Erfdienstbaarheden
§1. Wettelijke erfdienstbaarheden van openbaar nut
1. Begrip en toepassingen
Openbare erfdienstbaarheden zijn onroerende eigendomsbeperkingen die door of krachtens wet in
het algemeen belang worden opgelegd. Het gaat niet om eigenlijke erfdienstbaarheden: Openbare
erfdienstbaarheden worden immers niet gevestigd ten voordele van een heersend erf, maar ten
voordele van het algemeen belang. Voorbeelden: Monumenten, bouwvrije strook naast
autosnelwegen, voet- en jaagpaden, erfdienstbaarheden ontstaan uit plaatsing elektriciteitsleidingen
2. Vergoedingsplicht bij openbare erfdienstbaarheden
Uitgangspunt: De overheid die een openbare erfdienstbaarheid vestigt, is geen vergoeding
verschuldigd, behoudens indien de wet of het reglement anders bepaalt.
Relativering:
Eigendomsbeperkingen die zo ingrijpend zijn dat ze het
eigendomsrecht uithollen, moeten aan de strengere vereisten van
eigendomsberovingen voldoen ('de facto onteigeningen').
Ook de 'gewone' Er moet ook rekening gehouden worden met het grondwettelijke
eigendomsbeperkingen gelijkheids- en non-discriminatiebeginsel. Er bestaat immers niet
moeten de steeds een verantwoording voor het feit dat sommige wetgeving
proportionaliteitstoetsing wel in een vergoeding voorziet, terwijl andere wetgeving die een
doorstaan, zij het dat die gelijkaardige eigendomslast tot stand brengt, geen vergoeding
minder streng is dan bij toekent. Recent erkenden zowel het Hof van Cassatie als het
eigendomsberovingen (art. 1 Grondwettelijk Hof ondubbelzinnig het beginsel van de gelijkheid
Eerste Protocol). van de burgers voor openbare lasten als algemeen rechtsbeginsel.
3. Co-existentie tussen private en openbare erfdienstbaarheden
'Etrimo-doctrine' = Een wettelijke erfdienstbaarheid van algemeen nut en een erfdienstbaarheid uit
overeenkomst die hetzelfde voorwerp hebben, kunnen gelijktijdig bestaan. Indien een einde komt
aan de openbare erfdienstbaarheid, doet dat nog geen afbreuk aan de bindende kracht van de
conventionele erfdienstbaarheid.
Deze rechtspraak blijft voor rechtsonzekerheid zorgen. Zeker is dat de privaatrechtelijke
erfdienstbaarheid niet aan de overheid het rechtkan ontzeggen om de openbare erfdienstbaarheid
te wijzigen. Indien de openbare erfdienstbaarheid afwijkt van de privaatrechtelijke, zal men de
strengste van beide moeten volgen.
Een vergunning verleend door de overheid gebeurt steeds zonder afbreuk te doen aan de rechten
van derden (in dit geval erfdienstbaarheden). Een bv. bouwvergunning kan dus niet tot gevolg
hebben dat de erfdienstbaarheid buiten werking wordt gesteld.
Ook omgekeerd verleent een erfdienstbaarheid geen recht aan de titularis om de nodige
vergunningen te bekomen die nodig zouden zijn voor de uitoefening van zijn erfdienstbaarheid. Zo
1
, verleent het recht van uitweg van art. 682 BW niet dat men meteen ook recht heeft op bouw- en
milieuvergunningen die onbestaanbaar zijn met de bestemmingsvoorschriften van het gebied
doorheen hetwelk de uitweg zal lopen.
§2. Privaatrechtelijke erfdienstbaarheden
1. Definitie en wezenlijke bestanddelen
Art. 637 BW: Drie elementen dienen dus cumulatief aanwezig te zijn, nl. (1) twee onderscheiden
erven, (2) die toebehoren aan twee onderscheiden eigenaars, en (3) waarbij het ene erf ten dienste
staat van het andere.
Uit de definitie van 637 kunnen drie wezenskenmerken worden afgeleid:
1. Objectieve last voor het lijdend 2. Objectief nut ten voordele van 3. Heersend erf en lijdend erf
erf: het heersend erf: hebben een verschillende
eigenaar:
Een erfdienstbaarheid heeft een Ook aan de zijde van het
'objectief' karakter (= wordt heersend erf, de 'actiefzijde', Het heersend en lijdend erf
opgelegd aan een erf, niet aan een moet een erfdienstbaarheid een moeten aan verschillende
persoon) aan de passiefzijde (= de objectief karakter hebben (= eigenaars toebehoren.
