GBO - samenvatting WONINGHUUR - volledig

Woninghuur


1.3 Woninghuur
1.3.1 Constitutieve bestanddelen

Door de zesde staatshervorming worden de specifieke regels betreffende de huur van boor
bewoning bestemde goederen of delen ervan een gewestbevoegdheid.
Niet alleen de huurovereenkomsten met betrekking tot de hoofdverblijfplaats van huurder
worden bedoeld, maar ook bv studentenwoningen en -kamers + tijdelijke
woonverblijfplaatsen (vakantiewoningen etc)
 art. 83 WHD
o WHW nog van toepassing op lopende schriftelijke huurovereenkomsten
gesloten voor 1/1/2019
 art. 3 WHD
o suppletieve werking van gemene huurrecht
 art. 6 & 54 WHD
o dwingend karakter
o RN, enkel ingeroepen door beschermde partij

Woninghuurdecreet wil de woonzekerheid bevorderen mbt tot de gezinswoning door de
stabiliteit van de huurcontracten.
Tegenover de lange duur van de huurovereenkomst wordt de vrije huurprijsbepaling gesteld
 Ieder stelsel van controle van huurprijzen wordt uitdrukkelijk afgewezen
o maar blokkering van de huurprijs tijdens de huurovereenkomst
UITZ: indexering
 lange duur van de huurovereenkomsten zorgt ervoor dat de globale prijsstijgingen
worden uitgesloten
o dit draagt bij tot de toegang tot de huurmarkt
 WHD legt ook minimale kwaliteitsvereisten op
o Bedoeling; iedereen wordt gehuisvest in een woning die op vlak van veiligheid,
gezondheid en woonkwaliteit is aangepast aan de sociale en economische
toestand van de maatschappij
 Art 6 & 35 WHD
o Bescherming van de zwakkere




1/20

,Woninghuur


TOEPASSINGSGEBIED
Voor de toepassing van deze wet zijn er 4 vereisten
- Huurder is een fysiek persoon
o GEEN rechtspersoon
o Uitzondering: door de wet aangeduide rechtspersonen die het goed
onderverhuren aan minder begoede personen (32 WHD; art 1717, derde lid BW)
- Huurcontract
o Bezetting ter bede is uitgesloten van het bijzondere huurregime voor zover een
duurzame huurrelatie in werkelijkheid is uitgesloten.
o Bezetting ter bede =
huurOK die precair (bedongen) is omdat er objectief controleerbare
omstandigheden zijn die een uitzondering verantwoorden op een huurregime met
een vaste minimumduur van bv. 9jaar.
 terbeschikkingsteller (VH) en/of bezetter ter bede (H) kunnen dan wanneer ze
het willen en mits naleving redelijke termijn (bv. 1 maand) de huurOK
opzeggen
 reden voor sluiting precair huurOK moet objectief verantwoordbaar zijn (niet
enkel om bijzondere huurwetgeving te omzeilen)
vb. afbraak vh goed, wil om het goed zelf te betrekken, verandering
bestemming goed, enz.
 Kenmerkend voor een dergelijke overeenkomst zal zijn dat de
bezetting ter bede een voorlopig karakter heeft en aan de bezetter
geen zekerheid wordt verleend op een bepaalde duur.
 btb wordt gesloten in afwachting dat bvb. de afbraakvergunning of
bestemmingswijziging = toegekend
Zo kan als klassiek voorbeeld worden genomen het geval waarbij een
handelshuurovereenkomst werd opgezegd door de huurder maar na de
einddatum wenst de huurder nog een aantal maanden te blijven in
afwachting van afwerking van het nieuwe pand.

- Hoofdverblijfplaats
o woning waar een gezin of een alleenstaande effectief en gewoonlijk feitelijk
verblijft: plaats van centrum van belangen gezin
 tweede verblijven, vakantiewoningen, kantoorruimtes of garages NIET
o Moet continu zijn (5 §4 WHD)
als het wegvalt is het gemeen huurrecht weer van toepassing
o Of de huurder er werkelijk zijn woonplaats heeft = feitenkwestie:
 bewijs met alle middelen van recht (bv. facturen van water/gasverbruik/
teledistributie; inschrijving in de kinderkribbe dichtbij; getuigen; informatie
verstrekt door lokale politie)


2/20

, Woninghuur


- Toestemming verhuurder
o Indien in het begin: kan zowel uitdrukkelijk als stilzwijgend (5 §1 WHD)
o Indien in de loop: enkel schriftelijk (5 §1 WHD)
o Contractuele uitsluiting van bestemming van de hoofdverblijfplaats wordt voor
niet geschreven gehouden (5§1 WHD)
 Is wel geldig indien
 Uitdrukkelijk en ernstig gestaafd
 In het contract is aangeduid waar de hoofdverblijfplaats van de
huurder wel is
- Wettelijke uitsluiting (5§3 WHD)
o Het decreet is niet van toepassing op een bijcontract
= huurcontract ondergeschikt aan een hoofdOK dat betrekking heeft op de functie
of de bedrijvigheid van de huurder, vb. huur van conciërgewoning (ondergeschikt
aan arbeidsOK) of handelshuurder die woont in het handelspand dat hij huurt
(bewoning ondergeschikt aan handelshuurOK )
 VB.
Een apotheker is verbonden door een arbeidsovereenkomst voor de
uitbating van een apotheek. Hij sluit met de werkgever, eigenaar van het
onroerend goed waar de bedrijvigheid wordt uitgeoefend, een
huurovereenkomst die hem toelaat het privaat gedeelte van het pand te
gebruiken om in overeenstemming met de voorschriften van de Belgische
Vereniging voor Apothekers de wachtdienst te vervullen. Deze
huurovereenkomst is een accessorium van de arbeidsovereenkomst en is
niet onderworpen aan de bepalingen woninghuur (Arbeidshof Luik 17 juli
1997)
 Anders wanneer appartement afzonderlijk verhuurbaar (zie een
afzonderlijke toegang via een aparte deur, anders dan de ingang van het
restaurant) en appartement “gehuurd door werknemer” omdat het
toevallig vrij was. Dit geldt des te meer als appartement nadien verhuurd
werd aan huurder die geen werknemer is van verhuurder (Rb. Gent 24 mei
2013)
 accessorium sequitur principale




3/20