Week 1
Opdracht 1:
Timon gaat studeren in Amsterdam en wil graag zo zelfstandig mogelijk wonen.
Thuis werd hij altijd erg kort gehouden, dus hij kijkt uit naar het vrije studentenleven. In
een café ontmoet hij dhr. Swart, die hem zijn grote leegstaande verwarmde garage
aanbiedt. De betonnen garage is voorzien van stromend water en elektriciteit en dhr.
Swart heeft hier 25 jaar geleden voor zijn zoon een keukenblok en een toilet laten
inbouwen. Nu dus behoorlijk verouderd, maar alles functioneert nog prima. Timon
mag hier gratis wonen als hij de grote verwaarloosde tuin voor dhr. Swart op orde
brengt en netjes onderhoudt. Ze hebben geen huurcontract afgesloten.
Vraag: beredeneer of hier sprake is van een huurovereenkomst.
Rechtsvraag: is er sprake van een huurovereenkomst tussen Swart en Timon?
Rechtsregels selecteren: Art.7:201 BW
Rechtsregels analyseren:
Huurovereenkomst Art.7:201 BW:
RV1. Er wordt een zaak (of een gedeelte daarvan) wordt in gebruik gegeven.
RV2. Er is sprake van een tegenprestatie.
RV3. De in gebruik verstrekte zaak is voldoende bepaalbaar en geïndividualiseerd. (het moet
duidelijk zijn om welke zaak het gaat) VB: je krijgt kamer met nummer 10 aangewezen.
RG: er is sprake van een huurovereenkomst
Toepassen:
RV1: voldaan, Swart geeft aan Timon zijn grote leegstaande verwarmde garage.
RV2: voldaan, Timon krijgt de grote leegstaande verwarmde garage van Timon als hij de grote
verwaarloosde tuin van Swart op orde brengt en netjes onderhoudt. De tegenprestatie is in natura.
RV3: voldaan, het is duidelijk om welke zaak het gaat, namelijk de grote leegstaande verwarmde
garage van Swart waarin Timon mag wonen van Swart.
RG: treedt in, nu er aan alle cumulatieve voorwaarden is voldaan, ontstaat er tussen Swart en
Timon een huurovereenkomst.
Conclusie: er is een huurovereenkomst tussen Swart en Timon
Opdracht 2: Geef aan of er sprake is van een huurovereenkomst in onderstaande casus. Noteer
eenmaal de voorwaarden, en pas deze vervolgens in de gevallen a-d toe.
a. Tegen betaling van 100 euro in de maand mag Andres ‘s avonds een zolder van
een winkelpand gebruiken om daar op zijn drumstel te oefenen.
Antwoord: Ja, er wordt voldaan aan alle voorwaarden van Art.6:201 BW.
b. Tegen een parkeertarief van 5 euro per uur mag Marco zijn auto in de
parkeergarage onder het Waterlooplein parkeren.
Antwoord: Nee, het voldoet niet aan de 3e voorwaarden van Art.6:201 BW.
c. Patty huurt van Ymere een woonruimte. Patty gaat een jaar naar het buitenland.
In dat jaar mag Maarten tegen betaling van 385 euro per maand aan Patty gebruik
maken van de woonruimte.
Antwoord: Ja, er wordt voldaan aan alle voorwaarden van Art.6:201 BW.
d. Tegen betaling verstrekken van het gebruik van een appartement in een
serviceflat voor bejaarden, waarbij bewoners elke dag tegen betaling een maaltijd
kunnen afnemen.
is er sprake van een overheersende huurelement of een verzorgingselement? Nee de huur voor een
appartement weegt zwaarder dan een maaltijd tegen betaling doordat de huur veel duurder kost en
, een maaltijd afneembaar is dus niet verplicht is.
Casus:
Malika en een verhuurder van woonruimte hebben in 2012 een huurcontract gesloten met
betrekking tot een etage in Amsterdam-West. In het huurcontract is opgenomen dat de huur eindigt
zodra de verhuurder de etage verkoopt. De verhuurder verkoopt de etage begin 2020. De nieuwe
eigenaar denkt de etage leeg te hebben gekocht. Malika meldt zich bij het Juridisch Spreekuur en
treft daar jou.
Rechtsvraag: is de bepaling in het huurcontract dat bij eigendomsoverdracht huur
eindigt rechtsgeldig?
