Vastgoedrecht KOOP
D.MEULEMANS
,Inleiding
Koop is een BURGERLIJK RECHT (federale materie) (contractenrecht)
- Registratierecht wel gewest materies
Fundamenteel verschilpunt koop en huur
- Bij koop ongeveer 50/50 dwingend recht en aanvullend recht (ruimte onderhandeling)
o Regeling uitwerken op maat van klanten, rekening houden met verlangens
- Bij verhuur meer dan 90 procent wetgeving van dwingend recht
1. Deel 1 : regels onroerend goed
2. Deel 2 : gehoudenheid van het onroerend goed / gebreken
3. Deel 3 : de problematiek van het huurcontract
DEEL 1: REGELS INZAKE VERKOOP VAN
ONROEREND GOEDEREN / KOOPOVEREENKOMST
Wettelijke regimes
2 wettelijke regimes die de verkoop van een onroerend goed regelen. (Federale)
1° HET GEMEEN RECHT IN ZAKE KOOP VERKOOP à oud burgerlijk wetboek (niet gemoderniseerd) à hier zullen wij het over hebben!
De wettelijke regeling in zaak koop/ verkoop is gedeeltelijk van DWINGEND (hier valt niet van af te wijken) / AANVULLEND recht (hier
valt van af te wijken) à Belangrijk om je koopovereenkomst zorgvuldig op te stellen
Het geld voor heel wat contracten waarvoor een eigendom wordt overgedragen als er geen eigen regeling bestaat.
2° DE WONINGBOUWWET/ DE WET BREYNE
(95 procent van dwingend recht à dit om de koper te beschermen!) , de verkoop op plan wordt hier geregeld van een te bouwen of in
aan bouw zijnde woning. Het is een bijzondere wet met een eigen bijzonder toepassingsgebied.
Er moet voldaan zijn aan 5 cumulatieve voorwaarden zodat de koopovereenkomst onder de Wet Breyne valt. Voorbeeld: 1 van de
toepassingsvoorwaarden dat het moet gaan bij de Wet Breyne is dat het moet gaan over een woning. Het gaat over een huisvesting
(hoofdverblijf of een tweede verblijf)
- Als 1 van de 5 niet voldaan is à dan valt het niet onder de wet breyne en valt het onder het gemeen recht in zake koop
en verkoop!!
o Voorbeeld : Een gebouw die gebruikt wordt voor landbouwdoelen is niet bestemd voor de Wet Breyne. Ook
al is het op plan, en is het aan alle andere voorwaarden voldaan!
!!bij verkoop dus altijd eerst kijken of het valt onder de Wet Breyne of de woningbouwwet!!
à Er is maar 1 artikel waar je kan van afwijken in de koopovereenkomst bij de Wet Breyne
De woningbouwwet regelt niet alle aspecten van de koopovereenkomst. Namelijk maar 2/3! Alles wat niet hier in staat de andere 1/3
moet je terugvallen op HET GEMEEN RECHT KOOP / VERKOOP.
1
,Wat is een koopovereenkomst?
(artikel 1582 BW à wettelijke definitie). Wetboek mag gebruikt worden!
Bij het bekijken van de wettelijke definitie zijn er 2 basiselementen die aanwezig moeten zijn à zodat het een koopovereenkomst is.
ð Als er 1 van de elementen ontbreekt KAN JE WEL nog een overeenkomst hebben maar dan is het geen koopovereenkomst
meer
1° Er moet eigendom overgedragen worden over het onroerend goed. Dit kan gaan om volle eigendom of om blote eigendom. (blote
eigendom : volle eigendom – vruchtgebruik)
2° Er moet een prijs betaalt worden in geld. Er moet dus een tegenprestatie zijn. (GEEN tegenprestatie in natura)
(Hoe noemt men een contract waar er een tegenprestatie is ? = een contract onder bezwarende titel) (Het tegenovergestelde van
onder bezwarende titel à ten kosteloze titel, contract om niet) (Hoe noemt men een contract zonder tegenprestatie ? = een schenking)
LET OP: in ons recht is schenking een plechtig contract. Hiervoor is er een notariële akte (Je kan geen onroerend goed schenken in
onderhandse akte)
EXAMEN : koopcontract met een huurcontract vergelijken. Zowel bij koop als huur moet er een tegenprestatie zijn. Bij koop een
koopprijs. Bij huur een huurprijs. MAAR toch een belangrijk verschil.
