Samenvatting vastgoedtransacties 2 23-24
Koop art. 1582 oud BW
Hoofdbestanddelen:
-Eigendomsoverdracht
-betaling geldprijs
Uit vrijgevigheid = om niet
-> gratis
Een koop is een wederkerige overeenkomst, overeenkomst onder bezwarende titel, benoemde
overeenkomst en consensuele overeenkomst.
Bezwarende titel: levert voor elke partij voordeel op
consensueel: koop komt tot stand bij overeenkomst (mondeling, zeggen dat je het gaat kopen)
zakelijk ov: koop komt tot stand bij overhandiging van een zaak
Benoemde ov: komt voor in de codex
A. Eigendomsoverdracht
Art. 1583 oud BW
Door loutere wilsovereenstemming komt koop GELDIG tot stand! (Geen formaliteiten nodig)
Compromis (onderhandse overeenkomst) -> Enkel voor bewijs
Max 4 maanden later: authentieke akte -> derde moeten weten dat men het huis hebben verkocht
(rechtszekerheid)
1. Principe van relativiteit (art. 5.103 BW)
2. Principe van tegenstelbaarheid (?)
Risico bij koper( ook al is er nog niet betaald) : overmacht -> oplossing: Art. 1583 oud BW (Aanvullend
recht)
=> vb.
mogelijk op examen: Afwijking van art. 1583 oud BW, men gaat de eigendomsoverdracht uitstellen
tot aan de authentieke akte
,Art. 1599 oud BW: Verkoop van andermans zaak
- relatief nietig (kan enkel ingeroepen worden door de koper)
-schadevergoeding (indien hij niet wist dat de verkoper niet de eigenaar was)
Sterkmaking
Art. 5.106. BW
B. Prijs
-bepaald of bepaalbaar zijn (art. 1591 oud BW)
-door partijen of door een derde (art. 1592 oud BW)
-reel zijn ( niet te laag, prijsbewimpeling = deel in het zwart, opsplitsing Roerende/ onroerende
goederen, vernietiging wegens benadeling art. 1674 oud BW)
=> geen belastingen betalen op roerende goederen ( waarde niet overdrijven, anders teruggeroepen)
-vermeld worden
Verschil te lage prijs en prijsbewimpeling: bij een te lage prijs krijg je die lagere prijs. Bij
prijsbewimpeling ontvang je wel meer.
Betaling:
-voorschot -> betaald aan notaris, niet aan de verkoper + nooit cash -anti-witwaswet ( meestal 10%)
-> van vermogen koper naar het vermogen van de verkoper
-waarborg -> blijft in vermogen van de koper
Quid geen prijs maar ander goed? Dan is het geen koop maar een…ruil
Quid geen prijs? Dan is het geen koop maar een… schenking
-> alle voorbeelden uit compromis door de makelaar opgesteld
, Totstandkoming van de overeenkomst
Precontractuele fase = onderhandelingen tussen partijen
Precontractuele aansprakelijkheid
- foutief afbreken van onderhandelingen
-tekortkoming aan informatieplicht
=> sanctie: nietigverklaring + schadevergoeding art. 1382 oud BW => Art 5.17 BW
Volgende zaken moeten niet perse allemaal aan bod komen bij een koopovereenkomst
-Voorafgaandelijke onderhandelingen
-Het bod of de verkoopbelofte en de aanvaarding
bod: zelf (lagere) prijs voorstellen ( best datum zetten tot wanneer het bod geldig is, anders kan de
verkoper een jaar later nog aanvaarden) , tegenbod van verkoper,… -> bod juridisch bindend als
iedereen akkoord is
-De optie
=> akkoord met de prijs maar ben nog niet zeker (verschil met bod => niet akkoord met de prijs)
optie: woning tijdelijk van de markt halen (ong. 5 dagen)
-De wederzijdse koop- en verkoopbelofte of compromis
verschil kennen -> zie volgende les praktijk
-Derden
1. Voorkeurrecht (conventioneel, niet in de wet):
= Recht om als eerste te onderhandelen als eigenaar van plan is te verkopen, er is nog geen andere
getekende ovk (prijs is nog niet bepaald)
Geen akkoord? Geen koop & recht om aan anderen te verkopen.
bv. clausule in huurcontract verhuurde G voor huurder => huurder mag als eerste kiezen of hij het
huis mag kopen of niet
2. Voorkooprecht (conventioneel of wettelijk recht):
= Er is al een getekende koopovk (onder opschortende voorwaarde uitoefening voorkooprecht),
MAAR de begunstigde van het voorkooprecht heeft het recht om als eerste te aan te kopen voor elke
andere persoon aan prijs en voorwaarden van de al getekende ovk.
Voorkooprecht pas aanbieden als er een koper is en prijs is afgesproken
=> expliciet aanbieden aan begunstigde die termijn heeft om te beslissen
bv. Krotten in centrum van Antwerpen -> OCMW heeft voorkooprecht
gekocht van buur, deze wilt niet dat je deze zomaar aan iemand anders verkoopt -> indien je het terug
wilt verkopen, eerst verkooprecht aan buur (conventioneel), staat in eigendomstitel
Koop art. 1582 oud BW
Hoofdbestanddelen:
-Eigendomsoverdracht
-betaling geldprijs
Uit vrijgevigheid = om niet
-> gratis
Een koop is een wederkerige overeenkomst, overeenkomst onder bezwarende titel, benoemde
overeenkomst en consensuele overeenkomst.
