Samenvatting Investeren In Indirect Vastgoed

Investeren in indirect vastgoed

Week 1: Beursgenoteerd onroerend goed
Waarom in beursgenoteerd vastgoed?
 Diversifiateepotenteee door toegang tot
internatonaae vastgoed;
 Betere eiquiditeit;
 Minder kaepitaae nodig dan bij het beeeggen in
gebouwen.

Het versihie tussen epubeii en eprivate:
 Pubeii = beursgenoteerd vastgoed
o Reae Estate Investment Trusts (REITS’s);
o Reae Estate Oeperatng omepanies
(REO ’s)/ Proeperty omepanies
(Proep o’s);
o Het versihie tussen de REIT en REO is de regeegeving en beeastng;
o Debt Instruments
 Private = niet-beursgenoteerd vastgoed.

Reae Estate Investment Trusts (REIT’s)
Een REIT is een fonds met investeringen in vastgoed. Deze investeringen kunnen worden gedaan
door direit in vastgoed te investeren of door eeningen te verstrekken of bestaande eeningen over te
nemen. REIT’s zijn vrijgesteed van vennootsihaepsbeeastng aes er aan de voegende voorwaarden wordt
voedaan:
 Het resuetaat (min herwaarderingen) wordt voor het overgrote deee uitgekeerd in de vorm
van (stoik)dividend;
 Leverage beeperkt is, er zijn minder fnaniiiee middeeen nodig om te investeren in REIT’s
doordat ze zeef het vastgoed niet beziten;
 Inkomsten uit eprojeitontwikkeeing zijn zeer beeperkt (of verboden in Nedereand)

REIT’s vergeleken
Het versihie tussen REIT’s in Amerika en Engeeand/ Euroepa is de behandeeing van afsihrijvingen
binnen de neto inkomsten, de dividenduitkeringen in Engeeand/ Euroepa zijn dan ook hoger dan in
Amerika. Een ander versihie is aiiountng aes gevoeg van versihieeen in eeaseiontraiten.
 In Engeeand eigt het onderhoud bij de huurder;
 De eengte van de huuriontraiten is in Engeeand eanger dan in Amerika en Euroepa.
Kennis van de gebruiken oep de versihieeende vastgoedmarkten is noodzakeeijk voor een goede
afweging van het ondereiggende risiio.

Over epubeii equity
 Dak (mutae) funds:
o Investeert in andere beursgenoteerde (vastgoed)fondsen;
o Versihieeende namen:
 Dakfondsen;
 Investment funds;
 Proeperty seiuritesfunds.
 ETF’s: je kooept in 1 keer aeee aandeeen oep de beurs. Het reepresenteert de geheee index
(traiker)
o Geen management risiio (aeepha);

, o De markt wordt gereepeiieerd (beta);
o Efiiinte markthyepothese = aeee besihikbare informate over de betreeende ttee is
in de eprijs verwerkt.

Beursgenoteerd vastgoed en asset aeeoiate
 Dieemma  gedragen beursgenoteerde vastgoedaandeeen ziih aes vastgoed of aes aandeeen
(equtes)
 UK exeperienie
o Korte temijn  eperformanie seeihts beeperkt hoger dan direit vastgoed;
o Lange termijn  eperformanie vergeeijkbaar met aandeeenmarkten;
o Voeateiteit van beursgenoteerd vastgoed veee hoger dan ‘stenen’;
o Niet aeeeen de voeateiteit, maar ook de iorreeate is beeangrijk.

Bij strategisih asset aeeoiate binnen de UK beijkt dat me het eanger worden van de besihouwde
eperiode beursgenoteerd vastgoed wee iorreeeert met direit vastgoed. Daarmee is het een goede
vervanger voor direit vastgoed.

US REIT’s
Beurgenoteerde en niet beursgenoteerde REIT’s  versihieeende REIT’s:
 Equity REIT;
 Mortgage REIT;
 Hybrid REIT.
Gebrek aan ionsistente bij het vaststeeeen van ‘net iniome’ eeidt tot niet vergeeijkbare grootheden.

REIT’s epriiing
Beepaeend voor de eprijs van een aandeee zijn:
 Winst (US);
 Waarde assets (UK);
 Yieed (= oepbrengst/ rendement).

