VASTGOEDORGANISATIE
DEONTOLOGIE VAN DE MAKELAARS
DEONTOLOGIE VAN DE VASTGOEDMAKELAAR (BIV EN TOEGANG TOT HET BEROEP)
VASTGOEDBEROEPEN
Vastgoedmakelaar
Bemiddelen bij verkoop en verhuring van onroerende goederen; zal dus in opdracht van iemand die
zijn pand wil verhuren, potentiële klanten vinden
Syndicus
Beheer van onroerende goederen in mede-eigendom
Denk bv. aan appertementen die een gemeenschappelijke traphal, tuin,.. Heeft dat moet ook allemaal
in goede banen worden gelijdt en gebeurt door een syndicus
Rentmeester
Beheer van onroerende goederen in exclusieve eigendom
Komt minder voor omdat het hier gaat om mensen die al verschillende eigendommen hebben en die
het beheer aan een rentmeester geven om te beheren
=> Vereist kennis op juridisch vlak, op economisch en financieel vlak (o.a. boekhouding), op technisch en
bouwkundig vlak en inzake waardebepaling van onroerende goederen (schatting)
WAAROM EEN VASTGOEDMAKELAAR INSCHAKELEN?
VOORDELEN NADELEN
• Kan beter waarde inschatten • Commissieloon
• Kent knepen van adverteren en publiciteit • Als verkoper best kennis van de regulering
die de doelgroep moet benaderen van het beroep en de regels rond het
• Complexe juridische regelgeving is gekend vastgoedmakelaarscontract
• Minder kans op procedures achteraf want
VGM heeft onderzoeks-, mededelings- en
waarschuwingsplicht
• Geen emotionele betrokkenheid => betere
onderhandelingen mogelijk
Zal zich in een rechtzaak eerder naar de makelaar richten dan naar de zoekende persoon
BEROEPSREGULERING
= BIV (Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars); verplicht als makelaar om hieraan aan te
sluiten
Erkende vastgoedmakelaar
• Garantie op opleiding en voortdurende bijscholing
• Vakbekwaamheid
• Onderworpen aan gedragscode => mogelijke tuchtklacht (als er niet aan de gedragscode wordt
gehouden) => mogelijke tuchtsanctie
• Verplicht beroepsaansprakelijkheidsverzekering te nemen
1
1
,Basiswetgeving1
1. KB van 6 september 1993 tot bescherming van de beroepstitel en van de uitoefening van het beroep
van vastgoedmakelaar (= Erkenningsbesluit 1993)
regelt de TOEGANG tot het beroep (verplichting tot inschrijving bij het BIV om titel te mogen
dragen)
Nieuw erkenningsbesluit van 2013 wijzigt art. 5 van het Erkenningsbesluit 1993:
Toegang tot het beroep aangepast aan Europese normen BAMA-structuur
+ bijkomende competentietest
2. Kaderwet dienstverlenende intellectuele beroepen van 2007
3. Vastgoedmakelaardijwet 2013 => eigen juridisch kader (in vergelijking met andere dienstverlenende
intellectuele beroepen)
Verplichting tot registratie op deeltableaus (bemiddelaar of syndicus)
Transparantere tuchtprocedure
Optie om beroep uit te oefenen onder vorm van vennootschap (=> inschrijving op
rechtspersonentableau)
Verplichting voor syndici om jaarlijks bij BIV lijst in te dienen van eigendommen die ze
beheren (doel: transparantie verhogen, opsporing ongeoorloofde praktijken en controle op
naleving tuchtstraffen vereenvoudigen)
4. De Stagereglementen van 2007 en 2013
5. Organisatiebesluit van 2012 (regelt de organisatie en werking van het BIV)
6. Witwasreglement van 2013
ORGANIGRAM BIV
!! Niet alle taken vanbuiten leren, wel grote lijnen kennen !!
Nationale raad ("wetgevende macht")
BIV
Bureau ("uitvoerende macht")
2 uitvoerende kamers + 2 kamers van
beroep ("rechterlijke macht")
Nationale raad (“Wetgevende macht”)
= parlement van het BIV (verordenende bevoegdheid)
Taken zijn2:
• Opstellen Plichtenleer en stagereglement
• Controle op naleving voorschriften toegang tot beroep en indien betrapping op onwettige uitoefening
aanklagen bij gerecht
• Maatregelen nemen inzake beroepsvervolmaking en bijscholing
• Leden van het Bureau kiezen
Bureau (“Uitvoerende macht”)
1
Dient niet uit het hoofd gekend te zijn
2
Niet letterlijk kennen
2
2
,= bestuursorgaan (dagelijkse werking BIV verzekeren)
Taken:
• Het afhandelen van de lopende zaken;
• Het toezicht op het financieel beheer van het instituut;
• Het voorbereiden van vergaderingen van de nationale raad;
• Het aanwerven en het leiden van het personeel;
• Alle andere opdrachten die de nationale raad oplegt.
