samenvatting gevorderd syndicschap (Deloof)

GEVORDERD SYNDICSCHAP
D. Deloof

,LES 1: OPLEVERING
1. BEGRIPPEN

Oplevering = de handeling waarbij de aannemer het resultaat van zijn werk aan de bouwheer levert, om
hem de gelegenheid te geven het te keuren en (na goedkeuring) over te dragen. Deze ontvangst gebeurt in 2
fasen: voorlopige en definitieve oplevering.

• De opdrachtgever dient geleverde werk in ontvangst te bemeb
• Verschil met werken m.b.t. RG = oplevering bouwwerken meestal in 2 fasen
o Voorlopige inontvangstneming = VO
o Definitieve inontvangstneming = DO

Aanvaarding = goedkeuring vervaardigde werk door bouwheer = de erkenning dat aan de contractuele
verplichtingen is voldaan (m.u.v. verborgen gebreken, gebreken die de stevigheid aantasten en bedrog).

à Zowel de oplevering als de goedkeuring van de werken zijn eenzijdige rechtshandelingen

2. WETTELIJK KADER

2.1 BURGERLIJK WETBOEK


2.1.1 VERPLICHTINGEN VAN PARTIJEN BIJ OPLEVERING

• Geen uitdrukkelijke regeling
• Schrijft enkel Impliciet voor:
o Art. 1788 BW: verplichting tot ontvangst voor opdrachtgever
§ Blijft hij in gebreke? Kans op verlies van de zaak
o Art. 1790 BW: verplichting tot goedkeuring voor opdrachtgever
• Oplevering = verplichting voor aannemer


2.1.2 TIEN-JARIGE AANSPRAKELIJKHEID AANNEMERS EN ARCHITECTEN:

• Art. 1792 BW – “Na oplevering blijven architect en aannemer gedurende 10j aansprakelijk voor
gebreken die stevigheid van het gebouw raken, namelijk gebreken waardoor gebouw geheel of
gedeeltelijk tenietgaat”
o Ernstige gebreken die stabiliteit kunnen aantasten
o Niet relevant bij oplevering
o Start bij definitieve oplevering
§ 1 jaar na VO (seizoenen) TENZIJ anders overeengekomen
o Vervaltermijn
§ Enkel schorsing door procedure (niet mogelijk in kort geding)
➔ Procedure waarbij aansprakelijkheid wordt ingeroepen en herstel in natura
of schadevergoeding wordt gevorderd
o Kan niet langer of korter dan 10j
o Vordering in aansprakelijkheid staat vooral open voor bouwheer of koper
o Vordering tegen hoofdaannemer of iedere aannemer die werken heeft uitgevoerd
betreffende stabiliteit (Kan ook tegen architect)




1

, 2.1.3 AANSPRAKELIJKHEID VOOR LICHTE VERBORGEN GEBREKEN:

• = bouwfouten die de stabiliteit niet raken en niet zichtbaar waren bij voorlopige oplevering
• Vordering door bouwheer (en latere verkrijgers)
• Ingesteld binnen redelijke termijn na vaststelling ervan
o Zeker binnen 10 jaar na voorlopige oplevering


2.1.4 WET OP APPARTEMENTSMEDE-EIGENDOM:

• 3.68 – 3.100 BW
o Geen voorziening omtrent oplevering van gemeenschappelijke delen of latere werken aan
deze delen
o Beslissing door algemene vergadering met volstrekte meerderheid
o Als syndicus: enkel oplevering van gemeenschappelijke delen
§ Doe dit nooit alleen = beslissing AV
➔ AV geeft mandaat
➔ Neem enkele ME’s mee naar oplevering (klein team samengesteld door AV)


2.1.3 DE WONINGBOUWWET (WET BREYNE) & KB WET BREYNE

Algemeen:

• Van toepassing op elke overeenkomst waarbij een te bouwen of in aanbouw zijnde woning of
appartement verkocht wordt
o Verplichting verkoper = gebruiksklaar afleveren aan koper
o Verplichting koper = voor voltooiing gebouw een of meerdere stortingen doen

Voorbeeld: Hof van Cassatie

• Aanbouw = bouw niet voltooid
• Voltooid = werkzaamheden zodanig gevorderd dat gebouw normaal kan worden bewoond

Het geval betrof de verkoop van een appartement dat op zich afgewerkt was, maar waarbij de
omgevingswerken rond het gebouw niet af waren, noch de hellende toegang tot de garage. De
verkoper zou deze werken nog uitvoeren, reden waarom er een bedrag van 5 000 euro bij de notaris
werd geblokkeerd. Naar aanleiding van een conflict tussen koper en verkoper besloot het hof van
beroep te Bergen dat het appartement nog in aanbouw was en verklaarde de woningbouwwet van
toepassing op de verkoopovereenkomst. Het Hof van Cassatie verbrak dit arrest omdat het hof van
beroep niet had nagegaan welke weerslag deze onvolkomenheden hadden op de normale
bewoonbaarheid van het appartement.




2