De vastgoedsector
Deel 1: De economie van de woningvastgoedmarkt in België
1. Vastgoed
Soorten vastgoed:
• Residentieel vastgoed
o Bestemd voor permanente bewoning
• Commercieel vastgoed
o Handelsactiviteiten worden hier uitgeoefend
• Ander
o Alles waar je niet permanent woont of waar handel wordt
uitgeoefend
Voorbeelden ander:
• Studentenkamers
• Scholen
• Ziekenhuizen
• Assistentiewoningen
• Garages
2. De woningvastgoedprijzen in België
De gemiddelde woningprijzen vind je op notaris.be en bij
belgischbureauvoorstatistiek.be.
Een notaris komt tussen bij de aan-en verkoop van onroerende goederen.
à Gaat de residentiele markt oplijsten en een overzicht ervan maken.
Statbel: is het Belgisch statistiekbureau, het meet de prijsevoluties van
vastgoed.
Statistiek van vastgoedprijzen (van Statbel):
• Gebaseerd op de verkoopakten die worden geregistreerd door de FOD
Financiën meer bepaald door de AAPD (Algemene Administratie van de
Patrimoniumdocumentatie), beter gekend als het Kadaster
• Maken een onderscheid tussen huizen met 2 of 3 gevels: gesloten
bebouwing, huizen met 4 gevels en appartementen
• Mediaanprijzen i.p.v. gemiddelde prijzen
Mediaanprijs: de prijs waarbij 50% van de transacties goedkoper zijn en 50%
duurder.
à De invloed van extreme waarden is minimaal of onbestaand.
De woningprijzen zijn gestegen sinds 2000 tot 2021.
1
,HPI (huizenprijsindex) = residentiële vastgoedindex.
HPI meet de veranderingen (inflatie) in de transactieprijzen van de woningen
gekocht door huishoudens.
Vastgoedinflatie: de mate waarin men meer moet betalen voor eenzelfde woning
of het cijfer dat weergeeft hoe de prijs van eenzelfde onroerend goed evolueert
doorheen de jaren.
In 2023 in Vlaanderen zijn er minder woningen verkocht dan in 2022. De prijs
van woningen steeg wel verder. De reden hiervoor zijn dat mensen huizen kopen
als investering (en dat nu minder interessant is) en dat een goede EPC score
heel belangrijk is geworden.
Er wordt een onderscheid gemaakt tussen 1970 – 2021 en vanaf 2022. Omdat
vanaf 2021 de vastgoedmarkt heel hard is veranderd.
3. Fundamentele determinanten van de woningprijzen
2 benaderingen:
• Waarde/ prijs van woningvastgoed, combinatie van
o Structuur van de woning
o Grond waarop het gebouw staat
o Externe omgeving
• Macro economische factoren
o Vraag en aanbod
o Demografische evolutie
o Rente
o Beschikbaar inkomen
o Vertrouwen
o TINA (er is geen alternatief)
o Overheid
Hoe groter de vraag, hoe hoger de prijs.
Hoe lager de vraag, hoe lager de prijs.
Belgen kopen over het algemeen eerder een woning dan dat ze een woning
huren.
België heeft ongeveer 11,7 miljoen inwoners. En telt ongeveer 1,8 miljoen
eenpersoonshuishoudens. In Vlaanderen zijn dit er ongeveer 920 000.
Evoluties:
• Bevolking: stijgt
• # huishoudens: stijgt
• Samenstelling gezinnen verandert
o Alleenwonenden meest voorkomende type
• Vergrijzing neemt toe
2
,Er zijn ongeveer 5,7 miljoen woningen in België. De meeste woningen zijn ouder
dan 40 jaar.
Een woning die niet energiezuinig is moet binnen de 5 jaar gerenoveerd worden
na 2023.
à Omdat de meeste woningen ouder zijn dan 40 jaar, gaan er in de nabije
toekomst veel renovaties moeten gebeuren om de EPC score van de woningen
aanvaardbaar te houden.
Quotiteit: verhouding van de waarde van de woning en de waarde die je wilt
lenen (hoeveel % van het bedrag ga je lenen).
De rente voor een lening zijn nu ongeveer 3,7%, 3 jaar geleden was dit maar
1% en 5 jaar geleden 1,5%.