2 uitvoerende kamers + 2 kamers van beroep (“Rechterlijke macht”)
• 2 uitvoerende kamers: nederlandstalig en franstalig = kan je zien als de eerste aanleg als je een
procedure zou voeren
• Kamers van beroep = hoger beroep instatnties
• Uitvoerende kamer in eerste aanleg: bij tuchtzaken
= rechtsprekend orgaan
Taken:
• Uitspraak te doen inzake aanvragen tot inschrijving, weglating en wederinschrijving bij het BIV;
• Te waken over de toepassing van het stagereglement en de Plichtenleer;
• Uitspraak in tuchtzaken;
• Het opmaken en bijhouden van de lijst van de stagemeesters;
• Op verzoek van de betrokken personen in laatste aanleg arbitraal uitspraak te doen omtrent
betwistingen inzake honoraria die door een vastgoedmakelaar aan zijn cliënt worden gevraagd;
• Op verzoek van de hoven en rechtbanken of in geval van geschil tussen op het tableau of op de lijst van
de stagiairs ingeschreven personen, advies uit te brengen over de berekening van de honoraria.
PROCEDURE INZAKE TOEGANG TOT HET BEROEP
Toegangsvoorwaarden tot stage
• Juiste diploma of gelijkwaardige beroepservaring (als bewijs van opleidingsniveau)
• Diploma hoger onderwijs (bachelorniveau) of gelijkwaardig getuigschrift
• …
• Competentietest voorafgaand aan de inschrijving op de lijst van stagiairs (als bewijs van vereiste
beroepskennis)
• ≠ toelatingsexamen
• = toets omtrent kennis en vaardigheden
• Stel: niet geslaagd => toch toelating tot biv-stage maar bijkomend opleidingstraject opgelegd
door het biv
Stage (als voorwaarde tot inschrijving op het tableau van vastgoedmakelaars)
• (1) in kantoor van stagemeester
• (2) Indien inschrijving na 15/09/2013: in een periode van minstens 12 maanden en maximum 36
maanden 200 dagen beroepspraktijk kunnen aantonen
• Indien inschrijving in twee kolommen (bemiddelaar en syndicus) volstaat voor de tweede
stage 100 dagen
• Bij inschrijving opgeven welke kolom gewenst of beide
• (3) bijscholing (e-learning) via website BIV volgen
• (4) geslaagd in de praktische bekwaamheidstest (organisatie door BIV) op einde van stage
• Doel: nagaan of voldoende bekwaam om beroep uit te oefenen
• Wat?
• Materies opgesomd in bijlage stagereglement (burgerlijk recht, fiscaal recht,
ruimtelijke ordening,…)
• Schriftelijk deel: oplossen vragen en praktische cases en minstens 60% behalen
3
3
, • Na slagen op schriftelijk deel volgt mondeling deel: commentaar op schriftelijke
proef, ondervraging over praktijk beroep, beroepsaansprakelijkheid en alle materies
opgesomd in bijlage stagereglement en minstens 50% behalen
• Op 2 proeven samen moet men ook minstens 60% behalen
• Herkansing is mogelijk
Bij inschrijving stage moet je aanduiden voor welke kolom je wilt gaan vastgoed makelaar-bemiddelaar of
vastgoed makelaar-syndicus of beide dat kan ook
Zowel lijst van stagiairs als tableau twee kolommen voorzien
kolom vastgoedmakelaar – bemiddelaar
kolom vastgoedmakelaar – syndicus
=> op die manieren willen ze specialisatie zichtbaar maken in de markt (rentmeester mag kiezen welk
deeltableau)
=> enkel die activiteiten verrichten waarvoor ingeschreven => zoniet: risico op strafrechtelijke vervolging of
tuchtsanctie
=> specifieke bijscholingen en gepaste beroepsaansprakelijkheidsverzekering
Indien inschrijvingsaanvraag vóór 16/09/2013 => automatisch ingeschreven in beide kolommen, tenzij zelf
weglating van 1 kolom vragen
VASTGOEDMAKELAARSVENNOOTSCHAP
Sinds 2013 mogelijk
6 erkenningsvoorwaarden:
1. Elk natuurlijk persoon die optreedt voor de vennootschap moet ook BIV-erkend zijn
2. Activiteiten beperkt tot het uitoefenen van het beroep van vastgoedmakelaar en diensten die
daarmee verband houden. Zijn toegelaten: opstellen plaatsbeschrijvingen en schattingen. Zijn
verboden: boekhoudactiviteiten, kredietmakelaar, verzekeringsmakelaar,…
3. Alle aandelen op naam
4. Minstens 60% van de aandelen in handen van één of meer BIV-erkende vastgoedmakelaars
5. Vennootschap mag geen aandelen bezitten in andere vennootschappen dan die uitsluitend van
professionele aard.
