Moduleopdracht bouwmanagement
TRANSFORMATIE KANTOORPAND NAAR APPARTEMENTENCOMPLEX
MARATHON 6, 1213 PK HILVERSUM
Naam student
STUDENTNUMMER #######
DATUM 04-01-2024
NCOI OPLEIDINGEN
HBO KORT BOUWKUNDE
MODULE BOUWMANAGEMENT
DOCENT #######
0
, Voorwoord
Dit adviesrapport is geschreven voor het Amsterdamse architectenbureau VenhoevenCS.
VenhoevenCS is door de gemeente Hilversum aangesteld om het stedenbouwkundig plan voor het
Arenapark vorm te geven. Het Arenapark is door de gemeente Hilversum aangewezen als gebied om
uit te breiden. In de toekomst moet het Arenapark een groen en aantrekkelijk gemengd gebied
worden, waar mensen naast werken ook kunnen wonen, sporten, leren en recreëren (Meijer, I.
(2021)). Dit adviesrapport richt zich in het bijzonder op een kantoorpand in het Arenapark, gelegen
aan Marathon 6 in Hilversum. De wens is om in dit pand appartementen te gaan realiseren. Op basis
van dit adviesrapport kan de directie de beslissing nemen om dit wel of niet te doen.
Samenvatting
Dit rapport bevat een onderzoek naar de mogelijkheden om het pand op Marathon 6 te transformeren
van kantoorpand naar appartementencomplex. Het huidige bestemmingsplan dateert uit 4 juli 2012 en
heeft de enkelbestemming kantoor. Het pand maakt onderdeel uit van het Arenapark, een
bedrijventerrein. Het pand is gunstig gesitueerd ten opzichte van uitvalswegen (binnen 500 meter) en
openbare vervoersvoorzieningen (bushalte op 200 meter, treinstation op 900 meter).
Marathon 6 is opgeleverd in 1993. Het pand bestaat uit een 6 verdiepingen en een souterrain. De
gebouwconstructie bestaat uit gewapend beton en staalkolommen, ook bevat het pand veel ramen.
Omdat de druk op de woningmarkt in Hilversum hoog is, heeft de gemeente Hilversum het Arenapark
aangemerkt als geschikte locatie om uit te breiden. In het Stedenbouwkundig Plan Sportpark staat
beschreven hoe het Arenapark getransformeerd dient te worden tot een groen en gemengd gebied
waar ook woningen zullen worden gebouwd. Naar verwachting zal de gemeente Hilversum, gezien de
woningnood, welwillend staan tegenover de renovatieplannen. Om dit af te tasten kan een
principeverzoek worden ingediend. Met een positief principebesluit op zak kan vervolgens gebruik
worden gemaakt van de kruimelregeling. Deze procedure (principebesluit + kruimelregeling) is sneller
en voordeliger dan het wijzigen van het bestemmingsplan.
Om appartementen te realiseren zijn diverse bouwkundige aanpassingen nodig. Voor dit rapport zijn
er 5 uitgewerkt: Het creëren van buitenruimtes, het vervangen van de ramen en kozijnen, de
bestaande vluchtroute (in het midden van het pand) verbeteren en nieuwe vluchtroutes creëren aan
de buitenzijde van het pand, nutsvoorzieningen aanpassen en zorgen voor mechanische ventilatie.
Een ander belangrijk aandachtspunt is verduurzaming. Het pand heeft nu energielabel C. Door de
ramen en kozijnen te vervangen wordt het energielabel hoger, tevens kunnen de appartementen
gasloos worden opgeleverd door zonnepanelen en warmtepompen te installeren.
Duurzaamheidslabel GPR gebouw is uiterst geschikt om op projecten van lokaal niveau toe te passen.
Het project zal verschillende fasen doorlopen. Alle fasen (initiatief, definitie, ontwerp, voorbereiding,
realisatie, nazorg) worden toegelicht, inclusief de belangrijkste stakeholder per fase. Daarnaast is een
aparte stakeholdersanalyse opgenomen in dit rapport, om de andere betrokkenen in kaart te brengen.
Bij de geïntegreerde bouworganisatievorm wordt aan hand van een vraagspecificatie het ontwerp
gemaakt door een opdrachtnemer, die tevens de risico’s draagt en daardoor extra gemotiveerd zal zijn
om zijn expertise ten goede in te zetten. Bij het DBM-contract wordt aangestuurd op duurzame en
onderhoudsvriendelijke oplossingen om het pand kostenefficiënt te kunnen onderhouden.
Verder zijn in dit rapport 5 risico’s met bijbehorende beheersmaatregelen beschreven: aanwezigheid
van asbest, budgetoverschrijding, het uitlopen van levertijden, onvoldoende capaciteit van het
rioleringsnet en onvoldoende capaciteit van het elektriciteitsnet. Indien dit project wordt voorgezet
wordt de directie aangeraden de risicoanalyse verder uit te breiden. Verder is het belangrijk dat het
pand voor een goede prijs kan worden aangekocht en er een kritische kostenberaming wordt
gemaakt, waarbij rekening gehouden wordt met de lange levertijden en stijgende prijzen voor
materiaal en arbeid. De huizenmarkt staat door de stijgende rentes en bouwkosten behoorlijk onder
druk, dus moet er rekening mee gehouden worden dat de prijzen van de appartementen misschien
moeten zakken. De voorlopige bruto waarde is vastgesteld op 12,25 miljoen euro.