Rechtsregel selecteren: Art.7:226 BW lid 1 en lid 4 BW
Rechtsregels analyseren:
Art.7:226 lid 1 BW:
RV1a: er is sprake van een overdracht van de zaak waarop de huurovereenkomst betrekking heeft
RV1b: er is sprake van een vestiging of overdracht van een zelfstandig recht op vruchtgebruik
waarop de huurovereenkomst betrekking heeft
RV1c: er is sprake van een vestiging of overdracht van een zelfstandig recht op erfpacht waarop de
huurovereenkomst betrekking heeft
RV1d: er is sprake van een vestiging of overdracht van een zelfstandig recht op opstal van een zaak
waarop de huurovereenkomst betrekking heeft
RG: de rechten en plichten van de verhuurder uit de huurovereenkomst die na overdracht van de
zaak opeisbaar worden, gaan over op de verkrijger.
Art.7:226 lid 4 BW
Rv1a: er is sprake van huur van een gebouwde onroerende zaak
RV1b er is sprake van een huur van een gedeelte van een gebouwde onroerende zaak
RV1c; er is sprake van een huur van een woonwagen in de zin van art.7:235 BW
RV1d: er is sprake van een huur van een standplaats in de zin van art.7:236 BW
RG: er kan niet van de leden 1 t/m3 worden afgeweken.
Toepassen:
Art.7:226 lid 1 BW:
RV1a: voldaan, want de eigenaar heeft de zaak overgedragen (verkocht) aan Malika.
RV1b: n.v.t.
RV1c: n.v.t.
RV1d: n.v.t.
RG: treedt in, want er is aan één alternatieve voorwaarden voldaan.
Art.7:226 lid 4 BW
Rv1a: n.v.t.
RV1b: voldaan, want het gaat om de huur van een gedeelte van een gebouwde onroerende zaak
(Art.3:3 BW) te weten een etage.
RV1c: n.v.t.
RV1d: n.v.t.
RG: treedt in, van leden 1-3 van dit artikel kan niet worden afgeweken.
Conclusie: de bepaling in het huurcontract dat de huur eindigt bij een nieuwe eigenaar is bij
eigendomsoverdracht ongeldig o.g.v. lid 4 o.g.v. lid 1 neemt de nieuwe eigenaar de rechten en
plichten uit de huurovereenkomst over van de oude eigenaar. Hij moet dus m.a.w. de
huurovereenkomst voortzetten.
WEEK 2
Opdracht 1:
Timon gaat studeren in Amsterdam en wil graag zo zelfstandig mogelijk wonen.
Thuis werd hij altijd erg kort gehouden, dus hij kijkt uit naar het vrije studentenleven. In
een café ontmoet hij dhr. Swart, die hem zijn grote leegstaande verwarmde garage
aanbiedt. De betonnen garage is voorzien van stromend water en elektriciteit en dhr.
Swart heeft hier 25 jaar geleden voor zijn zoon een keukenblok en een toilet laten
inbouwen. Nu dus behoorlijk verouderd, maar alles functioneert nog prima. Timon
mag hier gratis wonen als hij de grote verwaarloosde tuin voor dhr. Swart op orde
brengt en netjes onderhoudt. Ze hebben geen huurcontract afgesloten.
Vraag: beredeneer of hier sprake is van een huurovereenkomst.
Rechtsvraag: is er sprake van een huurovereenkomst tussen Swart en Timon?
Rechtsregels selecteren: Art.7:201 BW
Rechtsregels analyseren:
Huurovereenkomst Art.7:201 BW:
RV1. Er wordt een zaak (of een gedeelte daarvan) wordt in gebruik gegeven.
RV2. Er is sprake van een tegenprestatie.
RV3. De in gebruik verstrekte zaak is voldoende bepaalbaar en geïndividualiseerd. (het moet
duidelijk zijn om welke zaak het gaat) VB: je krijgt kamer met nummer 10 aangewezen.
RG: er is sprake van een huurovereenkomst
Toepassen:
RV1: voldaan, Swart geeft aan Timon zijn grote leegstaande verwarmde garage.
RV2: voldaan, Timon krijgt de grote leegstaande verwarmde garage van Timon als hij de grote
verwaarloosde tuin van Swart op orde brengt en netjes onderhoudt. De tegenprestatie is in natura.
RV3: voldaan, het is duidelijk om welke zaak het gaat, namelijk de grote leegstaande verwarmde
garage van Swart waarin Timon mag wonen van Swart.
RG: treedt in, nu er aan alle cumulatieve voorwaarden is voldaan, ontstaat er tussen Swart en
Timon een huurovereenkomst.
