Recht van erfpacht
§1. Begripsomschrijving en wezenskenmerken
Voor definitie, zie art. 1 Erfpachtwet.
Wezenskenmerken: Het recht van erfpacht is een flexibel zakelijk recht. Partijen kunnen vrij invulling
geven aan het recht van erfpacht. Toch zijn er drie beperkingen:
1. Partijen mogen in hun overeenkomst het erfpachtrecht niet denatureren.
2. Er kan niet worden afgeweken van de minimum- en maximumduur van de overeenkomst (2
Erfpachtwet).
3. Er kan niet worden afgeweken van de verplichting voor de erfpachter om een periodieke
vergoeding te betalen, canon genaamd.
Hoewel het lange tijd amper gebruikt werd, heeft het recht van erfpacht de laatste tijd een revival
gekend in de rechtspraktijk. Erfpacht speelt thans een centrale rol bij tal van grote bouwprojecten.
Het heeft een zeer actuele betekenis gekregen binnen diverse domeinen:
1. PPS-constructies
= Privaat-publieke samenwerking: Dit laat aan overheden toe om kostelijke infrastructuur te
laten financieren door een particuliere partner, die ook voor lange tijd de infrastructuur voor
eigen rekening zal mogen uitbaten.
2. Onroerende leasing
= financieringsoperatie waarbij de leasinggeverfinancier (lessor) zich ertoe verbindt om
(1) hetzij een gebouw aan te kopen en/of in te richten volgens de aanwijzingen van
de toekomstige gebruiker, de leasingnemer (lessee),
(2) hetzij een gebouw op te richten of te doen oprichten volgens de plannen van en
de aanwijzingen van de lessee,
om nadien dit gebouw aan deze laatste voor een lange termijn (in principe de economische
levensduur van het voorwerp van de leasing) in gebruik te geven, tegen betaling van een
vergoeding die in functie staat van het door de leasinggever geïnvesteerde kapitaal, en aan
het einde waarvan de lessee een aankoopoptie heeft.
3. Gunstige fiscale behandeling
Waar de overdracht van het eigendomsrecht in het Vlaamse Gewest een heffing van 10%
registratierechten vergt, wordt de vestiging van een erfpachtrecht aan een heffing van 2%
onderworpen.
Vestiging: Een recht van erfpacht kan worden gevestigd door verkrijgende verjaring of door
overeenkomst. Een recht van erfpacht kan eveneens, net zoals bij vruchtgebruik, worden
voorbehouden. De bevoegdheden die men zich voorbehoudt op een onroerend goed zijn volmaakter
dan bij het voorbehoud van vruchtgebruik zodat het recht van erfpacht zich voor de
vermogensplanner vanuit privaatrechtelijk oogpunt vaak aantrekkelijker aandient dan het recht van
vruchtgebruik. Het nadeel is evenwel gelegen in de termijnvereisten voor erfpacht.
1
, §2. Bevoegdheden van de erfpachter
1. Gebruiks- en genotsrechten van de erfpachter
De gebruiks- en genotsrechten van de erfpachter zijn algemeen. Erfpacht is het zakelijk recht dat het
eigendomsrecht in de grootste mate uitholt. Zo kan de erfpachter zakelijke vorderingen en
bezitsvorderingen instellen, geniet hij van het recht van natrekking tijdens de duur van de erfpacht,
etc. (Deze laatste vaststelling leidt er evenwel niet toe dat de erfpachter goederen onroerend door
bestemming kan maken.)
De erfpachter kan, i.t.t. de vruchtgebruiker, de bestemming van de onroerende goederen wijzigen.
Hij kan ook gebouwen, werken of beplantingen oprichten (5, derde lid Erfpachtwet). In dat geval
wordt aangenomen dat de erfpachter tijdens de duur van zijn recht van erfpacht eigenaar blijft van
de opgetrokken opstallen op grond van een accessoir opstalrecht, ongeacht of de erfpachter
verplicht was om de opstallen op te richten. Bijgevolg kan de erfpachter vrij beschikken over de door
hem opgerichte gebouwen. Dit accessoir opstalrecht loopt zolang de erfpacht duurt. Wanneer bij het
einde van het erfpachtcontract de natrekking intreedt, wordt de grondeigenaar eigenaar van de door
de erfpachter opgerichte opstallen zonder enige vergoeding (8 Erfpachtwet), tenzij anders bedongen.
Er is wel één beperking: Hij mag niets verrichten dat de waarde van de grond zou verminderen (3).
