DEEL 1: KOOP
Hoofdstuk I: kenmerken
- Wederkerige overeenkomst ten bezwarende titel van consensuele aard -> Art 1582 BW
- 2 essentiële kenmerken koopcontract: Eigendomsoverdracht en prijs. Als hier overeenstemming
over is, komt contract tot stand
-> Hiervan kan afgeweken worden
-> Partijen kunnen bepalen dat er nog andere elementen aanwezig moeten zijn
Hoofdstuk II: Eigendomsoverdracht
- Overdracht van eigendom van een zaak is cruciaal voor koopovereenkomst.
- Overdragen van ander zakelijk recht dan eigendom (vb vruchtgebruik, erfpacht of opstal) =/= koop,
maar = overeenkomst van vestiging van een beperkt zakelijk recht
=> Als verkoper niet eigenaar is, kan eigendom niet overgedragen worden en is dus geen koop
Afdeling 1: verkoop van andermans zaak
Art 1599 BW: verkoop van andermans zaak is nietig (relatieve nietigheid)
-> Nietigheid kan enkel ingeroepen worden door koper, ook als hij te kwader trouw is
-> Schadevergoeding voor koper enkel indien te goeder trouw
Sterkmaking: “ik verkoop dit huis en maak mij sterk dat de eigenaar dit zal goedkeuren”
-> Indien eigenaar goedkeurt, is sterkmaker bevrijdt en is er contract tussen koper en
eigenaar
-> Indien eigenaar niet goedkeurt, kan koper schadevergoeding van sterkmaker eisen (Art
1120 BW)
In vastgoed wordt sterkmaking enkel soms gebruikt in hoofde van de koper, niet de verkoper.
Nietigheid beschermt belang van koper, dus verkoper of werkelijke eigenaar kan nietigheid niet
inroepen. Eigenaar kan wel vordering tot revindicatie van het goed instellen
Afdeling 2: Formaliteiten voor eigendomsoverdracht
In principe geen formaliteiten voor eigendomsoverdracht
Art 1583 BW: eigendomsoverdracht gebeurt door wilsovereenstemming van de contractanten over
goed en prijs, zelfs al is de verkochte zaak nog niet geleverd en prijs nog niet betaald.
Art 1585 BW: soortgoederen (verkoop naar gewicht, getal of maat) -> eigendom gaat over op koper
bij individualisering (tellen, wegen of meten), eventueel reeds voor de levering. Je kan pas eigenaar
worden wanneer bekend is over hoeveel het gaat.
1. Uitstel van eigendomsoverdracht
-> Partijen kunnen ervoor kiezen dat eigendomsoverdracht niet gebeurt bij overeenkomst, maar pas
later. Moet opgenomen zijn in contract!
-> Bij vastgoed: vaak uitstel van eigendomsoverdracht tot moment van notariële akte
2. Relativiteit van de overeenkomst en tegenwerpbaarheid aan derden
Art 1134 BW: overeenkomst is bindend en geldt tussen partijen als de wet.
Art 1165 BW: overeenkomst heeft enkel gevolgen voor contracterende partijen en hun
rechtsopvolgers onder algemene titel. Geen gevolgen voor derden.
MAAR: contract is wel tegenwerpbaar aan derden
-> derden moeten het bestaan van een rechtsgeldige rechtshandeling als feit erkennen.
, -> 2 voorwaarden: het gaat om een rechtsgeldige rechtshandeling, en de derde heeft kennis of dient
kennis te hebben van de betrokken rechtshandeling.
3. Eigendomsoverdracht en tegenwerpbaarheid bij verkoop van onroerend goed
Compromis = onderhands stuk, waarin schriftelijk het akkoord over prijs en andere modaliteiten
wordt vastgelegd. In principe is er op dit moment eigendomsoverdracht.
Tegenwerpbaarheid van het eigendomsrecht van de koper
-> Eigendomsrecht gaat over op 1 van volgende manieren:
1. Overdracht vanaf wilsovereenstemming (vastgelegd in compromis)
2. Overdracht vanaf notariële aankoopakte (uitgestelde overdracht)
-> Art 1-2 hypotheekwet (HW): Authentieke akte is nodig voor tegenstelbaarheid aan derden (voor
OG, niet voor RG)
Afdeling 3: Prijs
-> essentieel voor koop. Eigendomsoverdracht zonder prijs is geen koop. Prijs is prestatie in geld.