- Bij koop moet het een prijs in geld zijn. (Geld wil niet noodzakelijk zeggen euro’s à je kan ook een andere munteenheid
gebruiken).
- Bij huur laat de wet vrij of de tegenprestatie in geld is of in natura. (voorbeeld je verhuurt een landeigendom aan een
landbouwer/boer, het is perfect geldig dat de huurprijs niet in geld betaalt wordt maar in landbouwproducten. Als
beide partijen huurder en verhuurder akkoord zijn. Dan is dit een geldig huurcontract. Het is dus geen vereiste bij huur
dat de prijs in geld is.
Opletten! Wanneer je de eigendom een onroerend goed overdraagt aan een vennootschap (nv, bv,…) Dan kan deze je op 3 manieren
vergoeden:
1° Betalen van een prijs in geld è Dan hebben we een koopovereenkomst. Hierop vallen dan de regels.
GELD = KOOPOVEREENKOMST
2° Vergoeden in aandelen, of andere effecten die het eigen vermogen van de vennootschap vertegenwoordigen. (voorbeeld van een
ander effect : winstbewijzen (bij een nv) è Dan hebben we contract van inbreng in vennootschap. Dit wordt niet geregeld in het
burgerlijk wetboek, maar staat in wetboek van vennootschap en verenigingen. (vennootschapsrecht)
AANDELEN OF EFFECTEN VAN EIGEN VERMOGEN = CONTRACT INBRENG IN VENNOOTSCHAP
3° Vergoed de eigenaar in obligaties of andere effecten van de vennootschap die het vreemd vermogen van de vennootschap
vertegenwoordigen. Schuldbewijs = testoriebewijs è Dan hebben we een ruilovereenkomst. (BW, hoofdstuk achter
koopovereenkomst)
OBLIGATIES OF ANDERE EFFECTEN VREEMD VERMOGEN = RUILOVEREENKOMST
!!! à Bij 2 & 3 zal de wetgever niet alles regels, voor alles die niet geregeld kan worden moet je terugvallen op het gemeen recht zaak
koop/verkoop! (inbreng in venootschap, ruil, schenking,…)
De juristen verwoorden het als : De regels inzake koop verkoop gelden niet alleen voor geldige koopovereenkomsten waar de tegenprestatie in geld is, maar gelden
dus ook voor alle andere eigendomsoverdragende (inbreng en ruil) overeenkomsten = met de koop gelijkstelde koopovereenkomsten
Voorbeeld: vrijwaring voor uitwinning. Als er zich een probleem van uitwinning voordoet, dan moet deze terugvallen op het gemeen
recht.
4 VOORSCHRIFTEN/REGELS BIJ KOOP DIE ENKEL GELDEN BIJ ZUIVERE KOOPOVEREENKOMSTEN à de tegenprestaie is dan in geld,
al de rest die we zien kan dus ook toepassing zijn bij ruil/schenking/Inbreng in de vennootschap.
1. Vernietiging van koop wegens benadeling van verkoper.
2
, 2. Het voorrecht van de niet-betaalde verkoper van een onroerend goed (er zijn een aantal schuldeisers in ons recht die
bevoorrecht zijn)(1 van deze is de verkoper van een onroerend goed) è GELDT NIET voor inbreng in vennootschap, voor
een ruil, WEL VOOR koopovereenkomsten
3. Wettelijke en conventionele voorkooprechten. Een pachter, de huurder van een landbouweigendom. Hij moet de kans
kunnen hebben om dit te kopen, krijgt het aan dezelfde prijs als een derde het kan kopen. Voorkooprechten è kunnen
enkel uitgevoerd worden door huurders voor een ZUIVERE KOOPOVEREENKOMST.