Contractuele beperking? Die gebruiks- en genotsbevoegdheid kan contractueel worden beperkt bv.
verbod om opstallen te wijzigen, of om de bestemming van het goed te wijzigen. Het is echter steeds
de vraag of dergelijke bedingen het contract niet denatureren en nauwer doen aansluiten bij bv. een
recht van vruchtgebruik dan een recht van erfpacht.
2. Beschikkingsrechten m.b.t. zijn recht van erfpacht
Een erfpachtovereenkomst is niet intuïtu personae, zodat de erfpachter vrij over zijn zakelijk recht
mag beschikken. Hij kan dus in principe zijn recht cederen, met hypotheek bezwaren, met
vruchtgebruik bezwaren, etc.
Indien de erfpachter op zijn recht van erfpacht een zakelijk recht toestaat, dan wordt dat zakelijk
recht beperkt tot de resterende duur van het erfpachtcontract.
Onduidelijkheid bestaat over de vraag wie schuldenaar is van de verplichtingen uit het
erfpachtcontract indien de oorspronkelijke erfpachter zijn recht overdraagt aan een derde. Vaak
wordt aangenomen dat deze verplichtingen 'kwalitatief' zijn, d.w.z. verbonden zijn aan de
hoedanigheid van erfpachter. Dit zou tot gevolg hebben dat de nieuwe erfpachter door de
grondeigenaar rechtstreeks kan worden aangesproken tot nakoming van de verbintenissen. Evenwel
kan de kwalitatieve aard van de verbintenissen enkel een onvolmaakte overgang van die
verbintenissen tot gevolg hebben gehad, zodat de erfpachtgever ook nog de oorspronkelijke
erfpachter kan aanspreken.
Indien ook de accessoire vorderingsrechten met het recht van erfpacht worden overgedragen (bv.
vordering tot vergoeding van de opstallen), is deze cessie slechts tegenwerpelijk aan de schuldenaar
(grondeigenaar) mits de in art. 1690 BW vereiste voorwaarden zijn vervuld. Tot zolang kan de
grondeigenaar te goeder trouw bevrijdend betalen aan de overdrager.
Contractuele uitsluiting? Een recht van erfpacht kan intuïtu personae worden toegestaan, waardoor
de vestigingstitel de erfpachter kan verbieden om zijn erfpachtrecht te vervreemden of met een
2
§1. Begripsomschrijving en wezenskenmerken
Voor definitie, zie art. 1 Erfpachtwet.
Wezenskenmerken: Het recht van erfpacht is een flexibel zakelijk recht. Partijen kunnen vrij invulling
geven aan het recht van erfpacht. Toch zijn er drie beperkingen:
1. Partijen mogen in hun overeenkomst het erfpachtrecht niet denatureren.
2. Er kan niet worden afgeweken van de minimum- en maximumduur van de overeenkomst (2
Erfpachtwet).
3. Er kan niet worden afgeweken van de verplichting voor de erfpachter om een periodieke
vergoeding te betalen, canon genaamd.
Hoewel het lange tijd amper gebruikt werd, heeft het recht van erfpacht de laatste tijd een revival
gekend in de rechtspraktijk. Erfpacht speelt thans een centrale rol bij tal van grote bouwprojecten.
Het heeft een zeer actuele betekenis gekregen binnen diverse domeinen:
1. PPS-constructies
= Privaat-publieke samenwerking: Dit laat aan overheden toe om kostelijke infrastructuur te
laten financieren door een particuliere partner, die ook voor lange tijd de infrastructuur voor
eigen rekening zal mogen uitbaten.
2. Onroerende leasing
= financieringsoperatie waarbij de leasinggeverfinancier (lessor) zich ertoe verbindt om
(1) hetzij een gebouw aan te kopen en/of in te richten volgens de aanwijzingen van
de toekomstige gebruiker, de leasingnemer (lessee),
(2) hetzij een gebouw op te richten of te doen oprichten volgens de plannen van en
de aanwijzingen van de lessee,
om nadien dit gebouw aan deze laatste voor een lange termijn (in principe de economische
levensduur van het voorwerp van de leasing) in gebruik te geven, tegen betaling van een
vergoeding die in functie staat van het door de leasinggever geïnvesteerde kapitaal, en aan
het einde waarvan de lessee een aankoopoptie heeft.
3. Gunstige fiscale behandeling
Waar de overdracht van het eigendomsrecht in het Vlaamse Gewest een heffing van 10%
registratierechten vergt, wordt de vestiging van een erfpachtrecht aan een heffing van 2%
onderworpen.
