Module Belangenbehartiging: Wonen & Recht
Volgens de wet kun je zaken en vermogensrechten huren. In de praktijk hebben de meeste
huurovereenkomsten betrekking op roerende of onroerende zaken. Wettelijke bepalingen die
op de huurovereenkomst van toepassing zijn, zijn van dwingend recht of van semidwingend
recht. Er bestaan de volgende mogelijkheden:
Regelend/aanvullend recht:
Als een bepaling van regelend recht is, dan kunnen huurder en verhuurder daar in de
huurovereenkomst zonder meer van afwijken. De bepalingen vullen de huurovereenkomst
aan.
Semidwingend recht:
Als een bepaling van semidwingend recht is, moeten huurder en verhuurder afspraken
maken voor zover deze niet nadelig voor de huurder zijn.
Dwingend recht:
Als een bepaling van dwingend recht is, kunnen huurder en verhuurder geen afwijkende
afspraken maken. Doen zij dat toch, dan is deze nietig.
Huurovereenkomst = Een overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt
aan de andere partij, de huurder, een zaak of gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en
de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie.
Art. 7:201 BW
Een huurovereenkomst is een wederkerige overeenkomst. Er ontstaan immers twee
verbintenissen.
Een pachtovereenkomst wordt niet als huur aangemerkt.
Vereisten voor het huren van een woonruimte (art. 7:233 BW)
1. Er is sprake van een huurovereenkomst
2. Het moet gaan om een gebouwde onroerende zaak
3. Bedoeling om de woonruimte te verhuren
4. Sprake va een woonfunctie
OEFENVRAGEN
Waarom wordt de huurovereenkomst een ‘bijzondere’ overeenkomst genoemd? Welke
andere bijzondere overeenkomsten herken je in Boek 7 BW vanuit eerdere privaatrechtelijke
vakken?
• Het is een aanvullende regeling in het BW van boek 3 en 6.
Welke bepalingen uit het Burgerlijk Wetboek (BW) zijn met name van belang bij juridische
vragen met betrekking tot de huurovereenkomst? Vermeld de betreffende Boeken en Titels
aan de hand van de inhoudsopgave van het BW.
• Titel 2 BW 3
1
, • Titel 1 BW 6
• Titel 4 BW 7
Wat wordt bedoeld met de termen ‘huurobject’ en ‘huurregime’? Noem minimaal twee
huurobjecten en vermeld of dit goederen en/of (on)roerende zaken zijn. Geef tevens aan
welk huurregime voor deze huurobjecten geldt.
• Huurobject = object waar tot een huurovereenkomst betrekking kan hebben. Zowel
roerende en onroerende zaken. Bijv. een woonruimte.
• Huurregime = wordt gekoppeld aan een huurobject. Zoals de regels omtrent de huur
van een woonruimte. Afdeling 1t/m 5 BW 7
Jan Vlasma wil graag een juridisch advieskantoor beginnen in Assen. Huurgoed B.V. heeft
daar een kantoorpand te huur. Op 2 juli 2023 sluiten Jan en Huurgoed B.V. een
overeenkomst, inhoudende dat Jan tegen betaling van € 800,- per maand de kantoorruimte
in Assen van Huurgoed B.V. mag gebruiken voor de periode van 1 augustus 2023 tot 1
augustus 2024.
Voldoet de overeenkomst tussen Huurgoed B.V. en Jan aan de wettelijke definitie van een
huurovereenkomst? Motiveer aan de hand van de wet.