Bezwarende titel: levert voor elke partij voordeel op
consensueel: koop komt tot stand bij overeenkomst (mondeling, zeggen dat je het gaat kopen)
zakelijk ov: koop komt tot stand bij overhandiging van een zaak
Benoemde ov: komt voor in de codex
A. Eigendomsoverdracht
Art. 1583 oud BW
Door loutere wilsovereenstemming komt koop GELDIG tot stand! (Geen formaliteiten nodig)
Compromis (onderhandse overeenkomst) -> Enkel voor bewijs
Max 4 maanden later: authentieke akte -> derde moeten weten dat men het huis hebben verkocht
(rechtszekerheid)
1. Principe van relativiteit (art. 5.103 BW)
2. Principe van tegenstelbaarheid (?)
Risico bij koper( ook al is er nog niet betaald) : overmacht -> oplossing: Art. 1583 oud BW (Aanvullend
recht)
=> vb.
mogelijk op examen: Afwijking van art. 1583 oud BW, men gaat de eigendomsoverdracht uitstellen
tot aan de authentieke akte
,Art. 1599 oud BW: Verkoop van andermans zaak
- relatief nietig (kan enkel ingeroepen worden door de koper)
-schadevergoeding (indien hij niet wist dat de verkoper niet de eigenaar was)
Sterkmaking
Art. 5.106. BW
B. Prijs
-bepaald of bepaalbaar zijn (art. 1591 oud BW)
-door partijen of door een derde (art. 1592 oud BW)
-reel zijn ( niet te laag, prijsbewimpeling = deel in het zwart, opsplitsing Roerende/ onroerende
goederen, vernietiging wegens benadeling art. 1674 oud BW)
=> geen belastingen betalen op roerende goederen ( waarde niet overdrijven, anders teruggeroepen)
-vermeld worden
Verschil te lage prijs en prijsbewimpeling: bij een te lage prijs krijg je die lagere prijs. Bij
prijsbewimpeling ontvang je wel meer.
Betaling:
-voorschot -> betaald aan notaris, niet aan de verkoper + nooit cash -anti-witwaswet ( meestal 10%)
-> van vermogen koper naar het vermogen van de verkoper
-waarborg -> blijft in vermogen van de koper
Quid geen prijs maar ander goed? Dan is het geen koop maar een…ruil
Quid geen prijs? Dan is het geen koop maar een… schenking
-> alle voorbeelden uit compromis door de makelaar opgesteld
, Totstandkoming van de overeenkomst
Precontractuele fase = onderhandelingen tussen partijen
Precontractuele aansprakelijkheid
- foutief afbreken van onderhandelingen
-tekortkoming aan informatieplicht
=> sanctie: nietigverklaring + schadevergoeding art. 1382 oud BW => Art 5.17 BW
Volgende zaken moeten niet perse allemaal aan bod komen bij een koopovereenkomst
-Voorafgaandelijke onderhandelingen
-Het bod of de verkoopbelofte en de aanvaarding
bod: zelf (lagere) prijs voorstellen ( best datum zetten tot wanneer het bod geldig is, anders kan de
verkoper een jaar later nog aanvaarden) , tegenbod van verkoper,… -> bod juridisch bindend als
iedereen akkoord is
-De optie
=> akkoord met de prijs maar ben nog niet zeker (verschil met bod => niet akkoord met de prijs)
optie: woning tijdelijk van de markt halen (ong. 5 dagen)
-De wederzijdse koop- en verkoopbelofte of compromis
verschil kennen -> zie volgende les praktijk
-Derden
1. Voorkeurrecht (conventioneel, niet in de wet):
= Recht om als eerste te onderhandelen als eigenaar van plan is te verkopen, er is nog geen andere
getekende ovk (prijs is nog niet bepaald)
Geen akkoord? Geen koop & recht om aan anderen te verkopen.
bv. clausule in huurcontract verhuurde G voor huurder => huurder mag als eerste kiezen of hij het
huis mag kopen of niet
2. Voorkooprecht (conventioneel of wettelijk recht):
= Er is al een getekende koopovk (onder opschortende voorwaarde uitoefening voorkooprecht),
MAAR de begunstigde van het voorkooprecht heeft het recht om als eerste te aan te kopen voor elke
andere persoon aan prijs en voorwaarden van de al getekende ovk.
Voorkooprecht pas aanbieden als er een koper is en prijs is afgesproken
=> expliciet aanbieden aan begunstigde die termijn heeft om te beslissen
bv. Krotten in centrum van Antwerpen -> OCMW heeft voorkooprecht
gekocht van buur, deze wilt niet dat je deze zomaar aan iemand anders verkoopt -> indien je het terug
wilt verkopen, eerst verkooprecht aan buur (conventioneel), staat in eigendomstitel
