Vastgoed
1 Economie van de woningmarkt in België
1.1 Soorten vastgoed
Vastgoed = onroerend goed
Soorten vastgoed:
• Residentieel vastgoed → bestemd voor permanente woning
o Bv. huis, appartement, grond, bouwgrond, bestaand vastgoed, nieuwbouw, …
• Commercieel vastgoed → niet vaste verblijfplaats
o Bv. kantoor, handelszaak, winkel, horecazaak, grond, …
• Ander → anders dan residentieel of commercieel
o Bv. assistentiewoning, studentenkamer, tweede verblijf, garage, hotelkamer, …
1.2 Woningprijen in België
Evolutie van vastgoedprijzen laatste 20 jaar → prijzen zijn verdubbeld
Verschillen in prijs volgens regio:
• Brussel → duurste regio (centraal gelegen, Europese hoofdstad)
• Vlaanderen → gemiddelde regio
• Wallonië → goedkoopste regio
Statbel = instantie die de inflatie van vastgoed meet
➔ Bij meting gaan ze ervan uit dat kenmerken van woningen hetzelfde zijn
Verschil tussen statbel en notaris barometer:
Statbel → werkt met mediaan prijzen
Kenmerken van de vastgoedprijzen van statbel:
• Gebaseerd op verkoopakten die worden geregistreerd door FOD financiën
• Hanteren mediaanprijzen (i.p.v. gemiddelde prijzen)
• Maken onderscheid tussen:
o Gesloten bebouwing (huis met 2 of 3 gevels)
o Open bebouwing (huis met 4 gevels)
o Appartement
Mediaanprijs = prijs waarbij 50% van de transacties goedkoper zijn en 50% duurder
➔ Geeft betere indicatie van vastgoedprijzen
➔ Invloed van extreme waarden is minimaal of onbestaand
,Vastgoedprijsindex → meet evolutie van prijzen van private onroerende goederen
HPI (huisprijsindex) (residentiele vastgoedindex) = index die de veranderingen in
transactieprijzen van de woningen (nieuw en bestaand) gekocht door huishoudens meet
Vastgoedinflatie = mate waarin men meer moet betalen voor eenzelfde woning
➔ Cijfer dat men weergeeft hoe de prijs van eenzelfde onroerend goed evolueert doorheen de
jaren
➔ Mate waarin of hoeveel men vandaag meer of extra moet betalen om dezelfde woning te
verwerven
1.3 Fundamentele determinanten van woningprijzen
Combinatie van factoren die een rol spelen in de waarde/ prijs van een woningvastgoed:
➔ Structuur van woning
➔ Grond waarop het gebouwd staat
➔ Externe omgeving
Macro economische factoren:
• Vraag en aanbod: (bij gelijk aanbod)
o Hoge vraag → hoge prijs
o Lage vraag → lage prijs
• Demografische evolutie:
o Bevolking blijft stijgen
o Aantal huishoudens blijft stijgen
o Samenstelling van gezinnen verandert → veel alleenwonenden
o Vergrijzing neemt toe
• Rente:
o Nu → ongeveer 3% op 20 jaar
o Lage rentevoeten:
▪ Meer mensen kunnen lening afbetalen
▪ Meer kandidaat kopers
▪ Druk op woningprijzen (meer vraag dus hogere prijzen)
o Hoge rentevoeten:
▪ Moeilijker om lening af te sluiten
▪ Minder kandidaat kopers
▪ Rem op woningprijzen (minder vraag dus lagere prijzen)
o Duurtijd → word langer er langer (van 20 naar 25 naar 30, …)
o Financiële instellingen worden strenger
• Beschikbaar inkomen
,• Vertrouwen:
o Minder goede economische situatie:
▪ Meer werkloosheid
▪ Minder vertrouwen
o Minder vraag naar woningen, meer aanbod (mensen verkopen woning)
▪ Prijs vastgoed daalt, dalende vastgoedmarkt
• TINA:
o Meer investeringen in vastgoed → lage rentes
o Door negaties beursklimaat
o There Is No Alternative
o Geen alternatieven dan vastgoed voor beleggers door:
▪ Lage rente
▪ Geen staatsbon
▪ …
• Overheid:
o Maatregelen van de overheid:
▪ Steunmaatregelen met corona
▪ Subsidies voor duurzame woningen
▪ Renovatiepremies
▪ …
o Fiscale maatregelen:
▪ Woonbonus en afschaffing woonbonus
▪ Verlaging registratierechten
▪ Belasting huurinkomsten
Macro economische factoren →hebben effect op waarde van woningen in algemeen
