Samenvatting theorie vastgoedrekenen

Samenvatting vastgoed rekenen:
H6: Verdieping vastgoed rekenen
6.1 Bepalen van de restwaarde
Om de restwaarde van het vastgoedobject (grond + opstallen) te kunnen inschatten zijn er in feite twee
methodes. De eerste methode maakt een onderscheid tussen de waardeontwikkeling van de grond en de
opstallen; bij methode 2 worden grond en opstallen als een geheel bezien.

6.1.1 Grond-opstal-methode
De grond-opstal-methode voor het berekenen van de restwaarde gaat er vanuit dat de grond en de
opstal een uiteenlopende waardeontwikkeling hebben. De grondwaarde stijgt met de inflatie en de
waarde van de opstal maakt een andere ontwikkeling door.de waarde van de opstallen kan voor een
langere periode (30 of 40 jaar) geacht worden om terug naar 0 te lopen (lineair afschrijven). Maar
zolang deze waarde nog positief is wordt die waarde nog wel aangepast aan inflatie.

Je krijgt een objectwaarde(= grondwaarde + opstalwaarde), grondwaarde, opstalwaarde, de looptijd
en de inflatie

Jaar Grondwaarde Waarde opstal voor Cumulatieve Waarde opstal na Totale
afschrijvingen afschrijvingen afschrijvingen waarde
0 =Grondwaarde =Opstalwaarde =Auto
som
1 =Grondwaarde =Opstalwaarde jaar =Waarde opstal = waarde opstal =Auto
jaar 0 * (1+ 0 * (1+ rente$) voor afschrijving voor afschrijving som
rente$) jaar 1 * (jaar 1 / jaar 1 –
looptijd$) cumulatieve
afschrijvingen jaar
1


6.1.2 Exit Yield-methode
Exit yield-methode; hier wordt geen splitsing aangebracht tussen grond en opstallen. De exit =
uitgang, yield = opbrengst. Dit is eigenlijk niks anders dan de BAR-methode toepassen. De bar van de
nieuwe koper is de Exit Yield van de verkoper.

De Exit Yield wordt vaak gebruikt om de opbrengst van een object aan het eind van de
beleggingsperiode te bepalen.

Exit Yield waarde = Huur jaar einde +1 / Exit Yield /(1+k.k.)

BAR = huur jaar 1 / aanschaf

Maximale investering nieuwe eigenaar = huur jaar 11 (looptijd was tot jaar 10) / exit yield

De restwaarde is hier dan de maximale investering/ (1+ kosten koper)  Opbrengst oude eigenaar

Of opbrengst oude eigenaar: 1e jaarshuur nieuwe eigenaar / exit yield / (1+k.k.)

(Als het vastgoed duurder wordt dan gaat de Bar omlaag.)

, Exit yieldwaarde:

Voor de aankoper de exit yield laag

Voor de verkoper de exit yield hoog

6.2 De residuele grondwaarde
Bij deze methode wordt de grondwaarde bepaald als residu (rest) van alle kosten en opbrengsten.

6.3 Bepalen van het gewenste rendement / rendementseis / de discontovoet
Huuropbrengsten is direct rendement

Eventuele waardestijging is indirect rendement

6.3.1 Het hefboomeffect
Rendement eigen vermogen kan worden berekend als: RTV + VV / EV X (RTV-RVV)

REV = uw gewenste rendement op uw eigen vermogen

RVV = het percentage waartegen u vreemd vermogen kunt aantrekken

VV/EV = de mate waarin u vreemd vermogen kunt aantrekken (wat je maximaal kunt lenen)

Het hefboomeffect is het feit dat u verdient op geleend geld en dat daardoor uw REV stijgt.

Vermogenskostenvoet (WACC)

REV Hypotheekrente Fiscaal Gewogen
Vreemd Vermogen Wat je van de Rente op de REV VV *
bank leent lening Hypotheekrente
VV
Eigen vermogen Wat je zelf Rente op het REV EV *
moet in eigen vermogen Hypotheekrente
brengen EV
= Autosom


6.3.2 Het hefboomeffect + de financieringswijze
Opdracht 6.7 C en D

H7: Integrale grondexploitatie
In dit hoofdstuk was er een vraagstuk over wat de grondwaarde was van kantoren, huurwoningen,
winkelcentrum en de parkeergarage.

Parkeren heeft de hoogste negatieve ingaven, je maakt hier bijna nooit rendement over

H8: hypotheekberekeningen
8.1 Lineaire hypotheek
Je krijgt de termijn, het bedrag tegen een rentepercentage, wanneer de aflossing zijn  meestal eind
van het jaar en het belastingtarief.