HUUR/VERHUUR
HOOFDSTUK 1: INLEIDING
Een huurder verwerft geen eigendomsrecht, wel een gebruiksrecht met betrekking
tot het gehuurde goed/ een bepaalde zaak.
2 soorten huurovereenkomsten
o De huur van (roerende en onroerende) goederen
Roerend: kan bewegen
Onroerend: staat vast bv een gebouw enkel verhuur van onroerende
goederen in dit vak!
o De huur van werk
DEFINITIE ‘HUUR’
Huurovereenkomst (=contract) = wederkerige overeenkomst waarbij de verhuurder
zich verbind aan de huurder om gebruik van een bepaalde zaak te verschaffen
gedurende een zekere tijd en tegen een bepaalde prijs die de huurder betaald.
o Essentiele bestanddelen:
De verhuurder levert een gebruik-en genotsrecht
Van een goed aan de huurder
In ruil voor een tegenprestatie
Normaal in vorm van geld maar kan ook in natura (=in ruil voor
iets)
DE ENE PARTIJ KRIJGT HET GENOT VAN EEN ZAAK GEDURENDE EEN ZEKERE TIJD
Een zekere tijd
o Bepaalde duur: eindigt op einddatum woninghuur wordt steeds voor
bepaalde duur afgesloten.
De basisduur bedraagt 9 jaar maar er zijn mogelijkheden voor korte
duur (max 3 jaar) of lange duur (meer dan 9)
Huurovereenkomst blijft wel tijdelijk: mag niet langer dan 99 jaar
bedragen.
o Onbepaalde duur: eindigt door opzegtermijn niet van toepassing op
woningverhuur.
Een handelspand verhuur je voor minimum 9 jaar.
o Uitzondering = Pop-up decreet: pand met handelsduur van max 1 jaar. Dit kan
je ook doen als makelaar als je schrik hebt van 9 jaar aan een contract vast te
hangen.
Uitzondering waar het woonhuurregime ook van toepassing is op de verhuur van
roerende goederen = stacaravan. (Foodtrucks valt hier niet onder!)
‘niet in handel’ wordt met een concessieovereenkomst (lijkt wel sterkt op een
handeslhuurovereenkomst) ipv huurovereenkomst afgesloten. Bv cafetaria van
gemeentelijke sporthallen, eigendom van de overheid,…
En eigenaar kan beschikken over een onroerend goed = het goed vervreemden (bv
verkopen, ruilen of wegschenken) en bezwaren (bv door hypotheek toe te staan)
o Rechten waarover een huurder niet beschikt!
Intermezzo:
,- Dwingend recht: je kan hier niet van afwijken in je contract, ook niet als onderling
overeengekomen
Aanvullend recht: kan je wel van afwijken
De rechten van de huurder zijn ook beperkter dan deze van een vruchtgebruiker
o Recht om er de Vruchten van de plukken bv je mag het verhuren
o Recht om te Gebruiken bv je mag er in wonen (Huren is dus gebruiken!)
Slechts bij vergaande fout kan vruchtgebruik beëindigd worden
‘Hypotheekwet’
o Alle akten onder de levende, om niet (gratis) of onder bezwaarde titel (wel
tegenprestatie), tot overdracht of aanwijzing van onroerende zakelijke rechten,
andere dan voorrechten en hypotheken, met inbegrip van authentieke akten,
alsook de daarin aangebrachte wijzigingen, worden in hun geheel
overgeschreven in een daartoe bestemd register op het bevoegde kantoor van
het arrondissement waar de goederen zijn gelegen. Tot dan toe kan men zich
op die akte niet beroepen tegen derden die zonder bedrog gecontracteerd
hebben. (om het tegenstelbaar te maken moet het overgeschreven zijn ter
hypotheken)
o Derde : iedereen buiten de koper en verkoper
BETALING VAN DE HUURPRIJS
Huurprijs is essentieel bestanddeel: zonder een prijs is er geen huur. Huurprijs moet
niet gelijk zijn aan de juiste huurwaarde. Een lage prijs is mogelijk, maar mag niet
belachelijk laag zijn. (dan is het een schenking)
Huurprijs kan ook onder de vorm van tegenprestatie in natura worden betaald bv het
uitvoeren van werken door de huurder zoals renovatiewerken. De huurder kan zo
vrijgesteld worden van enkele maanden huur.
En combinatie van geldsom + tegenprestatie in natura is ook mogelijk.
De prijs die betaald moet worden moet worden bepaald of ten minste bepaalbaar zijn.