1
TRANSFORMATIE KANTOORPAND NAAR APPARTEMENTENCOMPLEX
MARATHON 6, 1213 PK HILVERSUM
Naam student
STUDENTNUMMER #######
DATUM 04-01-2024
NCOI OPLEIDINGEN
HBO KORT BOUWKUNDE
MODULE BOUWMANAGEMENT
DOCENT #######
0
, Voorwoord
Dit adviesrapport is geschreven voor het Amsterdamse architectenbureau VenhoevenCS.
VenhoevenCS is door de gemeente Hilversum aangesteld om het stedenbouwkundig plan voor het
Arenapark vorm te geven. Het Arenapark is door de gemeente Hilversum aangewezen als gebied om
uit te breiden. In de toekomst moet het Arenapark een groen en aantrekkelijk gemengd gebied
worden, waar mensen naast werken ook kunnen wonen, sporten, leren en recreëren (Meijer, I.
(2021)). Dit adviesrapport richt zich in het bijzonder op een kantoorpand in het Arenapark, gelegen
aan Marathon 6 in Hilversum. De wens is om in dit pand appartementen te gaan realiseren. Op basis
van dit adviesrapport kan de directie de beslissing nemen om dit wel of niet te doen.
Samenvatting
Dit rapport bevat een onderzoek naar de mogelijkheden om het pand op Marathon 6 te transformeren
van kantoorpand naar appartementencomplex. Het huidige bestemmingsplan dateert uit 4 juli 2012 en
heeft de enkelbestemming kantoor. Het pand maakt onderdeel uit van het Arenapark, een
bedrijventerrein. Het pand is gunstig gesitueerd ten opzichte van uitvalswegen (binnen 500 meter) en
openbare vervoersvoorzieningen (bushalte op 200 meter, treinstation op 900 meter).
Marathon 6 is opgeleverd in 1993. Het pand bestaat uit een 6 verdiepingen en een souterrain. De
gebouwconstructie bestaat uit gewapend beton en staalkolommen, ook bevat het pand veel ramen.
Omdat de druk op de woningmarkt in Hilversum hoog is, heeft de gemeente Hilversum het Arenapark
aangemerkt als geschikte locatie om uit te breiden. In het Stedenbouwkundig Plan Sportpark staat
beschreven hoe het Arenapark getransformeerd dient te worden tot een groen en gemengd gebied
waar ook woningen zullen worden gebouwd. Naar verwachting zal de gemeente Hilversum, gezien de
woningnood, welwillend staan tegenover de renovatieplannen. Om dit af te tasten kan een
principeverzoek worden ingediend. Met een positief principebesluit op zak kan vervolgens gebruik
worden gemaakt van de kruimelregeling. Deze procedure (principebesluit + kruimelregeling) is sneller
en voordeliger dan het wijzigen van het bestemmingsplan.
Om appartementen te realiseren zijn diverse bouwkundige aanpassingen nodig. Voor dit rapport zijn
er 5 uitgewerkt: Het creëren van buitenruimtes, het vervangen van de ramen en kozijnen, de
bestaande vluchtroute (in het midden van het pand) verbeteren en nieuwe vluchtroutes creëren aan
de buitenzijde van het pand, nutsvoorzieningen aanpassen en zorgen voor mechanische ventilatie.
Een ander belangrijk aandachtspunt is verduurzaming. Het pand heeft nu energielabel C. Door de
ramen en kozijnen te vervangen wordt het energielabel hoger, tevens kunnen de appartementen
gasloos worden opgeleverd door zonnepanelen en warmtepompen te installeren.
Duurzaamheidslabel GPR gebouw is uiterst geschikt om op projecten van lokaal niveau toe te passen.
Het project zal verschillende fasen doorlopen. Alle fasen (initiatief, definitie, ontwerp, voorbereiding,
realisatie, nazorg) worden toegelicht, inclusief de belangrijkste stakeholder per fase. Daarnaast is een
aparte stakeholdersanalyse opgenomen in dit rapport, om de andere betrokkenen in kaart te brengen.
Bij de geïntegreerde bouworganisatievorm wordt aan hand van een vraagspecificatie het ontwerp
gemaakt door een opdrachtnemer, die tevens de risico’s draagt en daardoor extra gemotiveerd zal zijn
om zijn expertise ten goede in te zetten. Bij het DBM-contract wordt aangestuurd op duurzame en
onderhoudsvriendelijke oplossingen om het pand kostenefficiënt te kunnen onderhouden.
Verder zijn in dit rapport 5 risico’s met bijbehorende beheersmaatregelen beschreven: aanwezigheid
van asbest, budgetoverschrijding, het uitlopen van levertijden, onvoldoende capaciteit van het
rioleringsnet en onvoldoende capaciteit van het elektriciteitsnet. Indien dit project wordt voorgezet
wordt de directie aangeraden de risicoanalyse verder uit te breiden. Verder is het belangrijk dat het
pand voor een goede prijs kan worden aangekocht en er een kritische kostenberaming wordt
gemaakt, waarbij rekening gehouden wordt met de lange levertijden en stijgende prijzen voor
materiaal en arbeid. De huizenmarkt staat door de stijgende rentes en bouwkosten behoorlijk onder
druk, dus moet er rekening mee gehouden worden dat de prijzen van de appartementen misschien
moeten zakken. De voorlopige bruto waarde is vastgesteld op 12,25 miljoen euro.
1