• Art. 7:201 lid 1 BW
• Huur is de overeenkomst, waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de
andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken
en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie
• Huurgoed B.V. stelt een ruimte beschikbaar voor Jan (een zaak of een gedeelte
daarvan in gebruik te verstrekken)
• Jan moet daar tegen een huurprijs betalen (tegenprestatie)
• Aan beide voorwaarden van lid 1 is voldaan
• Er is geen sprake van een pachtovereenkomst (lid 3)
• Conclusie: de overeenkomst is een huurovereenkomst
In de overeenkomst tussen Huurgoed B.V. en Jan is een bepaling opgenomen die afwijkt van
de ‘koop breekt geen huur’-regel in artikel 7:226 lid 1 BW. Jan heeft dit wel gezien bij
ondertekening van het contract, maar hij heeft hier niets over gezegd tegen de medewerker
van Huurgoed B.V. Vanuit zijn eigen juridische expertise gaat hij er namelijk vanuit dat
Huurgoed B.V. (of een eventuele nieuwe eigenaar van de kantoorruimte) hem niet aan deze
bepaling kan houden. Volgens Jan maakt het dus niet uit dat hij het contract met de bepaling
heeft ondertekend.
Heeft Jan gelijk? Motiveer aan de hand van de wet.
• Art. 7:226 lid 4 BW
• Dwingend recht – kan niet van lid 1 worden afgeweken.
• Art. 3:40 lid 2 – de bepaling in de overeenkomst is nietig
• Jan heeft dus gelijk
2
, De voornaamste verplichting van de verhuurder is het huurobject ter beschikking stellen en
te laten aan de huurder. De voornaamste verplichting van de huur is het voldoen van de
tegenprestatie huur betalen.
Gebrek = verstoring van het huurgenot (bijv. een lekkage)
Art. 7:204 BW
Als er sprake is van een gebrek in de woning, is er automatisch ook sprake van een te kort
koming in de nakoming door de verhuurder (art. 6:74 BW)
De wettelijke definitie van gebrek hanteert een ‘objectieve genotsverwachting’. Dit betekent
niet dat het er om gaat wat de huurder van het gehuurde mocht verwachten, maar wat een
huurder in het algemeen mag verwachten van een goed onderhouden woning. Dit betekent
dat ook omstandigheden die als bekend of zichtbaar worden beschouwd bij het aangaan van
de huurovk als gebrek kunnen worden aangemerkt. Als het gebrek aan de huurder is toe te
rekenen, is het geen gebrek in de zin van de wet.
Als er sprake is van een gebrek zijn er nog twee uitzonderingen:
1. Feitelijke stoornis
Het gaat hierbij om stoornissen die niet door de verhuurder worden veroorzaakt en
die de verhuurder evenmin kan verhelpen bijv. geluidsoverlast door verkeer of
spelende kinderen op straat.
2. Bewering van recht zonder feitelijke stoornis
Het gaat hierbij om beweringen die voor de huurder geen feitelijke stoornis oplevert
bijv. een derde beweert ook en huurovk te hebben voor jouw woning, maar maakt er
geen werk van.
Als er een gebrek in de woning ontstaat kan de huurder drie dingen vorderen:
• Herstel van het gebrek – art. 7:206 BW
• Huurprijsvermindering – art. 7:207 BW
• Schadevergoeding – art. 7:208 BW
Als het gehuurde geheel vergaat kan de huurder de overeenkomst ontbinden (art. 7:210
BW).
De verhuurder is verplicht een gebrek te herstellen als de huurder hier om vraagt, tenzij dit
onmogelijk is of uitgave vereist die niet van de verhuurder zij de vergen (art. 7:206 lid 1 BW)
Als het gebrek leidt tot substantiële vermindering van het huurgenot, dan heeft de huurder
recht op huurprijsvermindering. De logica achter deze bepaling is als volgt; als het huurgenot
vermindert, mag de huurder zijn tegenprestatie evenredig verminderen. Het recht op
huurprijsvermindering geldt pas vanaf het moment dat de huurder bij de verhuurder klaagt
over het gebrek en eindigt op het moment dat et gebrek verholpen is.
Bij een schadevergoeding is de oorzaak van de schade van belang! Het gebrek moet de
schuld van de verhuurder zijn of aan hem toe te rekenen. Alleen dan is er sprake van
schadeplichtigheid o.g.v. art. 6:74 BW.
Er moet een causaal verband zij tussen het gebrek en de schade.