Het komt voor (vooral bij handelshuur): een korting aan de huurder gedurende de
eerste periode om bv de opstart te vergemakkelijken
Er bestaan clausules waarbij de huurprijs aangepast kan worden in functie van de
omzet van de huurder. ‘omzet gerelateerde huur’
DUURTIJD VAN DE OVEREENKOMST
Tijdelijk karakter: er gaat geen eigendomstitel over, enkel een tijdelijk gebruiksrecht.
o Een eeuwigdurende huur is onmogelijk maar er kan wel worden
overeengekomen dat de huur wordt gekoppeld aan de levensduur van de
huurder
Huurovereenkomst van onbepaalde duur zal automatisch beschouwd worden als een
overeenkomst van 9 jaar. (3-6-9)
Minimumduur van huurovereenkomst is niet altijd vrij te bepalen: wettelijke
minimumduur van handelsovereenkomst 9 jaar, hetzelfde geldt in geval van pacht.
INDELING
Naar gelang het soort onroerend goed dat verhuurd wordt dient volgend onderscheid
gemaakt te worden:
1. Woninghuurwet: de verhuring van het onroerend goed dat een gezin tot voornaamste
gezinswoning dien en door haar tot hoofdverblijfplaats wordt bestemd
,2. Handelshuurovereenkomsten: de verhuring van een handelshuis bv winkel
3. Pacht: de verhuring van een onroerend goed dat hoofdzakelijk gebruikt wordt door de
huurder voor de uitbating van een landbouwbedrijf dient conform te zijn aan de regels
m.b.t. pacht.
4. Gemeenrecht inzake huur: een huurovereenkomst die niet als een
woninghuurovereenkomst, een handelshuurovereenkomst of pachtovereenkomst
wordt beschouwd (= het algemeen regime)
DUS: naast het algemeen regime zijn er 3 specifieke huurregimes voorzien en geregeld.
Bv de rechten en verplichtingen van huurder en verhuurder zijn geregeld in het
gemeenrecht maar zijn ook van toepassing op de andere 3 regimes. Sommige rechten of
verplichtingen worden verder aangevuld in de woonhuringwet,…
HOOFDSTUK 2: INLEIDING TOT HET ALGEMEEN HUURRECHT
INLEIDING TOT HET ALGEMEEN HUURRECHT
Er heerst een grote contractsvrijheid binnen het algemeen (of gemeen) huurrecht. Vier
belangrijke kenmerken:
1. Autonoom
a. Autonome functie: van toepassing op alle huurovereenkomsten die niet
onderworpen zijn aan 1 van de 3 bijzondere regimes
b. Bv verhuur kantoor aan vrije beroepers of ondernemingen, tweede
verblijven, garages, parkeerplaatsen, reclamepanelen,…
2. Aanvullend
a. Indien bepaalde materies niet zijn geregeld in 1 vd 3 bijzondere regimes,
geld algemeen huurrecht als aanvullend recht.
b. Bovendien is het een federale aangelegenheid
3. Verbindend
a. Uniformiserend en verbindend effect tussen de 3 bijzondere regimes van
het vlaams gewest maar ook tussen speciale regimes van alle gewesten
i. Wet = federaal
ii. Decreet: Vlaams/Waals/…
SCHRIFTELIJKE OF MONDELINGE OVEREENKOMST & BEWIJS
Huurovereenkomst kan zowel schriftelijk als mondeling afgesloten worden.
o Schriftelijk is wel beter
o Bij mondeling: bewijsproblemen, minder duidelijkheid omtrent bijkomende
afspraken
Een schriftelijke huurovereenkomst moet om geldig te zijn aan volgende voorschriften
voldoen:
o De onderhandse akte (= niet notarieel) levert alleen bewijs indien het is
opgemaakt in zoveel originelen als er partijen zijn die een onderscheidend
belang hebben + een 3de voor registratie
o In elk origineel moet worden vermeld hoeveel originelen er zijn opgemaakt
o Elk exemplaar moet door alle partijen ondertekend worden.