-> Schenking: bijzondere overeenkomst waarbij geen tegenprestatie wordt verwacht bij
eigendomsoverdracht.
-> Ruil: Andere tegenprestatie dan geldt wordt gegeven voor eigendomsoverdracht.
Art 1707 BW: regels van koop zijn van toepassing op ruilcontract (tenzij Art 1702-1706 BW)
Art 1591 BW: prijs moet bepaald zijn en door partijen vastgesteld.
-> Volstaat dat prijs bepaalbaar is adhv objectieve elementen die in het contract terug te vinden zijn
(verwijzing naar marktprijs, prijs per m², …)
-> Mag niet afhankelijk zijn van goeddunken van koper of verkoper
-> Art 1592 BW: partijen bepalen zelf prijs, maar kunnen dit overlaten aan een derde (deskundige)
Hoofdstuk III: Totstandkoming
Afdeling 1: Toestemming – wilsovereenstemming (zie vastgoedrecht 1)
1. Onderhandelingen
2. Aanbod
3. Aanvaarding
4. Verkoopbelofte
= gevolg van een wilsovereenstemming van de partijen en dus niet louter gevolg van een aanbod
-> Optie (eenzijdige overeenkomst): koper krijgt voorrang op andere kopers. Verkoper gaat dus
verbintenis aan om een bepaalde tijd het goed niet aan iemand anders te verkopen, maar krijgt hier
wel compensatie voor.
-> Voorkeurrecht (onderling afgesproken): verkoper zal begunstigde van voorkeurrecht als eerste
benaderen om te onderhandelen
-> Voorkooprecht (onderling of wettelijk): begunstigde krijgt als eerste de kans om het goed te kopen
-> Commandverklaring: anonieme koop via tussenpersoon, moet uitdrukkelijk in overeenkomst staan
en binnen 5 dagen moet de eigenlijke koper zich bekend maken. Anders is de koop niet geldig.
Afdeling 2: Gebreken in de toestemming (zie vastgoedrecht 1)
Afdeling 3: Bekwaamheid (zie vastgoedrecht 1)
Afdeling 4: Voorwerp (zie vastgoedrecht 1)
Hoofdstuk I: kenmerken
- Wederkerige overeenkomst ten bezwarende titel van consensuele aard -> Art 1582 BW
- 2 essentiële kenmerken koopcontract: Eigendomsoverdracht en prijs. Als hier overeenstemming
over is, komt contract tot stand
-> Hiervan kan afgeweken worden
-> Partijen kunnen bepalen dat er nog andere elementen aanwezig moeten zijn
Hoofdstuk II: Eigendomsoverdracht
- Overdracht van eigendom van een zaak is cruciaal voor koopovereenkomst.
- Overdragen van ander zakelijk recht dan eigendom (vb vruchtgebruik, erfpacht of opstal) =/= koop,
maar = overeenkomst van vestiging van een beperkt zakelijk recht
=> Als verkoper niet eigenaar is, kan eigendom niet overgedragen worden en is dus geen koop
Afdeling 1: verkoop van andermans zaak
Art 1599 BW: verkoop van andermans zaak is nietig (relatieve nietigheid)
-> Nietigheid kan enkel ingeroepen worden door koper, ook als hij te kwader trouw is
-> Schadevergoeding voor koper enkel indien te goeder trouw
Sterkmaking: “ik verkoop dit huis en maak mij sterk dat de eigenaar dit zal goedkeuren”
-> Indien eigenaar goedkeurt, is sterkmaker bevrijdt en is er contract tussen koper en
eigenaar
-> Indien eigenaar niet goedkeurt, kan koper schadevergoeding van sterkmaker eisen (Art
1120 BW)
In vastgoed wordt sterkmaking enkel soms gebruikt in hoofde van de koper, niet de verkoper.
Nietigheid beschermt belang van koper, dus verkoper of werkelijke eigenaar kan nietigheid niet
inroepen. Eigenaar kan wel vordering tot revindicatie van het goed instellen
Afdeling 2: Formaliteiten voor eigendomsoverdracht
In principe geen formaliteiten voor eigendomsoverdracht
Art 1583 BW: eigendomsoverdracht gebeurt door wilsovereenstemming van de contractanten over
goed en prijs, zelfs al is de verkochte zaak nog niet geleverd en prijs nog niet betaald.