4. Bedongen rechten van wederinkoop. à daar heeft de verkoper het recht om gedurende 5 jaar de koop ongedaan te maken.
Kan WEL enkel bedongen worden in een ZUIVERE KOOPOVEREENKOMST. DE TEGENPRESTATIE IS DUS EEN PRIJS IN
GELD. Het kan NIET bij inbreng in vennootschap of ruil
à het gemeen recht moet veelvuldig worden toegepast.
Kenmerken koopovereenkomst
1. Koop is een overeenkomst onder bezwarende titel
2. Koop is een overeenkomst die wederkerig is. De koper en vekoper nemen rechten en plichten aan
è Dit zijn ook 2 kenmerken van een huurovereenkomst. (Hoe heet een kosteloze huur , contract van bruikleen, dan gaat het om een
huur zonder tegenprestatie)
3. Koop is in ons recht een consensuele overeenkomst. Een overeenkomst die door loutere wilsovereenstemming tussen de
partijen tot stand komt. (bij ons is het geen plechtig contract à dit is enkel schenking)
Een notariële verkoopakte = om koper en verkoper om de koop te kunnen bewijzen. Tegenstelbaar, tegenwerperlijk, tegenroepbaar.
(BIJ ONS)
- Bij ons dient het NIET aan de hand van een notariële verkoopakte om de geldigheid aan te tonen. à Bij een plechtig
contract heb je een notariële akte nodig om het geldig tot stand te doen komen. Verkoop is bij ons een consensueel
recht. In ons recht komt een koop definitief tot stand door de ondertekening van een onderhandse koopovereenkomst
/ DE compromis.
De compromis = de onderhandse koopovereenkomst. Bij ons is hier niets voorlopig aan. Het is bindend en geldig tot stand gekomen.
Het compromis = scheidsrechtelijke uitspraak.
!!De notariële akte is bij ons niet nodig om het geldig tot stand te doen komen!!(In nederland wel nodig voor de eigendom tot stand te doen laten komen)
Wat bij de Wet Breyne?
- Het is de tussenoptie van een consensueel en plechtig contract
- De geldigheid komt tussen de partijen aan de hand van een onderhandse akte.
- Een vormelijk contract.
- Ook hier is de notariële akte om het tegenstelbaar te maken en niet om het tot stand te laten komen.
Wat met een huurcontract?
- Het verschilt van huurregime tot huurregime. Je hebt handelshuur,…
o 1°het kan mondeling gesloten worden aan de hand van een consensuele overeenkomst door loutere
wilsovereenstemming
o 2° andere huurcontracten zijn vormelijke overeenkomsten waarbij dan een onderhandse akte nodig is.
Voorbeelden
- Verhuring onder het gemeenrecht, vakantiewoning, garage,… à is consensueel – loutere wilsovereenstemming
- Verhuring van klassieke handelshuur 9 jaar of meer à is consensueel – loutere wilsovereenstemming
- Een handelshuur (korte duur) voor 1 jaar of minder à is een vormelijk contract (dit kan NIET mondeling gesloten
worden) – het moet bij onderhandse akte. SANCTIE: het wordt automatisch omgezet naar handelshuur van 9 jaar!!
4. Koop is een ogenblikelijke overeenkomst. Bij koop gebeurt de uitvoering plots. De huurovereenkomst is een voortdurende
overeenkomst. Bij huur strekken de prestaties zich uit in de tijd, het wordt uitgesmeerd. Tijdens de ganse duur van huur
moet men huur betalen, en de eigenaar moet het genot geven.