Sinds 2007 moet wel iedere huurovereenkomst m.b.t. de hoofdverblijfplaats van de
huurder bij een geschrift worden vastgesteld.
o De schriftelijke huurovereenkomst moet volgende gegevens vermelden:
De identiteit van alle contracterende partijen
, Voor natuurlijke personen: naam, eerste 2 voornamen,
woonplaats, rijksregister nummer
Voor rechtspersonen: hun maatschappelijke naam,
maatschappelijke zetel, ondernemingsnummer
De begindatum van de overeenkomst
De exacte duur van de huurovereenkomst
De aanwijzing van alle ruimtes en gedeelten van het gebouw die het
voorwerp van de verhuur zijn
Het bedrag van de huur
De regeling van de kosten en de lasten
Een verwijzing naar de vulgariserende toelichting (in begrijpelijke
woorden uitgelegd, ‘wat het volk begrijpt’)
De sanctie bij niet naleven: de meest gerede partij kan de andere gerechtelijk dwingen
aan schriftelijke overeenkomst af te sluiten
Burgerlijke sanctie voor de huurovereenkomsten van 9 jaar: indien dergelijke
overeenkomst niet binnen de 2 maanden na ondertekening geregistreerd werd (door de
verhuurder!) dan kan de huurder vertrekken zonder enige opzegtermijn te moeten
respecteren en ook geen schadevergoeding betalen.
Onderhandse akte = niet notarieel
Onroerende voorheffing = belastingen op grond
Roerende voorheffing = belastingen op geld, spaarboekje
Voorbeeld examenvraag: “Hoe kan ik een handelshuur contract opstellen in het voordeel
van de verhuurder”
Voorbeeld: start huurovereenkomst = 01/01/2024. Deze bedraagt 5 jaar. Einde
huurovereenkomst = 31/12/2028 NIET 01/01/2029
REGISTRATIE
Registratie van de huurovereenkomst
Functies van registratie
o Belastingen op de verkoop voor de staat
o Overheid wilt zicht hebben op hoe de huurmarkt in elkaar zit
o Bescherming voor de verhuurder
Indien huurovereenkomst in de vorm van een onderhandse akte en betrekking heeft
op een in België gelegen onroerend goedmoet deze uiterlijk 4 maanden na het sluiten
ervan geregistreerd worden op het registratiekantoor waar het goed gelegen is.
Indien notariële akte: binnen de 15 dagen op het registratiekantoor van het gebied
waarin het kantoor van de notaris is gelegen.
Er bestaan 2 regimes qua registratie van huurovereenkomsten:
o Huurovereenkomsten met huisvestiging als (hoofd-) bestemming bv
hoofdverblijfplaats, studentenkamer, 2de residentie
Verplichting tot registratie ligt enkel bij de verhuurder (de huurder mag
ook laten registreren maar is daartoe niet verplicht)
Binnen 2 maanden
Kosteloos
Boete: min 25 euro (enkel voor verhuurder)
HOOFDSTUK 1: INLEIDING
Een huurder verwerft geen eigendomsrecht, wel een gebruiksrecht met betrekking
tot het gehuurde goed/ een bepaalde zaak.
2 soorten huurovereenkomsten
o De huur van (roerende en onroerende) goederen
Roerend: kan bewegen
Onroerend: staat vast bv een gebouw enkel verhuur van onroerende
goederen in dit vak!
o De huur van werk
DEFINITIE ‘HUUR’
Huurovereenkomst (=contract) = wederkerige overeenkomst waarbij de verhuurder
zich verbind aan de huurder om gebruik van een bepaalde zaak te verschaffen
gedurende een zekere tijd en tegen een bepaalde prijs die de huurder betaald.
o Essentiele bestanddelen:
De verhuurder levert een gebruik-en genotsrecht
Van een goed aan de huurder
In ruil voor een tegenprestatie
Normaal in vorm van geld maar kan ook in natura (=in ruil voor
iets)
DE ENE PARTIJ KRIJGT HET GENOT VAN EEN ZAAK GEDURENDE EEN ZEKERE TIJD
Een zekere tijd
o Bepaalde duur: eindigt op einddatum woninghuur wordt steeds voor
bepaalde duur afgesloten.
De basisduur bedraagt 9 jaar maar er zijn mogelijkheden voor korte
duur (max 3 jaar) of lange duur (meer dan 9)
Huurovereenkomst blijft wel tijdelijk: mag niet langer dan 99 jaar
bedragen.
o Onbepaalde duur: eindigt door opzegtermijn niet van toepassing op
woningverhuur.
Een handelspand verhuur je voor minimum 9 jaar.
o Uitzondering = Pop-up decreet: pand met handelsduur van max 1 jaar. Dit kan
je ook doen als makelaar als je schrik hebt van 9 jaar aan een contract vast te
hangen.
Uitzondering waar het woonhuurregime ook van toepassing is op de verhuur van
roerende goederen = stacaravan. (Foodtrucks valt hier niet onder!)
