Vastgoedtransacties 2
Ex: 70% cases, 30% theorie
Hoofdstuk 1: koop
Art 1582 BW
KOOP
Definitie: 1582 BW zaak leveren + P bepalen
OK:
- Wederkerige OK: beide partijen gaan een verbintenis aan
- Consensuele OK
Kenmerken:
- Eigendomsoverdracht Moeten aanwezig zijn! Levering ook
- Betaling van een bepaalde prijs maar niet essentieel
1. Eigendomsoverdracht
Art 544 BW
Begint onmiddellijk, bij consensus (virtueel). Geen formaliteit voor nodig. Eigendomsrecht: je kan er
nu alles mee doen.
Partijen kunnen afwijken! Eigendomsoverdracht kan uitgesteld worden. Waarom? Omdat er
gedurende die periode nog iemand in woont, maar wel op jouw risico risico en eigOD uitstellen.
UITDRUKKELIJK in een clausule in de OK, tot de notariële akte.
Art 1583 BW
_________________|___max 4m1______________________________|__________>
OK not. akte
EIGOD
+ RISICO
Stel de notariële akte geraakt niet op tijd klaar, dus na de 4 maanden, dan moet wel de onderhandse
akte binnen de 4m geregistreerd worden omdat de betaling gedaan moet worden.
4m=fiscale termijn.
De OK wordt wel al gewoon opgesteld als bewijs = bindend tot €375 1134 BW
Waarom de notariële akte? Publiciteit tegenover derden (tegenwerpelijkheid aan 3 e) via
overschrijving op hypotheekkantoor.
A-----------1134 OK-------------------B
C= 3 e mag B het kopen en C het betalen? C weet van niets.
1
Voor de verkooprechten (6%)
, NEEN. Een derde kan niet benadeeld worden door
hun OK en er kan hem geen verbintenis opgelegd worden door die OK = art 1134 en 1165 BW.
uitzondering: geen negatieve, wel positieve verbintenissen art 1121 BW.
Eigendomsoverdracht: vragen:
- Wie is de eigenaar?
- Wat voor eigenaar?
- Enige eigenaar?
VK------------------K
Jos Ria
Jules
Jos verkoopt een fiets aan Ria, maar de fiets is eigenlijk van Jules. Dit is een verkoop van andermans
zaak.
1599 BW: VK van andermans zaak is nietig. Mia kan een SV vragen en nietig verklaren. Jules kan een
revindicatie op de fiets doen (elastiekje)
art 1120 BW: Uitzondering: sterkmaking
A B ---------------- C
belooft aan
B is er zeker van dat C het G van A zal aankopen. B maakt zich dus sterk en gaat een
resultaatsverbintenis aan. C bekrachtigt, dus totstandkoming OK A & C, B verdwijnt.
Gevolg:
- C bekrachtigt OK A & C
- C bekrachtigt niet geen OK A & C B SV betalen aan A
2. Betaling van een geldprijs
Moet bepaald zijn! Door de partijen of door een derde. Wanneer door een derde?
- Bij faillissement (bank, OH, curator)
- Notaris (beginprijs bij openbare verkoop)
- Erfbelasting
- V&A (marktprijs)
- Onteigening
- Echtscheiding wordt geschat, ene hoopt hoog, andere hoopt laag.
Uitdrukkelijk in de OK
Bepalen P mag geen opschortende voorwaarde zijn. Is een essentieel kenmerk
Moet reëel zijn overeenkomen met werkelijke waarde van het G
Stel: de waarde is €450 000, maar de VKP is €125 000
€25000 is cash overgeschreven zonder tussenkomst. Als VGM moet je dat doorgeven aan het CFI.
Anders is dat valsheid in geschriften VERBOD om deel in het zwart te betalen = witwasregel
(meldingsplicht).
stel er is stiekem overgeschreven (een deel). Waarom? Ficus heeft verkooprechten op de verkoop
zo lager houden. = prijsbewimpeling: andere P afspreken op fiscuskosten te verlagen.
