Rentmeesterschap
&
portefeuillebeheer
D.MEULEMANS
, TOPIC 1 Algemene beginselen
Inleiding
We kennen 3 beheerders die andermans vermogen beheren: 2 soorten vastgoedbheerders (syndicus en
rentmeester) en een vermogensbeheerder
HET BASISVERSCHIL tussen de SYNDICUS EN DE RENTMEESTER
Beiden zijn vastgoedbeheerders, ze beheren onroerende goederen.
- Syndicus beheert het in mede-eigendom. 3 vereisten:
o 1° Gebouw of groep van gebouwen
o 2° Er moeten gemeenschappelijke delen zijn
§ Ze beheren NIET de privatieve delen. Dit kan toegekend worden aan een eigenaar.
o 3° Pluraliteit vereiste
§ De vereiste dat er tenminste 2 verschillende eigenaars moeten zijn in het gebouw.
§ ‘1 persoon eigenaar van alle appartementen dan is er geen pluraliteit, als er dan
iemand wordt aangesteld dan is het een rentmeester.’
- Rentmeester beheert het onroerende goederen in exclusieve eigendom.
o Alle onroerende goederen komen in aanmerking ongeacht de bestemming van de
goederen
§ Bv. Bewoning, landbouwdoeleinden, kleinhandel,…
• + ook dus een appartementsgebouw als 1 persoon eigenaar is van het
gebouw.
• + ook GRONDEN die aan een pachter verhuurt worden, daarvan kan het
beheer aan een rentmeester toevertrouwd worden
• + ook roerende goederen die behoren tot onroerende goederen kunnen
toebehoren aan een rentmeester. Bv. Het verhuren van een bemeubelde
villa of een bemeulde handelszaak.
o NIET in België, effecten in bestaande vastgoed, wanneer iemand belegt in
vastgoedcertificaten,… Beleggen in papieren bakstenen à dit gebeurt aan een
vermogensbeheerder.
- Vermogensbeheerder beheert roerende goederen, effecten en andere financiële instrumenten.
o Bv. Aandelen, obligaties,…
§ Met inbegrip van vastgoedeffecten
• Effecten die dus een belegging in vastgoed beheren.
Voorbeelden rentmeester – syndicus
1° Stel een appartementsgebouw met 6 dezelfde appartementen. Vader is eigenaar van de 6
appartementen. Moeder is gestorven. We zitten niet met een gemeenschapsstelsel of scheiding van
goederen. Ze hebben beiden 3 kinderen. Als vader een beheerder aanstelt om die 6 te beheren. Wie stelt
1
,hij aan en waarom? Er is niet voldaan aan de pluraliteitvereiste, 1 persoon is eigenaar van alle
appartementen. à rentmeester
2° Vader komt te overlijden. Ze hebben 3 kinderen. Deze beslissen om die beheerder te houden. Wat voor
mede-eigendom bestaat er bij de erfenis? (gewone of toevallige, gedwongen ( appartements mede-
eigendom), vrijwillige of toevallige) mede-eigendom. à hier: gewone of toevallige mede-eigendom. De
nalatenschap heeft meerdere. Er is een onverdeeldheid tussen de 3 kinderen. De 3 kinderen tellen voor 1
persoon, zolang ze in mede-eigendom / onverdeeldheid zijn. Als ze de beheerder van vader in dienst
houden dan zal de beheerder een à rentmeester zijn.
ð Bij gewone of toevallige mede-eigendom heb je een belangrijke regel. Niemand kan gedwongen
worden om in onverdeeldheid in te blijven. En iedereen kan vragen elk van de mede-eigenaars om
uit de onverdeeldheid te treden.
Dan zegt de wet dat er 2 manieren zijn om hieruit te treden:
1. Een verdeling in natura
I. Waarbij men de goederen van de nalatenschap zal verdelen/ toewijzen aan de
verschillende erfgenamen. Elk eigenaar wordt van bepaalde goederen uit de
nalatenschap.
II. Dit is enkel mogelijk als er voldoende gelijkaardige & gelijkwaardige goederen in
nalatenschap
i. Bij het voorbeeld; 6 is deelbaar door 3, er kan een verdeling in natura
plaatsvinden, er is een gelijkaardig en gelijkwaardigheid van goederen. Aan elk
van de 3 kinderen worden 2 appartementen toegekend.
à als er een verdeling gebeurt aan de hand van de notariële akte van
verdeling in natura. Er zijn 3 eigenaars zijn van het gebouw, zullen we naar
een gedwongen mede-eigendom gaan / ook wel een
appartementsmede-eigendom. De pluraliteitsvereiste is voldaan.
Hierdoor wordt de beheerder een syndicus.
2. Een veiling/openbare verkoop
I. Dan komt er in de plaats van de 6 appartementen geld, dit is makkelijk in 3 gelijke delen te
verdelen.
i. Voorbeeld: De kinderen wensen uit de onverdeeldheid te treden, maar we gaan
de 6 appartementen niet in 1 keer doen, we zullen het spreiden in de tijd. Als we
het gelijk verkopen, dan zal de prijs iets lager zijn. Ze willen het 1 per 1 openbaar
verkopen.
ii. Wanneer zal er voldaan zijn aan de pluraliteitsvereiste? Bij welke verkoop? dan zal
de beheerder een syndicus worden?