‘niet in handel’ wordt met een concessieovereenkomst (lijkt wel sterkt op een
handeslhuurovereenkomst) ipv huurovereenkomst afgesloten. Bv cafetaria van
gemeentelijke sporthallen, eigendom van de overheid,…
En eigenaar kan beschikken over een onroerend goed = het goed vervreemden (bv
verkopen, ruilen of wegschenken) en bezwaren (bv door hypotheek toe te staan)
o Rechten waarover een huurder niet beschikt!
Intermezzo:
,- Dwingend recht: je kan hier niet van afwijken in je contract, ook niet als onderling
overeengekomen
Aanvullend recht: kan je wel van afwijken
De rechten van de huurder zijn ook beperkter dan deze van een vruchtgebruiker
o Recht om er de Vruchten van de plukken bv je mag het verhuren
o Recht om te Gebruiken bv je mag er in wonen (Huren is dus gebruiken!)
Slechts bij vergaande fout kan vruchtgebruik beëindigd worden
‘Hypotheekwet’
o Alle akten onder de levende, om niet (gratis) of onder bezwaarde titel (wel
tegenprestatie), tot overdracht of aanwijzing van onroerende zakelijke rechten,
andere dan voorrechten en hypotheken, met inbegrip van authentieke akten,
alsook de daarin aangebrachte wijzigingen, worden in hun geheel
overgeschreven in een daartoe bestemd register op het bevoegde kantoor van
het arrondissement waar de goederen zijn gelegen. Tot dan toe kan men zich
op die akte niet beroepen tegen derden die zonder bedrog gecontracteerd
hebben. (om het tegenstelbaar te maken moet het overgeschreven zijn ter
hypotheken)
o Derde : iedereen buiten de koper en verkoper
BETALING VAN DE HUURPRIJS
Huurprijs is essentieel bestanddeel: zonder een prijs is er geen huur. Huurprijs moet
niet gelijk zijn aan de juiste huurwaarde. Een lage prijs is mogelijk, maar mag niet
belachelijk laag zijn. (dan is het een schenking)
Huurprijs kan ook onder de vorm van tegenprestatie in natura worden betaald bv het
uitvoeren van werken door de huurder zoals renovatiewerken. De huurder kan zo
vrijgesteld worden van enkele maanden huur.
En combinatie van geldsom + tegenprestatie in natura is ook mogelijk.
De prijs die betaald moet worden moet worden bepaald of ten minste bepaalbaar zijn.
Het komt voor (vooral bij handelshuur): een korting aan de huurder gedurende de
eerste periode om bv de opstart te vergemakkelijken
Er bestaan clausules waarbij de huurprijs aangepast kan worden in functie van de
omzet van de huurder. ‘omzet gerelateerde huur’
DUURTIJD VAN DE OVEREENKOMST
Tijdelijk karakter: er gaat geen eigendomstitel over, enkel een tijdelijk gebruiksrecht.
o Een eeuwigdurende huur is onmogelijk maar er kan wel worden
overeengekomen dat de huur wordt gekoppeld aan de levensduur van de
huurder
Huurovereenkomst van onbepaalde duur zal automatisch beschouwd worden als een
overeenkomst van 9 jaar. (3-6-9)
Minimumduur van huurovereenkomst is niet altijd vrij te bepalen: wettelijke
minimumduur van handelsovereenkomst 9 jaar, hetzelfde geldt in geval van pacht.
INDELING
Naar gelang het soort onroerend goed dat verhuurd wordt dient volgend onderscheid
gemaakt te worden:
1. Woninghuurwet: de verhuring van het onroerend goed dat een gezin tot voornaamste
gezinswoning dien en door haar tot hoofdverblijfplaats wordt bestemd
,2. Handelshuurovereenkomsten: de verhuring van een handelshuis bv winkel
3. Pacht: de verhuring van een onroerend goed dat hoofdzakelijk gebruikt wordt door de
huurder voor de uitbating van een landbouwbedrijf dient conform te zijn aan de regels
m.b.t. pacht.
4. Gemeenrecht inzake huur: een huurovereenkomst die niet als een
woninghuurovereenkomst, een handelshuurovereenkomst of pachtovereenkomst
wordt beschouwd (= het algemeen regime)
DUS: naast het algemeen regime zijn er 3 specifieke huurregimes voorzien en geregeld.
