Samenvatting bouwpathologie, renovatie en onderhoud
DEEL 1 het renovatie- en restauratieproces
1 Inleiding
Het aanbod van bouwgronden is schaars geworden hoge prijzen
Dus stimuleren diverse overheden de renovatiemarkt via allerhande subsidies om leegstand,
verkrotting en stadsvlucht tegen te gaan.
2 redenen waarom bouwrenovatie belangrijk is voor vastgoed:
1. Belang renovatiesector
2. Makelaar moet inzicht hebben in renovaties en moet prijs ervan kunnen inschatten
om zo een juist beeld te vormen van de economische potentie,
investeringsbeslissingen kan nemen en betrouwbaar advies geven
RENOVATIE RESTAURATIE
= het vernieuwen/aanpassen aan de nieuwe = het herstellen in de oorspronkelijke
noden en wensen toestand
Dit zijn redelijk vergaande werken Harde restauratie: geheel of gedeeltelijk
verdwenen elementen hermaken
Zachte restauratie: bestaande elementen
conserveren, niet hermaken
Voorbereidend proces renovatie/restauratie:
1. bronnenstudie
2. fotografisch verslag
3. opmeting
4. renovatie- of restauratiestudie
2 Bronnenstudie
De bronnenstudie is enkel essentieel bij restauratie. Ze geeft een zo nauwkeurig mogelijk
beeld van de oorspronkelijke toestand en de geschiedenis van de site, gebouw of interieur.
4 domeinen:
1. materiële bronnen
2. geschreven bronnen (archivaliae)
3. mondelinge bronnen
4. aanschouwelijke bronnen (iconografie)
1
,Materiële bronnen
Archeologisch onderzoek is een uitzondering en komt dan ook meestal enkel voor bij
historisch zeer waardevolle gebouwen. Verder is dit onderzoek duur en tijdrovend. Materiële
sporen reiken zelden een absolute datering aan.
3 niveaus in het onderzoek:
1. niet-destructief onderzoek (intrepreteren van zichtbare sporen)
2. gedeeltelijk destructief onderzoek (bouwarcheologisch onderzoek)
3. destructief onderzoek (archeologisch bodemonderzoek)
De uitvoering van het archeologisch bodemonderzoek is bepaald in het decreet houdende de
bescherming van het archeologisch patrimonium d.d. 30 juni 1993.
enkel professionele archeologen mogen dit onderzoek uitvoeren
Het bouwjaar van de voorgevel bepaalt NIET de ouderdom van de rest van het gebouw.
15e–17e eeuw: de toppen van de gevels
werden vaak gesloopt omdat ze te hoog
reikten. Vanaf nu gevels van (hout en)
steen. (baksteen, witte natuursteen, witte
kalkzandsteen)
Glas-in-lood ramen:
§ 15e eeuw: eenvoudig rechte stang
§ 16e eeuw: sierlijk
§ 17e eeuw: ankervormig
Vanaf de 17e eeuw geldt er een verbod op houten gevels vanwege het brandgevaar. Ook
gevels met kalkverf.
Vanaf de 18e eeuw werden de gevels bepleisterd. Rond 1750 bel-etage!!! Uitzonderlijk
volledige gevels uit blauwe hardsteen.
In de 19e eeuw sowieso bepleisterd. Ornamentiek verandert gedurende de hele eeuw.
Hollandse periode: sober
Italiaanse renaissance in het midden van de eeuw
Tweede helft van de eeuw werd beïnvloed door industrialisatie van de bouwsector
Straten bestaande uit gelijkvormige rijhuizen voor arbeiders vaak met bakstenen ipv
bepleistering. Ook bij herenhuizen vanaf 1875 geen bepleistering meer.
In de 20e eeuw zien we een veelvoud van bouwstijlen, ook 19e eeuwse stijlen blijven gebruikt.
Er wordt gebruik gemaakt van een zeer divers materiaalgebruik.
2
,De achtergevel is minder versierd en niet altijd even oud als de voorgevel. De voorgevel werd
vaak aangepast aan de heersende mode.
Smalle opening tussen 2 huizen = ossendrop (zorgde voor afvoer van het regenwater)
2 voordelen:
• relatieve brandveiligheid
• geen dure loden tussengoot nodig
Afgeschaft in de 17e eeuw.
Op muren: verschillende afwerkingslagen bv muurschilderingen onder verflaag of behang.