EXAMEN: 2 belangrijke gevolgen: (koop en huur vergelijken)
3
D.MEULEMANS
,Inleiding
Koop is een BURGERLIJK RECHT (federale materie) (contractenrecht)
- Registratierecht wel gewest materies
Fundamenteel verschilpunt koop en huur
- Bij koop ongeveer 50/50 dwingend recht en aanvullend recht (ruimte onderhandeling)
o Regeling uitwerken op maat van klanten, rekening houden met verlangens
- Bij verhuur meer dan 90 procent wetgeving van dwingend recht
1. Deel 1 : regels onroerend goed
2. Deel 2 : gehoudenheid van het onroerend goed / gebreken
3. Deel 3 : de problematiek van het huurcontract
DEEL 1: REGELS INZAKE VERKOOP VAN
ONROEREND GOEDEREN / KOOPOVEREENKOMST
Wettelijke regimes
2 wettelijke regimes die de verkoop van een onroerend goed regelen. (Federale)
1° HET GEMEEN RECHT IN ZAKE KOOP VERKOOP à oud burgerlijk wetboek (niet gemoderniseerd) à hier zullen wij het over hebben!
De wettelijke regeling in zaak koop/ verkoop is gedeeltelijk van DWINGEND (hier valt niet van af te wijken) / AANVULLEND recht (hier
valt van af te wijken) à Belangrijk om je koopovereenkomst zorgvuldig op te stellen
Het geld voor heel wat contracten waarvoor een eigendom wordt overgedragen als er geen eigen regeling bestaat.
2° DE WONINGBOUWWET/ DE WET BREYNE
(95 procent van dwingend recht à dit om de koper te beschermen!) , de verkoop op plan wordt hier geregeld van een te bouwen of in
aan bouw zijnde woning. Het is een bijzondere wet met een eigen bijzonder toepassingsgebied.
Er moet voldaan zijn aan 5 cumulatieve voorwaarden zodat de koopovereenkomst onder de Wet Breyne valt. Voorbeeld: 1 van de
toepassingsvoorwaarden dat het moet gaan bij de Wet Breyne is dat het moet gaan over een woning. Het gaat over een huisvesting
(hoofdverblijf of een tweede verblijf)
- Als 1 van de 5 niet voldaan is à dan valt het niet onder de wet breyne en valt het onder het gemeen recht in zake koop
en verkoop!!
o Voorbeeld : Een gebouw die gebruikt wordt voor landbouwdoelen is niet bestemd voor de Wet Breyne. Ook
al is het op plan, en is het aan alle andere voorwaarden voldaan!
!!bij verkoop dus altijd eerst kijken of het valt onder de Wet Breyne of de woningbouwwet!!
à Er is maar 1 artikel waar je kan van afwijken in de koopovereenkomst bij de Wet Breyne
De woningbouwwet regelt niet alle aspecten van de koopovereenkomst. Namelijk maar 2/3! Alles wat niet hier in staat de andere 1/3
moet je terugvallen op HET GEMEEN RECHT KOOP / VERKOOP.
1
,Wat is een koopovereenkomst?
(artikel 1582 BW à wettelijke definitie). Wetboek mag gebruikt worden!
Bij het bekijken van de wettelijke definitie zijn er 2 basiselementen die aanwezig moeten zijn à zodat het een koopovereenkomst is.
ð Als er 1 van de elementen ontbreekt KAN JE WEL nog een overeenkomst hebben maar dan is het geen koopovereenkomst
meer
1° Er moet eigendom overgedragen worden over het onroerend goed. Dit kan gaan om volle eigendom of om blote eigendom. (blote
eigendom : volle eigendom – vruchtgebruik)
2° Er moet een prijs betaalt worden in geld. Er moet dus een tegenprestatie zijn. (GEEN tegenprestatie in natura)
(Hoe noemt men een contract waar er een tegenprestatie is ? = een contract onder bezwarende titel) (Het tegenovergestelde van
onder bezwarende titel à ten kosteloze titel, contract om niet) (Hoe noemt men een contract zonder tegenprestatie ? = een schenking)
LET OP: in ons recht is schenking een plechtig contract. Hiervoor is er een notariële akte (Je kan geen onroerend goed schenken in
onderhandse akte)
EXAMEN : koopcontract met een huurcontract vergelijken. Zowel bij koop als huur moet er een tegenprestatie zijn. Bij koop een
koopprijs. Bij huur een huurprijs. MAAR toch een belangrijk verschil.