,omzetting naar schenking: als de P te laag is, dan lijkt het op een erfenis. Met de familie daarover
akkoord gaan! Keert anders terug in de boedel van de ouders.
opsplitsing RG & ORG: VKrechten worden berekend op ORG. Splitsen, anders betaal je belasting mee
op je RG. Huis is bv €300 000 en RG €20 000 op €280 000 belastingen betalen. Dit kan alleen als je
een specifieke lijst laat opmaken
= fiscaal slimme constructie. Kan worden toegestaan, de fiscus wilt wel die lijst zien en je moet het
kunnen bewijzen.
vernietiging wegens benadeling (later)
Totstandkoming
---|---------------------------------------------------|--------------
precontr. Fase OK
Voorafg. Onderh.
BW
- Bod door K
= eenzijdige uitsluiting ≠ KOOP!
Daarna nog aanvaarding bod en dan is er pas sprake van koop + (redelijke) termijn
waarom termijn? als het te lang duurt, kan de K sneller iets anders zoeken.
Het bod is bindend tot het verstrijken van de termijn.
let op: de VK is niet gebonden! Verschillende kopers kunnen een bod doen, daarom is het
nog niet verkocht. De VK bepaalt en kiest.
- Aanbod door VK via publicatie
Is niet zo bindend, hij kan hierop terugkomen. Meedelen VKP is geen verbintenis tot koop.
Het is een uitnodiging tot onderhandelen.
Aanbod K aanvaarding VK = koop (normaal)
- Optie
Een optie is GEEN koop! Is gewoon een mogelijkheid. Wel overeenstemmen van prijs.
Jos-------------------------------------Mia
VK kandidaat-koper
Akkoord = €300000 maar Mia wilt dat ouders ook kunnen komen kijken = optie op een G
verlenen. Mia is dan de begunstigde van de optie (bep duur).
Jos gaat een belofte aan om iets niet te doen, bv een verbintenis om niet te verkopen aan
iemand anders.
Mia heeft geen verbintenis, kan kopen of niet kopen. Is GEEN verplichting!
- Kan kopen door optie te lichten
- Kan niet kopen door niet te lichten
De optie op papier zetten
,Je wilt die optie wel geven, maar: een opzegvergoeding of immobilisatiepremie + termijn. (want je
kan tijdelijk niet aan iemand anders verkopen, 1-2%)
3 mogelijkheden:
- Bv €1000 en als je het koopt rekenen we dat in de VKP
- Vergoeding
- VG staat los van het al dan niet kopen, is er sowieso
De 3 mogelijkheden zijn allemaal geldig.
EX: Stel Jos had aan Mia de optie verleend maar hij verkoopt aan iemand anders.
Jos------------------optie-----------------Mia SV
| optie
|
Filip
Wat kan Mia doen?
SV eisen van Jos: 1146 BW
Wat als Filip wist dat er een optie was? Ter kwader trouw
Hij is dan derde, en is medeplichtig aan contractbreuk + de optie aan Mia moet
terugkomen
Voorkeurrecht en voorkooprecht
Voorkeurrecht: mensen die op voorhand vragen aan iemand dat als het ooit te koop komt, dat je de
1e bent die mag bieden en af mag komen om te gaan bezichtigen.
Op papier = conventionele OK (door de partijen)
= belofte om als 1 e met de begunstigde te onderhandelen Als de eigenaar van
plan is om te verkopen. Er is dus nog GEEN akkoord over de P of een andere koopOK +
termijn
Voorkooprecht (VKR): ontstaat:
- conventioneel (door partijen)
- door de wet
= begunstigde heeft mogelijkheid om aan te kopen boven elke andere persoon.
ORG met voorrang aankopen voor elke andere persoon.
