Taxatieleer 2 - uitgebreide samenvatting colleges + studiestof ('13-'14)

Samenvatting Taxatieleer 2 collegesheets + studiestof

Boek: Taxatieleer Vastgoed 2 – ten Have

College 1: inleiding en opfrissen




- Worthconcept:
Voor iedere belegger verschillend
• Afhankelijk van risicoprofiel
• Afhankelijk van financieringsprofiel
• Afhankelijk van liquiditeitspositie
• Afhankelijk van kennis en achtergrond
• Overheidsbeleid
Hypotheekmarkt
Financiering zorg en maatschappelijke functies
Woningmarkt: regulering huurprijzen, verhuurdersheffing
Duurzaamheid
Fiscaal beleid
Landbouw
Ruimte

- Opbouw van de Yield Bar:
Een belegger houdt naast zijn gewenst rendement rekening met:
- Inflatie
- Risico opslag
- Managementvergoeding
- Groeiverwachting
- Exploitatiekosten (verhuurheffing verhoogt de exploitatiekosten)
Het gewenst rendement + bovengenoemde opslagen vormen de gewenst Yield Bar.

- Relatie tussen een Yield en Cap-Rate:
- Cap-Rate (F)= kapitalisatiefactor  veel gebruikte term in de markt. Betekent zoveel keer de huur.
Bijv. Cap-Rate van 12 zegt dat je 12 keer de jaarhuur betaald voor een pand.
- Yield (Y)= het rendement  percentage dat de 1e jaarhuur is van de totale investering
De Cap-Rat en Yield hebben dus een onderlinge relatie met elkaar. Y = 1/F & F = 1/Y

- Huurwaardekapitalisatie / Nar & Bar:
- Is een en dezelfde methode, alleen voor andere toepassing.
- NAR en BAR = basis van taxaties voor verhuurd vastgoed BOG.
- Huurwaardekapitalisatie = de basis voor taxaties van leegstaand BOG vastgoed vrij van huur & gebruik
- Uitgangspunten: - Huurwaarde (aanpassingshuur) en huuropbrengst
- Yield Nar & Yield Bar

- Huurwaarde / Huuropbrengst als basis voor de waarde:
- Waarom: - eigenaar/gebruiker betaalt huur of hypotheeklasten
- de lasten moeten uit de bedrijfsvoering van de gebruiker kunnen worden opgebracht
- lukt dit niet dan kunnen zij geen bedrijfsruimte huren/kopen

20-10-13 1

, Conclusie: de huisvestingslast heeft een directe relatie met de waarde van een onroerende zaak.
- In formulevorm:
 Huurwaardekapitalisatiemethode: W = Ha / Y bar/nar +/- CW Kc. – k.k.

 Bar-methode: W = (Ha / Y bar +/- CWx(Ha-Hp)) – k.k.

 Nar-methode: W = (Ha-Ke / Y nar +/- CWx Kc) – k.k.
Voorbeeld Nar:
Betekenis:
W = Waarde/Worth
Ha = Huurprijs aanpassing
Y = Yield
CW = Contante Waarde
Kc. = Kapitaalscorrectie
k.k. = kosten koper
Ke = exploitatiekosten




818.333/107%= OHVW



- Tegenwoordig krijgt men zonder kasstroomoverzicht geen financiering meer bij de bank.

- Artikel 290 bedrijfsruimte = Wat wordt onder bedrijfsruimte verstaan.:
a. gebouwde onroerende zaak voor publiek toegankelijk en waar rechtstreekse
leveringen van roerende zaken en diensten aanwezig zijn.
b. gebouwde onroerende zaak voor uitoefening van hotelbedrijf.
c. onroerende zaak die bestemd is voor uitoefening van een kampeerbedrijf.
- Artikel 303 bedrijfsruimte = wetsartikel over wijziging huurprijs.

- Meten = weten, geldt ook in het vastgoed:
- WWS = woningwaarderingsstelsel
- NEN 2580
- BVO voor kostenberekeningen
- VVO voor opbrengstkant bedrijven
- G(B)O voor opbrengstkant woningen
- Inhoud voor kostenberekeningen
- voor de verschillende berekeningen zie colleges 2 e jaar Taxatieleer 1

- Wetgeving: - Burgerlijk Wetboek
- Grondwet
- Kadasterwet
- Onteigeningswet
- Wet voorkeursrecht gemeente
- Wet ruimtelijke ordening
- Wet inkomstenbelasting 2001
- Wet op belastingen van Rechtswege
- Wabo
- Wet verhuurheffing
- en overige...

- Structuur Burgerlijk Wetboek:
- Rechtszaken zijn in het vastgoed aan de orde van de dag.
- Bijzonder gaat voor algemeen recht.



20-10-13 2