à dit gebeurt bij de eerste verkoop. Je krijgt 2 eigenaars in het gebouw.
De koper van het appartement (1e persoon) + de 3 erfgenamen die in
onverdeeldheid zijn voor de 5 andere appartementen (2de persoon)
à de wet van de appartementsmede-eigendom is van toepassing. De 3
vereisten qua syndicus zijn voldaan. Dus het verandert van een
rentmeester naar een syndicus.
2
, 3 gemeenschappelijke beheerstaken
à Deze gelden zowel voor een syndicus als voor een rentmeester:
1 ADMINISTRATIEF BEHEER
2 FINANCIEEL & BOEKHOUDKUNDIG BEHEER
3 BOUWKUNDIG & TECHNISCH BEHEER
Bij de rentmeester komt er een 4de taak bij, deze is NIET aanwezig voor de syndicus. Ze moet waken over
het financiële rendement in vastgoedinvestering in hoofde van zijn opdrachtgever. Moet er over waken dat
de eigenaar die het beheer van zijn OR patrimonium aan een rentmeester toevertrouwt dat die behoorlijk
rendement krijgt op zijn OR patrimonium à dat zijn patrimonium voldoende opbrengt.
Daarnaast moet de rentmeester nog van 1 iets een grondige kennis hebben. namelijk van de
huurwetgeving. Omdat de rentmeester van het OR patrimonium geld moet laten opbrengen. Hierbij moet
men het laten verhuren. De rentmeester zal zich hier mee bezighouden. Hij zal de huur opvolgen. Een
syndicus komt ook in contact met huurders, maar moet niet de huurcontracten zelf opvolgen en opstellen,
dit maakt dat in hoofde van de syndicus het volstaat voor de basiskennis van huur.
De vergelijking tussen de syndicus – rentmeester – vermogensbeheerder
Toepasselijke wetgeving
Syndicus
- Wet op de appartementsmede-eigendom à die in het oud BW en overgeheven is naar het nieuw
BW. uitvoeringsbesluiten, koninlijke en ministriële besluiten.
- Wetsbepalingen in zake lastgeving.
o Hij treed op als lastgever in de VME. Hier zijn de regels van lastgeving op toepassing.
- Deontologische regels
3
&
portefeuillebeheer
D.MEULEMANS
, TOPIC 1 Algemene beginselen
Inleiding
We kennen 3 beheerders die andermans vermogen beheren: 2 soorten vastgoedbheerders (syndicus en
rentmeester) en een vermogensbeheerder
HET BASISVERSCHIL tussen de SYNDICUS EN DE RENTMEESTER
Beiden zijn vastgoedbeheerders, ze beheren onroerende goederen.
- Syndicus beheert het in mede-eigendom. 3 vereisten:
o 1° Gebouw of groep van gebouwen
o 2° Er moeten gemeenschappelijke delen zijn
§ Ze beheren NIET de privatieve delen. Dit kan toegekend worden aan een eigenaar.
o 3° Pluraliteit vereiste
§ De vereiste dat er tenminste 2 verschillende eigenaars moeten zijn in het gebouw.
§ ‘1 persoon eigenaar van alle appartementen dan is er geen pluraliteit, als er dan
iemand wordt aangesteld dan is het een rentmeester.’
- Rentmeester beheert het onroerende goederen in exclusieve eigendom.
o Alle onroerende goederen komen in aanmerking ongeacht de bestemming van de
goederen
§ Bv. Bewoning, landbouwdoeleinden, kleinhandel,…
• + ook dus een appartementsgebouw als 1 persoon eigenaar is van het
gebouw.
• + ook GRONDEN die aan een pachter verhuurt worden, daarvan kan het
beheer aan een rentmeester toevertrouwd worden
• + ook roerende goederen die behoren tot onroerende goederen kunnen
toebehoren aan een rentmeester. Bv. Het verhuren van een bemeubelde
villa of een bemeulde handelszaak.
o NIET in België, effecten in bestaande vastgoed, wanneer iemand belegt in
vastgoedcertificaten,… Beleggen in papieren bakstenen à dit gebeurt aan een
vermogensbeheerder.
- Vermogensbeheerder beheert roerende goederen, effecten en andere financiële instrumenten.
o Bv. Aandelen, obligaties,…
§ Met inbegrip van vastgoedeffecten
• Effecten die dus een belegging in vastgoed beheren.