Ook het verschil in baksteenformaten kan gebruikt worden voor een relatieve chronologie te
geven aan het gebouw.
middeleeuwen 30cm lengte of meer
14e eeuw 26-27cm lengte
late middeleeuwen-17e eeuw 24,5-25cm lengte
17e eeuw 23cm lengte
18e eeuw 21cm
19e eeuw oranjerood donkerrood-paars
20e eeuw machinaal gevormd
Vensters
Tot de 17e eeuw: twee- of drieledige kruisvensters, soms tweelichten of rondbogige
zoldervensters. Later verdwijnt het stenen kruis of wordt het vervangen door een houten kruis
(6/8 glasvlakken). Glas-in-loodpanelen glas in houten roeden
2e helft 18e eeuw: kleurloze ruiten
19e eeuw: onderverdelingen in gietijzer
1870: T-vormige raam populair
Na 1914: zeer grote raamoppervlakken zonder onderverdeling mogelijk
3
, Winkels
In de 18e eeuw ontstonden de eerste beglaasde winkelpuien en deze evolueerden in de 19e
eeuw tot een groot uitstalraam in een houten constructie. Heel wat oudere huizen kregen een
dergelijke pui toegemeten, maar in de 20e eeuw werden ook deze meestal vernieuwd.
Vloeren
Tegen het einde van de middeleeuwen werd de constructie met moer- en kinderbalken
voor houten vloeren ontwikkeld. Vanaf de 15e, maar vooral in de 17e eeuw werd het
gebruikelijk om houten zolderingen met lijn- of olieverf te beschilderen. De vormgeving
van de ornamenten evolueerde van barok naar classicisme naar neoclassicisme.
Gelijkvloers werden meestal voorzien van een stenen vloer. In de middeleeuwen vaak
geglazuurd, later vaak rode of blauwgrijze ongeglazuurde tegels.
Vanaf 18e eeuw ook houten vloeren
Einde 17e eeuw tot in 19e eeuw natuursteenvloer eventueel met witte en zwarte tegels voor
de vestibule of trappenhuis.
Trappen
15e eeuw: spiltrappen uit witte natuursteen in de hoek van een kamer of als een uitbouw in
zij- of achtergevel gebouwd met onderconstructie uitgevoerd in metselwerk.
Vanaf de 17e-18e eeuw: vaak trappen uit eikenhout met geprofileerde leuningen
Begin 19e eeuw: halfcirkelvormige plattegronden, luxueuze houtsoorten
20e eeuw: weining wijzigingen, enkel vorm evolueerde
4
DEEL 1 het renovatie- en restauratieproces
1 Inleiding
Het aanbod van bouwgronden is schaars geworden hoge prijzen
Dus stimuleren diverse overheden de renovatiemarkt via allerhande subsidies om leegstand,
verkrotting en stadsvlucht tegen te gaan.
2 redenen waarom bouwrenovatie belangrijk is voor vastgoed:
1. Belang renovatiesector
2. Makelaar moet inzicht hebben in renovaties en moet prijs ervan kunnen inschatten
om zo een juist beeld te vormen van de economische potentie,
investeringsbeslissingen kan nemen en betrouwbaar advies geven
RENOVATIE RESTAURATIE
= het vernieuwen/aanpassen aan de nieuwe = het herstellen in de oorspronkelijke
noden en wensen toestand
Dit zijn redelijk vergaande werken Harde restauratie: geheel of gedeeltelijk
verdwenen elementen hermaken
Zachte restauratie: bestaande elementen
conserveren, niet hermaken
Voorbereidend proces renovatie/restauratie:
1. bronnenstudie
2. fotografisch verslag
3. opmeting
4. renovatie- of restauratiestudie
2 Bronnenstudie
De bronnenstudie is enkel essentieel bij restauratie. Ze geeft een zo nauwkeurig mogelijk
beeld van de oorspronkelijke toestand en de geschiedenis van de site, gebouw of interieur.
4 domeinen:
1. materiële bronnen
2. geschreven bronnen (archivaliae)
3. mondelinge bronnen
4. aanschouwelijke bronnen (iconografie)
1
,Materiële bronnen
Archeologisch onderzoek is een uitzondering en komt dan ook meestal enkel voor bij
historisch zeer waardevolle gebouwen. Verder is dit onderzoek duur en tijdrovend. Materiële
sporen reiken zelden een absolute datering aan.
3 niveaus in het onderzoek:
1. niet-destructief onderzoek (intrepreteren van zichtbare sporen)
2. gedeeltelijk destructief onderzoek (bouwarcheologisch onderzoek)
3. destructief onderzoek (archeologisch bodemonderzoek)
De uitvoering van het archeologisch bodemonderzoek is bepaald in het decreet houdende de
bescherming van het archeologisch patrimonium d.d. 30 juni 1993.
enkel professionele archeologen mogen dit onderzoek uitvoeren
Het bouwjaar van de voorgevel bepaalt NIET de ouderdom van de rest van het gebouw.