6. Vennootschap ingeschreven op minstens één van de tableaus van het BIV
!! Verboden om enkel een vennootschap in te schrijven => natuurlijke personen die de vennootschap
besturen zullen zelf ook BIV-erkend moeten zijn (zelfs van openbare orde!)
Inschrijven van vennootschap is GEEN verplichting maar optie (wel aan te raden gelet op beperking
aansprakelijkheid)
Men kan dus de beroepsaansprakelijkheid laten dragen door de rechtspersoon door de vennootschap
te laten optreden als VGM => verplichte verzekering nemen om beroepsaansprakelijkheid te dekken
en rechtspersoon inschrijven op het rechtspersonentableau in 1 of 2 kolommen => vanaf dan is de
vennootschap titularis en gemachtigd om het beroep van VGM uit te oefenen in de door haar gekozen
disciplines
=> Tegen vennootschap kunnen tuchtklachten worden ingediend maar tuchtonderzoek loopt dan ook tegen de
natuurlijke personen die besturen of hun vertegenwoordigers
Aansprakelijkheid (beperking van aansprakelijkheid)
Voorbeeld: VGM maakt fout (bijv. bij verkoop geen onderzoek naar bodemverontreiniging of
stedenbouwkundige inbreuk)
Stel: VGM heeft geen vennootschap => VGM t.o.v. opdrachtgever contractueel aansprakelijk en t.o.v.
wederpartij buitencontractueel aansprakelijk en VGM staat in met privé-vermogen
4
4
DEONTOLOGIE VAN DE MAKELAARS
DEONTOLOGIE VAN DE VASTGOEDMAKELAAR (BIV EN TOEGANG TOT HET BEROEP)
VASTGOEDBEROEPEN
Vastgoedmakelaar
Bemiddelen bij verkoop en verhuring van onroerende goederen; zal dus in opdracht van iemand die
zijn pand wil verhuren, potentiële klanten vinden
Syndicus
Beheer van onroerende goederen in mede-eigendom
Denk bv. aan appertementen die een gemeenschappelijke traphal, tuin,.. Heeft dat moet ook allemaal
in goede banen worden gelijdt en gebeurt door een syndicus
Rentmeester
Beheer van onroerende goederen in exclusieve eigendom
Komt minder voor omdat het hier gaat om mensen die al verschillende eigendommen hebben en die
het beheer aan een rentmeester geven om te beheren
=> Vereist kennis op juridisch vlak, op economisch en financieel vlak (o.a. boekhouding), op technisch en
bouwkundig vlak en inzake waardebepaling van onroerende goederen (schatting)
WAAROM EEN VASTGOEDMAKELAAR INSCHAKELEN?