Vestiging: Een recht van erfpacht kan worden gevestigd door verkrijgende verjaring of door
overeenkomst. Een recht van erfpacht kan eveneens, net zoals bij vruchtgebruik, worden
voorbehouden. De bevoegdheden die men zich voorbehoudt op een onroerend goed zijn volmaakter
dan bij het voorbehoud van vruchtgebruik zodat het recht van erfpacht zich voor de
vermogensplanner vanuit privaatrechtelijk oogpunt vaak aantrekkelijker aandient dan het recht van
vruchtgebruik. Het nadeel is evenwel gelegen in de termijnvereisten voor erfpacht.
1
, §2. Bevoegdheden van de erfpachter
1. Gebruiks- en genotsrechten van de erfpachter
De gebruiks- en genotsrechten van de erfpachter zijn algemeen. Erfpacht is het zakelijk recht dat het
eigendomsrecht in de grootste mate uitholt. Zo kan de erfpachter zakelijke vorderingen en
bezitsvorderingen instellen, geniet hij van het recht van natrekking tijdens de duur van de erfpacht,
etc. (Deze laatste vaststelling leidt er evenwel niet toe dat de erfpachter goederen onroerend door
bestemming kan maken.)
De erfpachter kan, i.t.t. de vruchtgebruiker, de bestemming van de onroerende goederen wijzigen.
Hij kan ook gebouwen, werken of beplantingen oprichten (5, derde lid Erfpachtwet). In dat geval
wordt aangenomen dat de erfpachter tijdens de duur van zijn recht van erfpacht eigenaar blijft van
de opgetrokken opstallen op grond van een accessoir opstalrecht, ongeacht of de erfpachter
verplicht was om de opstallen op te richten. Bijgevolg kan de erfpachter vrij beschikken over de door
hem opgerichte gebouwen. Dit accessoir opstalrecht loopt zolang de erfpacht duurt. Wanneer bij het
einde van het erfpachtcontract de natrekking intreedt, wordt de grondeigenaar eigenaar van de door
de erfpachter opgerichte opstallen zonder enige vergoeding (8 Erfpachtwet), tenzij anders bedongen.
Er is wel één beperking: Hij mag niets verrichten dat de waarde van de grond zou verminderen (3).
Contractuele beperking? Die gebruiks- en genotsbevoegdheid kan contractueel worden beperkt bv.
verbod om opstallen te wijzigen, of om de bestemming van het goed te wijzigen. Het is echter steeds
de vraag of dergelijke bedingen het contract niet denatureren en nauwer doen aansluiten bij bv. een
recht van vruchtgebruik dan een recht van erfpacht.
2. Beschikkingsrechten m.b.t. zijn recht van erfpacht
Een erfpachtovereenkomst is niet intuïtu personae, zodat de erfpachter vrij over zijn zakelijk recht
mag beschikken. Hij kan dus in principe zijn recht cederen, met hypotheek bezwaren, met
vruchtgebruik bezwaren, etc.
Indien de erfpachter op zijn recht van erfpacht een zakelijk recht toestaat, dan wordt dat zakelijk
recht beperkt tot de resterende duur van het erfpachtcontract.
Onduidelijkheid bestaat over de vraag wie schuldenaar is van de verplichtingen uit het
erfpachtcontract indien de oorspronkelijke erfpachter zijn recht overdraagt aan een derde. Vaak
wordt aangenomen dat deze verplichtingen 'kwalitatief' zijn, d.w.z. verbonden zijn aan de
hoedanigheid van erfpachter. Dit zou tot gevolg hebben dat de nieuwe erfpachter door de
grondeigenaar rechtstreeks kan worden aangesproken tot nakoming van de verbintenissen. Evenwel
kan de kwalitatieve aard van de verbintenissen enkel een onvolmaakte overgang van die
verbintenissen tot gevolg hebben gehad, zodat de erfpachtgever ook nog de oorspronkelijke
erfpachter kan aanspreken.
Indien ook de accessoire vorderingsrechten met het recht van erfpacht worden overgedragen (bv.
vordering tot vergoeding van de opstallen), is deze cessie slechts tegenwerpelijk aan de schuldenaar
(grondeigenaar) mits de in art. 1690 BW vereiste voorwaarden zijn vervuld. Tot zolang kan de
grondeigenaar te goeder trouw bevrijdend betalen aan de overdrager.
Contractuele uitsluiting? Een recht van erfpacht kan intuïtu personae worden toegestaan, waardoor
de vestigingstitel de erfpachter kan verbieden om zijn erfpachtrecht te vervreemden of met een
2