3
Volgens de wet kun je zaken en vermogensrechten huren. In de praktijk hebben de meeste
huurovereenkomsten betrekking op roerende of onroerende zaken. Wettelijke bepalingen die
op de huurovereenkomst van toepassing zijn, zijn van dwingend recht of van semidwingend
recht. Er bestaan de volgende mogelijkheden:
Regelend/aanvullend recht:
Als een bepaling van regelend recht is, dan kunnen huurder en verhuurder daar in de
huurovereenkomst zonder meer van afwijken. De bepalingen vullen de huurovereenkomst
aan.
Semidwingend recht:
Als een bepaling van semidwingend recht is, moeten huurder en verhuurder afspraken
maken voor zover deze niet nadelig voor de huurder zijn.
Dwingend recht:
Als een bepaling van dwingend recht is, kunnen huurder en verhuurder geen afwijkende
afspraken maken. Doen zij dat toch, dan is deze nietig.
Huurovereenkomst = Een overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt
aan de andere partij, de huurder, een zaak of gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en
de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie.
Art. 7:201 BW
Een huurovereenkomst is een wederkerige overeenkomst. Er ontstaan immers twee
verbintenissen.
Een pachtovereenkomst wordt niet als huur aangemerkt.
Vereisten voor het huren van een woonruimte (art. 7:233 BW)
1. Er is sprake van een huurovereenkomst
2. Het moet gaan om een gebouwde onroerende zaak
3. Bedoeling om de woonruimte te verhuren
4. Sprake va een woonfunctie
OEFENVRAGEN
Waarom wordt de huurovereenkomst een ‘bijzondere’ overeenkomst genoemd? Welke
andere bijzondere overeenkomsten herken je in Boek 7 BW vanuit eerdere privaatrechtelijke
vakken?
• Het is een aanvullende regeling in het BW van boek 3 en 6.
Welke bepalingen uit het Burgerlijk Wetboek (BW) zijn met name van belang bij juridische
vragen met betrekking tot de huurovereenkomst? Vermeld de betreffende Boeken en Titels
aan de hand van de inhoudsopgave van het BW.
• Titel 2 BW 3
1
, • Titel 1 BW 6
• Titel 4 BW 7
Wat wordt bedoeld met de termen ‘huurobject’ en ‘huurregime’? Noem minimaal twee
huurobjecten en vermeld of dit goederen en/of (on)roerende zaken zijn. Geef tevens aan
welk huurregime voor deze huurobjecten geldt.
• Huurobject = object waar tot een huurovereenkomst betrekking kan hebben. Zowel
roerende en onroerende zaken. Bijv. een woonruimte.
• Huurregime = wordt gekoppeld aan een huurobject. Zoals de regels omtrent de huur
van een woonruimte. Afdeling 1t/m 5 BW 7
Jan Vlasma wil graag een juridisch advieskantoor beginnen in Assen. Huurgoed B.V. heeft
daar een kantoorpand te huur. Op 2 juli 2023 sluiten Jan en Huurgoed B.V. een
overeenkomst, inhoudende dat Jan tegen betaling van € 800,- per maand de kantoorruimte
in Assen van Huurgoed B.V. mag gebruiken voor de periode van 1 augustus 2023 tot 1
augustus 2024.
Voldoet de overeenkomst tussen Huurgoed B.V. en Jan aan de wettelijke definitie van een
huurovereenkomst? Motiveer aan de hand van de wet.
