Samenvatting Vastgoedmarkt & -waardering

Samenvatting vastgoedmarkt- en waardering

Leerdoelstellingen en praktische zaken
 Methodes toepassen: schatten van verschillende vastgoedtypes
 Waardefactoren  welke factoren verhogen of verlagen de waarde van vastgoed?
 Marktonderzoek  hoe ligt het vastgoed in de markt, regio?
Analytische berekening + vergelijkingspunten
Examen:
 Theorie (50%): open/meerkeuze
 Praktijk (50%): toepassingen/cases
Examenproef:
 Analytische methode
Immoparse: vergelijkende methode




LES 1:
Vastgoedmarkt
Inkomstenketen:
= hoeveel prospecten je nodig hebt. Hoeveel wil je op een jaar verdienen?  Hoeveel opdrachten
heb je daarvoor nodig?  Hoeveel afspraken heb je nodig voor dat aantal opdrachten?  Van het
aantal contacten dat je belt, hoeveel afspraken kan je daardoor maken?

Opdracht  Tekoopstelling  na 2/3 maanden: compromis  na 4 maanden: akte (betaling
commissie)



Trechter:
Leads  80%: Contact  20%: Afspraak  30%: Inkoop

Doel stellen en retroactief terugwerken:
Aantal contacten nodig  om afspraak te krijgen  waardebepaling/inkoopgesprek  opdracht 
tekoopstelling  bezoeken  verkoop (compromis)  akte

Manieren naar prospectie voor nieuwe leads (eigenaars die plannen hun woning te verkopen of
aan het verkopen zijn):

Nog niet te koop:
 Baanprospectie deur aan deur
 Eigen, persoonlijk netwerk
 Verhuur (eigenaars huurwoningen mobiliseren)
 Kandidaat-kopers (60% is eigenaar)
 Organisatie informatiemomenten (vb. naar investeerders/…)
 Past clients: mensen die al eens bij jou gekocht/verkocht hebben
 Leads via vb. Immokantoorvergelijker (betalend)
 Lijst leegstand

,  KMO prospectie
 Flyeren
 Sociale media

Reeds op de markt:
 Klassieke websites (Immoweb,…)  bellen
 Notarissen
 Biddit volgen
 Lang te koop staande panden elders (let op naar deontologie)
 Sociale media (vb. “ge zijt van… als”, te koop ik…, …)
 Bordjes/affiches aan de woningen/gronden/…

Marktkennis opbouwen:
 Werkgebied afbakenen: regio waar je wil werken in kaart brengen en afbakenen
 Keuze maken in welke sector je actief wil zijn (vb. luxe-vastgoed, “gewone woningen”,
kantorenmarkt, industriële panden, rentmeesterschap,…)
 40.000 inwoners per persoon  vb. via Statbel opzoeken inwoners/gemeente of stad
 Alles wat er te koop komt en verkocht wordt in je werkgebied inventariseren (datum te koop,
vraagprijs, slk, EPC, oppervlakte bewoonbaar/perceel, bouwjaar,…), idealiter met foto,…
 Concurrentie in kaart brengen
 Dagelijks opvolgen  goede planning = KEY
 Database  vergelijkende waardebepaling
 Statistieken analyseren rond aantal transacties
 Manueel excel-files, via CRM-systemen,…
CRM = Customer Relationship Management  software die je helpt om alle contacten, leads
en klanten op één plek te beheren en op te volgen.
 Je regio in het oog houden (door baanprospectie weten wat er leeft in je markt, socials volgen,
netwerkeventen bijwonen, persoonlijk netwerk uitbouwen,…)
 Via socials, goede blogs,… op de hoogte blijven van de markt in het algemeen  breng waarde

Warme prospectie
= het opvolgen van personen die al interesse hebben getoond in vastgoed of in jouw
dienstverlening.
 Doel: deze warme contacten omzetten in echte klanten of transacties.
 Huidige kandidaat-kopers die zelf een woning dienen te verkopen om te kunnen aankopen
 Past-clients (mensen die al eens bij jou gekocht/verkocht hebben)
 Bezoekers van een info-namiddag rond investeringen
 Aanvragen van schattingen via een website

Koude prospectie
= het actief benaderen van mensen met wie je nog geen contact hebt gehad en die nog geen
interesse hebben getoond in jouw diensten.
 Doel: Nieuwe klanten vinden door het eerste contact zelf te leggen.
 Prospecten die woning te koop aanbieden op portaalsites als Immoweb, Zimmo,…
 Baanprospectie (deur aan deur aanbellen)
 Eigenaars die via de notaris de woning te koop hebben staan
 bellen of mailen naar eigenaars in een wijk om te vragen of ze plannen hebben om hun woning
te verkopen — zonder dat die mensen zelf iets hadden aangevraagd.




