Rendementsanalyse en projectontwikkeling 2024-2025
Grondexploitatie: plaats waar rechten om te bouwen ontstaat
-bouwrechten creëren
bv. Woonzone opkopen en verkavelen
bv. Haven van Antwerpen
Schaarste aan greenfield
=echte natuur waar de mens nog niets heeft op gebouwd
Brownfield meer benutten
=de mens heeft hier al op gebouwd, nood aan herbestemming
Ontwikkelaars kunnen ook grondexploitanten zijn.
Bv. Een ontwikkelaar koopt drie woningen, gooit deze plat om er een gebouw op
te zetten.
Ontwikkeling
doel: verkopen met winst
ROI = Return on investment
GIGO = garbage in garbage out
-gegevens moeten goed zijn
-rekenmodel moet goed zijn
=> is 1 van beide slecht, is de uitkomst slecht
Exploitatie
-is er niet altijd
bv. Bedrijf bouwt parkeergarage en verhuurt die (gaat het niet zelf gebruiken)
Gebruik
ontwikkelaar kan rechtstreeks aan een eindgebruiker verkopen (er is dan dus
geen exploitatie)
1 partij kan meerdere fases van het vastgoedontwikkelingsproces doen (of
helemaal):
grondexploitatie + ontwikkeling
, bv. Bedrijf koopt woningen, gooit deze plat (grondexploitatie) en bouwt een
appartement (ontwikkeling)
Ontwikkeling + exploitatie
bv. Bedrijf bouwt appartement (ontwikkeling) en verhuurt deze aan andere
bedrijven (exploitatie)
Ontwikkeling + gebruik
bv. Bedrijf bouwt appartement (ontwikkeling) en verkoopt deze aan klanten
(gebruik)
Belang van vastgoedontwikkelingsproces
1. Proces in de tegengestelde richting bekijken
Als men weet wat de eindgebruiker wilt, kan men de juiste bouwrechten
(grondexpploitatie) aanvragen voor de ontwikkeling
De grondexploitant draagt de gevolgen van de markt. Als de eindgebruiker
minder betaald, gaat de exploitant minder betalen, waardoor de ontwikkelaar
minder voor de grond gaat willen betalen. Elke partij heeft een winstmarge die
men wilt behalen, en rekenen kosten door.
Bv.
De gebruiker (bedrijf) wilt een kantoorgebouw voor een huurprijs van 150 €/m
Exploitatant kan niet meer dan 150 €/m vragen anders staat het gebouw leeg
Verder wilt hij een rendement (vb. 6%). Met deze gegevens kan hij berekenen
hoeveel het gebouw hem mag kosten.
De ontwikkelaar weet hoeveel hij kan krijgen voor het gebouw, de kosten en wilt
winst. Hieraan kan hij berekenen hoeveel hij maximaal mag betalen voor de
grond.
De grondexploitant draagt de gevolgen van de markt, kan enkel verkopen aan de
prijs die de ontwikkelaar wil geven.
Op heel het proces zit vertraging
Een vastgoedontwikkelingsproces start bij grondexploitatie (slopen) of
ontwikkeling (herbestemmen en optoppen)
Exploitatie
BAR = Bruto aanvangsrendement = Gross yield
= geeft de verhouding weer tussen de bruto markthuur in het eerste jaar en de
totale investering
Grondexploitatie: plaats waar rechten om te bouwen ontstaat
-bouwrechten creëren
bv. Woonzone opkopen en verkavelen
bv. Haven van Antwerpen
Schaarste aan greenfield
=echte natuur waar de mens nog niets heeft op gebouwd
Brownfield meer benutten
=de mens heeft hier al op gebouwd, nood aan herbestemming
Ontwikkelaars kunnen ook grondexploitanten zijn.
Bv. Een ontwikkelaar koopt drie woningen, gooit deze plat om er een gebouw op
te zetten.
Ontwikkeling
doel: verkopen met winst
ROI = Return on investment
GIGO = garbage in garbage out
-gegevens moeten goed zijn
-rekenmodel moet goed zijn
=> is 1 van beide slecht, is de uitkomst slecht
Exploitatie
-is er niet altijd
bv. Bedrijf bouwt parkeergarage en verhuurt die (gaat het niet zelf gebruiken)
Gebruik
ontwikkelaar kan rechtstreeks aan een eindgebruiker verkopen (er is dan dus
geen exploitatie)
1 partij kan meerdere fases van het vastgoedontwikkelingsproces doen (of
helemaal):
grondexploitatie + ontwikkeling
, bv. Bedrijf koopt woningen, gooit deze plat (grondexploitatie) en bouwt een
appartement (ontwikkeling)
Ontwikkeling + exploitatie
bv. Bedrijf bouwt appartement (ontwikkeling) en verhuurt deze aan andere
bedrijven (exploitatie)
Ontwikkeling + gebruik
bv. Bedrijf bouwt appartement (ontwikkeling) en verkoopt deze aan klanten
(gebruik)
Belang van vastgoedontwikkelingsproces
1. Proces in de tegengestelde richting bekijken
Als men weet wat de eindgebruiker wilt, kan men de juiste bouwrechten
(grondexpploitatie) aanvragen voor de ontwikkeling
De grondexploitant draagt de gevolgen van de markt. Als de eindgebruiker
minder betaald, gaat de exploitant minder betalen, waardoor de ontwikkelaar
minder voor de grond gaat willen betalen. Elke partij heeft een winstmarge die
men wilt behalen, en rekenen kosten door.
Bv.
De gebruiker (bedrijf) wilt een kantoorgebouw voor een huurprijs van 150 €/m
Exploitatant kan niet meer dan 150 €/m vragen anders staat het gebouw leeg
Verder wilt hij een rendement (vb. 6%). Met deze gegevens kan hij berekenen
hoeveel het gebouw hem mag kosten.
De ontwikkelaar weet hoeveel hij kan krijgen voor het gebouw, de kosten en wilt
winst. Hieraan kan hij berekenen hoeveel hij maximaal mag betalen voor de
grond.
De grondexploitant draagt de gevolgen van de markt, kan enkel verkopen aan de
prijs die de ontwikkelaar wil geven.
Op heel het proces zit vertraging
Een vastgoedontwikkelingsproces start bij grondexploitatie (slopen) of
ontwikkeling (herbestemmen en optoppen)
Exploitatie
BAR = Bruto aanvangsrendement = Gross yield
= geeft de verhouding weer tussen de bruto markthuur in het eerste jaar en de
totale investering