Jos<----------aanbod-300k---------------------Mia
|
|300000ok?
begunstigde VKR
Moet hetzelfde bod zijn. Akkoord? Dan gaat die voor op Mia. Hier is WEL een koopOK,
wordt op papier gezet en voorgesteld aan de begunstigde van het VKR. Pas aanbieden als
de onderhandse koop bijna rond is. (kan ook bij huur).
dit is een opschortende voorwaarde van het niet uitoefenen van het voorkooprecht =
CLAUSULE! Of: ontbindend als het VKR wordt uitgeoefend.
, Anonieme koop = koop op commandverklaring
= clausule in de koopakte
Jos-----------------------Mia (onder command, zij is de ogenschijnlijke K)
|
werkelijke K
Dit doet men om de werkelijke identiteit van de koper schuil te houden. Is toegelaten maar de VK
moet de commandverklaring wel aanvaarden.
Wanneer nuttig?
- Bij een bekend persoon
- Met veel geld
Verschil lastgeving: je weet exact wie de opdracht heeft gegeven, bij command is die onbekend.
Binnen 5 dagen moet je dan naar de fiscus en dan stelt die de tweede koop vrij van VKrechten.
VCF art 2.9.6.0.1b
verkoopR: hoofdstuk 9: post-it
vrijstellingen
-------------------------------------------|-----------------------
OK
1108 BW: VW OK
- Toestemming
- Bekwaamheid
- Voorwerp: 1598 BW zaken die verkocht kunnen worden
- bepaald/bepaalbaar
- moet kunnen bestaan (bv koop op plan)
- moet in de handel zijn (geen ODG)
- oorzaak: reden waarom je verkoopt, niet in strijd met openbare orde enz.
- wilsgebreken
-------------|---||-----------------------------------
OK uitvoering
= geldig
Sanctie: nietigheid stopt hier, anders uitvoering koopOK.
Koopovereenkomst
Art 1583 BW
mondeling, over de P en zaak
Bij ORG stellen we eigendomsOD uit tot de notariële akte zekerheid
----------------|--------------------------|---------
OK not. akte
- optie
- VKR
- Voorkeurrecht
Ex: 70% cases, 30% theorie
Hoofdstuk 1: koop
Art 1582 BW
KOOP
Definitie: 1582 BW zaak leveren + P bepalen
OK:
- Wederkerige OK: beide partijen gaan een verbintenis aan
- Consensuele OK
Kenmerken:
- Eigendomsoverdracht Moeten aanwezig zijn! Levering ook
- Betaling van een bepaalde prijs maar niet essentieel
1. Eigendomsoverdracht
Art 544 BW
Begint onmiddellijk, bij consensus (virtueel). Geen formaliteit voor nodig. Eigendomsrecht: je kan er
nu alles mee doen.
Partijen kunnen afwijken! Eigendomsoverdracht kan uitgesteld worden. Waarom? Omdat er
gedurende die periode nog iemand in woont, maar wel op jouw risico risico en eigOD uitstellen.
UITDRUKKELIJK in een clausule in de OK, tot de notariële akte.
Art 1583 BW
_________________|___max 4m1______________________________|__________>
OK not. akte
EIGOD
+ RISICO
Stel de notariële akte geraakt niet op tijd klaar, dus na de 4 maanden, dan moet wel de onderhandse
akte binnen de 4m geregistreerd worden omdat de betaling gedaan moet worden.
4m=fiscale termijn.
De OK wordt wel al gewoon opgesteld als bewijs = bindend tot €375 1134 BW
Waarom de notariële akte? Publiciteit tegenover derden (tegenwerpelijkheid aan 3 e) via
overschrijving op hypotheekkantoor.
A-----------1134 OK-------------------B
C= 3 e mag B het kopen en C het betalen? C weet van niets.
1
Voor de verkooprechten (6%)
, NEEN. Een derde kan niet benadeeld worden door
hun OK en er kan hem geen verbintenis opgelegd worden door die OK = art 1134 en 1165 BW.
uitzondering: geen negatieve, wel positieve verbintenissen art 1121 BW.