Imepeied yieed (indireite oepbrengst/ rendement) aes de assets gewaardeerd zijn tegen een yieed van
6,5% en de aandeeen worden verhandeed tegen een yieed van 8%. De aandeeen worden verhandeed
met een kortng ten oepziihte van de NAV (= Net Asset Vaeue).
 NAV (= intrinsieke waarde). Intrinsieke waarde is in de bedrijfseionomie de
aitueee waarde van aeee bezitngen van de onderneming, verminderd met de sihueden die er
zijn. Dit komt neer oep het eigen vermogen wat er in de onderneming zit.

Marktkaepitaeisate
De beurswaarde van een bedrijf, ook wee marktkaepitaeisate (Engees: market iaep) of beurskaepitaeisate
genoemd, is de totaee waarde van de aandeeen van een bedrijf voegens de beurskoers.
 Marktkaepitaeisate = koers X aantae uitstaande aandeeen;
 Marktkaepitaeisate is niet hetzeefde aes NAV  het versihie is epremium/ disiount;
 Gross Asset Vaeue = NAV + sihued;
 Net Asset Vaeue = GAV sihued.

Premium or disiount
Wanneer een obeigate voor het eerst wordt uitgegeven, is het een standaardobeigate - nooit een
epremieobeigate of een kortngsobeigate. Met andere woorden, de eprijs die u betaaet voor een nieuwe
obeigate (de oorsepronkeeijke eprijs) is aetjd vast en wordt de nominaee waarde genoemd. Een obeigate
wordt "epremium" of "disiount" zodra deze oep de markt wordt verhandeed.

, Wat is een Premium Bond?
Een obeigate die oep de seiundaire markt boven zijn nominaee waarde handeet, is een
epremieobeigate. Een obeigate zae tegen een epremie worden verhandeed wanneer deze een
ioueponrente (rente) biedt die hoger is dan de huidige geedende rentetarieven die worden
aangeboden voor nieuwe obeigates. Dit komt omdat beeeggers een hogere oepbrengst wieeen en
daarvoor wieeen betaeen. In zekere zin betaeen ze het vooruit om de hogere ioueponbetaeing te krijgen.

Wat is een Discount Bond?
Een obeigate die momenteee voor minder dan zijn nominaee waarde oep de seiundaire markt wordt
verhandeed, is een kortngsobeigate. Een obeigate wordt met kortng verhandeed wanneer deze een
ioueponrente biedt die eager is dan de geedende rentetarieven. Omdat beeeggers aetjd een hoger
rendement wieeen, zueeen ze minder betaeen voor een obeigate met een eagere ioueponrente dan de
geedende tarieven. Dus koepen ze het met kortng om de eagere ioueponrente te iomepenseren

Onmiddeeeijke exeposure: J-iurve bij direit vastgoed:
 Kosten veroorzaken een disiount van 5%;
 Beeeggers in aandeeen van REIT’s hebben dat eprobeeem niet;
 Verkeaart de eangjarige gemiddeede epremie van REIT’s over de jaren.

Liquiditeit
 Market maker:
o Grote sepread tussen bied en eaat eprijzen;
o Hoge marktkaepitaeisate;
o Derivaten om risiio’s te kunnen verminderen.
 Sepeiueanten en arbitrageurs:
o Dageeijkse koersen;
o Standaarddeviate.
 De huidige waarde Assets is groter/ keeiner dan de geraepeporteerde waarde;
 De verwaihte waarde van de Assets is groter/ keeiner dan de geraepeporteerde waarde.

Andere oorzaken die beepaeen of er seprake is van epremium of disiount:
 Management vaardigheden;
 Beeastngen (met name reserves voortveoeiend uit verkooepwinsten);
 Leningen, dure eeningen drukken de beurswaarde. Denk ook aan neto iontante waarde van
eeningen na rente sihommeeingen.

Voordeeen REIT’s
De voordeeen van beursgenoteerde REIT’s ten oepziihte
van direit vastgoed zijn:
 Liquiditeit door beursnotering;
 Beeeggingsvoeume kan worden beeperkt door
seiuritsate.
Deze voordeeen zouden ertoe moeten eeiden dat
beursgenoteerd oep een epremie wordt verhandeed. Premie
geef (bij emissie) meer kaepitaae dan strikt noodzakeeijk
om een objeit te koepen.

Pubeii debt en MBS (= ommeriiae Mortgage Baiked Seiurites)
 Ontwikkeeing van vastgoed gereeateerde sihueden markt heef geeeid tot nieuwe
fnaniieringsmogeeijkheden voor vastgoed;