15e–17e eeuw: de toppen van de gevels
werden vaak gesloopt omdat ze te hoog
reikten. Vanaf nu gevels van (hout en)
steen. (baksteen, witte natuursteen, witte
kalkzandsteen)
Glas-in-lood ramen:
§ 15e eeuw: eenvoudig rechte stang
§ 16e eeuw: sierlijk
§ 17e eeuw: ankervormig
Vanaf de 17e eeuw geldt er een verbod op houten gevels vanwege het brandgevaar. Ook
gevels met kalkverf.
Vanaf de 18e eeuw werden de gevels bepleisterd. Rond 1750 bel-etage!!! Uitzonderlijk
volledige gevels uit blauwe hardsteen.
In de 19e eeuw sowieso bepleisterd. Ornamentiek verandert gedurende de hele eeuw.
Hollandse periode: sober
Italiaanse renaissance in het midden van de eeuw
Tweede helft van de eeuw werd beïnvloed door industrialisatie van de bouwsector
Straten bestaande uit gelijkvormige rijhuizen voor arbeiders vaak met bakstenen ipv
bepleistering. Ook bij herenhuizen vanaf 1875 geen bepleistering meer.
In de 20e eeuw zien we een veelvoud van bouwstijlen, ook 19e eeuwse stijlen blijven gebruikt.
Er wordt gebruik gemaakt van een zeer divers materiaalgebruik.
2
,De achtergevel is minder versierd en niet altijd even oud als de voorgevel. De voorgevel werd
vaak aangepast aan de heersende mode.
Smalle opening tussen 2 huizen = ossendrop (zorgde voor afvoer van het regenwater)
2 voordelen:
• relatieve brandveiligheid
• geen dure loden tussengoot nodig
Afgeschaft in de 17e eeuw.
Op muren: verschillende afwerkingslagen bv muurschilderingen onder verflaag of behang.
Ook het verschil in baksteenformaten kan gebruikt worden voor een relatieve chronologie te
geven aan het gebouw.
middeleeuwen 30cm lengte of meer
14e eeuw 26-27cm lengte
late middeleeuwen-17e eeuw 24,5-25cm lengte
17e eeuw 23cm lengte
18e eeuw 21cm
19e eeuw oranjerood donkerrood-paars
20e eeuw machinaal gevormd
Vensters
Tot de 17e eeuw: twee- of drieledige kruisvensters, soms tweelichten of rondbogige
zoldervensters. Later verdwijnt het stenen kruis of wordt het vervangen door een houten kruis
(6/8 glasvlakken). Glas-in-loodpanelen glas in houten roeden
2e helft 18e eeuw: kleurloze ruiten
19e eeuw: onderverdelingen in gietijzer
1870: T-vormige raam populair
Na 1914: zeer grote raamoppervlakken zonder onderverdeling mogelijk
3
, Winkels
In de 18e eeuw ontstonden de eerste beglaasde winkelpuien en deze evolueerden in de 19e
eeuw tot een groot uitstalraam in een houten constructie. Heel wat oudere huizen kregen een
dergelijke pui toegemeten, maar in de 20e eeuw werden ook deze meestal vernieuwd.
Vloeren
Tegen het einde van de middeleeuwen werd de constructie met moer- en kinderbalken
voor houten vloeren ontwikkeld. Vanaf de 15e, maar vooral in de 17e eeuw werd het
gebruikelijk om houten zolderingen met lijn- of olieverf te beschilderen. De vormgeving
van de ornamenten evolueerde van barok naar classicisme naar neoclassicisme.
Gelijkvloers werden meestal voorzien van een stenen vloer. In de middeleeuwen vaak
geglazuurd, later vaak rode of blauwgrijze ongeglazuurde tegels.
Vanaf 18e eeuw ook houten vloeren
Einde 17e eeuw tot in 19e eeuw natuursteenvloer eventueel met witte en zwarte tegels voor
de vestibule of trappenhuis.
Trappen
15e eeuw: spiltrappen uit witte natuursteen in de hoek van een kamer of als een uitbouw in
zij- of achtergevel gebouwd met onderconstructie uitgevoerd in metselwerk.
Vanaf de 17e-18e eeuw: vaak trappen uit eikenhout met geprofileerde leuningen
Begin 19e eeuw: halfcirkelvormige plattegronden, luxueuze houtsoorten
20e eeuw: weining wijzigingen, enkel vorm evolueerde
4