Conclusie: er is een huurovereenkomst tussen Swart en Timon
Opdracht 2: Geef aan of er sprake is van een huurovereenkomst in onderstaande casus. Noteer
eenmaal de voorwaarden, en pas deze vervolgens in de gevallen a-d toe.
a. Tegen betaling van 100 euro in de maand mag Andres ‘s avonds een zolder van
een winkelpand gebruiken om daar op zijn drumstel te oefenen.
Antwoord: Ja, er wordt voldaan aan alle voorwaarden van Art.6:201 BW.
b. Tegen een parkeertarief van 5 euro per uur mag Marco zijn auto in de
parkeergarage onder het Waterlooplein parkeren.
Antwoord: Nee, het voldoet niet aan de 3e voorwaarden van Art.6:201 BW.
c. Patty huurt van Ymere een woonruimte. Patty gaat een jaar naar het buitenland.
In dat jaar mag Maarten tegen betaling van 385 euro per maand aan Patty gebruik
maken van de woonruimte.
Antwoord: Ja, er wordt voldaan aan alle voorwaarden van Art.6:201 BW.
d. Tegen betaling verstrekken van het gebruik van een appartement in een
serviceflat voor bejaarden, waarbij bewoners elke dag tegen betaling een maaltijd
kunnen afnemen.
is er sprake van een overheersende huurelement of een verzorgingselement? Nee de huur voor een
appartement weegt zwaarder dan een maaltijd tegen betaling doordat de huur veel duurder kost en
, een maaltijd afneembaar is dus niet verplicht is.
Casus:
Malika en een verhuurder van woonruimte hebben in 2012 een huurcontract gesloten met
betrekking tot een etage in Amsterdam-West. In het huurcontract is opgenomen dat de huur eindigt
zodra de verhuurder de etage verkoopt. De verhuurder verkoopt de etage begin 2020. De nieuwe
eigenaar denkt de etage leeg te hebben gekocht. Malika meldt zich bij het Juridisch Spreekuur en
treft daar jou.
Rechtsvraag: is de bepaling in het huurcontract dat bij eigendomsoverdracht huur
eindigt rechtsgeldig?
Rechtsregel selecteren: Art.7:226 BW lid 1 en lid 4 BW
Rechtsregels analyseren:
Art.7:226 lid 1 BW:
RV1a: er is sprake van een overdracht van de zaak waarop de huurovereenkomst betrekking heeft
RV1b: er is sprake van een vestiging of overdracht van een zelfstandig recht op vruchtgebruik
waarop de huurovereenkomst betrekking heeft
RV1c: er is sprake van een vestiging of overdracht van een zelfstandig recht op erfpacht waarop de
huurovereenkomst betrekking heeft
RV1d: er is sprake van een vestiging of overdracht van een zelfstandig recht op opstal van een zaak
waarop de huurovereenkomst betrekking heeft
RG: de rechten en plichten van de verhuurder uit de huurovereenkomst die na overdracht van de
zaak opeisbaar worden, gaan over op de verkrijger.
Art.7:226 lid 4 BW
Rv1a: er is sprake van huur van een gebouwde onroerende zaak
RV1b er is sprake van een huur van een gedeelte van een gebouwde onroerende zaak
RV1c; er is sprake van een huur van een woonwagen in de zin van art.7:235 BW
RV1d: er is sprake van een huur van een standplaats in de zin van art.7:236 BW
RG: er kan niet van de leden 1 t/m3 worden afgeweken.
Toepassen:
Art.7:226 lid 1 BW:
RV1a: voldaan, want de eigenaar heeft de zaak overgedragen (verkocht) aan Malika.
RV1b: n.v.t.
RV1c: n.v.t.
RV1d: n.v.t.
RG: treedt in, want er is aan één alternatieve voorwaarden voldaan.
Art.7:226 lid 4 BW
Rv1a: n.v.t.
RV1b: voldaan, want het gaat om de huur van een gedeelte van een gebouwde onroerende zaak
(Art.3:3 BW) te weten een etage.
RV1c: n.v.t.
RV1d: n.v.t.
RG: treedt in, van leden 1-3 van dit artikel kan niet worden afgeweken.
Conclusie: de bepaling in het huurcontract dat de huur eindigt bij een nieuwe eigenaar is bij
eigendomsoverdracht ongeldig o.g.v. lid 4 o.g.v. lid 1 neemt de nieuwe eigenaar de rechten en
plichten uit de huurovereenkomst over van de oude eigenaar. Hij moet dus m.a.w. de
huurovereenkomst voortzetten.
WEEK 2
