Samenvatting Internationaal vastgoed
1. Syllabus: deel I
A. Inleiding
Verschillen op markt zijn prikkelend.
Meer kennis betekent minder risico, wat rijkdom in breedste zin van het woord betekent.
B. Institutionele analyse
Neo-institutionele economie: vraag op welke economische transacties tussen vrager en aanbieder
goed of product zo optimaal mogelijk georganiseerd kunnen worden.
Vier analytische levels van instituties volgens Williamson:
▪ Informele instituties: sociaal-culturele waarden- en normenpatroon land.
▪ Formele instituties: wetten en regels van overheid.
▪ Contracten: onderhandeling tussen actoren.
▪ Dag-tot-dag optimeringen: verhouding tussen vraag en aanbod, wat we zien of voelen op de
markt.
Alle lagen beïnvloeden elkaar en omgekeerd.
Instituties werken niet per definitie efficiëntieverhogend.
Reële optietheorie: hiermee wordt waarde flexibiliteit onderzocht.
2. Syllabus: deel II
A. Beleggen in vastgoed
Belegging in vastgoed gericht op vastleggen kapitaal in vastgoed om waardegroei te creëren.
Belegger neemt risico’s zekerheid van geld nu, versus onzekere inkomsten uit dat geld in de
toekomst. Samenspel tussen rendement en risico is essentieel onderdeel afwegingen belegger.
B. Risico en rendement
Risico: mate van onzekerheid. Risico mogelijk effect op rendement belegging.
C. Twee soorten beleggingsrisico’s
Specifieke risico’s: beïnvloedbaar.
Systematische/speculatieve risico’s: autonoom en niet tot nauwelijks beïnvloedbaar.
Markowitz: belegger invloed op niet-systematische risico.
D. Vastgoedbelegger in beeld
Vastgoedbelegger: belegger koopt vastgoed van ofwel ontwikkelaar in geval van nieuwbouw of van
andere pandeigenaar bij bestaand vastgoed, met als doel rendement te behalen op geïnvesteerde
gelden middels exploiteren vastgoed.
1
,Criteria die verschillen in beleggers en belegging strategieën verklaren:
▪ Leverage
▪ Beleggingshorizon
▪ Soorten vastgoed
▪ Moment van aankoop
▪ Exploitatie
E. Waardekolom belegger in vastgoed
Internal Rate of Return (IRR): geeft te verwachten rendement weer op investering.
Om rendement zo hoog mogelijk te houden zorgt belegger voor optimaal management vastgoed.
F. Beleggingsstructuren
Directe vastgoedbelegging: belegging in letterlijk vastgoedobject zelf, men wordt eigenaar van de
stenen.
• Voordeel: zeggenschap
• Nadeel: relatief kapitaalintensief
Indirecte vastgoedbelegging: aandelenconstructie waarbij niet volledig zeggenschap hebt over
vastgoed maar met meerdere eigenaren object in bezit hebt. Vastgoedfonds.
• Voordeel: via relatief beperkte investering toch spreidingsvoordeel behalen
• Nadeel: afhankelijkheid variabelen die invloed uitoefenen op beurskoersen bij
beursgenoteerd vastgoedfonds
Nadeel internationale investeringen: valutarisico.
Real Estate Investment Trusts: fondsen die relatief hoge dividenduitkering doet.
2
, PowerPoints
1. Les 1
A. Waar gaat het over?
Kenmerken asset vastgoed: plaatsgebonden, intransparant, complex en heterogeen, inelastisch
aanbod -> inefficiënt.
Vastgoedbelegging: vastleggen vermogen in ORG met doel uit exploitatie en verkoop ORG
toekomstige stroom geldelijk opbrengsten te genereren.
Beleggen: vermogensobject.
Investeren: productiefactor.
B. Soorten vastgoedbeleggingen
i. Direct vastgoed
Direct vastgoed: grond, woningen, kantoren, winkels, bedrijfsruimten, logistiek, hotels,
infrastructuur, scholen,…
Voordelen: stabiele inkomsten, rendement op lange termijn, beperkt risico, diversificatie,
inflatiebestendig, mogelijkheid tot actief management, fiscaliteit
Nadelen: kennis en management intensief, hoge eenheidsprijzen maakt spreiding lastig, illiquide,
weinig flexibiliteit op korte termijn, lastige performancemeting
ii. Indirect vastgoed (vastgoedaandelen)
▪ Publiek: beursgenoteerde vastgoedaandelen
o Voordelen: betere spreiding mogelijk, liquiditeit, schaalvoordelen management
o Nadelen: geen directe zeggenschap, veel grotere volatiliteit, weinig extra rendement,
minder vastgoedgehalte
▪ Privaat: niet-beursgenoteerde vastgoedaandelen, voor institutionele of particuliere beleggers
iii. Vastgoedderivaten (swaps): mortgage backed securities.
Algemeen: opknippek assets in kleinere eenheden (securities). Dus ook vastgoedaandelen.
Specifiek gebruikt bij opknippen portefeuille met hypotheken in Collateralized Debt Obligations
(CDO).
iv. Real assets
C. Kredietcrisis
Basis: hypotheken verstrekt aan huishoudens met laag inkomen en geen bezittingen.
Speculatie door lage aanvangsrente drijft huizenprijzen op. Hypotheken gesecuritiseerd tot
vastgoedobligaties (CDO), met onterecht goede ratings.
Vervolgens neergang huizenmarkt, waarbij waarde onderpand daalt.
Gevolg: verwarring over wat werkelijke risico’s en waarde zijn van CDO’s en groot wantrouwen
tussen banken onderling.