Art 1585 BW: soortgoederen (verkoop naar gewicht, getal of maat) -> eigendom gaat over op koper
bij individualisering (tellen, wegen of meten), eventueel reeds voor de levering. Je kan pas eigenaar
worden wanneer bekend is over hoeveel het gaat.
1. Uitstel van eigendomsoverdracht
-> Partijen kunnen ervoor kiezen dat eigendomsoverdracht niet gebeurt bij overeenkomst, maar pas
later. Moet opgenomen zijn in contract!
-> Bij vastgoed: vaak uitstel van eigendomsoverdracht tot moment van notariële akte
2. Relativiteit van de overeenkomst en tegenwerpbaarheid aan derden
Art 1134 BW: overeenkomst is bindend en geldt tussen partijen als de wet.
Art 1165 BW: overeenkomst heeft enkel gevolgen voor contracterende partijen en hun
rechtsopvolgers onder algemene titel. Geen gevolgen voor derden.
MAAR: contract is wel tegenwerpbaar aan derden
-> derden moeten het bestaan van een rechtsgeldige rechtshandeling als feit erkennen.
, -> 2 voorwaarden: het gaat om een rechtsgeldige rechtshandeling, en de derde heeft kennis of dient
kennis te hebben van de betrokken rechtshandeling.
3. Eigendomsoverdracht en tegenwerpbaarheid bij verkoop van onroerend goed
Compromis = onderhands stuk, waarin schriftelijk het akkoord over prijs en andere modaliteiten
wordt vastgelegd. In principe is er op dit moment eigendomsoverdracht.
Tegenwerpbaarheid van het eigendomsrecht van de koper
-> Eigendomsrecht gaat over op 1 van volgende manieren:
1. Overdracht vanaf wilsovereenstemming (vastgelegd in compromis)
2. Overdracht vanaf notariële aankoopakte (uitgestelde overdracht)
-> Art 1-2 hypotheekwet (HW): Authentieke akte is nodig voor tegenstelbaarheid aan derden (voor
OG, niet voor RG)
Afdeling 3: Prijs
-> essentieel voor koop. Eigendomsoverdracht zonder prijs is geen koop. Prijs is prestatie in geld.
-> Schenking: bijzondere overeenkomst waarbij geen tegenprestatie wordt verwacht bij
eigendomsoverdracht.
-> Ruil: Andere tegenprestatie dan geldt wordt gegeven voor eigendomsoverdracht.
Art 1707 BW: regels van koop zijn van toepassing op ruilcontract (tenzij Art 1702-1706 BW)
Art 1591 BW: prijs moet bepaald zijn en door partijen vastgesteld.
-> Volstaat dat prijs bepaalbaar is adhv objectieve elementen die in het contract terug te vinden zijn
(verwijzing naar marktprijs, prijs per m², …)
-> Mag niet afhankelijk zijn van goeddunken van koper of verkoper
-> Art 1592 BW: partijen bepalen zelf prijs, maar kunnen dit overlaten aan een derde (deskundige)
Hoofdstuk III: Totstandkoming
Afdeling 1: Toestemming – wilsovereenstemming (zie vastgoedrecht 1)
1. Onderhandelingen
2. Aanbod
3. Aanvaarding
4. Verkoopbelofte
= gevolg van een wilsovereenstemming van de partijen en dus niet louter gevolg van een aanbod
-> Optie (eenzijdige overeenkomst): koper krijgt voorrang op andere kopers. Verkoper gaat dus
verbintenis aan om een bepaalde tijd het goed niet aan iemand anders te verkopen, maar krijgt hier
wel compensatie voor.
-> Voorkeurrecht (onderling afgesproken): verkoper zal begunstigde van voorkeurrecht als eerste
benaderen om te onderhandelen
-> Voorkooprecht (onderling of wettelijk): begunstigde krijgt als eerste de kans om het goed te kopen
-> Commandverklaring: anonieme koop via tussenpersoon, moet uitdrukkelijk in overeenkomst staan
en binnen 5 dagen moet de eigenlijke koper zich bekend maken. Anders is de koop niet geldig.
Afdeling 2: Gebreken in de toestemming (zie vastgoedrecht 1)
Afdeling 3: Bekwaamheid (zie vastgoedrecht 1)
Afdeling 4: Voorwerp (zie vastgoedrecht 1)