(rente, vraag en aanbod, …)
Belg heeft baksteen in de maag → iedereen wil een eigen eigendom
TINA = There Is No Alternative
1.4 Hoeveel besteedt een gemiddeld gezin aan vastgoed
Verdeling van vastgoedbezit in België:
1. Eigenaar
2. Private huurder
3. Sociale huurder
Ongeveer 66% van de Belgen → bezit eigen woning
Iets meer dan 10% van de Belgen → bezit vastgoed naast woning waarin ze wonen
, Vastgoed
2 Kopen en verkopen
2.1 Belangrijke regelgeving
Recht op huisvesting → is een basisrecht
2.1.1 Vlaamse codex wonen
Artikel 23 Belgische grondwet = recht op behoorlijke huisvesting
• Iedereen heeft recht op menswaardig wonen
Op 01/01/2021 → Vlaamse wooncode (1997) word Vlaamse codex wonen
Elke Vlaamse woning moet voldoen aan minima kwaliteitseisen of minimumvoorwaarden
op vlak van:
• Veiligheid:
Bv. structurele stabiliteit, rookmelders, elektrische installaties, gas, verwarming, …
• Gezondheid:
Bv. geen vochtproblemen, drinkbaar water, …
• Basiscomfort (woningkwaliteit):
Bv. minimale sanitaire installaties, kookgelegenheid, verwarming, …
Woningkwaliteits- en veiligheidsnormen = veiligheid, gezondheid en basiscomfort
2.1.2 Vlaams energie en klimaatplan
VEKP = Vlaams Energie en Klimaatplan
➔ Focus ligt op CO2 reductie
Voorbeelden van maatregelen die men kan nemen voor de CO2 reductie:
• Elektrische wagens vanaf 2029
• Energiezuinige huizen
• Voor kantoren en bedrijven → renovatieplicht na aankoop vanaf 2019
• Zuiniger omspringen met energie
EPC = Energie Prestatie Certificaat
• Informeert mogelijke kopers of huurder over de energiezuinigheid van de woning
• Geeft tips en aanbevelingen om label van woning te verbeteren
• Hoe lager de score, hoe energiezuiniger de woning
• Energiescore van wooneenheid staat in kWh/(m2 jaar)
(kilowattuur per vierkante meter per jaar)
1 Economie van de woningmarkt in België
1.1 Soorten vastgoed
Vastgoed = onroerend goed
Soorten vastgoed:
• Residentieel vastgoed → bestemd voor permanente woning
o Bv. huis, appartement, grond, bouwgrond, bestaand vastgoed, nieuwbouw, …
• Commercieel vastgoed → niet vaste verblijfplaats
o Bv. kantoor, handelszaak, winkel, horecazaak, grond, …
• Ander → anders dan residentieel of commercieel
o Bv. assistentiewoning, studentenkamer, tweede verblijf, garage, hotelkamer, …
1.2 Woningprijen in België
Evolutie van vastgoedprijzen laatste 20 jaar → prijzen zijn verdubbeld
Verschillen in prijs volgens regio:
• Brussel → duurste regio (centraal gelegen, Europese hoofdstad)
• Vlaanderen → gemiddelde regio
• Wallonië → goedkoopste regio
Statbel = instantie die de inflatie van vastgoed meet
➔ Bij meting gaan ze ervan uit dat kenmerken van woningen hetzelfde zijn
Verschil tussen statbel en notaris barometer:
Statbel → werkt met mediaan prijzen
Kenmerken van de vastgoedprijzen van statbel:
• Gebaseerd op verkoopakten die worden geregistreerd door FOD financiën
• Hanteren mediaanprijzen (i.p.v. gemiddelde prijzen)
• Maken onderscheid tussen:
o Gesloten bebouwing (huis met 2 of 3 gevels)
o Open bebouwing (huis met 4 gevels)
o Appartement
Mediaanprijs = prijs waarbij 50% van de transacties goedkoper zijn en 50% duurder
➔ Geeft betere indicatie van vastgoedprijzen
➔ Invloed van extreme waarden is minimaal of onbestaand
,Vastgoedprijsindex → meet evolutie van prijzen van private onroerende goederen
HPI (huisprijsindex) (residentiele vastgoedindex) = index die de veranderingen in
transactieprijzen van de woningen (nieuw en bestaand) gekocht door huishoudens meet
Vastgoedinflatie = mate waarin men meer moet betalen voor eenzelfde woning
➔ Cijfer dat men weergeeft hoe de prijs van eenzelfde onroerend goed evolueert doorheen de