3
1. Syllabus: deel I
A. Inleiding
Verschillen op markt zijn prikkelend.
Meer kennis betekent minder risico, wat rijkdom in breedste zin van het woord betekent.
B. Institutionele analyse
Neo-institutionele economie: vraag op welke economische transacties tussen vrager en aanbieder
goed of product zo optimaal mogelijk georganiseerd kunnen worden.
Vier analytische levels van instituties volgens Williamson:
▪ Informele instituties: sociaal-culturele waarden- en normenpatroon land.
▪ Formele instituties: wetten en regels van overheid.
▪ Contracten: onderhandeling tussen actoren.
▪ Dag-tot-dag optimeringen: verhouding tussen vraag en aanbod, wat we zien of voelen op de
markt.
Alle lagen beïnvloeden elkaar en omgekeerd.
Instituties werken niet per definitie efficiëntieverhogend.
Reële optietheorie: hiermee wordt waarde flexibiliteit onderzocht.
2. Syllabus: deel II
A. Beleggen in vastgoed
Belegging in vastgoed gericht op vastleggen kapitaal in vastgoed om waardegroei te creëren.
Belegger neemt risico’s zekerheid van geld nu, versus onzekere inkomsten uit dat geld in de
toekomst. Samenspel tussen rendement en risico is essentieel onderdeel afwegingen belegger.
B. Risico en rendement
Risico: mate van onzekerheid. Risico mogelijk effect op rendement belegging.
C. Twee soorten beleggingsrisico’s
Specifieke risico’s: beïnvloedbaar.
Systematische/speculatieve risico’s: autonoom en niet tot nauwelijks beïnvloedbaar.
Markowitz: belegger invloed op niet-systematische risico.
D. Vastgoedbelegger in beeld
Vastgoedbelegger: belegger koopt vastgoed van ofwel ontwikkelaar in geval van nieuwbouw of van
andere pandeigenaar bij bestaand vastgoed, met als doel rendement te behalen op geïnvesteerde
gelden middels exploiteren vastgoed.
1
,Criteria die verschillen in beleggers en belegging strategieën verklaren:
▪ Leverage
▪ Beleggingshorizon
▪ Soorten vastgoed
▪ Moment van aankoop
▪ Exploitatie
E. Waardekolom belegger in vastgoed
Internal Rate of Return (IRR): geeft te verwachten rendement weer op investering.
Om rendement zo hoog mogelijk te houden zorgt belegger voor optimaal management vastgoed.
F. Beleggingsstructuren
Directe vastgoedbelegging: belegging in letterlijk vastgoedobject zelf, men wordt eigenaar van de
stenen.
• Voordeel: zeggenschap
• Nadeel: relatief kapitaalintensief
Indirecte vastgoedbelegging: aandelenconstructie waarbij niet volledig zeggenschap hebt over
vastgoed maar met meerdere eigenaren object in bezit hebt. Vastgoedfonds.
• Voordeel: via relatief beperkte investering toch spreidingsvoordeel behalen
• Nadeel: afhankelijkheid variabelen die invloed uitoefenen op beurskoersen bij
beursgenoteerd vastgoedfonds
Nadeel internationale investeringen: valutarisico.
Real Estate Investment Trusts: fondsen die relatief hoge dividenduitkering doet.
2
, PowerPoints
1. Les 1
A. Waar gaat het over?
Kenmerken asset vastgoed: plaatsgebonden, intransparant, complex en heterogeen, inelastisch
aanbod -> inefficiënt.
Vastgoedbelegging: vastleggen vermogen in ORG met doel uit exploitatie en verkoop ORG
toekomstige stroom geldelijk opbrengsten te genereren.
Beleggen: vermogensobject.
Investeren: productiefactor.
B. Soorten vastgoedbeleggingen
i. Direct vastgoed
Direct vastgoed: grond, woningen, kantoren, winkels, bedrijfsruimten, logistiek, hotels,
infrastructuur, scholen,…
Voordelen: stabiele inkomsten, rendement op lange termijn, beperkt risico, diversificatie,
inflatiebestendig, mogelijkheid tot actief management, fiscaliteit
Nadelen: kennis en management intensief, hoge eenheidsprijzen maakt spreiding lastig, illiquide,
weinig flexibiliteit op korte termijn, lastige performancemeting
ii. Indirect vastgoed (vastgoedaandelen)
▪ Publiek: beursgenoteerde vastgoedaandelen
o Voordelen: betere spreiding mogelijk, liquiditeit, schaalvoordelen management
o Nadelen: geen directe zeggenschap, veel grotere volatiliteit, weinig extra rendement,
minder vastgoedgehalte
▪ Privaat: niet-beursgenoteerde vastgoedaandelen, voor institutionele of particuliere beleggers
iii. Vastgoedderivaten (swaps): mortgage backed securities.
Algemeen: opknippek assets in kleinere eenheden (securities). Dus ook vastgoedaandelen.
Specifiek gebruikt bij opknippen portefeuille met hypotheken in Collateralized Debt Obligations
(CDO).
iv. Real assets
C. Kredietcrisis
Basis: hypotheken verstrekt aan huishoudens met laag inkomen en geen bezittingen.
Speculatie door lage aanvangsrente drijft huizenprijzen op. Hypotheken gesecuritiseerd tot
vastgoedobligaties (CDO), met onterecht goede ratings.
Vervolgens neergang huizenmarkt, waarbij waarde onderpand daalt.
Gevolg: verwarring over wat werkelijke risico’s en waarde zijn van CDO’s en groot wantrouwen
tussen banken onderling.
3