Eigendomsoverdracht: vragen:
- Wie is de eigenaar?
- Wat voor eigenaar?
- Enige eigenaar?
VK------------------K
Jos Ria
Jules
Jos verkoopt een fiets aan Ria, maar de fiets is eigenlijk van Jules. Dit is een verkoop van andermans
zaak.
1599 BW: VK van andermans zaak is nietig. Mia kan een SV vragen en nietig verklaren. Jules kan een
revindicatie op de fiets doen (elastiekje)
art 1120 BW: Uitzondering: sterkmaking
A B ---------------- C
belooft aan
B is er zeker van dat C het G van A zal aankopen. B maakt zich dus sterk en gaat een
resultaatsverbintenis aan. C bekrachtigt, dus totstandkoming OK A & C, B verdwijnt.
Gevolg:
- C bekrachtigt OK A & C
- C bekrachtigt niet geen OK A & C B SV betalen aan A
2. Betaling van een geldprijs
Moet bepaald zijn! Door de partijen of door een derde. Wanneer door een derde?
- Bij faillissement (bank, OH, curator)
- Notaris (beginprijs bij openbare verkoop)
- Erfbelasting
- V&A (marktprijs)
- Onteigening
- Echtscheiding wordt geschat, ene hoopt hoog, andere hoopt laag.
Uitdrukkelijk in de OK
Bepalen P mag geen opschortende voorwaarde zijn. Is een essentieel kenmerk
Moet reëel zijn overeenkomen met werkelijke waarde van het G
Stel: de waarde is €450 000, maar de VKP is €125 000
€25000 is cash overgeschreven zonder tussenkomst. Als VGM moet je dat doorgeven aan het CFI.
Anders is dat valsheid in geschriften VERBOD om deel in het zwart te betalen = witwasregel
(meldingsplicht).
stel er is stiekem overgeschreven (een deel). Waarom? Ficus heeft verkooprechten op de verkoop
zo lager houden. = prijsbewimpeling: andere P afspreken op fiscuskosten te verlagen.
,omzetting naar schenking: als de P te laag is, dan lijkt het op een erfenis. Met de familie daarover
akkoord gaan! Keert anders terug in de boedel van de ouders.
opsplitsing RG & ORG: VKrechten worden berekend op ORG. Splitsen, anders betaal je belasting mee
op je RG. Huis is bv €300 000 en RG €20 000 op €280 000 belastingen betalen. Dit kan alleen als je
een specifieke lijst laat opmaken
= fiscaal slimme constructie. Kan worden toegestaan, de fiscus wilt wel die lijst zien en je moet het
kunnen bewijzen.
vernietiging wegens benadeling (later)
Totstandkoming
---|---------------------------------------------------|--------------
precontr. Fase OK
Voorafg. Onderh.
BW
- Bod door K
= eenzijdige uitsluiting ≠ KOOP!
Daarna nog aanvaarding bod en dan is er pas sprake van koop + (redelijke) termijn
waarom termijn? als het te lang duurt, kan de K sneller iets anders zoeken.
Het bod is bindend tot het verstrijken van de termijn.
let op: de VK is niet gebonden! Verschillende kopers kunnen een bod doen, daarom is het
nog niet verkocht. De VK bepaalt en kiest.
- Aanbod door VK via publicatie
Is niet zo bindend, hij kan hierop terugkomen. Meedelen VKP is geen verbintenis tot koop.
Het is een uitnodiging tot onderhandelen.
Aanbod K aanvaarding VK = koop (normaal)
- Optie
Een optie is GEEN koop! Is gewoon een mogelijkheid. Wel overeenstemmen van prijs.
Jos-------------------------------------Mia
VK kandidaat-koper
Akkoord = €300000 maar Mia wilt dat ouders ook kunnen komen kijken = optie op een G
verlenen. Mia is dan de begunstigde van de optie (bep duur).
Jos gaat een belofte aan om iets niet te doen, bv een verbintenis om niet te verkopen aan
iemand anders.