Bij lage rentevoeten kunnen meer mensen een lening afbetalen, zijn er meer
kandidaat kopers en meer druk op de woningprijzen.
Bij hoge rentevoeten is het moeilijker om een lening af te sluiten, zijn er minder
kandidaat kopers en is er een rem op de woningprijzen.
De duurtijd van en hypothecaire lening stijgt van 20 naar 25 naar 30 jaar.
Financiële instellingen worden strenger, lenen op basis van geschatte waarde van
de woning i.p.v. de verkoopprijs.
Over het algemeen is het netto beschikbaar inkomen blijven stijgen.
Bij een minder goede economische situatie:
• Meer werkloosheid
• Minder vertrouwen
TINA (there is no alternative): de rentes op de spaarrekeningen zijn heel laag
wat ervoor zorgt dat mensen eerder vastgoed willen aankopen als investering.
à Bij een negatief beursklimaat, is vastgoed meer in trek.
Overheidsbeleid:
• Maatregelen van de overheid
o Vb: steunmaatregelen corona, subsidies voor duurzame woningen,
renovatiepremies
• Fiscale maatregelen
o Woonbonus en afschaffing woonbonus
o Verlaging registratierechten
o Belasting huurinkomsten
3
, 4. Hoeveel besteedt een gemiddeld gezin aan vastgoed
Vlamingen zijn over het algemeen best tevreden over hun woning (7,6/10).
Redenen van tevredenheid:
• Goede staat van de woonst
• De buurt
• De buren
Ongeveer 39% van het inkomen wordt besteed aan de woning, de vuistregel is
ongeveer 33%.
Een derde van de Vlamingen huurt een woning. Van de rest kocht 63% een
bestaande woning en 25% kocht een nieuwe woning.
29% van de eigenaars kreeg financiële steun van familie.
Vastgoedbezit in België:
• Ongeveer 66% heeft een eigen woning
• Iets meer dan 10% bezit vastgoed naast de woning waarin ze wonen
• Bij de hoogste inkomensgroep is dit meer dan 30%
Huurders geven vaak meer geld uit (van hun inkomen) dan eigenaars doen aan
een lening.
4
Deel 1: De economie van de woningvastgoedmarkt in België
1. Vastgoed
Soorten vastgoed:
• Residentieel vastgoed
o Bestemd voor permanente bewoning
• Commercieel vastgoed
o Handelsactiviteiten worden hier uitgeoefend
• Ander
o Alles waar je niet permanent woont of waar handel wordt
uitgeoefend
Voorbeelden ander:
• Studentenkamers
• Scholen
• Ziekenhuizen
• Assistentiewoningen
• Garages
2. De woningvastgoedprijzen in België
De gemiddelde woningprijzen vind je op notaris.be en bij
belgischbureauvoorstatistiek.be.
Een notaris komt tussen bij de aan-en verkoop van onroerende goederen.
à Gaat de residentiele markt oplijsten en een overzicht ervan maken.
Statbel: is het Belgisch statistiekbureau, het meet de prijsevoluties van
vastgoed.
Statistiek van vastgoedprijzen (van Statbel):
• Gebaseerd op de verkoopakten die worden geregistreerd door de FOD
Financiën meer bepaald door de AAPD (Algemene Administratie van de
Patrimoniumdocumentatie), beter gekend als het Kadaster
• Maken een onderscheid tussen huizen met 2 of 3 gevels: gesloten
bebouwing, huizen met 4 gevels en appartementen
• Mediaanprijzen i.p.v. gemiddelde prijzen
Mediaanprijs: de prijs waarbij 50% van de transacties goedkoper zijn en 50%
duurder.
à De invloed van extreme waarden is minimaal of onbestaand.
De woningprijzen zijn gestegen sinds 2000 tot 2021.
1
,HPI (huizenprijsindex) = residentiële vastgoedindex.
HPI meet de veranderingen (inflatie) in de transactieprijzen van de woningen
gekocht door huishoudens.
Vastgoedinflatie: de mate waarin men meer moet betalen voor eenzelfde woning
of het cijfer dat weergeeft hoe de prijs van eenzelfde onroerend goed evolueert
doorheen de jaren.
