning in het kalenderjaar of
drie voorgaande kalenderjaren het hoofdverblijf is geweest van de
belastingplichtige en het is aannemelijk dat de woning bestemd is voor
verkoop (of dit aannemelijk is wordt beoordeeld naar de omstandigheden
in het kalenderjaar zelf). (art 3.111 lid 2 Wet IB) Na deze drie jaren gaan de
woning en eigenwoningschuld naar box 3. Tijdens een verhuurperiode van
de woning valt de woning in box 3, aangezien de woning dan niet
leegstaat.
nieuwbouwfunctie als de woning leegstaat of in aanbouw is, en die woning
uitsluitend is bestemd om in het kalenderjaar of drie kalenderjaren daarna
zijn hoofdverblijf te worden. (art 3.111 lid 3 Wet IB) Wat als de oude
woning niet wordt verkocht -> wordt een eigen woning te koop gezet en is
zij dus niet meer bestemd om als hoofdverblijf te dienen, dan blijft de
woning binnen de eigenwoningregeling, voor het kalenderjaar en twee
jaren erna, als de woning is gekocht om er zelf in te gaan wonen en de
woning leeg te koop staat.
Scheidingsfictie -> woning wordt voor ten hoogste twee jaren mede
aangemerkt als eigen woning als de belastingplichtige zijn hoofdverblijf
heeft verplaatst en de gewezen partner in de woning woont. (art 3.111 lid
4 Wet IB)
Verpleegfictie -> woning wordt voor ten hoogste twee jaren mede
aangemerkt als eigen woning als de belastingplichtige zijn hoofdverblijf
heeft verplaatst en de belastingplichtige gedurende die periode is
opgenomen in een verpleeg- of verzorgingstehuis vanwege medische
redenen of ouderdom. (art 3.111 lid 5 Wet IB). Let op als er een partner is
die in de woning blijft wonen en de woning wordt de volledig eigenlijke
eigen woning van de partner (economische eigendom is voldoende) dan
blijft het ook na die twee jaar binnen box 1.
Detacheerfictie -> woning wordt mede aangemerkt als eigen woning als de
woning ten minste een jaar het hoofdverblijf van de belastingplichtige is
geweest, de woning sindsdien als tweede woning fungeert, de woning niet
aan derden ter beschikking is gesteld, de belastingplichtige en zijn partner
genieten niet met betrekking tot een andere eigen woning belastbare
inkomsten en de belastingplichtige verzoekt om toepassing van de fictie.
(art 3.111 lid 6 Wet IB) (bijvoorbeeld in de situatie dat de belastingplichtige
vanwege een uitzending naar het buitenland gaat of een overplaatsing
binnen Nederland) Het gebruik van de woning door een kraakwacht met
een specifieke beheertaak staat niet in de weg (valt niet onder ter
beschikking stellen aan derden). Let op -> belastingplichtige en
partner kunnen fictie niet toepassen bij twee woningen, dan zou er immers
renteaftrek voor twee woningen in box 1 komen door de fictie en dat wilde
de wetgever niet.
Werkruimteregeling
Werkruimteregime met ingang van 1 januari 2005 -> werkruimten (ruimte in
gebruik voor werk) lopen zoveel mogelijk mee met de eigen woning
(gekwalificeerd als niet-kwalificerende werkruimten). De rente is volledig
, aftrekbaar als aftrekbare kosten eigen woning plus eigenwoningforfait op de
gehele woning van toepassing, dus inclusief de werkruimte. (art 3.111 lid 10 Wet
IB) Let op -> Kwalificerende werkruimten (maken geen deel uit van de eigen
woning) worden geacht niet als hoofdverblijf ter beschikking te staan dus niet
aftrekbare rente.
2.3 Eigenwoningschuld
Begrippen ‘verwerven’ en ‘vervreemden’, ‘verbetering’ of ‘onderhoud’
Deze begrippen spelen een belangrijke rol als het gaat om de omvang van de
eigenwoningschuld.
Van een verwerving dan wel vervreemding is sprake als de woning als eigen
woning van de belastingplichtige in aanmerking wordt genomen of niet meer als
zodanig in aanmerking wordt genomen, art 3.119aa lid 4 Wet IB. Onderscheid
tussen echte en fictieve verwerving/vervreemding. Echte
vervreemding/vervreemding als er een eigendomsoverdracht plaatsvindt of er
een koop-/aanneemovereenkomst wordt getekend. Fictieve
verwerving/vervreemding als een woning binnen het vermogen van de
belastingplichtige verandert van fiscale sfeer, bijvoorbeeld bij verschuiving van
box 1 naar box 3 en vice versa.
Onderhoudswerkzaamheden dienen ervoor om de woning in bruikbare staat
te behouden om achteruitgang en verval te voorkomen.
Verbeteringen dienen ervoor om een wezenlijke verandering en verbetering
aan te brengen, waardoor het naar inrichting, aard of omvang een wijziging
ondergaat zonder dat sprake is van een radicale vernieuwing.
Kosten ter verwerving en voor verbetering of onderhoud
De eigenwoningschuld is ten hoogste het gezamenlijke bedrag van de kosten ter
verwerving, verbetering en onderhoud van de eigen woning.
Verwervingskosten -> hiertoe behoort in ieder geval de koopsom van de
woning. Bij een woning in aanbouw behoort daartoe de koop-/aanneemsom
inclusief de grond- en bouwrente. Voort behoren hiertoe kosten die in
direct verband staan met de verwerving van de woning, zoals
belastingen/makelaarskosten/notariskosten/sloopkosten.
Verbetering- en onderhoudskosten -> moet gaan om
eigenaarslasten, want huurderslasten dienen door de verhuurder te
worden gedragen (dus kosten bij huren/verhuren komen niet in
aanmerking voor de eigenwoningschuld). Alleen uitgaven voor zaken die
duurzaam met de grond worden verenigd doordat zij naar aard en
inrichting bestemd zijn om duurzaam ter plaatse te blijven, en uitgaven
voor zaken die een bestanddeel (art 3:4 BW) gaan vormen van de woning
vallen hieronder. (art 3:3 BW) Voorbeelden -> vervangen oprit,
buitenschilderwerk, vervangen open haard door een gashaard, enzovoort.