- Bij koop moet het een prijs in geld zijn. (Geld wil niet noodzakelijk zeggen euro’s à je kan ook een andere munteenheid
gebruiken).
- Bij huur laat de wet vrij of de tegenprestatie in geld is of in natura. (voorbeeld je verhuurt een landeigendom aan een
landbouwer/boer, het is perfect geldig dat de huurprijs niet in geld betaalt wordt maar in landbouwproducten. Als
beide partijen huurder en verhuurder akkoord zijn. Dan is dit een geldig huurcontract. Het is dus geen vereiste bij huur
dat de prijs in geld is.
Opletten! Wanneer je de eigendom een onroerend goed overdraagt aan een vennootschap (nv, bv,…) Dan kan deze je op 3 manieren
vergoeden:
1° Betalen van een prijs in geld è Dan hebben we een koopovereenkomst. Hierop vallen dan de regels.
GELD = KOOPOVEREENKOMST
2° Vergoeden in aandelen, of andere effecten die het eigen vermogen van de vennootschap vertegenwoordigen. (voorbeeld van een
ander effect : winstbewijzen (bij een nv) è Dan hebben we contract van inbreng in vennootschap. Dit wordt niet geregeld in het
burgerlijk wetboek, maar staat in wetboek van vennootschap en verenigingen. (vennootschapsrecht)
AANDELEN OF EFFECTEN VAN EIGEN VERMOGEN = CONTRACT INBRENG IN VENNOOTSCHAP
3° Vergoed de eigenaar in obligaties of andere effecten van de vennootschap die het vreemd vermogen van de vennootschap
vertegenwoordigen. Schuldbewijs = testoriebewijs è Dan hebben we een ruilovereenkomst. (BW, hoofdstuk achter
koopovereenkomst)
OBLIGATIES OF ANDERE EFFECTEN VREEMD VERMOGEN = RUILOVEREENKOMST
!!! à Bij 2 & 3 zal de wetgever niet alles regels, voor alles die niet geregeld kan worden moet je terugvallen op het gemeen recht zaak
koop/verkoop! (inbreng in venootschap, ruil, schenking,…)
De juristen verwoorden het als : De regels inzake koop verkoop gelden niet alleen voor geldige koopovereenkomsten waar de tegenprestatie in geld is, maar gelden
dus ook voor alle andere eigendomsoverdragende (inbreng en ruil) overeenkomsten = met de koop gelijkstelde koopovereenkomsten
Voorbeeld: vrijwaring voor uitwinning. Als er zich een probleem van uitwinning voordoet, dan moet deze terugvallen op het gemeen
recht.
4 VOORSCHRIFTEN/REGELS BIJ KOOP DIE ENKEL GELDEN BIJ ZUIVERE KOOPOVEREENKOMSTEN à de tegenprestaie is dan in geld,
al de rest die we zien kan dus ook toepassing zijn bij ruil/schenking/Inbreng in de vennootschap.
1. Vernietiging van koop wegens benadeling van verkoper.
2
, 2. Het voorrecht van de niet-betaalde verkoper van een onroerend goed (er zijn een aantal schuldeisers in ons recht die
bevoorrecht zijn)(1 van deze is de verkoper van een onroerend goed) è GELDT NIET voor inbreng in vennootschap, voor
een ruil, WEL VOOR koopovereenkomsten
3. Wettelijke en conventionele voorkooprechten. Een pachter, de huurder van een landbouweigendom. Hij moet de kans
kunnen hebben om dit te kopen, krijgt het aan dezelfde prijs als een derde het kan kopen. Voorkooprechten è kunnen
enkel uitgevoerd worden door huurders voor een ZUIVERE KOOPOVEREENKOMST.