Mia heeft geen verbintenis, kan kopen of niet kopen. Is GEEN verplichting!
- Kan kopen door optie te lichten
- Kan niet kopen door niet te lichten
De optie op papier zetten
,Je wilt die optie wel geven, maar: een opzegvergoeding of immobilisatiepremie + termijn. (want je
kan tijdelijk niet aan iemand anders verkopen, 1-2%)
3 mogelijkheden:
- Bv €1000 en als je het koopt rekenen we dat in de VKP
- Vergoeding
- VG staat los van het al dan niet kopen, is er sowieso
De 3 mogelijkheden zijn allemaal geldig.
EX: Stel Jos had aan Mia de optie verleend maar hij verkoopt aan iemand anders.
Jos------------------optie-----------------Mia SV
| optie
|
Filip
Wat kan Mia doen?
SV eisen van Jos: 1146 BW
Wat als Filip wist dat er een optie was? Ter kwader trouw
Hij is dan derde, en is medeplichtig aan contractbreuk + de optie aan Mia moet
terugkomen
Voorkeurrecht en voorkooprecht
Voorkeurrecht: mensen die op voorhand vragen aan iemand dat als het ooit te koop komt, dat je de
1e bent die mag bieden en af mag komen om te gaan bezichtigen.
Op papier = conventionele OK (door de partijen)
= belofte om als 1 e met de begunstigde te onderhandelen Als de eigenaar van
plan is om te verkopen. Er is dus nog GEEN akkoord over de P of een andere koopOK +
termijn
Voorkooprecht (VKR): ontstaat:
- conventioneel (door partijen)
- door de wet
= begunstigde heeft mogelijkheid om aan te kopen boven elke andere persoon.
ORG met voorrang aankopen voor elke andere persoon.
Jos<----------aanbod-300k---------------------Mia
|
|300000ok?
begunstigde VKR
Moet hetzelfde bod zijn. Akkoord? Dan gaat die voor op Mia. Hier is WEL een koopOK,
wordt op papier gezet en voorgesteld aan de begunstigde van het VKR. Pas aanbieden als
de onderhandse koop bijna rond is. (kan ook bij huur).
dit is een opschortende voorwaarde van het niet uitoefenen van het voorkooprecht =
CLAUSULE! Of: ontbindend als het VKR wordt uitgeoefend.
, Anonieme koop = koop op commandverklaring
= clausule in de koopakte
Jos-----------------------Mia (onder command, zij is de ogenschijnlijke K)
|
werkelijke K
Dit doet men om de werkelijke identiteit van de koper schuil te houden. Is toegelaten maar de VK
moet de commandverklaring wel aanvaarden.
Wanneer nuttig?
- Bij een bekend persoon
- Met veel geld
Verschil lastgeving: je weet exact wie de opdracht heeft gegeven, bij command is die onbekend.
Binnen 5 dagen moet je dan naar de fiscus en dan stelt die de tweede koop vrij van VKrechten.
VCF art 2.9.6.0.1b
verkoopR: hoofdstuk 9: post-it
vrijstellingen
-------------------------------------------|-----------------------
OK
1108 BW: VW OK
- Toestemming
- Bekwaamheid
- Voorwerp: 1598 BW zaken die verkocht kunnen worden
- bepaald/bepaalbaar
- moet kunnen bestaan (bv koop op plan)
- moet in de handel zijn (geen ODG)
- oorzaak: reden waarom je verkoopt, niet in strijd met openbare orde enz.
- wilsgebreken
-------------|---||-----------------------------------
OK uitvoering
= geldig
Sanctie: nietigheid stopt hier, anders uitvoering koopOK.
Koopovereenkomst
Art 1583 BW
mondeling, over de P en zaak
Bij ORG stellen we eigendomsOD uit tot de notariële akte zekerheid
----------------|--------------------------|---------
OK not. akte
- optie
- VKR
- Voorkeurrecht