2

,Elementen die de waarde bepalen
Buiten de eigenschappen van de woning: link met de vastgoedmarkt (ligging, trends in de regio,…):
 Locatie, locatie, locatie: voorzieningen in de buurt/ infrastructuur/
bereikbaarheid/geluidsbelasting/ …
 Perceeloppervlakte
 Bewoonbare oppervlakte
 Epc
 Bouwjaar
 Stedenbouwkundige ligging
 Vergunningenstatus
 Overstromingsgevoelig gebied
 Erfgoed
 Afwerkingsgraad
 Elektrische keuring
 Asbestinventaris
 Staat van de woning
 Buren (vb luidruchtige honden/ vervuilende activiteit/ netheid/…)
 Beschikbaarheid
 Concurrentie vergelijkbaar aanbod

Trends
Het is belangrijk om de markt van dichtbij te volgen.
Belangrijke bronnen:
 Trends vastgoed
 Studies van vb. Immoweb
 Notarisbarometer
 Banken vb. KBC/ING/Fortis/… brengen regelmatig studies uit
 Vb. Immotheker/Finotheker brengen regelmatig studies uit
 Studies grote vastgoednetwerken, let wel => niet altijd objectief en goed kritisch te bekijken

Vb. trendstudie WeInvest 2025:
1) Stabiele rentevoeten  stabilisatie tussen 2,5 en 3,5%, resultaat: minder twijfelaars

2) Eigendomsverwerving  grote regionale verschillen
 Registratierechten Vlaanderen: verlaagd tarief 2%, gewoon tarief 12%
 Registratierechten Wallonië: verlaagd tarief 3%, gewoon tarief 12,5%
 Registratierechten Brussel: 12,5% blijft + abatement

3) Huurmarkt onder druk: aanhoudende stijgende vraag en aanbod beperkt

4) Investeerders: voorzichtige comeback
 Stabiliserende rentevoeten, afwachten weinig zin
 Stijging huurprijzen

5) Duurzaamheid (bijna 1/2 belgen wil geen woning kopen met EPC-score slechter dan E)
 Studie ING: vaker energetische renovatie (lagere energiekosten, meer wooncomfort en hogere
vastgoedwaarde prioriteiten)
Wat met nieuwbouw?: structurele problemen




3

, 4 verklaringen:
1) Ongunstige fiscaliteit (vb. verlaagde registratierechten van 2% ipv 21% BTW voor nieuwbouw).

Nu wel goede maatregel: 6% BTW, nieuwe regelgeving vanaf 1 juli 2025.
6% BTW!!!! geldt voor afbraak heropbouw. 3 mogelijkheden:
 Particulier die er zelf gaat wonen, enige eigen woning, <175m² bewoonbare oppervlakte, 5 jaar
geen andere eigendom (sociale voorwaarde)
 Verhuren via sociaal verhuurkantoor
 Verhuren aan een natuurlijk persoon voor langer dan 9 jaar, <175m²

2) Hoge bouwkosten
3) Beperkt koperspubliek
4) Complexe administratieve procedures



LES 2:
Leerdoelen les 2:
 Je kan de beslissingsbepalende elementen uitleggen, waarom een kandidaat-koper tot kopen wil
overgaan.
 Je kan in eigen woorden het verschil uitleggen tussen willingness en ability
 Je kan in eigen woorden uitleggen wat de woonquote betekent (in het kader van een hypothecaire
lening)
Je kan de trends in de vastgoedmarkt kaderen en toelichten aan een buitenstaander.

Vastgoedmarkt
Trends:
1) Prijzen stabiliseren




2) Rentevoeten stabiliseren/dalen lichtjes




Sterke stijging van prijzen is afgevlakt




4