Samenvatting Waarderen Residentiële Markt

WAARDEREN – RESIDENTIËLE MARKT

DEEL 1: INSTITUTIONELE CONTEXT

DOEL VD TAXATIEOPDRACHT

AANKOOP EN VERKOOP
 Prijszetting = schatting
 Is de vraagprijs redelijk en aanvaardbaar?
o Prijsvork en relatie met marktprijzen = prijszetting
o Beperkte schattingsmethodes
o Uitgebreid schattingsverslag
 Gratis schattingen niet verboden door plichtenleer, maar moeten wel oprecht zijn (niet in eigen
voordeel)
TOEKENNEN VAN KREDIET DOOR DE BANK
 Bepalen de waarde met oog op het toekennen ve lening
o Loondienst, zelfstandig of losse medewerker
o Gedwongen verkoopwaarde
 “Hebzucht” van makelaars en eigenaars tegen te gaan
RUILING
 Verschil in waarde (opleg/aftrek)
o Vb. Huis ruilen voor appartement  verschil in waarde weten dankzij taxatierapport
 Projectontwikkelaars  grond ruilen voor appartementen (fiscaal voordeel)
 Ruilrecht SHM’s  gelijkwaardig indien niet meer dan ¼ prijsverschil
 Enkel registratierecht op hoogste waarde (dus niet op de ruilwaarde)
AANGIFTE IN NALATENSCHAP
 Grondslag voor erfbelasting
 Waardeoordeel van taxateur niet bindend voor administratie
o Schatter-expert  kwaliteitscharter: controles door belastingdienst
 Gratis schatting obv economisch model = bindend, maar beroep mogelijk
 Tekortschatting bij verschil van 10% of meer  aanvullende rechten + belastingen stijgen
 Verkoop 2 jaar na aangifte
 Regularisatie mogelijk

ONTEIGENING

 Gedwongen eigendomsontzettingen genomen vanuit algemeen belang
o Grondwettelijk verankerd
o Onteigeningsvergoeding: (taxateur geeft advies over vergoeding)
 Venale waarde + vergoeding uit rechtspraak (wederbeleggingsvergoeding)
o In der minne = onderling/zonder strijd
o Gerechtelijke onteigeningsprocedure

PLANSCHADE BEPALEN

 = schade die de eigenaar ve bebouwde grond ondervindt als zijn grond door bestemmingswijziging
niet meer betrouwbaar of verkavelbaar is




1

,  ≠ onteigenen tot algemeen nut
o Billijke en voorafgaande vergoeding
 Instrumentendecreet vd Vlaamse regering  betonstop of bouwshift
 Schadevergoeding door bestemmingswijziging
o Schade moet ontstaan binnen de 5j na bestemmingswijziging
o 80% vd waardevermindering (geïndexeerde oorspronkelijke verwervingsprijs)

DOEL:

 Verdeling
 Afsluiten van zekeringspolis en na schadegevallen
o Nieuwbouwwaarde en/of werkelijke waarde
 Bij vennootschappen
o In- en uitbreng van OG / waardering vruchtgebruik
 Jaarrekening van beursgenoteerde bedrijven  GVV: 4x per jaar
 Controletaxatie
 Bij gerechtelijke geschillen of juridische problemen
 Bij huurprijsherziening
o 20% of 15% stijging of daling tgv nieuwe omstandigheden

BEROEP VAN DE TAXATEUR (NIET BESCHERMD)

VASTGOEDMAKELAAR : WAARDEVOLLE MARKTKENNIS

 Art. 46  “De schattingen en ramingen vd vastgoedmakelaar-bemiddelaar, zowel beknopte als
uitgebreide, moeten oprecht verricht worden, onverminderd en eventuele verfijningen.”
 Art. 47  “De vastgoedmakelaar-bemiddelaar is verplicht zijn opdrachtgever op de hoogte te stellen
van zijn voorbehoud met betrekking tot de prijs die deze laatste oordeelt of verwacht te bekomen in
het kader ve schatting of het verhandelen van zijn goed, indien deze prijs, naar zijn mening, duidelijk
niet in verhouding staat tot de waarde vh goed of de prijs die kan bekomen worden op de markt.”

LANDMETER-EXPERT

 Terrein afpalen, grenserkenning,…
 Beschermde titel
 Schattingsverslagen ihkv transacties door gemeenten, provincies, gemeentelijke en provinciale
zelfstandige agentschappen, OCMW’s en sociale woonorganisaties  landmeter is de enige die
hiervoor bevoegd is
 Vroeger: nalatenschappen
 Ook makelaarsactiviteiten, schatting nooit gratis!

DE VASTGOEDEXPERT EN SCHATTER-EXPERT

 Kamer van Vastgoed-Experten (KAVEX)
o Beroepsvereniging
o Geen titelbescherming
 Schatter-expert: decreet Vlabel
o Het schattingsverslag moet opgesteld zijn door een Vlabel erkende schatter-expert
o De schatting wordt degelijk gemotiveerd in een deskundig verslag dat voldoet aan de
wettelijke voorwaarden qua opbouw en inhoud




2

, ONLINE TAXATEURS

 Computermodel
o Immoprice, Realo, Immoweb, Zimmo,…
 Online schattingen kunnen tot 20 procent afwijken van verkoopprijs

ANDERE BEROEPSPARTIJEN

 Architect (kostenbenadering)
 Notaris (wordt om advies gevraagd, maar mag deontologisch geen schattingsrapport opmaken)
 Financiële instellingen
 Interne taxateurs (voor grote bedrijven die veel vastgoed hebben)

TAXATIEPROCES: OPDRACHTGEVER

 Formuleren vd opdracht
 Informatiebron (opgepast met aannemers!!)

GRONDSLAGEN VAN TAXATIELEER

 Geschiedenis vd prijsvorming
o Klassiek denken
 1775 – 1850: grondslagen voor waardeleer of waardetheorie
 Klassieke economen zoals Adam Smith
 Aanbodkant vd economie
 Vraag en aanbod automatisch naar een evenwicht
 Invisible hand, geen overheidsinterventie
 Waarde = arbeidskosten, later productiekosten  objectieve waardeleer
o Neo-klassiek denken
 1870: Oostenrijkse school
 Alfred Marshall
 Vraagkant vd economie
 Prijs wordt verklaard uit het nut vh goed of dienst  subjectieve waardeleer
 Goed is afhankelijk vd waarde die de
 1900: combinatie (grens)nut en (grens)kosten  school van Cambridge
o Neo-institutioneel denken
 Economische veronderstellingen (neo)klassieken
 Actoren handelen rationeel en zijn volledig geïnformeerd
o Kosten en baten zorgvuldig afwegen
 V&A bewegen naar een evenwicht
 Perfecte markt met volkomen concurrentie
 Realiteit
 Geen of onvolledige kennis
 Irrationeel en onvoorzichtig
 Financiering bepaalt bestedingsruimte
 Overheidsoptreden  subsidies, belastingen, maximumprijzen,..
 Werking vh gehele economische systeem
 Markten en overheden falen
 Niet automatisch meer evenwicht
 Aanvullende regelgeving nodig  marktfalen compenseren




3