Voorbeelden rentmeester – syndicus
1° Stel een appartementsgebouw met 6 dezelfde appartementen. Vader is eigenaar van de 6
appartementen. Moeder is gestorven. We zitten niet met een gemeenschapsstelsel of scheiding van
goederen. Ze hebben beiden 3 kinderen. Als vader een beheerder aanstelt om die 6 te beheren. Wie stelt
1
,hij aan en waarom? Er is niet voldaan aan de pluraliteitvereiste, 1 persoon is eigenaar van alle
appartementen. à rentmeester
2° Vader komt te overlijden. Ze hebben 3 kinderen. Deze beslissen om die beheerder te houden. Wat voor
mede-eigendom bestaat er bij de erfenis? (gewone of toevallige, gedwongen ( appartements mede-
eigendom), vrijwillige of toevallige) mede-eigendom. à hier: gewone of toevallige mede-eigendom. De
nalatenschap heeft meerdere. Er is een onverdeeldheid tussen de 3 kinderen. De 3 kinderen tellen voor 1
persoon, zolang ze in mede-eigendom / onverdeeldheid zijn. Als ze de beheerder van vader in dienst
houden dan zal de beheerder een à rentmeester zijn.
ð Bij gewone of toevallige mede-eigendom heb je een belangrijke regel. Niemand kan gedwongen
worden om in onverdeeldheid in te blijven. En iedereen kan vragen elk van de mede-eigenaars om
uit de onverdeeldheid te treden.
Dan zegt de wet dat er 2 manieren zijn om hieruit te treden:
1. Een verdeling in natura
I. Waarbij men de goederen van de nalatenschap zal verdelen/ toewijzen aan de
verschillende erfgenamen. Elk eigenaar wordt van bepaalde goederen uit de
nalatenschap.
II. Dit is enkel mogelijk als er voldoende gelijkaardige & gelijkwaardige goederen in
nalatenschap
i. Bij het voorbeeld; 6 is deelbaar door 3, er kan een verdeling in natura
plaatsvinden, er is een gelijkaardig en gelijkwaardigheid van goederen. Aan elk
van de 3 kinderen worden 2 appartementen toegekend.
à als er een verdeling gebeurt aan de hand van de notariële akte van
verdeling in natura. Er zijn 3 eigenaars zijn van het gebouw, zullen we naar
een gedwongen mede-eigendom gaan / ook wel een
appartementsmede-eigendom. De pluraliteitsvereiste is voldaan.
Hierdoor wordt de beheerder een syndicus.
2. Een veiling/openbare verkoop
I. Dan komt er in de plaats van de 6 appartementen geld, dit is makkelijk in 3 gelijke delen te
verdelen.
i. Voorbeeld: De kinderen wensen uit de onverdeeldheid te treden, maar we gaan
de 6 appartementen niet in 1 keer doen, we zullen het spreiden in de tijd. Als we
het gelijk verkopen, dan zal de prijs iets lager zijn. Ze willen het 1 per 1 openbaar
verkopen.
ii. Wanneer zal er voldaan zijn aan de pluraliteitsvereiste? Bij welke verkoop? dan zal
de beheerder een syndicus worden?
à dit gebeurt bij de eerste verkoop. Je krijgt 2 eigenaars in het gebouw.
De koper van het appartement (1e persoon) + de 3 erfgenamen die in
onverdeeldheid zijn voor de 5 andere appartementen (2de persoon)
à de wet van de appartementsmede-eigendom is van toepassing. De 3
vereisten qua syndicus zijn voldaan. Dus het verandert van een
rentmeester naar een syndicus.
2
, 3 gemeenschappelijke beheerstaken
à Deze gelden zowel voor een syndicus als voor een rentmeester:
1 ADMINISTRATIEF BEHEER
2 FINANCIEEL & BOEKHOUDKUNDIG BEHEER
3 BOUWKUNDIG & TECHNISCH BEHEER
Bij de rentmeester komt er een 4de taak bij, deze is NIET aanwezig voor de syndicus. Ze moet waken over
het financiële rendement in vastgoedinvestering in hoofde van zijn opdrachtgever. Moet er over waken dat
de eigenaar die het beheer van zijn OR patrimonium aan een rentmeester toevertrouwt dat die behoorlijk
rendement krijgt op zijn OR patrimonium à dat zijn patrimonium voldoende opbrengt.
Daarnaast moet de rentmeester nog van 1 iets een grondige kennis hebben. namelijk van de
huurwetgeving. Omdat de rentmeester van het OR patrimonium geld moet laten opbrengen. Hierbij moet
men het laten verhuren. De rentmeester zal zich hier mee bezighouden. Hij zal de huur opvolgen. Een
syndicus komt ook in contact met huurders, maar moet niet de huurcontracten zelf opvolgen en opstellen,
dit maakt dat in hoofde van de syndicus het volstaat voor de basiskennis van huur.
De vergelijking tussen de syndicus – rentmeester – vermogensbeheerder
Toepasselijke wetgeving
Syndicus
- Wet op de appartementsmede-eigendom à die in het oud BW en overgeheven is naar het nieuw
BW. uitvoeringsbesluiten, koninlijke en ministriële besluiten.
- Wetsbepalingen in zake lastgeving.
o Hij treed op als lastgever in de VME. Hier zijn de regels van lastgeving op toepassing.
- Deontologische regels
3