passiefzijde van de voordeel aan een onroerend
erfdienstbaarheid is de zijde van het goed, niet aan persoon). Het De erfdienstbaarheid gaat ook
goed waarop de erfdienstbaarheid volstaat dus niet dat een teniet indien beide percelen
wordt gevestigd en dat men het erfdienstbaarheid gevestigd is aan dezelfde eigenaar gaan
lijdend erf noemt). Een voor het persoonlijke gemak van toebehoren (705).
erfdienstbaarheid heeft voor de de eigenaar, zonder enig verband
Het vereiste van verschillende
eigenaar van het lijdend erf steeds te houden met zijn hoedanigheid
eigenaars moet op dubbele
een passief, en geen actief, karakter. als eigenaar van het heersend erf.
wijze worden genuanceerd:
Dit betekent dat er voor de eigenaar De rechtspraak stelt zich voor dit
van het lijdend erf geen vereiste soepel op: Een loutere 1. De mede-eigenaar van een
hoofdverplichting tot facere mag verhoging van het gebruiksgemak onroerend goed kan titularis
voortvloeien uit de ingevolge de last die op een ander zijn van een erfdienstbaarheid
erfdienstbaarheid. Hij moet enkel erf wordt gelegd, volstaat reeds op het onverdeelde goed ten
iets dulden, en dit dulden kan vier om van een erfdienstbaarheid te voordele van een perceel
vormen aannemen (voor nuances, kunnen spreken. waarvan hij exclusieve
zie cursus p. 338-339): eigenaar is.
Een last die tot discussie leidt in
1. Dulden dat de eigenaar van het de rechtsleer, betreft een 2. Wanneer beide percelen in
heersend erf een bepaald gebruik concurrentiebeding bij de verkoop dezelfde hand komen, verlamt
maakt van het lijdend erf. van een onroerend goed (zie dit de erfdienstbaarheid, maar
cursus p. 339-340). deze kan weer heropleven
2. Dulden dat de eigenaar van het
wanneer beide percelen terug
heersend erf een bepaald gebruik Gevolg van het feit dat een
van elkaar worden gescheiden
maakt van het heersend erf. erfdienstbaarheid steeds tot nut
(694).
moet strekken van een erf, is dat
3. Dulden dat hij bepaalde het een bijrecht of accessorium
handelingen niet mag stellen m.b.t. van het heersend erf is. De
zijn eigen (lijdende) perceel. erfdienstbaarheid gaat bij
vervreemding van het onroerend
4. Dulden dat hij bepaalde
goed dus automatisch mee over
handelingen niet mag stellen op het
op de derde-verkrijger.
heersend erf.
. 2
§1. Wettelijke erfdienstbaarheden van openbaar nut
1. Begrip en toepassingen
Openbare erfdienstbaarheden zijn onroerende eigendomsbeperkingen die door of krachtens wet in
het algemeen belang worden opgelegd. Het gaat niet om eigenlijke erfdienstbaarheden: Openbare
erfdienstbaarheden worden immers niet gevestigd ten voordele van een heersend erf, maar ten
voordele van het algemeen belang. Voorbeelden: Monumenten, bouwvrije strook naast
autosnelwegen, voet- en jaagpaden, erfdienstbaarheden ontstaan uit plaatsing elektriciteitsleidingen
2. Vergoedingsplicht bij openbare erfdienstbaarheden
Uitgangspunt: De overheid die een openbare erfdienstbaarheid vestigt, is geen vergoeding
verschuldigd, behoudens indien de wet of het reglement anders bepaalt.
Relativering:
Eigendomsbeperkingen die zo ingrijpend zijn dat ze het
eigendomsrecht uithollen, moeten aan de strengere vereisten van
eigendomsberovingen voldoen ('de facto onteigeningen').
Ook de 'gewone' Er moet ook rekening gehouden worden met het grondwettelijke
eigendomsbeperkingen gelijkheids- en non-discriminatiebeginsel. Er bestaat immers niet
moeten de steeds een verantwoording voor het feit dat sommige wetgeving
proportionaliteitstoetsing wel in een vergoeding voorziet, terwijl andere wetgeving die een
doorstaan, zij het dat die gelijkaardige eigendomslast tot stand brengt, geen vergoeding
minder streng is dan bij toekent. Recent erkenden zowel het Hof van Cassatie als het
eigendomsberovingen (art. 1 Grondwettelijk Hof ondubbelzinnig het beginsel van de gelijkheid
Eerste Protocol). van de burgers voor openbare lasten als algemeen rechtsbeginsel.
3. Co-existentie tussen private en openbare erfdienstbaarheden
'Etrimo-doctrine' = Een wettelijke erfdienstbaarheid van algemeen nut en een erfdienstbaarheid uit
overeenkomst die hetzelfde voorwerp hebben, kunnen gelijktijdig bestaan. Indien een einde komt
aan de openbare erfdienstbaarheid, doet dat nog geen afbreuk aan de bindende kracht van de
conventionele erfdienstbaarheid.