• Art. 7:201 lid 1 BW
• Huur is de overeenkomst, waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de
andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken
en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie
• Huurgoed B.V. stelt een ruimte beschikbaar voor Jan (een zaak of een gedeelte
daarvan in gebruik te verstrekken)
• Jan moet daar tegen een huurprijs betalen (tegenprestatie)
• Aan beide voorwaarden van lid 1 is voldaan
• Er is geen sprake van een pachtovereenkomst (lid 3)
• Conclusie: de overeenkomst is een huurovereenkomst
In de overeenkomst tussen Huurgoed B.V. en Jan is een bepaling opgenomen die afwijkt van
de ‘koop breekt geen huur’-regel in artikel 7:226 lid 1 BW. Jan heeft dit wel gezien bij
ondertekening van het contract, maar hij heeft hier niets over gezegd tegen de medewerker
van Huurgoed B.V. Vanuit zijn eigen juridische expertise gaat hij er namelijk vanuit dat
Huurgoed B.V. (of een eventuele nieuwe eigenaar van de kantoorruimte) hem niet aan deze
bepaling kan houden. Volgens Jan maakt het dus niet uit dat hij het contract met de bepaling
heeft ondertekend.
Heeft Jan gelijk? Motiveer aan de hand van de wet.
• Art. 7:226 lid 4 BW
• Dwingend recht – kan niet van lid 1 worden afgeweken.
• Art. 3:40 lid 2 – de bepaling in de overeenkomst is nietig
• Jan heeft dus gelijk
2
, De voornaamste verplichting van de verhuurder is het huurobject ter beschikking stellen en
te laten aan de huurder. De voornaamste verplichting van de huur is het voldoen van de
tegenprestatie huur betalen.
Gebrek = verstoring van het huurgenot (bijv. een lekkage)
Art. 7:204 BW
Als er sprake is van een gebrek in de woning, is er automatisch ook sprake van een te kort
koming in de nakoming door de verhuurder (art. 6:74 BW)
De wettelijke definitie van gebrek hanteert een ‘objectieve genotsverwachting’. Dit betekent
niet dat het er om gaat wat de huurder van het gehuurde mocht verwachten, maar wat een
huurder in het algemeen mag verwachten van een goed onderhouden woning. Dit betekent
dat ook omstandigheden die als bekend of zichtbaar worden beschouwd bij het aangaan van
de huurovk als gebrek kunnen worden aangemerkt. Als het gebrek aan de huurder is toe te
rekenen, is het geen gebrek in de zin van de wet.
Als er sprake is van een gebrek zijn er nog twee uitzonderingen:
1. Feitelijke stoornis
Het gaat hierbij om stoornissen die niet door de verhuurder worden veroorzaakt en
die de verhuurder evenmin kan verhelpen bijv. geluidsoverlast door verkeer of
spelende kinderen op straat.
2. Bewering van recht zonder feitelijke stoornis
Het gaat hierbij om beweringen die voor de huurder geen feitelijke stoornis oplevert
bijv. een derde beweert ook en huurovk te hebben voor jouw woning, maar maakt er
geen werk van.
Als er een gebrek in de woning ontstaat kan de huurder drie dingen vorderen:
• Herstel van het gebrek – art. 7:206 BW
• Huurprijsvermindering – art. 7:207 BW
• Schadevergoeding – art. 7:208 BW
Als het gehuurde geheel vergaat kan de huurder de overeenkomst ontbinden (art. 7:210
BW).
De verhuurder is verplicht een gebrek te herstellen als de huurder hier om vraagt, tenzij dit
onmogelijk is of uitgave vereist die niet van de verhuurder zij de vergen (art. 7:206 lid 1 BW)
Als het gebrek leidt tot substantiële vermindering van het huurgenot, dan heeft de huurder
recht op huurprijsvermindering. De logica achter deze bepaling is als volgt; als het huurgenot
vermindert, mag de huurder zijn tegenprestatie evenredig verminderen. Het recht op
huurprijsvermindering geldt pas vanaf het moment dat de huurder bij de verhuurder klaagt
over het gebrek en eindigt op het moment dat et gebrek verholpen is.
Bij een schadevergoeding is de oorzaak van de schade van belang! Het gebrek moet de
schuld van de verhuurder zijn of aan hem toe te rekenen. Alleen dan is er sprake van
schadeplichtigheid o.g.v. art. 6:74 BW.
Er moet een causaal verband zij tussen het gebrek en de schade.
3
