OEFENCOLLEGE: HUUR
Methodologie van de 4 W’s: hoe los je een casus op?
• Welk contract?
• Welk regime?
• Welke verbintenis?
• Welke remedies?
CASUS 1:
In augustus 2021 kocht Bobby met zijn zuurverdiende centjes een bungalow aan zee. Sinds 1
januari 2010 verhuurt de verkoper de bungalow echter als buitenverblijf aan een echtpaar uit
Brussel voor een periode van 25 jaar. Volgens het contract kon elk van de parIjen de huur
opzeggen tegen het einde van elke vijJarige periode mits een opzegtermijn van zes maanden.
Van het bestaan van de huur werd uitdrukkelijk melding gemaakt in de koopovereenkomst. De
verkoper deelde Bobby mee dat de enige formaliteit die - voor zover hij zich nog herinnerde -
desIjds plaatsgevonden had, de fiscaalrechtelijk verplichte registraIe van het huurcontract
was. Welke mogelijkheden heeO Bobby in 2023 nog om de huurders uit het goed te krijgen?
Contract: huurcontract
Regime: gemene huur (bij uitsluiIng van alle andere regimes)
Verbintenis? Probleem: overdracht verhuurde goed lopende de huur
- Art. 1743 oud BW: rekening houden met het verhuurde goed wanneer het vaste datum
heeO
o Vraag 1. Is er sprake van een eerbiedigingsbeding? Neen
o Vraag 2. Is er een vaste datum? Ja
o Vraag 3. Is er een uitzeZngsbeding? Neen
o DUS: aangezien er een vaste datum is en geen uitzeZngsbeding, is de huurder
veilig
- Het gaat om een huur van meer dan 9 jaar
o Dit vereist zowel een vaste datum als een overschrijving in Kantoor
Rechtszekerheid (art. 3.30 BW)
§ Enkel voor de lopende 9 jaar (§2, eerste lid): de huurovereenkomst was
aangegaan in 2010 dus kunnen we opdelen: 2010-2019 en 2019-2028
§ DUS huurovereenkomst is enkel tegenwerpelijk tot 2028, daarna niet
meer
Remedies: wat kan de eigenaar doen om de huurders toch uit het goed te krijgen?
- Op het einde van elke 5-jarige periode kan men de huurovereenkomst opzeggen met
een opzegtermijn van 6 maanden: voor 1 januari 2025 kan men opzeggen zodat tegen
juni 2025 de huurovereenkomst een einde neemt
, Wat indien er niet slechts melding werd gemaakt van het bestaan van de huurovereenkomst
maar ook van de duur ervan?
In de koopovereenkomst staat dat er melding werd gemaakt van de huurovereenkomst. Maar
stel dat erin staat dat erin staat dat het gaat om een huurovereenkomst van 25 jaar. Wat dan?
- Hierboven: huurovereenkomst is maar tegenwerpelijk ten belope van de lopende 9 jaar
- Hier: derde met een concurrent is niet langer TGT want hij weet op het moment van
het verkrijgen van het goed dat het belast is met een persoonlijk recht ten belope van
25 jaar. DUS: de huurovereenkomst is voor de gehele termijn tegenwerpbaar aan die
derde (art. 3.30, §3 BW)
CASUS 2:
Kobe had begin 2018 een handelspand in de Huideveferstraat te Antwerpen van zijn vader
geërfd. Per 1 februari 2018 had zijn vader het handelspand voor onbepaalde duur verhuurd,
met uitzeZngsbeding, aan Ilse, die daarin een bakkerij opende. De overeenkomst werd nooit
geregistreerd. Ilse doet gouden zaken en wenst zo lang mogelijk in het pand te blijven. Kobe
verkoopt op 23 februari 2023 het handelspand aan Henri. Op 29 maart 2023 wordt de
authenIeke koopakte van het handelspand verleden. Henri wenst zelf een kapperszaak uit te
baten. Wanneer kan hij ten vroegste Ilse uit het pand krijgen? HeeO Ilse recht op een
vergoeding?
Regime: handelshuur
Voorwaarden art. 1 Handelshuurwet
- HUUROVK
- IN HOOFDZAAK
- IN KLEINHANDELN OF IN AMBACHT
- RECHTSTREEKS CONTACT MET PUBLIEK
- OG OF GEDEELTELIJK OG
Vraag 1. Is er een eerbiedigingsbeding? Neen
Vraag 2. Is er een vaste datum? Ja
- RegistraIe is niet de enige mogelijkheid om vaste datum te krijgen
- Die huurovereenkomst heeO ook een vaste datum verkregen vanaf het moment dat
die vader is komen te overlijden, want iemand die dood is kan geen akte meer
aanpassen (dat is de ideologie erachter)
Vraag 3. Is er een uitzeZngsbeding? Ja
- Er is een vaste datum dus in principe is men beschermd, maar er is nog een
uitzeZngsbeding dus in principe is men niet beschermd
MAAR art. 12 HHW:
- Binnen de 3 maanden kan de opzeg gedaan worden
- Men moet een opzegtermijn van 1 jaar in acht nemen
- Er moet een weigeringsgrond zijn
o Men wil het betrekken voor eigen gebruik, wat een geldige weigeringsgrond is
waardoor de huurder alsnog uit het gehuurde goed gezet kan worden
Methodologie van de 4 W’s: hoe los je een casus op?