VOORDELEN NADELEN
• Kan beter waarde inschatten • Commissieloon
• Kent knepen van adverteren en publiciteit • Als verkoper best kennis van de regulering
die de doelgroep moet benaderen van het beroep en de regels rond het
• Complexe juridische regelgeving is gekend vastgoedmakelaarscontract
• Minder kans op procedures achteraf want
VGM heeft onderzoeks-, mededelings- en
waarschuwingsplicht
• Geen emotionele betrokkenheid => betere
onderhandelingen mogelijk
Zal zich in een rechtzaak eerder naar de makelaar richten dan naar de zoekende persoon
BEROEPSREGULERING
= BIV (Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars); verplicht als makelaar om hieraan aan te
sluiten
Erkende vastgoedmakelaar
• Garantie op opleiding en voortdurende bijscholing
• Vakbekwaamheid
• Onderworpen aan gedragscode => mogelijke tuchtklacht (als er niet aan de gedragscode wordt
gehouden) => mogelijke tuchtsanctie
• Verplicht beroepsaansprakelijkheidsverzekering te nemen
1
1
,Basiswetgeving1
1. KB van 6 september 1993 tot bescherming van de beroepstitel en van de uitoefening van het beroep
van vastgoedmakelaar (= Erkenningsbesluit 1993)
regelt de TOEGANG tot het beroep (verplichting tot inschrijving bij het BIV om titel te mogen
dragen)
Nieuw erkenningsbesluit van 2013 wijzigt art. 5 van het Erkenningsbesluit 1993:
Toegang tot het beroep aangepast aan Europese normen BAMA-structuur
+ bijkomende competentietest
2. Kaderwet dienstverlenende intellectuele beroepen van 2007
3. Vastgoedmakelaardijwet 2013 => eigen juridisch kader (in vergelijking met andere dienstverlenende
intellectuele beroepen)
Verplichting tot registratie op deeltableaus (bemiddelaar of syndicus)
Transparantere tuchtprocedure
Optie om beroep uit te oefenen onder vorm van vennootschap (=> inschrijving op
rechtspersonentableau)
Verplichting voor syndici om jaarlijks bij BIV lijst in te dienen van eigendommen die ze
beheren (doel: transparantie verhogen, opsporing ongeoorloofde praktijken en controle op
naleving tuchtstraffen vereenvoudigen)
4. De Stagereglementen van 2007 en 2013
5. Organisatiebesluit van 2012 (regelt de organisatie en werking van het BIV)
6. Witwasreglement van 2013
ORGANIGRAM BIV
!! Niet alle taken vanbuiten leren, wel grote lijnen kennen !!
Nationale raad ("wetgevende macht")
BIV
Bureau ("uitvoerende macht")
2 uitvoerende kamers + 2 kamers van
beroep ("rechterlijke macht")
Nationale raad (“Wetgevende macht”)
= parlement van het BIV (verordenende bevoegdheid)
Taken zijn2:
• Opstellen Plichtenleer en stagereglement
• Controle op naleving voorschriften toegang tot beroep en indien betrapping op onwettige uitoefening
aanklagen bij gerecht
• Maatregelen nemen inzake beroepsvervolmaking en bijscholing
• Leden van het Bureau kiezen
Bureau (“Uitvoerende macht”)
1
Dient niet uit het hoofd gekend te zijn
2
Niet letterlijk kennen
2
2
,= bestuursorgaan (dagelijkse werking BIV verzekeren)
Taken:
• Het afhandelen van de lopende zaken;
• Het toezicht op het financieel beheer van het instituut;
• Het voorbereiden van vergaderingen van de nationale raad;
• Het aanwerven en het leiden van het personeel;
• Alle andere opdrachten die de nationale raad oplegt.
2 uitvoerende kamers + 2 kamers van beroep (“Rechterlijke macht”)
• 2 uitvoerende kamers: nederlandstalig en franstalig = kan je zien als de eerste aanleg als je een
procedure zou voeren
• Kamers van beroep = hoger beroep instatnties
• Uitvoerende kamer in eerste aanleg: bij tuchtzaken
= rechtsprekend orgaan
Taken:
• Uitspraak te doen inzake aanvragen tot inschrijving, weglating en wederinschrijving bij het BIV;
• Te waken over de toepassing van het stagereglement en de Plichtenleer;
• Uitspraak in tuchtzaken;
• Het opmaken en bijhouden van de lijst van de stagemeesters;
• Op verzoek van de betrokken personen in laatste aanleg arbitraal uitspraak te doen omtrent
betwistingen inzake honoraria die door een vastgoedmakelaar aan zijn cliënt worden gevraagd;
• Op verzoek van de hoven en rechtbanken of in geval van geschil tussen op het tableau of op de lijst van
de stagiairs ingeschreven personen, advies uit te brengen over de berekening van de honoraria.