jaren
➔ Mate waarin of hoeveel men vandaag meer of extra moet betalen om dezelfde woning te
verwerven
1.3 Fundamentele determinanten van woningprijzen
Combinatie van factoren die een rol spelen in de waarde/ prijs van een woningvastgoed:
➔ Structuur van woning
➔ Grond waarop het gebouwd staat
➔ Externe omgeving
Macro economische factoren:
• Vraag en aanbod: (bij gelijk aanbod)
o Hoge vraag → hoge prijs
o Lage vraag → lage prijs
• Demografische evolutie:
o Bevolking blijft stijgen
o Aantal huishoudens blijft stijgen
o Samenstelling van gezinnen verandert → veel alleenwonenden
o Vergrijzing neemt toe
• Rente:
o Nu → ongeveer 3% op 20 jaar
o Lage rentevoeten:
▪ Meer mensen kunnen lening afbetalen
▪ Meer kandidaat kopers
▪ Druk op woningprijzen (meer vraag dus hogere prijzen)
o Hoge rentevoeten:
▪ Moeilijker om lening af te sluiten
▪ Minder kandidaat kopers
▪ Rem op woningprijzen (minder vraag dus lagere prijzen)
o Duurtijd → word langer er langer (van 20 naar 25 naar 30, …)
o Financiële instellingen worden strenger
• Beschikbaar inkomen
,• Vertrouwen:
o Minder goede economische situatie:
▪ Meer werkloosheid
▪ Minder vertrouwen
o Minder vraag naar woningen, meer aanbod (mensen verkopen woning)
▪ Prijs vastgoed daalt, dalende vastgoedmarkt
• TINA:
o Meer investeringen in vastgoed → lage rentes
o Door negaties beursklimaat
o There Is No Alternative
o Geen alternatieven dan vastgoed voor beleggers door:
▪ Lage rente
▪ Geen staatsbon
▪ …
• Overheid:
o Maatregelen van de overheid:
▪ Steunmaatregelen met corona
▪ Subsidies voor duurzame woningen
▪ Renovatiepremies
▪ …
o Fiscale maatregelen:
▪ Woonbonus en afschaffing woonbonus
▪ Verlaging registratierechten
▪ Belasting huurinkomsten
Macro economische factoren →hebben effect op waarde van woningen in algemeen
(rente, vraag en aanbod, …)
Belg heeft baksteen in de maag → iedereen wil een eigen eigendom
TINA = There Is No Alternative
1.4 Hoeveel besteedt een gemiddeld gezin aan vastgoed
Verdeling van vastgoedbezit in België:
1. Eigenaar
2. Private huurder
3. Sociale huurder
Ongeveer 66% van de Belgen → bezit eigen woning
Iets meer dan 10% van de Belgen → bezit vastgoed naast woning waarin ze wonen
, Vastgoed
2 Kopen en verkopen
2.1 Belangrijke regelgeving
Recht op huisvesting → is een basisrecht
2.1.1 Vlaamse codex wonen
Artikel 23 Belgische grondwet = recht op behoorlijke huisvesting
• Iedereen heeft recht op menswaardig wonen
Op 01/01/2021 → Vlaamse wooncode (1997) word Vlaamse codex wonen
Elke Vlaamse woning moet voldoen aan minima kwaliteitseisen of minimumvoorwaarden
op vlak van:
• Veiligheid:
Bv. structurele stabiliteit, rookmelders, elektrische installaties, gas, verwarming, …
• Gezondheid:
Bv. geen vochtproblemen, drinkbaar water, …
• Basiscomfort (woningkwaliteit):
Bv. minimale sanitaire installaties, kookgelegenheid, verwarming, …
Woningkwaliteits- en veiligheidsnormen = veiligheid, gezondheid en basiscomfort
2.1.2 Vlaams energie en klimaatplan
VEKP = Vlaams Energie en Klimaatplan
➔ Focus ligt op CO2 reductie
Voorbeelden van maatregelen die men kan nemen voor de CO2 reductie:
• Elektrische wagens vanaf 2029
• Energiezuinige huizen
• Voor kantoren en bedrijven → renovatieplicht na aankoop vanaf 2019
• Zuiniger omspringen met energie
EPC = Energie Prestatie Certificaat
• Informeert mogelijke kopers of huurder over de energiezuinigheid van de woning
• Geeft tips en aanbevelingen om label van woning te verbeteren
• Hoe lager de score, hoe energiezuiniger de woning
• Energiescore van wooneenheid staat in kWh/(m2 jaar)
(kilowattuur per vierkante meter per jaar)