Bv de rechten en verplichtingen van huurder en verhuurder zijn geregeld in het
gemeenrecht maar zijn ook van toepassing op de andere 3 regimes. Sommige rechten of
verplichtingen worden verder aangevuld in de woonhuringwet,…
HOOFDSTUK 2: INLEIDING TOT HET ALGEMEEN HUURRECHT
INLEIDING TOT HET ALGEMEEN HUURRECHT
Er heerst een grote contractsvrijheid binnen het algemeen (of gemeen) huurrecht. Vier
belangrijke kenmerken:
1. Autonoom
a. Autonome functie: van toepassing op alle huurovereenkomsten die niet
onderworpen zijn aan 1 van de 3 bijzondere regimes
b. Bv verhuur kantoor aan vrije beroepers of ondernemingen, tweede
verblijven, garages, parkeerplaatsen, reclamepanelen,…
2. Aanvullend
a. Indien bepaalde materies niet zijn geregeld in 1 vd 3 bijzondere regimes,
geld algemeen huurrecht als aanvullend recht.
b. Bovendien is het een federale aangelegenheid
3. Verbindend
a. Uniformiserend en verbindend effect tussen de 3 bijzondere regimes van
het vlaams gewest maar ook tussen speciale regimes van alle gewesten
i. Wet = federaal
ii. Decreet: Vlaams/Waals/…
SCHRIFTELIJKE OF MONDELINGE OVEREENKOMST & BEWIJS
Huurovereenkomst kan zowel schriftelijk als mondeling afgesloten worden.
o Schriftelijk is wel beter
o Bij mondeling: bewijsproblemen, minder duidelijkheid omtrent bijkomende
afspraken
Een schriftelijke huurovereenkomst moet om geldig te zijn aan volgende voorschriften
voldoen:
o De onderhandse akte (= niet notarieel) levert alleen bewijs indien het is
opgemaakt in zoveel originelen als er partijen zijn die een onderscheidend
belang hebben + een 3de voor registratie
o In elk origineel moet worden vermeld hoeveel originelen er zijn opgemaakt
o Elk exemplaar moet door alle partijen ondertekend worden.
Sinds 2007 moet wel iedere huurovereenkomst m.b.t. de hoofdverblijfplaats van de
huurder bij een geschrift worden vastgesteld.
o De schriftelijke huurovereenkomst moet volgende gegevens vermelden:
De identiteit van alle contracterende partijen
, Voor natuurlijke personen: naam, eerste 2 voornamen,
woonplaats, rijksregister nummer
Voor rechtspersonen: hun maatschappelijke naam,
maatschappelijke zetel, ondernemingsnummer
De begindatum van de overeenkomst
De exacte duur van de huurovereenkomst
De aanwijzing van alle ruimtes en gedeelten van het gebouw die het
voorwerp van de verhuur zijn
Het bedrag van de huur
De regeling van de kosten en de lasten
Een verwijzing naar de vulgariserende toelichting (in begrijpelijke
woorden uitgelegd, ‘wat het volk begrijpt’)
De sanctie bij niet naleven: de meest gerede partij kan de andere gerechtelijk dwingen
aan schriftelijke overeenkomst af te sluiten
Burgerlijke sanctie voor de huurovereenkomsten van 9 jaar: indien dergelijke
overeenkomst niet binnen de 2 maanden na ondertekening geregistreerd werd (door de
verhuurder!) dan kan de huurder vertrekken zonder enige opzegtermijn te moeten
respecteren en ook geen schadevergoeding betalen.
Onderhandse akte = niet notarieel
Onroerende voorheffing = belastingen op grond
Roerende voorheffing = belastingen op geld, spaarboekje
Voorbeeld examenvraag: “Hoe kan ik een handelshuur contract opstellen in het voordeel
van de verhuurder”
Voorbeeld: start huurovereenkomst = 01/01/2024. Deze bedraagt 5 jaar. Einde
huurovereenkomst = 31/12/2028 NIET 01/01/2029
REGISTRATIE
Registratie van de huurovereenkomst
Functies van registratie
o Belastingen op de verkoop voor de staat
o Overheid wilt zicht hebben op hoe de huurmarkt in elkaar zit
o Bescherming voor de verhuurder
Indien huurovereenkomst in de vorm van een onderhandse akte en betrekking heeft
op een in België gelegen onroerend goedmoet deze uiterlijk 4 maanden na het sluiten
ervan geregistreerd worden op het registratiekantoor waar het goed gelegen is.
Indien notariële akte: binnen de 15 dagen op het registratiekantoor van het gebied
waarin het kantoor van de notaris is gelegen.
Er bestaan 2 regimes qua registratie van huurovereenkomsten:
o Huurovereenkomsten met huisvestiging als (hoofd-) bestemming bv
hoofdverblijfplaats, studentenkamer, 2de residentie
Verplichting tot registratie ligt enkel bij de verhuurder (de huurder mag
ook laten registreren maar is daartoe niet verplicht)
Binnen 2 maanden
Kosteloos
Boete: min 25 euro (enkel voor verhuurder)