PROCEDURE INZAKE TOEGANG TOT HET BEROEP
Toegangsvoorwaarden tot stage
• Juiste diploma of gelijkwaardige beroepservaring (als bewijs van opleidingsniveau)
• Diploma hoger onderwijs (bachelorniveau) of gelijkwaardig getuigschrift
• …
• Competentietest voorafgaand aan de inschrijving op de lijst van stagiairs (als bewijs van vereiste
beroepskennis)
• ≠ toelatingsexamen
• = toets omtrent kennis en vaardigheden
• Stel: niet geslaagd => toch toelating tot biv-stage maar bijkomend opleidingstraject opgelegd
door het biv
Stage (als voorwaarde tot inschrijving op het tableau van vastgoedmakelaars)
• (1) in kantoor van stagemeester
• (2) Indien inschrijving na 15/09/2013: in een periode van minstens 12 maanden en maximum 36
maanden 200 dagen beroepspraktijk kunnen aantonen
• Indien inschrijving in twee kolommen (bemiddelaar en syndicus) volstaat voor de tweede
stage 100 dagen
• Bij inschrijving opgeven welke kolom gewenst of beide
• (3) bijscholing (e-learning) via website BIV volgen
• (4) geslaagd in de praktische bekwaamheidstest (organisatie door BIV) op einde van stage
• Doel: nagaan of voldoende bekwaam om beroep uit te oefenen
• Wat?
• Materies opgesomd in bijlage stagereglement (burgerlijk recht, fiscaal recht,
ruimtelijke ordening,…)
• Schriftelijk deel: oplossen vragen en praktische cases en minstens 60% behalen
3
3
, • Na slagen op schriftelijk deel volgt mondeling deel: commentaar op schriftelijke
proef, ondervraging over praktijk beroep, beroepsaansprakelijkheid en alle materies
opgesomd in bijlage stagereglement en minstens 50% behalen
• Op 2 proeven samen moet men ook minstens 60% behalen
• Herkansing is mogelijk
Bij inschrijving stage moet je aanduiden voor welke kolom je wilt gaan vastgoed makelaar-bemiddelaar of
vastgoed makelaar-syndicus of beide dat kan ook
Zowel lijst van stagiairs als tableau twee kolommen voorzien
kolom vastgoedmakelaar – bemiddelaar
kolom vastgoedmakelaar – syndicus
=> op die manieren willen ze specialisatie zichtbaar maken in de markt (rentmeester mag kiezen welk
deeltableau)
=> enkel die activiteiten verrichten waarvoor ingeschreven => zoniet: risico op strafrechtelijke vervolging of
tuchtsanctie
=> specifieke bijscholingen en gepaste beroepsaansprakelijkheidsverzekering
Indien inschrijvingsaanvraag vóór 16/09/2013 => automatisch ingeschreven in beide kolommen, tenzij zelf
weglating van 1 kolom vragen
VASTGOEDMAKELAARSVENNOOTSCHAP
Sinds 2013 mogelijk
6 erkenningsvoorwaarden:
1. Elk natuurlijk persoon die optreedt voor de vennootschap moet ook BIV-erkend zijn
2. Activiteiten beperkt tot het uitoefenen van het beroep van vastgoedmakelaar en diensten die
daarmee verband houden. Zijn toegelaten: opstellen plaatsbeschrijvingen en schattingen. Zijn
verboden: boekhoudactiviteiten, kredietmakelaar, verzekeringsmakelaar,…
3. Alle aandelen op naam
4. Minstens 60% van de aandelen in handen van één of meer BIV-erkende vastgoedmakelaars
5. Vennootschap mag geen aandelen bezitten in andere vennootschappen dan die uitsluitend van
professionele aard.
6. Vennootschap ingeschreven op minstens één van de tableaus van het BIV
!! Verboden om enkel een vennootschap in te schrijven => natuurlijke personen die de vennootschap
besturen zullen zelf ook BIV-erkend moeten zijn (zelfs van openbare orde!)
Inschrijven van vennootschap is GEEN verplichting maar optie (wel aan te raden gelet op beperking
aansprakelijkheid)
Men kan dus de beroepsaansprakelijkheid laten dragen door de rechtspersoon door de vennootschap
te laten optreden als VGM => verplichte verzekering nemen om beroepsaansprakelijkheid te dekken
en rechtspersoon inschrijven op het rechtspersonentableau in 1 of 2 kolommen => vanaf dan is de
vennootschap titularis en gemachtigd om het beroep van VGM uit te oefenen in de door haar gekozen
disciplines
=> Tegen vennootschap kunnen tuchtklachten worden ingediend maar tuchtonderzoek loopt dan ook tegen de
natuurlijke personen die besturen of hun vertegenwoordigers
Aansprakelijkheid (beperking van aansprakelijkheid)
Voorbeeld: VGM maakt fout (bijv. bij verkoop geen onderzoek naar bodemverontreiniging of
stedenbouwkundige inbreuk)
Stel: VGM heeft geen vennootschap => VGM t.o.v. opdrachtgever contractueel aansprakelijk en t.o.v.
wederpartij buitencontractueel aansprakelijk en VGM staat in met privé-vermogen
4
4