In 2023 in Vlaanderen zijn er minder woningen verkocht dan in 2022. De prijs
van woningen steeg wel verder. De reden hiervoor zijn dat mensen huizen kopen
als investering (en dat nu minder interessant is) en dat een goede EPC score
heel belangrijk is geworden.
Er wordt een onderscheid gemaakt tussen 1970 – 2021 en vanaf 2022. Omdat
vanaf 2021 de vastgoedmarkt heel hard is veranderd.
3. Fundamentele determinanten van de woningprijzen
2 benaderingen:
• Waarde/ prijs van woningvastgoed, combinatie van
o Structuur van de woning
o Grond waarop het gebouw staat
o Externe omgeving
• Macro economische factoren
o Vraag en aanbod
o Demografische evolutie
o Rente
o Beschikbaar inkomen
o Vertrouwen
o TINA (er is geen alternatief)
o Overheid
Hoe groter de vraag, hoe hoger de prijs.
Hoe lager de vraag, hoe lager de prijs.
Belgen kopen over het algemeen eerder een woning dan dat ze een woning
huren.
België heeft ongeveer 11,7 miljoen inwoners. En telt ongeveer 1,8 miljoen
eenpersoonshuishoudens. In Vlaanderen zijn dit er ongeveer 920 000.
Evoluties:
• Bevolking: stijgt
• # huishoudens: stijgt
• Samenstelling gezinnen verandert
o Alleenwonenden meest voorkomende type
• Vergrijzing neemt toe
2
,Er zijn ongeveer 5,7 miljoen woningen in België. De meeste woningen zijn ouder
dan 40 jaar.
Een woning die niet energiezuinig is moet binnen de 5 jaar gerenoveerd worden
na 2023.
à Omdat de meeste woningen ouder zijn dan 40 jaar, gaan er in de nabije
toekomst veel renovaties moeten gebeuren om de EPC score van de woningen
aanvaardbaar te houden.
Quotiteit: verhouding van de waarde van de woning en de waarde die je wilt
lenen (hoeveel % van het bedrag ga je lenen).
De rente voor een lening zijn nu ongeveer 3,7%, 3 jaar geleden was dit maar
1% en 5 jaar geleden 1,5%.
Bij lage rentevoeten kunnen meer mensen een lening afbetalen, zijn er meer
kandidaat kopers en meer druk op de woningprijzen.
Bij hoge rentevoeten is het moeilijker om een lening af te sluiten, zijn er minder
kandidaat kopers en is er een rem op de woningprijzen.
De duurtijd van en hypothecaire lening stijgt van 20 naar 25 naar 30 jaar.
Financiële instellingen worden strenger, lenen op basis van geschatte waarde van
de woning i.p.v. de verkoopprijs.
Over het algemeen is het netto beschikbaar inkomen blijven stijgen.
Bij een minder goede economische situatie:
• Meer werkloosheid
• Minder vertrouwen
TINA (there is no alternative): de rentes op de spaarrekeningen zijn heel laag
wat ervoor zorgt dat mensen eerder vastgoed willen aankopen als investering.
à Bij een negatief beursklimaat, is vastgoed meer in trek.
Overheidsbeleid:
• Maatregelen van de overheid
o Vb: steunmaatregelen corona, subsidies voor duurzame woningen,
renovatiepremies
• Fiscale maatregelen
o Woonbonus en afschaffing woonbonus
o Verlaging registratierechten
o Belasting huurinkomsten
3
, 4. Hoeveel besteedt een gemiddeld gezin aan vastgoed
Vlamingen zijn over het algemeen best tevreden over hun woning (7,6/10).
Redenen van tevredenheid:
• Goede staat van de woonst
• De buurt
• De buren
Ongeveer 39% van het inkomen wordt besteed aan de woning, de vuistregel is
ongeveer 33%.
Een derde van de Vlamingen huurt een woning. Van de rest kocht 63% een
bestaande woning en 25% kocht een nieuwe woning.
29% van de eigenaars kreeg financiële steun van familie.
Vastgoedbezit in België:
• Ongeveer 66% heeft een eigen woning
• Iets meer dan 10% bezit vastgoed naast de woning waarin ze wonen
• Bij de hoogste inkomensgroep is dit meer dan 30%
Huurders geven vaak meer geld uit (van hun inkomen) dan eigenaars doen aan
een lening.
4