4. Bedongen rechten van wederinkoop. à daar heeft de verkoper het recht om gedurende 5 jaar de koop ongedaan te maken.
Kan WEL enkel bedongen worden in een ZUIVERE KOOPOVEREENKOMST. DE TEGENPRESTATIE IS DUS EEN PRIJS IN
GELD. Het kan NIET bij inbreng in vennootschap of ruil
à het gemeen recht moet veelvuldig worden toegepast.
Kenmerken koopovereenkomst
1. Koop is een overeenkomst onder bezwarende titel
2. Koop is een overeenkomst die wederkerig is. De koper en vekoper nemen rechten en plichten aan
è Dit zijn ook 2 kenmerken van een huurovereenkomst. (Hoe heet een kosteloze huur , contract van bruikleen, dan gaat het om een
huur zonder tegenprestatie)
3. Koop is in ons recht een consensuele overeenkomst. Een overeenkomst die door loutere wilsovereenstemming tussen de
partijen tot stand komt. (bij ons is het geen plechtig contract à dit is enkel schenking)
Een notariële verkoopakte = om koper en verkoper om de koop te kunnen bewijzen. Tegenstelbaar, tegenwerperlijk, tegenroepbaar.
(BIJ ONS)
- Bij ons dient het NIET aan de hand van een notariële verkoopakte om de geldigheid aan te tonen. à Bij een plechtig
contract heb je een notariële akte nodig om het geldig tot stand te doen komen. Verkoop is bij ons een consensueel
recht. In ons recht komt een koop definitief tot stand door de ondertekening van een onderhandse koopovereenkomst
/ DE compromis.
De compromis = de onderhandse koopovereenkomst. Bij ons is hier niets voorlopig aan. Het is bindend en geldig tot stand gekomen.
Het compromis = scheidsrechtelijke uitspraak.
!!De notariële akte is bij ons niet nodig om het geldig tot stand te doen komen!!(In nederland wel nodig voor de eigendom tot stand te doen laten komen)
Wat bij de Wet Breyne?
- Het is de tussenoptie van een consensueel en plechtig contract
- De geldigheid komt tussen de partijen aan de hand van een onderhandse akte.
- Een vormelijk contract.
- Ook hier is de notariële akte om het tegenstelbaar te maken en niet om het tot stand te laten komen.
Wat met een huurcontract?
- Het verschilt van huurregime tot huurregime. Je hebt handelshuur,…
o 1°het kan mondeling gesloten worden aan de hand van een consensuele overeenkomst door loutere
wilsovereenstemming
o 2° andere huurcontracten zijn vormelijke overeenkomsten waarbij dan een onderhandse akte nodig is.
Voorbeelden
- Verhuring onder het gemeenrecht, vakantiewoning, garage,… à is consensueel – loutere wilsovereenstemming
- Verhuring van klassieke handelshuur 9 jaar of meer à is consensueel – loutere wilsovereenstemming
- Een handelshuur (korte duur) voor 1 jaar of minder à is een vormelijk contract (dit kan NIET mondeling gesloten
worden) – het moet bij onderhandse akte. SANCTIE: het wordt automatisch omgezet naar handelshuur van 9 jaar!!
4. Koop is een ogenblikelijke overeenkomst. Bij koop gebeurt de uitvoering plots. De huurovereenkomst is een voortdurende
overeenkomst. Bij huur strekken de prestaties zich uit in de tijd, het wordt uitgesmeerd. Tijdens de ganse duur van huur
moet men huur betalen, en de eigenaar moet het genot geven.
EXAMEN: 2 belangrijke gevolgen: (koop en huur vergelijken)
3