• Welk contract?
• Welk regime?
• Welke verbintenis?
• Welke remedies?
CASUS 1:
In augustus 2021 kocht Bobby met zijn zuurverdiende centjes een bungalow aan zee. Sinds 1
januari 2010 verhuurt de verkoper de bungalow echter als buitenverblijf aan een echtpaar uit
Brussel voor een periode van 25 jaar. Volgens het contract kon elk van de parIjen de huur
opzeggen tegen het einde van elke vijJarige periode mits een opzegtermijn van zes maanden.
Van het bestaan van de huur werd uitdrukkelijk melding gemaakt in de koopovereenkomst. De
verkoper deelde Bobby mee dat de enige formaliteit die - voor zover hij zich nog herinnerde -
desIjds plaatsgevonden had, de fiscaalrechtelijk verplichte registraIe van het huurcontract
was. Welke mogelijkheden heeO Bobby in 2023 nog om de huurders uit het goed te krijgen?
Contract: huurcontract
Regime: gemene huur (bij uitsluiIng van alle andere regimes)
Verbintenis? Probleem: overdracht verhuurde goed lopende de huur
- Art. 1743 oud BW: rekening houden met het verhuurde goed wanneer het vaste datum
heeO
o Vraag 1. Is er sprake van een eerbiedigingsbeding? Neen
o Vraag 2. Is er een vaste datum? Ja
o Vraag 3. Is er een uitzeZngsbeding? Neen
o DUS: aangezien er een vaste datum is en geen uitzeZngsbeding, is de huurder
veilig
- Het gaat om een huur van meer dan 9 jaar
o Dit vereist zowel een vaste datum als een overschrijving in Kantoor
Rechtszekerheid (art. 3.30 BW)
§ Enkel voor de lopende 9 jaar (§2, eerste lid): de huurovereenkomst was
aangegaan in 2010 dus kunnen we opdelen: 2010-2019 en 2019-2028
§ DUS huurovereenkomst is enkel tegenwerpelijk tot 2028, daarna niet
meer
Remedies: wat kan de eigenaar doen om de huurders toch uit het goed te krijgen?
- Op het einde van elke 5-jarige periode kan men de huurovereenkomst opzeggen met
een opzegtermijn van 6 maanden: voor 1 januari 2025 kan men opzeggen zodat tegen
juni 2025 de huurovereenkomst een einde neemt
, Wat indien er niet slechts melding werd gemaakt van het bestaan van de huurovereenkomst
maar ook van de duur ervan?
In de koopovereenkomst staat dat er melding werd gemaakt van de huurovereenkomst. Maar
stel dat erin staat dat erin staat dat het gaat om een huurovereenkomst van 25 jaar. Wat dan?
- Hierboven: huurovereenkomst is maar tegenwerpelijk ten belope van de lopende 9 jaar
- Hier: derde met een concurrent is niet langer TGT want hij weet op het moment van
het verkrijgen van het goed dat het belast is met een persoonlijk recht ten belope van
25 jaar. DUS: de huurovereenkomst is voor de gehele termijn tegenwerpbaar aan die
derde (art. 3.30, §3 BW)
CASUS 2:
Kobe had begin 2018 een handelspand in de Huideveferstraat te Antwerpen van zijn vader
geërfd. Per 1 februari 2018 had zijn vader het handelspand voor onbepaalde duur verhuurd,
met uitzeZngsbeding, aan Ilse, die daarin een bakkerij opende. De overeenkomst werd nooit
geregistreerd. Ilse doet gouden zaken en wenst zo lang mogelijk in het pand te blijven. Kobe
verkoopt op 23 februari 2023 het handelspand aan Henri. Op 29 maart 2023 wordt de
authenIeke koopakte van het handelspand verleden. Henri wenst zelf een kapperszaak uit te
baten. Wanneer kan hij ten vroegste Ilse uit het pand krijgen? HeeO Ilse recht op een
vergoeding?
Regime: handelshuur
Voorwaarden art. 1 Handelshuurwet
- HUUROVK
- IN HOOFDZAAK
- IN KLEINHANDELN OF IN AMBACHT
- RECHTSTREEKS CONTACT MET PUBLIEK
- OG OF GEDEELTELIJK OG
Vraag 1. Is er een eerbiedigingsbeding? Neen
Vraag 2. Is er een vaste datum? Ja
- RegistraIe is niet de enige mogelijkheid om vaste datum te krijgen
- Die huurovereenkomst heeO ook een vaste datum verkregen vanaf het moment dat
die vader is komen te overlijden, want iemand die dood is kan geen akte meer
aanpassen (dat is de ideologie erachter)
Vraag 3. Is er een uitzeZngsbeding? Ja
- Er is een vaste datum dus in principe is men beschermd, maar er is nog een
uitzeZngsbeding dus in principe is men niet beschermd
MAAR art. 12 HHW:
- Binnen de 3 maanden kan de opzeg gedaan worden
- Men moet een opzegtermijn van 1 jaar in acht nemen
- Er moet een weigeringsgrond zijn
o Men wil het betrekken voor eigen gebruik, wat een geldige weigeringsgrond is
waardoor de huurder alsnog uit het gehuurde goed gezet kan worden