Deze rechtspraak blijft voor rechtsonzekerheid zorgen. Zeker is dat de privaatrechtelijke
erfdienstbaarheid niet aan de overheid het rechtkan ontzeggen om de openbare erfdienstbaarheid
te wijzigen. Indien de openbare erfdienstbaarheid afwijkt van de privaatrechtelijke, zal men de
strengste van beide moeten volgen.
Een vergunning verleend door de overheid gebeurt steeds zonder afbreuk te doen aan de rechten
van derden (in dit geval erfdienstbaarheden). Een bv. bouwvergunning kan dus niet tot gevolg
hebben dat de erfdienstbaarheid buiten werking wordt gesteld.
Ook omgekeerd verleent een erfdienstbaarheid geen recht aan de titularis om de nodige
vergunningen te bekomen die nodig zouden zijn voor de uitoefening van zijn erfdienstbaarheid. Zo
1
, verleent het recht van uitweg van art. 682 BW niet dat men meteen ook recht heeft op bouw- en
milieuvergunningen die onbestaanbaar zijn met de bestemmingsvoorschriften van het gebied
doorheen hetwelk de uitweg zal lopen.
§2. Privaatrechtelijke erfdienstbaarheden
1. Definitie en wezenlijke bestanddelen
Art. 637 BW: Drie elementen dienen dus cumulatief aanwezig te zijn, nl. (1) twee onderscheiden
erven, (2) die toebehoren aan twee onderscheiden eigenaars, en (3) waarbij het ene erf ten dienste
staat van het andere.
Uit de definitie van 637 kunnen drie wezenskenmerken worden afgeleid:
1. Objectieve last voor het lijdend 2. Objectief nut ten voordele van 3. Heersend erf en lijdend erf
erf: het heersend erf: hebben een verschillende
eigenaar:
Een erfdienstbaarheid heeft een Ook aan de zijde van het
'objectief' karakter (= wordt heersend erf, de 'actiefzijde', Het heersend en lijdend erf
opgelegd aan een erf, niet aan een moet een erfdienstbaarheid een moeten aan verschillende
persoon) aan de passiefzijde (= de objectief karakter hebben (= eigenaars toebehoren.
passiefzijde van de voordeel aan een onroerend
erfdienstbaarheid is de zijde van het goed, niet aan persoon). Het De erfdienstbaarheid gaat ook
goed waarop de erfdienstbaarheid volstaat dus niet dat een teniet indien beide percelen
wordt gevestigd en dat men het erfdienstbaarheid gevestigd is aan dezelfde eigenaar gaan
lijdend erf noemt). Een voor het persoonlijke gemak van toebehoren (705).
erfdienstbaarheid heeft voor de de eigenaar, zonder enig verband
Het vereiste van verschillende
eigenaar van het lijdend erf steeds te houden met zijn hoedanigheid
eigenaars moet op dubbele
een passief, en geen actief, karakter. als eigenaar van het heersend erf.
wijze worden genuanceerd:
Dit betekent dat er voor de eigenaar De rechtspraak stelt zich voor dit
van het lijdend erf geen vereiste soepel op: Een loutere 1. De mede-eigenaar van een
hoofdverplichting tot facere mag verhoging van het gebruiksgemak onroerend goed kan titularis
voortvloeien uit de ingevolge de last die op een ander zijn van een erfdienstbaarheid
erfdienstbaarheid. Hij moet enkel erf wordt gelegd, volstaat reeds op het onverdeelde goed ten
iets dulden, en dit dulden kan vier om van een erfdienstbaarheid te voordele van een perceel
vormen aannemen (voor nuances, kunnen spreken. waarvan hij exclusieve
zie cursus p. 338-339): eigenaar is.
Een last die tot discussie leidt in
1. Dulden dat de eigenaar van het de rechtsleer, betreft een 2. Wanneer beide percelen in
heersend erf een bepaald gebruik concurrentiebeding bij de verkoop dezelfde hand komen, verlamt
maakt van het lijdend erf. van een onroerend goed (zie dit de erfdienstbaarheid, maar
cursus p. 339-340). deze kan weer heropleven
2. Dulden dat de eigenaar van het
wanneer beide percelen terug
heersend erf een bepaald gebruik Gevolg van het feit dat een
van elkaar worden gescheiden
maakt van het heersend erf. erfdienstbaarheid steeds tot nut
(694).
moet strekken van een erf, is dat
3. Dulden dat hij bepaalde het een bijrecht of accessorium
handelingen niet mag stellen m.b.t. van het heersend erf is. De
zijn eigen (lijdende) perceel. erfdienstbaarheid gaat bij
vervreemding van het onroerend
4. Dulden dat hij bepaalde
goed dus automatisch mee over
handelingen niet mag stellen op het
op de derde-verkrijger.
heersend erf.
. 2
